Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investir aux Philippines via une SCI : Opportunités et Défis
Investir aux Philippines peut sembler être une aventure intrigante pour de nombreux investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille, et l’utilisation d’une société civile immobilière (SCI) se présente comme une stratégie potentielle intéressante.
Avec des atouts économiques en pleine croissance et des politiques favorables à l’investissement étranger, les Philippines offrent des opportunités uniques dans l’immobilier et d’autres secteurs florissants.
Bon à savoir :
Les Philippines connaissent une croissance économique soutenue, avec un PIB en hausse constante depuis plusieurs années, ce qui en fait un marché attractif pour les investisseurs internationaux.
Toutefois, cette approche n’est pas sans risques, car elle implique de naviguer à travers des règlementations complexes et de comprendre les défis locaux.
Stratégies et Précautions pour Investir aux Philippines
Explorons ensemble les principales stratégies et précautions à adopter pour optimiser vos investissements dans cet archipel dynamique.
Optimiser la structure juridique pour une sci aux Philippines
Une Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique créée par au moins deux personnes, physiques ou morales, dans le but de gérer et/ou d’acquérir un ou plusieurs biens immobiliers sans objectif commercial. Les associés détiennent des parts sociales représentant leur participation dans la société, tandis que la SCI détient juridiquement les biens immobiliers.
Rôle de la SCI dans l’investissement immobilier :
- Gestion collective d’actifs immobiliers.
- Facilite la transmission et le partage patrimonial.
- Permet une prise de décision plus souple qu’en indivision.
- Répartition des droits et obligations via les statuts.
Avantages spécifiques d’une SCI pour investir aux Philippines :
| Avantage | Description |
|---|---|
| Gestion collective | Mutualisation du capital entre associés pour accéder à des investissements plus importants. |
| Structuration patrimoniale | Optimise l’organisation du patrimoine immobilier familial ou professionnel. |
| Transmission facilitée | Les parts sociales sont plus simples à transmettre que des quotes-parts en indivision. |
Aux Philippines, il existe toutefois des restrictions importantes concernant l’acquisition immobilière par des étrangers :
- La loi philippine interdit aux étrangers de posséder directement un terrain résidentiel ; seuls les citoyens philippins ou les entités détenues à au moins 60 % par eux peuvent être propriétaires fonciers.
- Une SCI avec majorité étrangère ne pourra donc pas acquérir directement un terrain, mais peut détenir certains droits sur bâtiments (ex. condominiums sous réserve du respect du Foreign Investment Act).
À noter: La constitution d’une structure équivalente à une SCI française doit se faire en conformité avec le droit local philippin qui diffère sensiblement du régime français.
Étapes essentielles pour constituer une « SCI » aux Philippines :
- Définir la structure juridique appropriée
- Il n’existe pas officiellement de statut « SCI » aux Philippines ; il faut s’orienter vers une corporation (Domestic Corporation), partnership ou joint venture adaptée à l’objet immobilier tout en tenant compte des limitations sur la propriété étrangère.
- Préparation et dépôt des statuts
- Rédiger les statuts incluant objet social, répartition du capital social, modalités de gestion et règles relatives aux cessions/transmissions.
- Enregistrement auprès de la SEC (Securities and Exchange Commission)
- Dépôt officiel incluant vérification préalable du nom social
- Fourniture liste exhaustive associée / actionnaires
- Obtention licences locales
- Enregistrement auprès du Bureau of Internal Revenue (BIR)
- Enregistrement municipal/barangay si nécessaire
- Respect quotas locaux sur propriété étrangère
- Maximum 40 % détenu par étrangers pour acquisition directe foncière
- Possibilité d’investir dans bâtiments/condominiums sous conditions strictes
- Ouverture compte bancaire société
- Formalités complémentaires selon projet spécifique
Liste synthétique
- Formalités administratives rigoureuses
- Contrôle strict sur composition actionnariat
- Nécessité recours avocat local spécialisé
Restrictions principales rencontrées :
- Interdiction achat direct terrain hors quotas légaux
- Limitation contrôle effectif étranger
- Exigence transparence totale vis-à-vis autorités locales
Stratégies pour maximiser efficacité fiscale/réduire risques juridiques :
- Choix soigneux partenaires locaux fiables — essentiel pour respecter part minimale locale requise.
- Rédaction minutieuse statuts précisant pouvoirs gérants/associés et modalités décisions majeures.
- Mise en place comptes séparés dédiés à chaque opération — faciliter auditabilité & conformité BIR/local tax office.
- Respect stricte fiscalité locale : déclaration revenus locatifs éventuels, paiement taxes foncières/propriétés bâties via circuit officiel philippin uniquement.
