Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’émergence du marché des résidences secondaires aux Philippines
L’émergence du marché des résidences secondaires aux Philippines attire de plus en plus d’investisseurs à la recherche d’opportunités uniques et d’un cadre de vie idyllique. Ces dernières années, le dynamisme économique et l’ouverture croissante au tourisme ont fait de l’archipel un endroit prisé pour l’acquisition de propriétés secondaires.
Que ce soit pour les plages paradisiaques de Boracay, les montagnes verdoyantes de Baguio ou l’effervescence de Manille, les acheteurs internationaux et locaux voient dans les Philippines une destination de choix.
Cette tendance s’accompagne d’une transformation du paysage immobilier, avec un intérêt marqué pour des propriétés mariant luxe et authenticité. Découvrez cet engouement grandissant, ses principales caractéristiques et les opportunités qu’il représente sur le marché mondial.
Pourquoi choisir les Philippines pour votre résidence secondaire
Les Philippines représentent un choix idéal pour une résidence secondaire grâce à la combinaison d’un coût de la vie attractif, d’une accessibilité financière supérieure à celle de nombreuses destinations prisées, et d’un environnement social et naturel exceptionnel.
Coût de la vie et accessibilité financière
- Les propriétés aux Philippines restent nettement plus abordables que dans les autres destinations tropicales populaires comme Bali, Phuket ou les Caraïbes. Le marché immobilier philippin connaît une croissance soutenue tout en offrant des prix encore accessibles pour des biens en bord de mer ou dans des zones touristiques.
- Le coût du quotidien (nourriture, services, loisirs) est parmi les plus bas d’Asie du Sud-Est, permettant un niveau de vie confortable avec un budget modéré.
| Destination | Prix moyen au m² (centre-ville) | Coût mensuel pour 2 personnes |
| Philippines | 1 500–3 000 € | ~900 € |
| Thaïlande | 2 500–5 000 € | ~1 200 € |
| Bali | >3 000 € | ~1 300 € |
Culture locale et hospitalité
- La population philippine est réputée pour son accueil chaleureux : l’hospitalité fait partie intégrante des valeurs locales.
- Les traditions culturelles sont riches et variées : festivals colorés (Sinulog, Ati-Atihan), patrimoine colonial espagnol préservé dans plusieurs villes historiques.
- L’anglais est largement parlé facilitant l’intégration sociale et administrative.
Merveilles naturelles
Liste non exhaustive :
- Plages paradisiaques : Boracay (sable blanc), Palawan (lagons turquoise), Siargao (spots surf).
- Paysages montagneux : rizières en terrasses de Banaue classées UNESCO, volcans actifs comme le Mayon.
- Biodiversité exceptionnelle : snorkeling/dive sur récifs coralliens classés parmi les meilleurs mondiaux ; faune unique dont le tarsier.
Qualité de vie
Tableau synthétique :
| Aspect | Détails |
| Nourriture | Cuisine variée mêlant influences asiatiques & hispaniques ; abondance fruits tropicaux & poissons |
| Santé | Infrastructures médicales modernes dans grandes villes ; cliniques privées abordables |
| Transports | Réseau aérien dense reliant îles principales ; transports locaux économiques |
| Loisirs | Golf toute l’année ; sports nautiques ; randonnées montagne/plage |
Aspects pratiques
- Climat favorable: climat tropical chaud toute l’année avec saison sèche prolongée idéale pour les séjours prolongés.
- Stabilité politique: pays considéré comme politiquement stable avec institutions démocratiques consolidées ces dernières années.
- Procédures immobilières simplifiées: incitations fiscales pour investisseurs étrangers sous certaines conditions. Obtention facilitée du visa long séjour via programmes dédiés aux retraités/investisseurs. Gestion locative aisée grâce à la présence d’agences spécialisées.
Choisir une résidence secondaire aux Philippines permet donc d’allier accessibilité budgétaire, qualité environnementale hors pair et immersion culturelle authentique. C’est également un investissement patrimonial stratégique bénéficiant d’un fort potentiel locatif saisonnier.
