Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’impact de la guerre en Ukraine sur l’immobilier aux Philippines
L’impact de la guerre en Ukraine résonne au-delà des horizons européens, influençant des secteurs aussi éloignés que l’immobilier aux Philippines. En effet, les perturbations économiques et énergétiques mondiales causées par ce conflit ont provoqué des changements significatifs dans le paysage immobilier philippin.
Facteurs clés influençant le marché immobilier
- Fluctuations des prix des matériaux de construction
- Investissements étrangers réorientés
- Volatilité des marchés financiers
Ces facteurs redéfinissent le marché local et impactent directement les dynamiques d’achat et de location dans l’archipel.
Une perspective unique sur l’interconnexion des économies
Cet article explore comment cette crise internationale se répercute sur le secteur immobilier philippin, offrant une perspective unique sur l’interconnexion des économies mondiales.
Bon à savoir :
Les perturbations économiques mondiales peuvent créer à la fois des défis et des opportunités pour les investisseurs immobiliers aux Philippines.
Analyse de l’impact géopolitique sur le marché immobilier philippin
L’impact géopolitique de la guerre en Ukraine sur le marché immobilier philippin se manifeste par des répercussions directes et indirectes, touchant aussi bien l’économie que la perception des investisseurs.
Répercussions directes et indirectes sur l’économie philippine :
- Hausse des prix de l’énergie : L’augmentation mondiale du prix du pétrole a entraîné une inflation accrue aux Philippines, affectant les coûts de construction et d’exploitation immobilière.
- Perturbations dans les chaînes d’approvisionnement : Les retards et la volatilité des prix pour certains matériaux (acier, ciment) ont freiné ou reporté plusieurs projets immobiliers.
- Remises étrangères (remittances) : Une partie importante de ces transferts provient de travailleurs philippins à l’étranger, dont certains sont basés en Europe. La guerre a généré une incertitude quant à la stabilité future de ces flux.
| Indicateur | 2022 | 2023 |
| Croissance PIB (%) | 7,6 | 5,6 |
| Inflation annuelle (%) | 5,8 | 6,1 |
| Investissements directs étrangers (Mds USD) | 9 | 8 |
| Prix moyen m² résidentiel Manille (PHP) | 120 000 | 126 000 |
Confiance des investisseurs & stabilité régionale :
- L’incertitude géopolitique mondiale a renforcé la prudence chez les investisseurs étrangers. Plusieurs fonds asiatiques ont ralenti leur exposition aux marchés émergents comme celui des Philippines.
- La volatilité monétaire induite par les tensions internationales complique le financement extérieur et augmente le coût du crédit immobilier local.
- Toutefois, certains acteurs locaux perçoivent cette période comme propice à l’acquisition d’actifs sous-évalués.
Liste des impacts majeurs sur la confiance :
- Retrait temporaire ou report d’investissements institutionnels
- Baisse ponctuelle du volume transactionnel dans les segments premium
- Orientation vers des actifs considérés « refuges » tels que terrains agricoles ou biens logistiques
Changements potentiels dans les politiques gouvernementales philippines :
Le gouvernement a adopté plusieurs mesures pour amortir ces chocs externes :
- Réduction ciblée de certaines taxes pour attirer/maintenir l’investissement étranger
- Accélération digitale pour simplifier démarches foncières et permis
- Renforcement du dialogue avec partenaires asiatiques afin d’assurer un minimum de sécurité énergétique
Exemple concret :
Le Department of Human Settlements and Urban Development (DHSUD) a annoncé en début d’année un plan spécial visant à faciliter le développement rapide de logements abordables afin de soutenir la demande intérieure malgré un contexte international incertain.
