Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Choisir entre l’immobilier neuf et ancien aux Philippines
Choisir entre l’immobilier neuf et ancien aux Philippines peut s’avérer complexe, tant les différences en termes de coûts, d’infrastructures et de potentiel d’appréciation varient. Dans cet article, nous démêlons le match chiffré entre ces deux options d’investissement pour vous offrir une vue d’ensemble plus claire.
Les acheteurs potentiels et les investisseurs bénéficieront d’une analyse détaillée, explorant les avantages fiscaux, les opportunités de financement et les tendances du marché au sein de ce pays en pleine expansion économique. Avec notre comparaison point par point, nous vous aidons à déterminer quelle option répondra le mieux à vos attentes financières et personnelles.
Comparaison des avantages de l’immobilier neuf et ancien aux Philippines
Analyse économique
| Critère | Immobilier neuf | Immobilier ancien |
| Coût d’achat | Plus élevé au mètre carré | Moins cher à l’achat |
| Frais de notaire et d’acquisition | 2–3 % du prix du bien | 6–7 % du prix du bien |
| Coûts de maintenance | Faibles (peu ou pas de travaux) | Élevés (travaux fréquents, mises aux normes) |
| Valorisation | Potentielle hausse grâce à la modernité et l’emplacement dans des zones en développement ou bénéficiant d’infrastructures nouvelles | Dépend fortement de la localisation et du cachet historique ; nécessité d’investir pour maintenir la valeur |
Les constructions neuves offrent un avantage financier sur le long terme en limitant les charges imprévues liées à la rénovation, notamment avec les obligations croissantes de mise aux normes énergétiques.
À l’achat, le neuf implique des frais annexes réduits (notaire, droits), ce qui compense en partie son coût initial supérieur.
Tendances du marché philippin
- Le marché immobilier philippin est dynamique avec une croissance moyenne annuelle des prix autour de 4.9 % ces dix dernières années ; en mars 2025, on observe encore une hausse annuelle supérieure à 6 %.
- La demande reste forte dans les métropoles comme Manille et Cebu. Les programmes neufs sont souvent situés dans ces centres urbains ou proches des infrastructures récentes développées par le programme gouvernemental « Build Better More ».
- La digitalisation accélère les transactions immobilières pour tous types de biens.
Évaluation pratique : localisation, construction, efficacité énergétique
- Immobilier neuf
- Localisation stratégique près des pôles économiques récents ou zones nouvellement valorisées par l’État.
- Qualité élevée : conformité aux normes modernes (sécurité sismique/énergétique).
- Efficacité énergétique supérieure ; charges courantes réduites.
- Accès immédiat à Internet haut débit, transports publics récents et centres commerciaux modernes.
- Immobilier ancien
- Souvent situé au cœur historique ou centralisé dans les quartiers patrimoniaux appréciés pour leur cachet unique.
- Construction pouvant nécessiter rénovation lourde pour répondre aux standards actuels.
- Moins performant énergétiquement sans travaux spécifiques.
Avantages culturels/historiques – attractivité particulière
Avantages spécifiques aux propriétés anciennes :
- Architecture coloniale espagnole rare typique de Vigan ou Intramuros – très recherchée par certains investisseurs souhaitant préserver le patrimoine national.
- Potentiel touristique accru si transformation en maison d’hôtes/boutique-hôtel grâce au charme architectural original.
Attractivité accrue auprès :
- D’acheteurs sensibles à l’histoire locale,
- D’investisseurs visant un public étranger recherchant authenticité culturelle,
- De promoteurs spécialisés dans la valorisation patrimoniale.
Exemples concrets / études récentes
Liste illustrant chaque type :
- Projet neuf : Résidences Greenbelt Hamilton (Makati), où la proximité avec CBDs garantit une rentabilité locative rapide et faible vacance locative grâce à la demande soutenue parmi jeunes actifs expatriés.
- Bien ancien rénové : Maison coloniale restaurée à Vigan convertie en hôtel-boutique ayant triplé sa valeur suite au classement UNESCO – cible prioritaire : clientèle internationale amatrice d’expériences authentiques.
