Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’investissement immobilier en Asie du Sud-Est : Philippines vs Thaïlande, Indonésie et Vietnam
L’intérêt grandissant pour l’investissement immobilier en Asie du Sud-Est pousse de nombreux acheteurs potentiels à s’intéresser de près au marché des Philippines en comparaison avec ses pays voisins comme la Thaïlande, l’Indonésie ou le Vietnam.
Ce contexte dynamique est motivé par des facteurs économiques, politiques et culturels variés, qui rendent chaque destination unique en termes d’opportunités et de défis pour l’acquisition de propriétés.
Bon à savoir :
Les Philippines connaissent une croissance économique soutenue et offrent un environnement particulièrement attractif pour les expatriés.
Les Philippines, avec sa croissance économique soutenue et son environnement attractif pour les expatriés, offre des options intéressantes, mais comment se positionnent-elles face aux autres marchés régionaux en termes de :
- Coût d’acquisition
- Réglementation
- Potentiel de rentabilité
Ce comparatif se propose d’explorer ces aspects afin de permettre aux investisseurs de prendre une décision éclairée, tenant compte de la diversité et de la richesse de l’environnement immobilier dans cette région du monde.
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Contexte économique et immobilier des Philippines
L’économie actuelle des Philippines affiche une croissance stable, avec un taux prévu entre 5,8 % et 6,2 % pour 2025, soutenue principalement par les secteurs suivants :
| Secteur clé | Description |
| Énergie renouvelable | Montée en puissance des investissements privés et publics dans le solaire, l’éolien, etc. |
| Infrastructure | Programme « Build Better More » poursuivant la modernisation des routes, ponts et aéroports |
| Transformation digitale | Adoption massive de l’IA et essor du secteur FinTech (banques digitales, paiements mobiles) |
| Santé | Renforcement du système de santé post-pandémie |
| Électronique & semi-conducteurs | Plus de 57 % des exportations ; présence d’acteurs mondiaux comme Texas Instruments |
| Automobile & aérospatial | Production croissante pour l’export (ABS automobiles, pièces Boeing/Airbus) |
Principales tendances économiques
- La demande intérieure reste robuste grâce à la consommation privée élevée.
- Les IDE sont stimulés par les réformes réglementaires pro-investisseurs.
- Inflation sous contrôle mais toujours supérieure à la cible historique.
Impact des politiques gouvernementales sur l’immobilier
Le gouvernement philippin mène plusieurs initiatives favorisant le secteur immobilier :
- Assouplissement du Foreign Investment Act : ouverture accrue aux investisseurs étrangers dans certains segments immobiliers.
- Zones économiques spéciales : incitations fiscales (exonérations temporaires d’impôts) pour projets résidentiels/commerciaux stratégiques.
- PPP élargis : encouragement aux partenariats public/privé pour accélérer les grands projets urbains.
Ces mesures visent à attirer davantage d’investissements internationaux tout en répondant au besoin national en logements abordables et infrastructures modernes.
Tendances actuelles du marché immobilier
Liste synthétique :
- Prix des propriétés
- Hausse modérée (+3 % à +7 %) sur un an dans les grandes métropoles (Manille/Cebu/Davao).
- Les segments premium résistent mieux que le moyen/entrée de gamme face aux tensions inflationnistes.
- Demande intérieure
- Portée par une classe moyenne en expansion rapide ; forte appétence pour copropriétés urbaines.
- L’immobilier logistique/coworking connaît aussi un développement rapide avec l’explosion du e-commerce et BPO.
- Investisseurs internationaux
- Retour progressif après ralentissement post-pandémique.
- Forte activité chinoise/sud-coréenne sur certains marchés haut de gamme ou projets touristiques balnéaires.
- Zones clés de développement
| Zone | Dynamique principale |
| Metro Manila | Résidentiel vertical/mixte haut-de-gamme |
| Cebu / Davao | Croissance hôtelière/touristique + business parks |
| Clark/Clark Global City | Hub industriel/logistique majeur |
Comparaison régionale avec voisins asiatiques
Liste comparative :
- Philippines :
- Croissance immobilière tirée par démographie dynamique et urbanisation rapide
- Marché encore relativement accessible comparé à Singapour ou Hong Kong
- Réglementation désormais plus favorable aux IDE qu’en Indonésie ou Thaïlande
- Indonésie :
- Limites persistantes sur propriété étrangère directe
- Forte demande intérieure mais marché plus fragmenté
- Vietnam :
- Croissance urbaine explosive ; restrictions similaires mais tendance progressive vers ouverture
| Pays | Taux croissance PIB (%) ’25* | Ouverture investissement étranger immobilier | Prix m² centre-ville USD estimés (’24-’25) |
| Philippines | 5.8–6.2 | Modérée > hausse récente incitations | Manille: ~3 500–4 500 |
| Indonésie | ~5 | Restrictive | Jakarta: ~4 000–4 800 |
| Vietnam | ~6–6.5 | Moyenne/progressive | Hanoï/Hô Chi Minh-Ville: ~4 000–5 200 |
*Estimations NEDA/BSP/FMI – valeurs indicatives selon sources nationales/régionales disponibles fin T1-T2 2025.