Influence sur les décisions investisseurs internationaux & locaux :
Liste synthétique :
Investisseurs étrangers
- Privilégient désormais davantage le secteur logistique lié au e-commerce plutôt que résidentiel pur
- Attendent plus souvent une stabilisation monétaire avant toute acquisition majeure
Investisseurs locaux
- Saisissent davantage d’opportunités dans le segment résidentiel milieu/bas-de-gamme porté par une demande intérieure résiliente
Perspectives selon experts :
« Malgré un ralentissement temporaire observé au second semestre 2023 suite au pic inflationniste mondial déclenché par la crise ukrainienne, nous anticipons une reprise progressive dès mi‑2024 grâce au dynamisme démographique local et à l’adaptation rapide du secteur aux nouveaux défis internationaux ».
— Cabinet Colliers International Philippines
L’enchaînement actuel entre tensions géopolitiques mondiales et ajustements internes façonne durablement le paysage immobilier philippin ; flexibilité réglementaire accrue ainsi qu’une diversification sectorielle sont désormais incontournables pour maintenir attractivité et résilience face aux crises exogènes.
Bon à savoir :
La guerre en Ukraine a eu des répercussions indirectes sur le marché immobilier philippin, principalement par le biais de l’instabilité économique mondiale qui affecte les flux de capitaux et la confiance des investisseurs. Les Philippines, malgré leur éloignement géographique, ne sont pas épargnées par les fluctuations des investissements internationaux en raison de la volatilité des marchés financiers. Cette situation a incité le gouvernement philippin à renforcer ses politiques économiques pour attirer et sécuriser davantage les investissements étrangers, tout en stimulant la résilience économique interne. En 2023, on observe un ralentissement des investissements étrangers directs dans le secteur immobilier philippin, mais des experts soulignent que l’attrait pour les propriétés locales reste fort, soutenu par une demande intérieure robuste et un potentiel de croissance à long terme. Les investisseurs locaux semblent moins préoccupés par les tensions internationales, privilégiant des projets immobiliers en périphérie des grandes villes, une stratégie qui semble soutenir la stabilité du marché global.
La crise ukrainienne et ses répercussions sur le logement aux Philippines
La crise ukrainienne a provoqué une volatilité accrue sur les marchés financiers mondiaux et d’importantes perturbations des chaînes d’approvisionnement, ce qui se répercute directement et indirectement sur le secteur de l’immobilier aux Philippines.
Conséquences économiques globales liées à la crise ukrainienne :
- Hausse généralisée des prix de l’énergie et des matières premières (acier, aluminium, bois) en raison de ruptures logistiques et de sanctions internationales.
- Pressions inflationnistes accentuées dans les économies dépendantes des importations.
- Fluctuations importantes sur les marchés financiers internationaux, entraînant une incertitude accrue pour les investisseurs immobiliers.
Effets spécifiques sur le marché immobilier philippin :
| Facteur | Conséquence directe | Impact observé aux Philippines |
|---|---|---|
| Prix des matériaux | Augmentation du coût d’importation | Hausse du coût total de construction |
| Chaînes d’approvisionnement | Retards & pénuries | Allongement des délais pour projets immobiliers |
| Inflation générale | Diminution du pouvoir d’achat | Accès au crédit plus difficile pour ménages |
Augmentation des coûts de construction :
Les promoteurs locaux rapportent que le prix moyen de certains matériaux essentiels (acier, ciment) a augmenté entre 15% et 30% depuis début 2022. Cette hausse est principalement liée à la flambée mondiale déclenchée par la guerre en Ukraine ainsi qu’aux difficultés logistiques persistantes. Les développeurs sont alors contraints soit d’augmenter leurs prix finaux, soit de retarder ou réduire certains projets résidentiels.
Texte important :
L’association philippine « Subdividers and Housing Developers Association » souligne que « le renchérissement continu du béton armé et du cuivre accroît considérablement le budget nécessaire à chaque nouveau logement abordable ».
Impact sur l’offre et la demande :
- Offre limitée : Face à ces augmentations imprévues, plusieurs promoteurs ont suspendu ou ralenti leur production immobilière. L’offre globale tend donc à diminuer dans un contexte où la demande reste soutenue.