Témoignages acheteurs/investisseurs
« Nous avons choisi un condo neuf près du métro LRT-Manille car il offre sécurité moderne et facilité pour louer rapidement. »
— Maria R., investisseuse locale
« J’ai préféré acheter une maison ancienne rénovée sur Cebu ; son style colonial plaît beaucoup aux voyageurs étrangers que je reçois via Airbnb. »
— Jean-Baptiste M., investisseur franco-philippin
À retenir :
L’immobilier neuf séduit par ses avantages pratiques immédiats (modernité infrastructurelle, faibles coûts annexes) alors que l’ancien attire ceux qui misent sur le prestige historique/culturel malgré un entretien plus exigeant. Le choix dépendra ainsi tant des objectifs financiers que personnels/investissement patrimonial recherchés.
Bon à savoir :
Aux Philippines, le choix entre immobilier neuf et ancien présente divers avantages selon les aspects économiques et pratiques. Les propriétés neuves, souvent associées à des coûts initiaux plus élevés, offrent cependant des frais de maintenance réduits et une meilleure efficacité énergétique, ce qui peut entraîner des économies à long terme. Le marché actuel montre une forte demande pour le neuf, notamment dans les zones urbaines où l’accès aux infrastructures modernes est crucial. En revanche, les biens anciens peuvent séduire par leur charme historique et leur emplacement souvent central, rendant ces propriétés intéressantes pour les investisseurs cherchant un retour sur investissement via la location. Un cas récent à Manille démontre que des logements rénovés dans des quartiers historiques attirent une clientèle à la recherche d’une atmosphère authentique, comme l’a confirmé un investisseur local ayant vu son appartement ancien doubler de valeur en cinq ans. Cependant, plusieurs acheteurs signalent que la qualité de construction et les récentes normes sismiques rendent les propriétés neuves particulièrement attractives, garantissant une tranquillité d’esprit et une sécurité accrues.
Analyse coûts/bénéfices : choisir entre immobilier neuf et ancien
Différences significatives entre les coûts d’achat de propriétés neuves et anciennes aux Philippines
| Critère | Immobilier neuf | Immobilier ancien |
| Prix au m² | Environ 75 000 ₱ (1 300 $) en moyenne, jusqu’à 155 000 ₱ à Manille et 160 000 ₱ à Cebu pour les condos modernes | Souvent inférieur à 75 000 ₱, sauf pour les emplacements très prisés ou rénovés |
| Coût moyen de construction | 12 668 ₱/m² en mai 2025 (inclut électricité, plomberie, etc.) | Non applicable, mais le prix d’achat au m² est généralement plus bas |
| Frais de notaire | Environ 1 à 2 % du prix d’achat | 1 à 2 % du prix d’achat |
| Taxes à l’achat | Document Stamp Tax : 1,5 %, Transfer Tax : 0,5 à 0,75 %, Registration Fee : 0,25 % | Identiques, mais certains allégements fiscaux locaux pour le neuf selon la région |
| Incitations fiscales | Possibilité d’exonérations ou de réductions sur la TVA pour les projets sociaux ou éco-responsables | Rarement applicable |
| Rénovation | Aucune rénovation à prévoir, garanties constructeur de 1 à 5 ans | Coûts de rénovation variables, parfois élevés selon l’état du bien |
Principales dépenses associées
- Prix d’achat au mètre carré
- Frais de notaire et d’enregistrement
- Taxes de transfert et de timbre
- Coûts potentiels de rénovation (ancien uniquement)
- Frais de copropriété (notamment pour les condos neufs)
- Assurance habitation
Potentiel de valorisation
– Immobilier neuf : Forte attractivité pour les locataires, meilleure valorisation à court terme dans les quartiers en développement, mais prix d’entrée plus élevé. La demande récente a entraîné une hausse annuelle moyenne de 6,1 % en 2025.