Bon à savoir :
Choisir les Philippines pour votre résidence secondaire offre de nombreux avantages, à commencer par un coût de la vie abordable, souvent inférieur à celui de destinations populaires comme la Thaïlande ou Bali, rendant le pays particulièrement attractif pour les retraités et investisseurs étrangers. Vous y découvrirez une culture riche et diverse, marquée par l’hospitalité légendaire de la population locale et des traditions culturelles vivaces. Le pays est aussi célèbre pour ses plages paradisiaques, ses montagnes époustouflantes et sa biodiversité unique. En termes de qualité de vie, les Philippines proposent une cuisine variée, de bonnes infrastructures de santé et de transport en pleine expansion, avec de nombreuses opportunités de loisirs comme la plongée sous-marine et la randonnée. Le climat tropical y est agréable et la stabilité politique améliore progressivement. Les procédures d’acquisition immobilière sont simplifiées pour les étrangers, ce qui facilite l’achat de propriétés, essentiellement en copropriété.
Les meilleures régions des Philippines pour investir
Régions prometteuses pour l’investissement dans les résidences secondaires aux Philippines :
| Région | Croissance économique | Tourisme/Attractivité | Stabilité politique | Infrastructures et accessibilité | Exemples d’investissements récents |
| Manille | Centre financier, PIB élevé | Forte demande locative, tourisme urbain | Gouvernance stable | Modernisation du métro, nouveaux projets routiers | Multiplication de condos haut de gamme et résidences de marque |
| Cebu | Croissance BPO et industrie | Forte hausse du tourisme, accès plages | Administration locale proactive | Amélioration portuaire, extension aéroportuaire | Développement de resorts et résidences éco-responsables |
| Palawan | Croissance liée au tourisme | Destination balnéaire internationale | Stabilité locale | Déploiement d’infrastructures touristiques, amélioration de l’accès aérien | Villas et resorts en bord de mer, projets de location saisonnière |
| Batangas | Zones économiques en expansion | Proximité plages et patrimoine naturel | Bonne gouvernance régionale | STAR Tollway, SLEX, port logistique | Croissance des lotissements côtiers et complexes résidentiels |
| Davao | Centre économique Mindanao | Montée du tourisme nature et affaires | Gouvernance stable, sécurité renforcée | Nouvelles routes et pôles urbains | Investissements dans condos et quartiers résidentiels sécurisés |
Facteurs économiques et initiatives gouvernementales :
- Le gouvernement philippin déploie la Philippine Housing Roadmap 2025-2040, avec des investissements majeurs dans les transports urbains (modernisation du métro de Manille, extension des axes routiers autour de Cebu) et l’expansion des réseaux de transports régionaux.
- Les politiques proactives visent à renforcer l’accessibilité et à attirer les investisseurs étrangers, notamment via la multiplication de projets résidentiels durables et le développement du littoral.
- Les résidences de marque et les éco-quartiers connaissent une croissance rapide, soutenue par la demande touristique et la recherche de rendements locatifs attractifs.
Marché immobilier local et tendances :
- Rendements locatifs moyens autour de 5,12% dans les grandes villes, avec une offre croissante de nouveaux condos (+10% sur un an).
- Les prix restent compétitifs au regard de la région Asie-Pacifique :
| Ville/Région | Prix moyen (PHP/m²) | Prix moyen (€/m²) |
| Manille | 200 000–300 000 | 3 200–4 800 |
| Cebu | 120 000–180 000 | 1 900–2 900 |
| Davao | 90 000–150 000 | 1 400–2 400 |
| Palawan/Boracay | 100 000–200 000 | 1 600–3 200 |
Manille et Cebu restent les marchés les plus prisés pour les condos et appartements destinés à la location ou à la revente, tandis que Palawan attire les investisseurs orientés vers la location saisonnière et les résidences de loisirs.
Les infrastructures en cours (ports, aéroports, axes routiers) augmentent la valeur des biens et l’accessibilité, ce qui favorise l’appréciation du capital.