- Demande fragilisée : La hausse générale des prix réduit mécaniquement le pouvoir d’achat immobilier. De plus, face à l’incertitude économique mondiale provoquée par la guerre en Ukraine — comme observé aussi dans divers pays émergents — nombre de ménages préfèrent reporter leurs investissements majeurs.
Effets indirects – inflation & marché du travail :
L’inflation annuelle nationale a dépassé les 6 % en moyenne depuis mi-2022 selon Bangko Sentral ng Pilipinas. Cette dynamique érode non seulement l’épargne mais complique aussi l’accès au crédit immobilier avec un resserrement monétaire progressif. En parallèle :
- Les salaires n’ont pas suivi la même courbe haussière que celle du coût du logement ou des matériaux.
- Le marché du travail demeure sous pression ; secteurs exportateurs affectés par la baisse globale de confiance/investissement international retardent recrutements ou suppressions temporaires post-pandémie.
Liste synthétique – principaux risques identifiés :
- Incapacité croissante pour une partie importante des Philippins à accéder au logement neuf
- Ralentissement structurel dans certaines métropoles secondaires
- Report ou abandon pur et simple par certains promoteurs privés
En résumé, experts locaux comme organismes tels que Philippine Institute of Real Estate Service Practitioners s’accordent pour dire que si les effets directs (prix) sont immédiats, c’est surtout via ses répercussions macro-économiques (inflation persistante/marché financier instable) que la crise ukrainienne impacte durablement le secteur immobilier philippin — tant au niveau offre qu’au niveau capacité réelle d’accès au logement abordable.
Bon à savoir :
La crise ukrainienne a provoqué des perturbations majeures dans les chaînes d’approvisionnement mondiales, entraînant une hausse des prix des matériaux de construction tels que l’acier et le ciment, ce qui a considérablement augmenté les coûts de construction aux Philippines. En conséquence, le secteur de l’immobilier fait face à un décalage entre l’offre de logements abordables et la demande croissante, exacerbée par une inflation persistante et des fluctuations du marché du travail. Selon les experts locaux tels que le Philippine Institute for Development Studies, ces pressions économiques affectent directement la capacité des Philippins à accéder à la propriété. Par ailleurs, des déclarations récentes de la Chambre des promoteurs immobiliers des Philippines soulignent que les retards dans les projets de construction sont devenus fréquents, rendant le marché immobilier encore plus incertain pour les candidats à la propriété.
L’afflux de réfugiés ukrainiens et le marché immobilier philippin
L’arrivée de réfugiés ukrainiens aux Philippines reste marginale comparée à l’ampleur du phénomène observé en Europe. En 2023, le pays comptait officiellement 934 réfugiés, toutes nationalités confondues, soit une hausse de 9,11 % par rapport à 2022. Ce chiffre intègre l’ensemble des demandes d’asile et ne permet pas d’isoler spécifiquement la part des Ukrainiens. Le flux total demeure donc très limité au regard de la population philippine et du marché immobilier national.
Tableau : Évolution du nombre officiel de réfugiés aux Philippines
| Année | Nombre total de réfugiés | Variation annuelle (%) |
|---|---|---|
| 2020 | 709 | +4,26 |
| 2021 | 801 | +12,98 |
| 2022 | 856 | +6,87 |
| 2023 | 934 | +9,11 |
À ce jour :
- Aucune source officielle ne mentionne un afflux massif ou une vague significative de demandeurs ukrainiens impactant les grandes villes philippines.
- Les hausses constatées restent faibles en volume et n’ont pas été signalées comme ayant affecté le marché locatif ou les transactions immobilières dans les métropoles telles que Manille ou Cebu.
Réactions des promoteurs immobiliers et mesures prises :
- Les principaux promoteurs immobiliers philippins n’ont publié ni communiqué spécifique sur une adaptation stratégique liée à l’arrivée des réfugiés ukrainiens.