– Immobilier ancien : Potentiel de revalorisation après rénovation, surtout dans les quartiers historiques ou centraux, mais valorisation plus lente et dépendante de l’état général du bien.
Économies sur les rénovations
– Neuf : Absence de travaux immédiats, garanties constructeur, économies sur la maintenance pendant les premières années.
– Ancien : Nécessite souvent des travaux de mise aux normes ou de modernisation, ce qui peut représenter 10 à 20 % du prix d’achat selon l’état.
Rentabilité locative
– Neuf : Loyers plus élevés, attractivité auprès d’une clientèle expatriée ou professionnelle, taux d’occupation supérieur.
– Ancien : Loyers généralement inférieurs, mais rendement brut parfois similaire grâce au prix d’achat plus bas ; potentiel de hausse après rénovation.
Exemples concrets (2025)
– Appartement neuf à Manille (condo, 50 m²) : 155 000 ₱/m² x 50 = 7 750 000 ₱
– Appartement ancien, même surface, quartier voisin : 90 000 ₱/m² x 50 = 4 500 000 ₱
– Coût de rénovation d’un ancien : 500 000 à 1 000 000 ₱ selon l’état et la localisation
Avantages et inconvénients financiers
– Immobilier neuf :
- Avantages : confort moderne, économies sur les rénovations, attractivité locative, garanties, éventuelles incitations fiscales.
- Inconvénients : prix d’achat élevé, frais de copropriété parfois plus importants.
– Immobilier ancien :
- Avantages : prix d’acquisition plus bas, potentiel de plus-value après rénovation, charme de l’ancien.
- Inconvénients : travaux parfois lourds et coûteux, incitations fiscales rares, valorisation dépendante de l’état du bien.
À retenir
L’immobilier neuf séduit par sa sécurité, son absence de travaux et son attractivité locative, mais exige un investissement initial plus élevé. L’ancien reste compétitif à l’achat et offre un bon potentiel de plus-value après rénovation, mais implique des coûts supplémentaires et une valorisation plus incertaine.
Bon à savoir :
Aux Philippines, choisir entre l’immobilier neuf et ancien implique une analyse minutieuse des coûts et bénéfices. En général, le prix au mètre carré pour un bien neuf est plus élevé, souvent justifié par des infrastructures modernes et une efficacité énergétique accrue, tandis que l’ancien peut nécessiter des rénovations. Les frais de notaire peuvent être plus avantageux lors de l’achat d’un bien neuf grâce à des taxes réduites ou à des incitations fiscales, souvent mises en place pour stimuler ce marché. Un exemple typique montre que le coût de rénovation d’un bâtiment ancien peut atteindre 15 % de son prix d’achat, alors que les immeubles neufs offrent souvent une tranquillité pendant quelques années en matière de maintenance. Quant à la rentabilité locative, les propriétés anciennes dans des emplacements centraux prestigeux peuvent générer des rendements élevés, mais le neuf attire une clientèle prête à payer pour le confort moderne. Une évaluation du potentiel de valorisation révèle que même si le neuf a une marge de hausse limitée en court terme, ses caractéristiques d’économie d’énergie et de faible coût d’entretien en font un choix attrayant pour la durabilité à long terme.
Impact des garanties constructeur sur l’achat d’un bien neuf aux Philippines
Les garanties constructeur aux Philippines sont des engagements contractuels pris par les promoteurs immobiliers ou les constructeurs pour couvrir certains défauts ou malfaçons affectant un bien neuf après sa livraison. Ces garanties sont généralement limitées dans le temps et varient selon l’entreprise, tant en termes de durée que d’étendue des protections.
| Éléments clés | Garanties constructeur (neuf) | Biens anciens (revente) |
| Durée | 1 an minimum, souvent plus selon contrat | Aucune garantie systématique |
| Couverture | Défauts cachés, vices de construction | Généralement exclue |
| Obligations légales | Encadrées par le Code civil et le contrat | Recours limité au droit commun |
| Impact sur la valeur | Valorisation accrue du bien | Valeur dépendante de l’état réel |
Différences entre promoteurs immobiliers
- Les garanties ne sont pas uniformisées : chaque promoteur fixe ses propres conditions (durée, modalités d’intervention, exclusions).