À retenir :
- Les initiatives publiques, la stabilité politique locale et la croissance touristique font de Manille, Cebu, Palawan, Batangas et Davao des pôles majeurs pour l’investissement dans les résidences secondaires.
- Les perspectives de rendement et de valorisation sont renforcées par le dynamisme économique régional, l’amélioration continue des infrastructures et la diversification de l’offre immobilière.
Bon à savoir :
Les Philippines offrent des opportunités d’investissement prometteuses dans les résidences secondaires, notamment à Manille, Cebu et Palawan. Manille, centre économique du pays, bénéficie d’une forte croissance du PIB régional et d’une stabilité politique qui attirent les investisseurs. Cebu, avec son activité touristique florissante et ses infrastructures en développement, est également un choix attrayant, alors que Palawan, reconnu pour son potentiel touristique naturel, offre des retours sur investissement potentiels élevés. Le gouvernement soutient ces régions par des initiatives visant à stimuler le secteur immobilier, telles que l’amélioration des transports et des incitations fiscales. Par exemple, Manille a récemment accueilli plusieurs projets résidentiels de luxe, tandis que Cebu continue d’améliorer sa connectivité aéroportuaire. Ces facteurs cumulés, couplés aux tendances favorables du marché local, font de ces régions des cibles privilégiées pour les investissements dans des résidences secondaires aux Philippines.
Guide pratique pour l’achat de votre résidence secondaire
Les Philippines offrent une diversité exceptionnelle pour l’achat d’une résidence secondaire, tant par la variété de leurs îles que par les spécificités culturelles et naturelles de chaque région.
| Région / Île | Caractéristiques clés | Atouts pour résidence secondaire |
|---|---|---|
| Luzon (dont Manille) | Grande île principale, capitale dynamique (Manille), montagnes, plages à proximité. | Accès facile aux infrastructures et services médicaux ; climat variable selon altitude. |
| Palawan | Île réputée pour ses lagons turquoise, réserves naturelles et plages isolées. | Nature préservée ; tranquillité ; tourisme haut de gamme croissant. |
| Cebu (Visayas) | Ville dynamique avec aéroport international, plages célèbres autour de Mactan et Bohol à proximité. | Bon équilibre entre vie urbaine et détente balnéaire ; bonne connectivité aérienne. |
| Boracay | Petite île célèbre pour sa plage White Beach classée parmi les plus belles du monde. | Atmosphère festive ; nombreux services touristiques haut de gamme mais forte densité touristique en haute saison. |
| Mindanao (Davao) | Région au sud avec paysages volcaniques, plantations agricoles, moins touristique mais en développement rapide. | Coût attractif des propriétés ; potentiel de valorisation future mais contexte sécuritaire variable selon zones. |
À considérer avant l’achat :
- Climat : Saison sèche agréable (novembre-mai) vs saison des pluies ou risques cycloniques dans certaines régions.
- Services locaux : Proximité d’hôpitaux internationaux dans les grandes villes/régions touristiques principales.
- Connectivité transport : Importance d’un accès direct à un aéroport international/local fiable surtout sur les petites îles où le bateau est parfois nécessaire.
- Stabilité politique locale & sécurité : Certaines provinces sont plus sûres/stables que d’autres.
Aspects juridiques spécifiques :
- Les étrangers ne peuvent pas acheter directement un terrain aux Philippines mais ils peuvent acquérir un appartement/condominium jusqu’à 40 % du total du projet immobilier ou investir via une société locale dont ils détiennent au maximum 40 % des parts.
- Il existe la possibilité d’obtenir un bail emphytéotique (« leasehold ») jusqu’à 50 ans renouvelable sur un terrain ou une maison individuelle bâtie dessus.
- Procédures notariales différentes et nécessité fréquente d’un avocat local spécialisé en droit immobilier philippin.
