Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Naviguer dans le secteur immobilier aux Philippines peut être un défi pour les investisseurs et les expatriés en raison de la complexité des lois et régulations en vigueur. Pour éviter les écueils, il est crucial de bien comprendre le cadre législatif qui encadre l’achat et la location de biens immobiliers.
De la loi sur la propriété étrangère aux réglementations fiscales, en passant par les mécanismes de résolution des litiges, chaque aspect doit être soigneusement examiné pour garantir la conformité légale et sécuriser son investissement.
Cet article vise à éclairer les lecteurs sur les points clés à connaître pour débuter sereinement dans le marché immobilier philippin.
Possibilités d’acquisition immobilière pour les étrangers
La Constitution philippine de 1987 interdit aux étrangers de posséder directement des terres aux Philippines. Les non-citoyens ne peuvent donc pas acquérir la pleine propriété foncière, qu’il s’agisse de terrains résidentiels, agricoles ou commerciaux. Cette restriction limite fortement les possibilités d’investissement immobilier direct pour les étrangers et oriente leurs choix vers d’autres formes juridiques ou alternatives.
Principales lois encadrant la propriété étrangère :
| Type de Bien | Possession par un étranger | Limitation légale / Condition |
|---|---|---|
| Terrain | Non | Interdiction constitutionnelle (Constitution 1987) |
| Unité en copropriété | Oui | Maximum 40% des unités dans un immeuble donné |
| Bâtiment (hors terrain) | Oui | Le terrain doit rester détenu par un Philippin |
| Bail à long terme | Oui | Jusqu’à 50 ans renouvelable une fois |
Alternatives disponibles pour les investisseurs étrangers :
- Acquisition d’unités en copropriété
Les étrangers peuvent acheter jusqu’à 40% des unités dans un même immeuble en copropriété (« condominium »). Cela signifie que si l’immeuble comprend 100 appartements, au maximum 40 peuvent être détenus collectivement par des non-citoyens. - Leasing à long terme
- Il est possible pour un étranger de prendre à bail (leasehold) une terre jusqu’à une durée maximale initiale de 50 ans, renouvelable une fois pour une période supplémentaire pouvant aller jusqu’à 25 ans.
- Ce droit permet d’occuper et développer le bien mais n’en confère pas la pleine propriété.
- Possession du bâtiment sans le terrain
- Un étranger peut financer ou posséder exclusivement le bâtiment construit sur un terrain loué légalement, mais jamais le sol lui-même.
Rôle des entreprises et du mariage avec un citoyen philippin :
- Via sociétés philippines
- Une entreprise constituée aux Philippines peut acquérir des terres si au moins 60% du capital social appartient à des citoyens philippins. La part étrangère est donc limitée à maximum 40%.
- Ce schéma est strictement contrôlé afin d’éviter que la structure ne serve uniquement de prête-nom (« dummy corporation »).
- Mariage avec un citoyen philippin
- Un conjoint étranger marié(e) à un Philippin(e) ne bénéficie pas automatiquement du droit de propriété sur la terre ; celle-ci doit rester formellement enregistrée au nom du conjoint local.
- En cas de décès du conjoint citoyen ou divorce/dissolution maritale, l’étranger perd tout droit sur cette terre sauf héritage indirect sous conditions spécifiques prévues par la loi successorale locale.
Procédures légales et administratives :
- Vérification préalable auprès du Register of Deeds local concernant le titre foncier.
- Pour l’achat en copropriété : signature devant notaire puis inscription auprès du Land Registration Authority.
- Pour création/participation dans une société :
- Immatriculation auprès de la Securities and Exchange Commission (SEC)
- Obtention éventuelle d’un permis commercial
- Enregistrement fiscal obligatoire auprès du Bureau of Internal Revenue (BIR)
- Paiement des taxes immobilières locales (« real property tax »)
Implications fiscales principales :
- Taxe documentaire lors du transfert immobilier (~1,5%)
- Frais notariés
- Impôt sur les plus-values immobilières lors revente (~6%)
- Paiement annuel taxe foncière locale variable selon municipalité
Bon à savoir :
Parmi les lois immobilières philippines incontournables, la Condominium Act permet aux étrangers d’acquérir jusqu’à 40% des unités d’un condominium, tandis que la Dual Citizenship Act peut étendre les droits de propriété de ceux détenant plusieurs nationalités. La Philippine Real Estate Service Act régule strictement les pratiques des courtiers et agents, garantissant la protection des acheteurs et promoteurs. Les étrangers ne peuvent pas acheter de terres, mais peuvent opter pour des baux à long terme pouvant atteindre 50 ans, renouvelables une fois. Un cas récent concerne un investisseur étranger utilisant la location à long terme pour établir un complexe touristique, démontrant une alternative proactive face aux restrictions. Comprendre ces lois est crucial pour éviter les litiges et maximiser les opportunités d’investissement, en naviguant prudemment les complexités légales de l’immobilier philippin.