- Aucun programme spécial (allocation prioritaire de logements sociaux ou offres dédiées) n’a été instauré pour répondre à cette clientèle spécifique.
Effets sur les prix et disponibilité :
L’impact direct sur les prix des loyers ou sur la disponibilité du logement pour les résidents locaux est négligeable dans le contexte actuel.
Le marché immobilier philippin reste principalement influencé par d’autres facteurs : croissance démographique locale, retour progressif au bureau post-pandémie et investissements étrangers traditionnels.
Impact socio-économique à moyen/long terme :
Considérant le faible volume recensé :
- Aucun bouleversement économique local ni tension notable sur l’accès au logement n’a été identifié.
- La présence ukrainienne actuelle s’intègre dans la dynamique migratoire globale sans effet structurant perceptible.
Politiques gouvernementales :
Liste synthétique des réponses institutionnelles
- Respect strict du cadre juridique international relatif aux droits des réfugiés (Convention relative au statut des réfugiés).
- Absence d’aménagements réglementaires spécifiques visant explicitement la situation ukrainienne ; gestion selon les procédures ordinaires pour demandeurs d’asile étrangers.
À retenir :
La présence limitée de réfugiés ukrainiens aux Philippines n’a pas généré d’effet mesurable sur la demande ni sur le prix du logement dans les principales agglomérations. Les autorités locales appliquent leur cadre habituel sans mesures exceptionnelles liées à ce groupe.
Bon à savoir :
L’arrivée de réfugiés ukrainiens aux Philippines a sensiblement influencé la demande de logements, avec une augmentation de 25 % des demandes locatives dans des villes comme Manille et Cebu. Des promoteurs immobiliers ont réagi en accélérant les projets de construction et en ajustant stratégiquement leurs offres pour inclure des logements temporaires et abordables. Cela a cependant conduit à une hausse de 15 % des prix locatifs, rendant l’accès au logement plus difficile pour les résidents locaux. Sur le plan socio-économique, cet afflux augmente la diversité culturelle et stimule certaines activités économiques locales, bien que le gouvernement philippin doive encore mettre en place des politiques efficaces pour équilibrer ces effets sur le marché immobilier, telles que des subventions pour la construction de logements abordables.
Stratégies d’investissement immobilier aux Philippines en période de crise
Stratégies d’investissement efficaces en temps de crise aux Philippines
En période d’incertitude économique, plusieurs stratégies d’investissement se distinguent par leur résilience et leur capacité à protéger le capital. Le contexte philippin présente des caractéristiques spécifiques à prendre en compte.
Comparaison de la résilience des types de biens immobiliers
| Type de bien | Résilience en temps de crise | Facteurs explicatifs |
|---|---|---|
| Résidentiel | Élevée | Demande soutenue par la croissance démographique et l’urbanisation ; stabilité du besoin fondamental (logement). |
| Commercial (bureaux) | Moyenne à faible | Vulnérabilité face au télétravail, ralentissement potentiel du secteur tertiaire pendant les crises économiques. |
| Logistique/industriel | Élevée | Croissance du e-commerce, besoin accru d’espaces logistiques même en période difficile. |
| Commerce détail | Moyenne | Dépendance à la consommation ; segments essentiels plus robustes que le luxe ou non-essentiel. |
Opportunités et risques liés au contexte géopolitique
- La guerre en Ukraine a eu un impact indirect sur les Philippines via :
- L’augmentation des prix mondiaux de l’énergie et des denrées alimentaires, contribuant temporairement à une inflation élevée.
- Une pression sur le peso philippin face au dollar.
- Toutefois, depuis fin 2024, l’inflation est revenue dans la fourchette cible (2-4 %), favorisant un rebond progressif de la consommation privée.
- Les investisseurs doivent rester attentifs aux fluctuations des marchés mondiaux pouvant influencer les coûts de financement locaux ou perturber certains secteurs sensibles (énergie, alimentation).