Comparatif synthétique :
| Aspect | Philippines | France / Europe |
|---|---|---|
| Achat direct terrain | Interdit aux étrangers | Autorisé |
| Achat condominium | Possible | Autorisé |
Rentabilité locative aux Philippines
Aux Philippines, la rentabilité locative des résidences secondaires a connu plusieurs succès remarquables, en particulier dans les régions de Manille, Cebu et Boracay. Ces exemples illustrent la croissance du marché immobilier et les bénéfices financiers tirés par des propriétaires avisés.
Données chiffrées sur la rentabilité locative :
| Région | Rendement locatif brut moyen (2025) | Taux d’occupation moyen | Croissance de la valeur immobilière (2019-2025) |
|---|---|---|---|
| Manille | 5,12 % | 72–85 % | +27 % |
| Cebu | 4,8–5,6 % | 65–80 % | +24 % |
| Boracay | Jusqu’à 7,2 % pour le haut de gamme | >80 % saison haute | +35 %, surtout depuis réouverture post-réhabilitation |
Étude de cas : Manille – Quartiers d’affaires
Un propriétaire ayant acquis un studio à Makati CBD en 2019 rapporte un rendement annuel net proche de 6 %, avec une valorisation du bien passée de ₱7M à ₱8.9M (+27 %). La gestion professionnelle déléguée à une agence spécialisée a permis d’assurer un taux d’occupation stable autour de 82 % tout en optimisant les loyers grâce aux plateformes comme Airbnb et Booking.com.
« L’utilisation des plateformes internationales m’a offert une clientèle diversifiée et permis d’ajuster mes tarifs selon la demande locale ou internationale. »
— Témoignage recueilli auprès d’un investisseur résidentiel à Rockwell
Étude de cas : Cebu – Marché touristique
À Mactan Island (Cebu), une villa secondaire exploitée exclusivement via location courte durée affiche un rendement brut supérieur à 6 %, avec des pics jusqu’à 90 % d’occupation pendant l’hiver asiatique. Le propriétaire souligne le rôle clé du partenariat avec une société locale qui gère l’entretien et le check-in/out :
- Gestion professionnelle externalisée
- Diversification entre locations week-end/long séjour
- Ciblage actif sur les expatriés coréens/japonais via réseaux sociaux
« La flexibilité offerte par notre prestataire local nous permet même d’ajuster nos périodes non louées pour usage familial sans perte financière notable. »
Étude de cas : Boracay – Résidence balnéaire haut-de-gamme
Suite à la réhabilitation écologique achevée en 2022, certains investisseurs ont vu leur propriété prendre plus de 35 % en valeur entre fin 2019 et début 2025. Les condos premium affichent régulièrement plus de 7 % de rendement brut annuel, particulièrement si équipés pour accueillir familles ou groupes internationaux.
Liste des stratégies adoptées par les propriétaires performants :
- Délégation complète ou partielle à des agences spécialisées locales
- Utilisation combinée des canaux classiques (agences) & numériques (Airbnb/Agoda)
- Optimisation fiscale via statut résident/non-résident adapté
- Entretien régulier pour maximiser attractivité visuelle sur plateformes digitales
Exemples concrets démontrent que combiner gestion professionnelle flexible, présence active sur plateformes numériques internationales et adaptation aux tendances touristiques locales sont déterminants pour maximiser rentabilité locative aux Philippines
Bon à savoir :
Aux Philippines, des exemples de succès en rentabilité locative se retrouvent notamment à Manille, Cebu et Boracay, grâce à des taux d’occupation des logements souvent supérieurs à 80% et un rendement locatif moyen atteignant parfois 7 à 10%. À Boracay, les propriétaires actifs sur les plateformes de location courte durée profitent d’une demande touristique stable, tandis qu’à Cebu, certains ont vu la valeur de leurs propriétés augmenter de 15% sur trois ans, optimisant ainsi leur rentabilité via des services de gestion professionnelle. Des propriétaires témoignent également de l’importance de répondre aux attentes des visiteurs en diversifiant les périodes de mise en location et en exploitant les infrastructures locales, telles que les connexions aériennes et les centres commerciaux, pour attirer un public varié et maximiser les profits sur le long terme.
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