Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Location courte durée via Airbnb vs location longue durée aux Philippines
Dans un contexte économique où chaque décision d’investissement mérite d’être soigneusement évaluée, le choix entre une location de courte durée via Airbnb et une stratégie de location longue durée suscite un intérêt croissant parmi les propriétaires philippins.
Cet article vise à offrir une analyse approfondie de la rentabilité de ces deux approches dans plusieurs villes clés des Philippines, en tenant compte des fluctuations saisonnières, des taux d’occupation et des rendements locatifs.
Tandis que la popularité d’Airbnb continue de croître, transformant le marché locatif traditionnel, il est crucial de comprendre comment ces dynamiques jouent selon les caractéristiques économiques et touristiques propres à chaque région.
L’objectif est de fournir aux investisseurs une vision claire et nuancée des meilleures stratégies locatives dans ce pays, en tenant compte des subtilités du marché immobilier philippin.
Bon à savoir :
Les fluctuations saisonnières peuvent considérablement impacter les revenus Airbnb, particulièrement dans les destinations touristiques comme Boracay ou Palawan.
Analyse du rendement de la location saisonnière aux Philippines
Le rendement des locations saisonnières aux Philippines varie selon les villes et la période de l’année, mais il reste globalement attractif par rapport à la location longue durée. Les indicateurs clés sont les suivants :
| Indicateur | Location saisonnière | Location longue durée |
| Taux d’occupation | 55-75 % (saisonnier) | 80-90 % (urbain) |
| Revenu moyen par nuitée | 30–90 € (selon région) | ~450–700 €/mois |
| Rendement locatif brut annuel | 5–12 % | 4–7 % |
Analyse détaillée par ville touristique :
- Manille : Capitale et centre économique, taux d’occupation élevé en semaine grâce au tourisme d’affaires et au déplacement des expatriés. Les appartements bien situés affichent un revenu moyen/nuitée autour de 40 à 70 €, avec une forte demande pour les studios modernes.
- Cebu : Destination balnéaire prisée ; pic d’occupation pendant la haute saison touristique (décembre-avril), taux supérieur à la moyenne nationale. Rendements jusqu’à 10 %, particulièrement dans les quartiers proches des plages ou du centre-ville.
- Davao : Ville dynamique du sud, encore moins saturée ; taux d’occupation plus variable mais loyers compétitifs. Avantageux pour de longues durées ou pour des familles, avec un revenu moyen/nuitée plus bas (~25–50 €).
Fluctuations saisonnières
Les pics touristiques coïncident avec l’hiver nordique (décembre-mars), Pâques et certains festivals locaux, augmentant le tarif journalier jusqu’à +30 %. La basse saison pluvieuse peut faire chuter le taux d’occupation sous les 50 %, surtout hors zones très touristiques.
Comparaison avec la location longue durée
La location annuelle génère une stabilité supérieure grâce à un taux de remplissage constant (>85 %) mais offre généralement un rendement brut moindre (4–7 %) comparé aux saisons hautes du court terme où il est possible de dépasser ponctuellement les 10 %. Cependant, le risque de vacance entre deux locataires est réduit.
Tendances économiques et influence touristique
La croissance démographique urbaine soutient le marché résidentiel classique tandis que l’expansion continue du tourisme international après pandémie favorise fortement la courte durée – notamment via Airbnb et plateformes similaires. Toutefois, certains marchés urbains connaissent une surabondance ponctuelle qui peut tirer temporairement les prix vers le bas.
Études de cas & témoignages
« J’ai commencé à louer mon appartement proche du quartier BGC à Manille sur Airbnb en pleine reprise post-pandémie : je dépasse régulièrement mes anciens loyers mensuels classiques dès que j’approche des périodes festives ou grands événements sportifs », témoigne Lucille S., propriétaire française installée depuis cinq ans.
« À Cebu City Beachfront nous sommes complets trois mois par an mais avons besoin de tarifs promotionnels pendant la mousson », explique Ramon D., gestionnaire local qui souligne aussi « l’importance grandissante des services complémentaires comme Wi-Fi haut débit ou transferts aéroport ».
Avantages constatés :
- Flexibilité tarifaire permettant d’ajuster rapidement selon la demande
- Rentabilité accrue lors des pics touristiques
- Diversification facilitée via plateformes numériques
Défis rencontrés :
- Gestion logistique accrue entre chaque séjour
- Forte dépendance aux fluctuations économiques mondiales/touristiques
- Réglementations locales évolutives pouvant restreindre certaines locations courtes
Les locations saisonnières offrent donc un potentiel supérieur dans les zones dynamiques ou balnéaires philippines – surtout lorsque couplées à une bonne gestion opérationnelle – mais nécessitent anticipation face aux variations climatiques/économiques ainsi qu’un suivi attentif du cadre légal local.