En résumé, grâce à ses politiques volontaristes et son économie diversifiée portée par la technologie, la fabrication électronique/exportatrice ainsi que son dynamisme démographique urbain — le marché philippin se distingue régionalement tant sur ses perspectives immobilières que sa capacité d’attraction internationale croissante auprès des investisseurs.
Bon à savoir :
Les Philippines bénéficient d’une économie diversifiée, soutenue par les services, le tourisme et les transferts de fonds des travailleurs à l’étranger, avec une croissance stable malgré des défis mondiaux. Le gouvernement a récemment mis en place des politiques favorisant les investissements étrangers, notamment dans le secteur immobilier, où la demande intérieure et internationale reste forte, en particulier à Manille et Cebu. Contrairement à la Thaïlande et à l’Indonésie, où le marché est mature, les Philippines offrent encore des opportunités d’entrée à des prix compétitifs. Les récentes baisses de taxe sur les transferts de propriété, combinées à des régulations allégées, visent à stimuler davantage le marché. Les zones de développement prioritaires comme le métro Manille et les nouvelles villes intelligentes attirent des projets innovants, positionnant le pays comme un point d’intérêt croissant pour les investisseurs étrangers à la recherche de croissance à long terme.
Comparaison de la fiscalité immobilière aux Philippines et dans les pays voisins
Système fiscal immobilier aux Philippines
- Impôt foncier annuel (Real Property Tax)
- Taux : 2 % de la valeur imposable à Manille, 1 % en province.
- La valeur imposable correspond à environ 20 % de la valeur marchande du bien.
- Des remises jusqu’à 20 % peuvent s’appliquer pour paiement anticipé.
- Taxe sur les mutations/transferts (Transfer Tax)
- Environ 0,25 % du prix d’achat ou de la juste valeur marchande, au premier des deux montants.
- Taxe sur les plus-values immobilières (Capital Gains Tax)
- Taux forfaitaire : 6 % du prix de vente ou de la juste valeur marchande retenue.
- Documentary Stamp Tax
- S’applique lors des ventes et transferts immobiliers ; taux typique autour de PHP 15 pour chaque PHP 1 000 du prix d’achat.
- Fiscalité locative
- Revenus locatifs soumis soit à une imposition forfaitaire de 8 % si ≤ PHP 3M/an, soit au barème progressif classique au-delà.
Incitations et amnisties fiscales
Programme d’amnistie sur les impôts fonciers non payés avant juillet 2024, valable jusqu’en juillet 2026. Objectif : faciliter la régularisation et alléger le passif fiscal des propriétaires existants.
Réformes récentes visant à simplifier l’administration fiscale et introduire quelques incitations pour investisseurs, notamment via le CREATE MORE Act destiné aux entreprises.
Tableau comparatif – Fiscalité immobilière régionale (principaux impôts)
| Pays | Impôt foncier annuel | Mutation/transfert | Plus-value/capital gain | Incitatifs/Exonérations |
|---|---|---|---|---|
| Philippines | Metro Manila: 2 % Province: 1 %(sur base réduite) | ≈0.25 % | Forfaitaire: 6 % | Amnistie; remise paiement anticipé |
| Thaïlande | Progressif selon usage: 0.02–1.2 % | ≈2 % | Variable selon statut: 5–35 %(IRPP); jusqu’à ≈7.37 %(CGT) (souvent payé par vendeur) | Exonération partielle résidence principale; zones spéciales |
| Vietnam | Pas d’impôt foncier récurrent (taxe terrain faible fixée localement) | ≈0.5–1 % | IRPP sur plus-value:≈10–20 %, souvent prélevée forfaitairement | Zones économiques spéciales |
| Indonésie | Progressif: 0.01–0.30 %(selon catégorie/valeur) (PBB = Pajak Bumi dan Bangunan) | BPHTB:≈5 %(de la transaction après abattement) | Forfaitaire CGT: ±2,5 % | Abattements mutation résidence principale |
Liste des principales similitudes et différences
Similitudes
- Tous imposent un transfert/mutation avec un coût spécifique dès qu’il y a changement légal de propriétaire.