- Certains offrent des extensions payantes ou incluent gratuitement la réparation/remplacement de pièces majeures.
- Il est essentiel pour l’acheteur d’examiner attentivement les termes du contrat afin de comprendre ce qui est réellement couvert.
Avantages pour l’acheteur d’un bien neuf
- Réduction du risque financier en cas de défaut structurel ou vice caché durant la période couverte.
- Meilleure prévisibilité des coûts liés à l’entretien immédiat après achat.
- Sentiment accru de sécurité grâce à une obligation formelle du constructeur.
- Possibilité d’obtenir une indemnisation ou une réparation rapide sans passer par un contentieux long et coûteux.
Exemples concrets et impact sur la décision d’achat
Des études menées localement montrent que :
- La présence d’une garantie constructeur fait partie des trois premiers critères cités par les acquéreurs philippins lors du choix entre neuf et ancien.
- Une enquête sectorielle a révélé qu’environ 60 % des acheteurs préfèrent un logement neuf principalement en raison des protections offertes contre les défauts initiaux.
- Plusieurs cas documentés montrent qu’en situation post-livraison où un problème structurel majeur apparaît (fissures importantes, infiltrations), la rapidité avec laquelle le promoteur intervient sous garantie influence positivement la réputation du projet.
Liste synthétique
- Renforcement de la confiance dans le marché primaire : Les acheteurs perçoivent moins de risques grâce à ces garanties obligatoires ou contractuelles.
- Facilitation du financement bancaire, car certaines institutions exigent que le bien soit couvert pendant au moins 12 mois après remise des clés.
Aspects juridiques et réglementaires
La législation philippine impose plusieurs obligations :
- L’article 1715 du Code civil prévoit que tout entrepreneur immobilier doit garantir son ouvrage contre les vices cachés pendant au moins un an à compter de sa réception finale. Cette durée peut être prolongée contractuellement.
- Le National Building Code impose aux constructions neuves le respect strict des normes techniques ; toute défaillance liée au non-respect engage automatiquement la responsabilité civile professionnelle du constructeur.
- En pratique courante, il est fréquent que soient incluses dans le contrat diverses assurances complémentaires ainsi qu’une clause stipulant recours prioritaire à l’arbitrage spécialisé en cas de litige technique entre acquéreur et promoteur.
Points réglementaires importants
- Obligation écrite détaillant précisément objets couverts/exclus
- Délais précis pour signaler tout défaut
- Voies privilégiées pour résolution amiable avant tout recours judiciaire
Valorisation long terme
Un logement bénéficiant encore partiellement ou totalement d’une garantie constructeur se revend généralement plus cher sur le marché secondaire local car il rassure potentiels acheteurs face aux éventuels frais imprévus durant cette période résiduelle protégée.
Un encadrement rigoureux combiné à une offre claire accroît donc durablement aussi bien la liquidité que la valeur patrimoniale objective comme perçue.
Bon à savoir :
Aux Philippines, les garanties constructeur pour l’immobilier neuf varient selon les promoteurs, mais couvrent généralement les défauts structurels et les vices cachés pour une période allant jusqu’à 10 ans, offrant ainsi aux acheteurs une sécurité non négligeable comparée aux propriétés anciennes, souvent dépourvues de telles protections. Ces garanties non seulement favorisent la confiance des consommateurs envers le marché du neuf, comme l’indique une étude locale montrant une augmentation de 20% des ventes dans les nouvelles constructions dotées de garanties, mais elles contribuent également à une meilleure valorisation à long terme des biens grâce à la tranquillité d’esprit qu’elles procurent. Outre les avantages financiers, le cadre légal philippin impose aux développeurs de respecter des normes de qualité strictes, ce qui encourage la transparence et la hausse de la qualité des constructions neuves.
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Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