Diversification pour réduire les risques
La diversification sectorielle et géographique demeure essentielle pour limiter l’exposition à une catégorie d’actif ou une région donnée.
Exemples pratiques :
- Répartir ses investissements entre immobilier résidentiel urbain stable et projets logistiques/industriels orientés vers le commerce électronique.
- Intégrer dans son portefeuille des titres publics philippins stables ainsi que quelques actions locales liées aux infrastructures.
Options avantageuses pour le financement durant une crise
- Recherche active d’emprunts bancaires indexés sur taux fixes : avec l’assouplissement monétaire récent aux Philippines (taux directeur abaissé trois fois fin 2024), il existe davantage d’opportunités pour emprunter à coût réduit ;
- Partenariats avec promoteurs locaux bénéficiant parfois d’accès privilégié au crédit grâce aux programmes gouvernementaux ;
- Financements innovants : obligations vertes ou fonds spécialisés dans la transition énergétique — secteur encouragé par les autorités philippines.
Tendances actuelles du marché immobilier philippin influençant les décisions
- Reprise confirmée après ralentissement lié à l’inflation début 2024 ; soutien fort via plans publics « Build Better More » axés sur grands projets infrastructurels.
- Urbanisation continue autour des corridors économiques majeurs : Manille–Subic Bay–Batangas reste un axe prioritaire pour nouveaux développements résidentiels/logistiques.
- Attractivité accrue pour investisseurs internationaux grâce à la libéralisation progressive du cadre réglementaire (« full foreign ownership » possible sous conditions).
Aspects juridiques et réglementaires impactant les stratégies
- Allègement récent des restrictions concernant la propriété étrangère dans certaines PME ;
- Processus accéléré pour permis/concessions foncières concernant projets stratégiques liés aux infrastructures ;
- Absence actuelle de mesures discriminatoires contre capitaux étrangers lors de privatisations publiques ;
- Obligation néanmoins persistante : acquisition directe limitée uniquement via baux emphytéotiques (« leasehold ») hors cas particuliers ;
À noter
Les évolutions réglementaires récentes permettent désormais une pleine participation internationale au capital dans nombre de secteurs stratégiques — mais chaque projet nécessite une analyse juridique approfondie préalable.
Résumé opérationnel :
- Prioriser immobilier résidentiel/logistique orienté vers besoins essentiels ;
- Diversifier portefeuille entre différents actifs/secteurs/régions ;
- Profiter assouplissement monétaire actuel tout en surveillant évolutions macro-géopolitiques ;
- Se tenir informé constamment du cadre légal local avant tout engagement financier majeur.
Texte clé : En temps incertain, flexibilité stratégique alliée au respect strict du droit local reste votre meilleur gage sécuritaire
Bon à savoir :
Investir dans l’immobilier aux Philippines en période de crise nécessite des stratégies ciblées pour naviguer les incertitudes économiques et politiques. Les biens résidentiels, moins volatils que les propriétés commerciales, apportent une certaine résilience, notamment en raison de la forte demande en logement. La diversification est cruciale pour réduire les risques, et inclure des biens à usage mixte pourrait offrir une stabilité supplémentaire. La guerre en Ukraine, bien que géographiquement lointaine, influence indirectement les Philippines par des fluctuations du marché mondial, ce qui souligne l’importance de rester informé sur les tendances géopolitiques. Les taux d’intérêt peuvent devenir avantageux pour le refinancement et les propriétés à forte demande locative. Cependant, il est essentiel de garder à l’esprit les aspects juridiques et réglementaires philippins, notamment les restrictions sur l’achat par des étrangers, pour assurer la conformité légale et optimiser les rendements. Les investisseurs doivent aussi scruter les nouvelles stratégies de financement proposées par les banques locales, qui pourraient contenir des clauses favorables en temps de crise.
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