- Sécurisation contrats location/gestion via clauses adaptées droit local (bail commercial/résidentiel).
| Stratégie | Objectif |
|---|---|
| Partenaires majoritairement locaux | Respect législation propriété |
| Statuts précis | Limitation conflits futurs |
| Gestion transparente | Minimisation risques fiscaux |
Conseils experts – éviter pièges courants :
- S’entourer systématiquement de conseillers juridiques & financiers implantés localement ayant expérience investissement étranger ;
- Vérifier exhaustivement antécédents partenaires potentiels ;
- Ne jamais contourner formalisme administratif sous peine nullité acquisition ;
- Maintenir veille réglementaire active car lois évoluent régulièrement ;
- Prévoir dès l’origine modalités sortie/dissolution claires ;
Bon à savoir :
Une Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique qui permet la détention et la gestion collective de biens immobiliers et présente des avantages notables pour investir aux Philippines, notamment face aux restrictions sur la propriété étrangère qui limitent celle-ci à 40 % des parts d’une entreprise détenant l’immobilier. Pour constituer une SCI dans ce pays, il est essentiel de suivre les étapes administratives, telles que l’enregistrement auprès de la Securities and Exchange Commission, tout en respectant les règlements de zonage locaux, avec une attention particulière aux structures de propriété foncière. Une stratégie efficace nécessite une structuration judicieuse incluant le choix soigneux des associés pour éviter des conflits futurs, et une expertise en gestion comptable pour s’aligner sur les exigences fiscales locales. En ce sens, le recours à des experts juridiques et financiers pour assurer la conformité légale est primordial afin d’éviter les pièges communs, notamment ceux liés à la double imposition ou à la fraude, renforçant ainsi la sécurité de l’investissement tout en optimisant les bénéfices.
Les avantages fiscaux liés à une sci immobilière aux Philippines
Une société civile immobilière (SCI) est une structure juridique composée d’au moins deux associés, personnes physiques ou morales, ayant pour objet l’acquisition, la gestion et la détention d’un ou plusieurs biens immobiliers. La SCI devient propriétaire du patrimoine immobilier, et chaque associé détient des parts sociales proportionnelles à son apport. Elle permet une gestion collective du bien et facilite la transmission ou la cession des parts sociales.
Les aspects fiscaux favorables aux SCI aux Philippines incluent généralement des possibilités de réduction d’impôts, des exonérations fiscales partielles ou totales sur certains types de revenus immobiliers, ainsi que des taux d’imposition avantageux par rapport à la détention directe ou à d’autres formes juridiques. La SCI peut choisir d’être imposée à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS), ce qui permet d’adapter la fiscalité selon la situation des associés et la stratégie patrimoniale. L’imposition à l’IR permet de reporter les bénéfices directement chez les associés, tandis que l’IS peut permettre une optimisation en réinvestissant les bénéfices au sein de la SCI.
Pour les investisseurs étrangers, la SCI offre un cadre structurant pour optimiser la fiscalité. Les conventions fiscales bilatérales entre les Philippines et d’autres pays peuvent limiter la double imposition et réduire la retenue à la source sur les revenus immobiliers. Cela permet de bénéficier d’un traitement fiscal plus favorable qu’une détention directe, en particulier pour les dividendes ou plus-values immobilières rapatriés à l’étranger.
Des spécificités fiscales régionales ou locales peuvent également s’appliquer, offrant parfois des abattements sur la taxe foncière ou sur certaines taxes locales pour les sociétés immobilières, selon la localisation du bien et les politiques d’investissement de la région.
Différences d’imposition entre revenus locatifs et plus-values :
| Type de revenu | Imposition SCI (IR) | Imposition SCI (IS) | Détention directe |
|---|---|---|---|
| Revenus locatifs | Intégrés au revenu foncier des associés, selon leur quote-part | Imposés au taux IS, puis sur les dividendes distribués | Intégrés directement au revenu du propriétaire |
| Plus-value immobilière | Régime des plus-values privées (IR), abattements possibles | Imposée au taux IS sur la plus-value nette | Régime des plus-values privées (abattements selon durée de détention) |
Pour bénéficier de ces avantages fiscaux, il est nécessaire de respecter plusieurs conditions :
- Constitution correcte de la SCI (statuts, enregistrement, apports en capital)
- Respect des obligations comptables et déclaratives annuelles (tenue d’une comptabilité, déclaration des résultats)
- Application stricte des régimes fiscaux choisis (IR ou IS)
- Respect des conventions fiscales internationales, le cas échéant
- Transparence des flux financiers et conformité avec la législation anti-blanchiment
Obligations légales :
- Rédaction des statuts conformes à la loi locale
- Enregistrement auprès des autorités compétentes
- Tenue d’assemblées générales annuelles
- Déclarations fiscales et paiement des impôts correspondants
Il est vivement recommandé de consulter des experts en fiscalité locale et internationale avant de constituer une SCI immobilière aux Philippines, afin d’optimiser la structure fiscale, d’éviter les pièges potentiels et de garantir la conformité aux obligations légales et fiscales en vigueur.