- Les taxes sur la plus-value existent dans tous ces marchés mais varient fortement dans leur mode calcul/rate.
Différences majeures
- Les taux effectifs varient fortement :
- Les Philippines ont une capital gains tax fixe (6%) tandis que Thaïlande/Vietnam appliquent parfois l’impôt progressif sur le revenu comme taxation indirecte.
- L’Indonésie privilégie une taxe modérée mais généralisée (~2,5%) prélevée lors des ventes immobilières plutôt qu’une véritable taxe « plus-value » calculée précisément.
- Le Vietnam n’a pas d’impôt foncier significatif contrairement aux autres pays analysés.
- La Thaïlande applique un impôt foncier élevé en cas d’usage commercial/spéculatif.
Impact attractivité marché immobilier pour investisseurs étrangers & locaux
Philippines
+ Fiscalité claire ; taux fixes limitant l’incertitude
+ Possibilité amnistie ou réductions temporaires
− Taxes cumulatives augmentant le coût global effectif
− Restrictions importantes pour propriété directe étrangère
Thaïlande
+ Exonérations possibles résidence principale/localités stratégiques
− Complexité administrative accrue ; frais élevés mutation/transfert
Vietnam
+ Absence quasi-totale d’impôt foncier récurrent
− Imposition potentielle lourde lors revente/profit important
Indonésie
+ Faible impôt annuel/frais mutation modérés
− Limites fortes acquisition par étrangers hors projets spécifiques agréés
Analyse comparative avantages/inconvénients fiscaux
Avantages fiscaux :
Philippines Simplicité relative + programmes amnistiants ponctuels
Thaïlande Exemptions ciblées + absence réelle CGT « pure »
Vietnam Absence impôts annuels réguliers
Indonésie Prélèvement unique bas + abattements transfert possible
Inconvénients fiscaux :
Philippines Cumul taxes fixes qui augmente coût total transactionnel
Thaïlande Processus complexe & coûts initiaux élevés
Vietnam Forte pression fiscale latente revente/surplus
Indonésie Restrictions forte accès étranger & complexité locale
Pour les investisseurs internationaux recherchant simplicité et visibilité fiscale immédiate lors achat/revente sans s’exposer à trop forte taxation annuelle ni fluctuations réglementaires soudaines, les Philippines offrent une alternative compétitive grâce à leur système fixe — malgré un empilement notable des droits payables lors transactions majeures.
Bon à savoir :
Aux Philippines, l’impôt sur la propriété immobilière est généralement autour de 2% de la valeur cadastrale, avec une taxe sur la vente s’élevant à environ 6% de la valeur marchande, mais des crédits peuvent être offerts aux investisseurs via des zones économiques spéciales. Comparativement, la Thaïlande impose une taxe de transfert de 2% et un impôt de plus-value variant entre 0% et 35%, selon la durée de détention, tandis que le Vietnam a une fiscalité de transfert fixée à 2% et applique un impôt sur le revenu de 10% sur les plus-values. L’Indonésie, de son côté, impose une taxe sur la vente de 5% et un impôt sur la plus-value de 20%. L’incitation fiscale varie, avec la Thaïlande offrant des exonérations pour les résidences principales et l’Indonésie abritant des régimes fiscaux préférentiels dans des régions touristiques. L’attractivité pour les investisseurs est donc modulée par ces régimes fiscaux, les Philippines et l’Indonésie étant souvent plus avantageux pour des investissements de long terme, alors que le Vietnam et la Thaïlande peuvent séduire par leurs exonérations et taux réduits pour les transactions spécifiques.
Avantages et inconvénients d’investir aux Philippines par rapport aux autres pays de la région
Avantages d’investir dans l’immobilier aux Philippines
- Croissance économique soutenue : Le marché immobilier philippin est stimulé par une économie en expansion, une population jeune et dynamique, et un secteur tertiaire (notamment BPO) en plein essor. En 2025, la croissance du secteur immobilier se distingue par sa résilience face à la volatilité mondiale.