Attention
Toute tentative visant à contourner ces restrictions via prête-noms locaux expose l’investisseur étranger à l’annulation pure et simple du titre ainsi qu’à diverses sanctions pénales prévues par la loi philippine.
En résumé, malgré leur interdiction formelle d’acquérir directement des terrains, les investisseurs étrangers disposent néanmoins :
- D’accès limité via achat en copropriété,
- De baux longue durée,
- Ou encore via participation minoritaire
Jongler avec la fiscalité locale et les droits des propriétaires
Le cadre légal de la fiscalité immobilière aux Philippines repose principalement sur des impôts locaux et nationaux que doivent acquitter les propriétaires, ainsi que sur des droits fondamentaux qui protègent ces derniers face à l’administration et aux tiers.
Principaux impôts et taxes pour les propriétaires immobiliers
| Type d’impôt | Description | Observations récentes |
|---|---|---|
| Taxe foncière (Real Property Tax – RPT) | Prélevée annuellement par la collectivité locale (LGU) sur la valeur cadastrale du bien. | Une amnistie fiscale est en vigueur jusqu’au 5 juillet 2026 pour les arriérés antérieurs au 5 juillet 2024, en vertu du Real Property Valuation and Assessment Reform Act (RPVARA). |
| Droits de mutation (Transfer Tax) | Dû lors de tout transfert ou cession d’un bien immobilier. Généralement un pourcentage du prix ou de la valeur cadastrale, selon le montant le plus élevé. | Pas d’évolution majeure récente signalée dans les textes consultés. |
| Taxes additionnelles | Selon les cas : taxe sur l’amélioration urbaine, charges environnementales locales… | Dépendant des ordonnances locales spécifiques à chaque LGU. |
Réformes fiscales récentes
- La loi RPVARA (RA No. 12001), entrée en vigueur le 5 juillet 2024, vise à harmoniser l’évaluation foncière nationale afin d’assurer plus de transparence et une meilleure équité fiscale.
- Une amnistie fiscale temporaire permet aux propriétaires de régulariser leurs dettes fiscales liées à la taxe foncière sans pénalité jusqu’en juillet 2026.
- Les procédures concernant les droits successoraux ont été simplifiées avec extension des périodes d’amnistie pour alléger le fardeau fiscal lors du transfert intergénérationnel des biens.
Droits fondamentaux des propriétaires
- Droit exclusif sur son bien, incluant usage, jouissance et disposition.
- Protection contre l’intrusion illégale ou squattage, avec possibilité de recours judiciaire accéléré (« ejectment proceedings »).
- Garantie contre l’expropriation abusive : toute expropriation doit respecter une procédure régulière (« due process »), accompagnée d’une indemnisation juste et préalable.
Tout propriétaire peut saisir la justice s’il estime qu’une mesure administrative ou judiciaire porte atteinte illégalement à ses droits.
Recours légaux disponibles
- Contestations fiscales : Saisine directe auprès du Bureau of Local Government Finance (BLGF) ou recours devant tribunaux administratifs puis judiciaires si désaccord persiste concernant l’évaluation ou le montant dû.
- Litiges fonciers : Possibilité d’introduire une action devant les Regional Trial Courts compétentes ; dans certains cas complexes impliquant plusieurs parties ou questions techniques, intervention possible de juridictions spécialisées telles que la Court of Appeals voire la Supreme Court.
Exemples concrets récents
- Des propriétaires ayant accumulé plusieurs années d’arriérés ont pu bénéficier récemment – grâce au programme national – d’une remise totale des pénalités via l’amnistie prévue par RA No. 12001 ; certains LGUs ont publié localement leurs propres modalités pratiques pour faciliter ces régularisations.
- Dans un contentieux notoire tranché récemment par une Regional Trial Court à Quezon City : un particulier a obtenu gain de cause face au gouvernement local suite à une tentative jugée irrégulière « d’occupation temporaire » sans indemnisation adéquate ni respect formel du processus légal requis ; ce jugement rappelle le caractère impératif du respect procédural même dans l’intérêt public déclaré.
À retenir : maîtriser ses obligations fiscales tout en connaissant ses droits garantit aux propriétaires philippins une meilleure sécurité juridique face aux évolutions réglementaires.
Bon à savoir :
Aux Philippines, les propriétaires doivent s’acquitter de la taxe foncière annuelle et des droits de mutation lors de la vente d’une propriété. Les récentes réformes fiscales ont visé à simplifier le calcul de ces impôts, bien que certains propriétaires aient remarqué une augmentation des charges fiscales. Les droits des propriétaires incluent la protection contre les invasions illégitimes et les expropriations sans compensation adéquate. En cas de litige foncier, tels que des désaccords sur des évaluations fiscales ou des cas de squatteurs, les propriétaires peuvent se tourner vers la Commission des Droits de Propriété pour des recours légaux. Un cas notable est celui d’une décision de 2022 où le tribunal a statué en faveur d’un propriétaire dont la propriété avait été menacée d’expropriation sans procédure légale appropriée, mettant en lumière l’importance des procédures correctes.