Bon à savoir :
Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) sont des structures souples pour l’acquisition et la gestion de biens immobiliers, offrant des avantages fiscaux attractifs aux Philippines. Elles profitent de réductions d’impôts et d’exonérations partielles ou totales, avec des taux d’imposition plus favorables comparés à d’autres entités juridiques. Pour les investisseurs étrangers, les SCI permettent d’optimiser la structure fiscale, notamment grâce aux conventions fiscales bilatérales que les Philippines ont avec d’autres pays, limitant la double imposition. Sur le plan régional, certaines localités philippines offrent des incitations fiscales supplémentaires. Une SCI bénéficie d’un traitement fiscal distinct entre les revenus locatifs, souvent imposés de manière plus avantageuse, et la plus-value, qui peut être réduite par rapport à une possession directe. Cependant, pour maximiser ces bénéfices, des conditions et obligations légales strictes doivent être respectées, et il est capital de consulter des experts en fiscalité pour éviter les pièges potentiels, optimiser les avantages liés à l’utilisation d’une SCI et bien comprendre le cadre juridique local.
Pièges à éviter lors de l’investissement via une SCI aux Philippines
Spécificités légales et réglementaires locales à surveiller
Les lois sur l’usage des sols (zoning) sont très strictes aux Philippines : chaque propriété est classifiée (résidentielle, commerciale, industrielle…) par les autorités locales. Un projet qui ne respecte pas la classification en vigueur risque de se voir refuser le permis ou d’être sanctionné ultérieurement.
L’obtention de permis de développement ou de rénovation peut être longue et complexe. Des inspections régulières sont imposées pour garantir le respect des normes environnementales et de sécurité.
Les changements réglementaires sont fréquents dans l’immobilier philippin ; il est essentiel d’anticiper ces évolutions pour éviter que votre montage juridique ne devienne caduc.
Taxes et coûts cachés potentiels
| Type de taxe/cout | Description |
|---|---|
| Taxes foncières | Payables annuellement selon la valeur cadastrale |
| Taxe sur les plus-values | Prélevée lors de la revente du bien |
| TVA/Autres frais locaux | Certaines transactions peuvent être soumises à la TVA ou à des frais municipaux divers |
D’autres coûts peuvent s’ajouter : honoraires notariaux, droits d’enregistrement, commissions diverses.
Comprendre le marché immobilier philippin
Le marché philippin est volatile avec des cycles prononcés (hausse rapide suivie parfois de corrections brutales).
Certains quartiers sont exposés à une spéculation importante alors que d’autres voient leur valeur stagner voire baisser.
La demande locative peut fluctuer fortement selon les zones économiques spéciales ou les projets gouvernementaux.
Risques liés à la gestion locale d’une SCI
Liste des risques courants :
- Difficulté à trouver un gestionnaire fiable sur place
- Risques liés au non-respect par un partenaire local ou un gérant mandaté
- Complexité administrative accrue en cas d’absence prolongée hors du pays
Exemples concrets de pièges rencontrés par d’autres investisseurs :
- Achat sur plan sans vérification rigoureuse du promoteur : livraisons retardées voire abandonnées
- Oubli du paiement annuel des taxes foncières ayant entraîné saisie temporaire par l’administration fiscale
- Non-conformité urbanistique découverte lors d’un contrôle municipal avec obligation coûteuse de mise aux normes
Conseils pratiques pour éviter ces écueils
- Vérifier systématiquement le zonage avant tout achat
- Engager un avocat spécialisé dans l’immobilier philippin pour examiner chaque contrat
- Prévoir une marge financière pour absorber taxes imprévues et fluctuations du marché
- Recourir autant que possible à une société locale reconnue pour gérer administrativement le bien
- Suivre régulièrement l’évolution réglementaire afin d’adapter rapidement sa stratégie si besoin
⛔️ Il est fortement déconseillé d’investir via une SCI sans accompagnement juridique et fiscal local compétent.
Faire appel à un conseiller spécialisé permet non seulement d’éviter les erreurs classiques mais aussi souvent…d’optimiser fiscalement votre investissement tout en sécurisant vos opérations.
Bon à savoir :
Lors de l’investissement via une SCI aux Philippines, il est crucial de naviguer avec prudence parmi les complexités légales locales qui peuvent facilement piéger les investisseurs méconnaissants, comme la limitation stricte de la propriété étrangère à 40 % dans les sociétés locales. Les coûts cachés tels que les taxes de transfert de propriété ou les frais de notaire inattendus peuvent également grever le budget. Les fluctuations du marché immobilier, influencées par des facteurs politiques et économiques, appellent à une compréhension approfondie pour éviter l’achat à des prix gonflés. La gestion locale pose ses propres défis, souvent en raison des différences culturelles et de communication, nécessitant l’appui de gestionnaires expérimentés. Par exemple, des investisseurs ont été surpris par des régulations foncières locales qui ont retardé leurs projets. Recourir à des experts juridiques et financiers familiarisés avec les complexités philippines s’avère non seulement judicieux, mais essentiel pour anticiper et éviter ces pièges potentiels.
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Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