- Politiques favorables à l’investissement étranger : Les Philippines facilitent l’acquisition de biens immobiliers pour les étrangers (appartements en copropriété notamment) avec des réglementations claires. Le faible capital requis pour investir attire de nombreux investisseurs internationaux.
- Développement des infrastructures : Des mégaprojets sont en cours dans les grandes villes (modernisation du métro de Manille, développement routier autour de Cebu), ce qui améliore l’accessibilité et accroît la valeur foncière des zones concernées.
- Atouts linguistiques et culturels : L’anglais est couramment parlé, ce qui facilite les transactions et la gestion locative — un avantage comparatif majeur face au Vietnam ou à la Thaïlande où la barrière linguistique peut être plus forte.
| Indicateur clé | Philippines | Thaïlande | Indonésie | Vietnam |
|---|---|---|---|---|
| Rendement locatif moyen (%) | 5–6% | 4–5% | 6–8% (Bali) | 4–7% |
| Croissance prix immobilier (%) sur 1 an* | +10 % condos neufs | +3 % Bangkok | variable selon zone | +5 % Hanoï/Ho Chi Minh |
| Propriété étrangère directe possible ? | Oui (condos) | Oui (bail emphytéotique) | Non sauf via sociétés | Oui sous conditions |
Opportunités touristiques et zones dynamiques
- Forte demande touristique dans des lieux comme Cebu, Palawan ou Boracay ; ces régions voient croître hôtels-boutiques, resorts côtiers et complexes résidentiels.
- L’hôtellerie retrouve vigueur post-pandémie avec un pipeline hôtelier important sur Manille/Cebu/Boracay ; le marché résidentiel s’oriente vers « affordable luxury » pour attirer expatriés & touristes longue durée.
Comparaison avec voisins régionaux
Liste comparative :
- Thaïlande
- Marché mature mais soumis à saturation dans certains segments urbains.
- Limites strictes pour propriété étrangère hors condominiums.
- Infrastructure touristique très développée mais dépendance accrue au tourisme chinois.
- Indonésie
- Règlementation complexe voire restrictive pour investissement direct étranger hors Bali.
- Potentiel fort sur Bali/Lombok mais volatilité politique locale plus marquée.
- Vietnam
- Marché dynamique depuis ouverture partielle aux étrangers ; processus administratif parfois lourd.
- Fort potentiel urbain autour d’Hô-Chi-Minh-Ville/Hanoï mais lois évolutives pouvant limiter sécurité juridique.
Inconvénients potentiels aux Philippines
Liste synthétique :
- Instabilité politique relative selon périodes électorales ou tensions locales.
- Catastrophes naturelles fréquentes : typhons majeurs chaque année impactant certaines régions côtières/villages insulaires sensibles aux inondations/soulevements marins.
- Défis logistiques : congestion urbaine aiguë autour de Manille/Cebu ; infrastructures rurales encore perfectibles malgré investissements récents.
À retenir:
Les Philippines offrent un excellent compromis entre accessibilité réglementaire pour les étrangers, dynamisme économique soutenu par une jeunesse anglophone active, et valorisation rapide des actifs immobiliers grâce à leur attractivité touristique croissante. Toutefois il convient d’intégrer le risque naturel élevé ainsi que certaines lenteurs administratives propres au pays.
Exemple concret :
Un investisseur ayant acquis en 2020 un condominium à Makati a pu bénéficier d’une hausse moyenne de prix supérieure à +20 % sur trois ans grâce au boom du télétravail international couplé au retour progressif du tourisme urbain haut-de-gamme. À titre comparatif : le même type d’investissement aurait généré une valorisation moindre (+8 %) dans Bangkok centre-ville durant cette même période due à une reprise touristique moins rapide post-Covid.
Bon à savoir :
Investir dans l’immobilier aux Philippines présente des avantages notables tels que sa croissance économique robuste avec un taux de croissance du PIB supérieur à 6%, des politiques favorables à l’investissement étranger, et des opportunités lucratives dans des zones touristiques comme Cebu et Palawan. Contrairement à la Thaïlande, où les restrictions sur la propriété étrangère sont plus strictes, les Philippines offrent plus de flexibilité, bien que le Vietnam présente une infrastructure logistique en rapide expansion. Cependant, les Philippines sont confrontées à des défis tels que l’instabilité politique et les catastrophes naturelles fréquentes, comme les typhons, qui peuvent affecter les investissements immobiliers. En comparaison, l’Indonésie offre une stabilité politique mais avec des procédures administratives souvent complexes pour les investisseurs étrangers.
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