Bon à savoir :
L’analyse du rendement des locations saisonnières aux Philippines révèle que les taux d’occupation varient entre 60 % et 80 % selon la saison, avec un revenu moyen par nuitée autour de 30 à 50 USD, des pics observés lors des festivals locaux. En comparaison, les locations à long terme offrent une stabilité de revenu mais moins de flexibilité pour ajuster les tarifs. Manille, Cebu et Davao figurent parmi les villes où les fluctuations économiques et l’essor touristique influencent fortement les tendances locatives, rendant les locations saisonnières plus lucratives durant les périodes de haute fréquentation touristique. Les témoignages d’hôtes indiquent qu’une gestion active et dynamique est nécessaire pour maximiser les profits, tandis que les locataires voient l’opportunité d’expériences locales authentiques comme un avantage clé. Par exemple, à Cebu, les hôtes misent sur des expériences tropicales personnalisées pour attirer les voyageurs. Les défis comprennent cependant la nécessité d’une maintenance régulière et de la gestion des fluctuations saisonnières.
Comparaison des performances entre Airbnb et les contrats de location longue durée
Critères de performance immobilière aux Philippines
| Ville | Taux d’occupation Airbnb (%) | Tarif journalier moyen (USD) | Revenu mensuel Airbnb* (USD) | Loyer mensuel longue durée (USD) |
| Manille | 65-75 | 45-60 | 900-1 350 | 500-700 |
| Cebu | 60-70 | 35-50 | 650-1 050 | 400-600 |
| Davao | 55-65 | 30-40 | 500-800 | ~350 |
*Calculs basés sur un taux d’occupation moyen de chaque ville et le tarif journalier correspondant.
Comparaison des revenus et rentabilité nette
Les propriétaires utilisant Airbnb dans les grandes villes philippines constatent généralement des revenus bruts supérieurs de 20 à 30 % par rapport à la location longue durée, surtout dans les quartiers prisés par les touristes. Par exemple, à Manille, le revenu généré par un bien loué en courte durée peut atteindre 1 200 USD/mois, alors que la location classique plafonne souvent autour de 600 USD/mois. Cependant, la rentabilité nette doit intégrer :
Liste des principaux facteurs influençant la performance :
- Saison :
- Haute saison touristique = taux d’occupation élevé
- Basse saison = volatilité accrue des revenus
- Frais supplémentaires :
- Entretien accru du logement (ménage professionnel entre chaque locataire)
- Gestion quotidienne ou via agence (~15–25 % du revenu brut)
- Régulations locales :
- Certaines municipalités imposent l’enregistrement obligatoire ou limitent l’offre Airbnb
- Fiscalité spécifique sur les locations courtes durées
Études de cas et témoignages
« À Manille, j’ai testé pendant un an l’Airbnb avec mon studio dans Makati : je gagnais en moyenne 1000 USD/mois, mais il fallait compter au moins 200 USD pour le ménage et gestionnaire local. En location longue durée, mon locataire précédent me payait seulement 550 USD, sans aucun souci logistique ni vacance locative » — Témoignage propriétaire local.
« À Cebu, hors haute saison touristique, mon appartement restait parfois vide une semaine entière… Cela réduit fortement la moyenne annuelle malgré des pics très lucratifs » — Investisseur expatrié.
Liste comparative rapide entre modèles :
- Avantages Airbnb
- Revenus potentiellement plus élevés
- Flexibilité d’usage du bien
- Inconvénients Airbnb
- Revenus irréguliers selon période
- Gestion chronophage ou coûteuse
- Avantages Location Longue Durée
- Stabilité du revenu
- Moins d’efforts quotidiens requis
- Inconvénients Location Longue Durée
- Revenu global inférieur sur l’année
- Engagement contractuel rigide
En résumé, choisir entre ces deux modèles dépend principalement :
- De votre appétence au risque,
- De votre disponibilité pour gérer le bien,
- Et du contexte réglementaire local qui évolue rapidement dans certaines villes touristiques philippines.