Nouveaux horizons réglementaires à découvrir
Les récents changements réglementaires dans le secteur immobilier aux Philippines reflètent une volonté de modernisation, d’ouverture aux investisseurs et de promotion du développement durable. Les principales évolutions concernent l’adoption de nouvelles lois, des modifications proposées à la réglementation existante, ainsi que des initiatives gouvernementales pour renforcer la transparence et la durabilité du marché.
Nouvelles lois et modifications réglementaires
| Loi ou initiative | Description | Implications pour investisseurs/propriétaires |
| Build Better More | Programme gouvernemental visant à accélérer les infrastructures (routes, transports publics). | Valorisation des zones périphériques ; hausse potentielle des prix ; diversification géographique. |
| Digitalisation | Adoption accrue de plateformes numériques pour les transactions immobilières. | Simplification des démarches ; réduction du risque de fraude ; attractivité renforcée pour les étrangers et OFW (Overseas Filipino Workers). |
| Incitations au logement abordable | Renforcement des politiques incitatives sur le segment social/milieu de gamme. | Opportunités accrues dans l’immobilier locatif abordable ; sécurité juridique améliorée pour les primo-accédants. |
Modifications proposées ou en discussion
- Révision possible du Foreign Investment Act afin d’assouplir davantage l’accès au foncier par les étrangers via certains véhicules juridiques.
- Propositions visant à renforcer la régulation environnementale sur les nouveaux projets : exigences accrues en matière d’efficacité énergétique, gestion durable de l’eau et intégration d’espaces verts.
- Discussions autour d’une fiscalité révisée sur la plus-value immobilière afin d’aligner le secteur philippin avec ses voisins asiatiques.
Initiatives gouvernementales en faveur du développement durable et de la transparence
- Promotion active par le gouvernement central des constructions vertes (bâtiments certifiés LEED/BERDE).
- Soutien aux projets intégrés mêlant habitat, bureaux, commerces et espaces ouverts (« mixed-use developments »).
- Accélération des procédures administratives grâce à la digitalisation : titres fonciers électroniques (« e-title »), registres publics consultables en ligne.
Exemples concrets :
- Cebu Bus Rapid Transit (BRT) System
- Lancement majeur qui améliore la connectivité urbaine tout en réduisant l’empreinte carbone liée au transport individuel.
- Impact direct : valorisation rapide du foncier résidentiel/commercial jouxtant les axes BRT.
- Développement vertical post-pandémique
- Les condos conçus avec espaces home-office flexibles se multiplient dans Metro Manila/Cebu/Davao.
- Ces immeubles intègrent désormais panneaux solaires, récupérateurs d’eau pluviale et jardins collectifs — critères valorisés dans les dernières réglementations locales.
- Transparence accrue grâce à IQI Philippines
- Adoption pionnière par certaines agences/développeurs philippins de plateformes blockchain pour tracer l’historique complet des transactions immobilières — limitant ainsi blanchiment ou double vente frauduleuse.
Impacts principaux observés / attendus
Opportunités
- Hausse continue de l’intérêt étranger/OFW vers provinces émergentes comme Bacolod ou Palawan grâce à un cadre réglementaire plus prévisible.
- Sécurité juridique renforcée sur certains segments (logement social), ce qui attire fonds institutionnels locaux/internationaux.
Risques/perspectives prudentes
- Incertitudes persistantes autour du coût élevé du crédit/construction malgré un marché généralement résilient.
- Périodes électorales susceptibles temporairement de ralentir certaines prises décisionnelles majeures chez promoteurs/investisseurs institutionnels.
À retenir :
Le paysage réglementaire philippin connaît une mutation rapide vers plus d’ouverture internationale, une forte digitalisation administrative et une exigence croissante en matière environnementale — autant de facteurs qui transforment structurellement le profil risque/opportunité pour tous acteurs présents ou entrants sur ce marché dynamique.
- Zones rurales/périphériques favorisées par infrastructures
- Focus croissant logement abordable/soutenable
- Digitalisation accélérée = sécurité/transparence accrue
- Exemples marquants : BRT Cebu – condos verts – blockchain transactionnelle
Bon à savoir :
L’évolution récente des régulations immobilières aux Philippines offre de nouvelles perspectives importantes pour les investisseurs et propriétaires immobiliers. La loi sur la propriété étrangère, récemment amendée, facilite désormais l’acquisition de biens par des non-citoyens sous certaines conditions, tandis que des modifications du Code civil introduisent des normes plus strictes en matière de construction écologique. En complément, l’initiative « Build, Build, Build » intensifiée par le gouvernement vise à accroître l’infrastructure durable, encourageant ainsi le développement équilibré entre régions urbaines et rurales. Par exemple, un récent projet de développement durable à Cebu a démontré une intégration réussie de ces nouveaux standards, attirant des investissements internationaux significatifs. Les propriétaires doivent donc se préparer à un renforcement des régulations sur la transparence des transactions immobilières, conçues pour prévenir la fraude et assurer un climat d’investissement plus sécurisé.
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