Bon à savoir :
À Manille, le taux d’occupation moyen pour les locations Airbnb peut atteindre 75 %, avec un tarif journalier moyen de 3 500 PHP, surpassant les contrats de longue durée qui peuvent garantir un revenu fixe mensuel de 30 000 PHP, soit une rentabilité brute souvent inférieure de 20 % par rapport à Airbnb. À Cebu et Davao, les locations Airbnb bénéficient de pics de rentabilité pendant la haute saison touristique, mais l’entretien et la gestion représentent des coûts plus élevés qu’une location longue durée où les frais sont en moyenne réduits de 15 %. Les régulations locales imposent parfois des restrictions Airbnb, impactant ainsi la rentabilité nette et nécessitant des ajustements en gestion. Par exemple, un propriétaire à Cebu mentionne que la flexibilité d’Airbnb permet d’ajuster rapidement les prix en fonction de la demande, augmentant le rendement annuel. Cependant, les exigences de nettoyage fréquent et les coûts d’accueil peuvent réduire les marges de profit, contrairement à la stabilité d’une location longue durée qui, bien que moins flexible, assure un revenu régulier toute l’année.
Facteurs influençant la rentabilité par ville
Différences principales entre Airbnb et location longue durée par ville
| Critère | Airbnb (courte durée) | Location longue durée |
| Revenus potentiels | Plus élevés (20-30% à 50% supérieurs dans les villes touristiques) | Plus stables mais généralement inférieurs |
| Gestion | Demande une implication active (check-in/out, nettoyage, communication) | Peu d’intervention après signature du bail |
| Volatilité des revenus | Forte saisonnalité, revenus fluctuants selon la demande | Revenus prévisibles et constants chaque mois |
| Flexibilité | Haute (propriétaire peut utiliser le bien à sa guise) | Faible (engagement contractuel long) |
| Vacance locative | Risque élevé hors saison ou en cas de concurrence | Faible, mais dépend du marché local |
| Réglementation | Plus complexe, restrictions croissantes dans certains quartiers | Réglementation plus stable et connue |
Impact de la saisonnalité et des événements locaux
- La demande sur Airbnb dans les grandes villes philippines (Manille, Cebu, Davao) est très sensible à la saison touristique (décembre à avril, périodes de festivals et vacances scolaires).
- Les grands événements (congrès, festivals, compétitions sportives) génèrent des pics de réservations et permettent d’augmenter significativement les tarifs à la nuitée.
- Exemple : à Manille, l’ADR (tarif journalier moyen) atteint 38 $ en 2025, avec une recette moyenne annuelle de 3518 $ par logement, mais un taux d’occupation de seulement 35 %, ce qui reflète une forte volatilité de la demande.
Analyse des prix immobiliers locaux et leur influence sur la rentabilité
- Les prix d’achat sont plus élevés dans les centres urbains (Makati, BGC à Manille, Cebu IT Park), ce qui augmente l’investissement initial.
- La rentabilité Airbnb reste intéressante dans ces zones à forte demande touristique, mais la concurrence et la saturation du marché peuvent faire baisser les taux d’occupation et donc les revenus nets.
- En location longue durée, le rendement est directement lié à la valeur locative du quartier et à la stabilité de la demande résidentielle, souvent moins sujette aux fluctuations saisonnières.
Réglementations locales et impact sur la rentabilité
- De plus en plus de condominiums et de quartiers centraux (Makati, Pasay à Manille) imposent des restrictions ou interdisent purement les locations de courte durée, limitant ainsi l’offre Airbnb.
- Les réglementations visent à répondre aux plaintes des résidents concernant la sécurité et le bruit.
- Les locations longue durée sont généralement moins concernées par ces restrictions, offrant une plus grande sécurité juridique et administrative pour l’investisseur.
Autres facteurs socio-économiques influents
- Le développement des infrastructures (métro, aéroports, routes) dans les grandes villes stimule la demande pour les deux types de location, en particulier pour Airbnb lors de l’ouverture de nouvelles attractions ou quartiers d’affaires.
- Les tendances touristiques (hausse du tourisme international, campagnes de promotion) profitent surtout aux locations courte durée.
- La saturation du marché Airbnb dans certains quartiers pousse les nouveaux propriétaires à proposer des services ou équipements différenciants pour maintenir leur rentabilité.
- Les crises économiques, pandémies ou restrictions de voyage impactent très fortement la rentabilité des locations courtes durées, tandis que la location longue durée reste plus résiliente.
Exemples concrets par ville
- Manille : Haute rentabilité Airbnb dans les quartiers touristiques, mais concurrence intense et régulations strictes. Location longue durée privilégiée dans les zones résidentielles stables.
- Cebu : Forte demande touristique et événements internationaux, mais saturation du marché Airbnb dans les quartiers centraux.
- Davao : Marché Airbnb en croissance, mais la rentabilité dépend fortement de la saisonnalité et du développement touristique local.
À retenir
La rentabilité varie fortement selon la ville, la localisation précise du bien, la saison et le cadre réglementaire. Les propriétaires doivent évaluer les coûts cachés (entretien, vacance locative, gestion) et rester attentifs aux évolutions des lois locales pour optimiser leur stratégie d’investissement.
Bon à savoir :
La rentabilité entre Airbnb et la location longue durée varie considérablement selon les villes philippines, influencée par divers facteurs locaux. À Manille, Cebu et Davao, la saisonnalité et les événements comme les festivals augmentent la demande pour les séjours courts, favorisant Airbnb. Les prix immobiliers élevés à Manille peuvent réduire la marge bénéficiaire des logements à long terme, alors que les locations saisonnières peuvent combler ce coût par des tarifs journaliers élevés. Les réglementations, par exemple celles limitant les locations courtes dans certaines zones, peuvent également altérer la rentabilité. De plus, l’évolution des infrastructures, comme l’amélioration des transports à Cebu, peut booster les deux types de locations en augmentant l’attractivité touristique. Enfin, les fluctuations économiques et les tendances touristiques, telles qu’une augmentation du tourisme intérieur, impactent de façon significative la demande pour l’un ou l’autre type de logement.
Conclusion sur la meilleure option d’investissement locatif
| Ville | Airbnb : Bénéfices annuels moyens | Airbnb : Taux d’occupation | Airbnb : Coûts/Contraintes | Location longue durée : Bénéfices | Location longue durée : Avantages | Risques/Contraintes |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Boracay | ~630 000 PHP (10 000 $) | 52 % | Saisonnière, lois tolérantes, revenus volatils, forte concurrence | Plus faible que l’Airbnb en haute saison | Stabilité des revenus, peu de gestion | Sensibilité au tourisme, croissance lente du loyer |
| Manille (Metro) | ~200 000 PHP (3 500 $) | 35 % | Réglementations plus strictes, concurrence élevée | ~180 000 PHP (3 200 $) | Moins de vacance locative, gestion simplifiée | Rendement inférieur, rigidité contractuelle |
| Cebu, Palawan, etc. | Varie, généralement élevé | 40–55 % | Réglementations locales fluctuantes, coûts de gestion élevés | Plus faible, mais plus stable | Occupation continue, moins de gestion | Risque de loyers impayés, valorisation variable |
Comparaison des bénéfices potentiels
- Airbnb offre des rendements supérieurs, particulièrement dans les zones très touristiques comme Boracay, avec des revenus annuels moyens d’environ 630 000 PHP et un taux d’occupation de 52 %. En haute saison, les revenus mensuels peuvent dépasser 67 000 PHP, alors qu’ils chutent hors saison.
- À Manille, les revenus annuels moyens sont inférieurs (~3 500 $/an), avec un taux d’occupation d’environ 35 %, ce qui s’explique par une concurrence accrue et des réglementations restrictives.
Risques et coûts d’entretien
L’Airbnb implique des coûts de maintenance et de gestion plus élevés (ménage, turnover, gestion des réservations, mobilier). La rentabilité dépend fortement de la saisonnalité touristique et de la qualité du bien.
La location longue durée offre des coûts de gestion plus faibles et une stabilité accrue (loyer mensuel fixe, moins de rotation des locataires), mais les rendements sont généralement inférieurs, surtout dans les villes secondaires ou hors zones touristiques.
Taux d’occupation
Airbnb : Fortement variable selon la saison et la localisation. Exemple : Boracay affiche 52 %, mais ce taux peut descendre en basse saison ou dans les villes saturées (Manille ~35 %).
Location longue durée : Généralement plus stable, avec des vacances locatives rares si le bien est bien situé et au prix du marché.
Critères de recommandation
- Stabilité financière : La location longue durée est préférable pour les investisseurs recherchant la sécurité des flux de trésorerie et une gestion simplifiée, notamment dans les zones urbaines ou moins touristiques.
- Flexibilité : Airbnb permet au propriétaire de récupérer l’usage de son bien à tout moment, mais cela s’accompagne d’une volatilité des revenus et de contraintes de gestion accrues.
- Retour sur investissement à long terme : Airbnb peut générer un ROI supérieur, mais exige un suivi constant du marché, de la réglementation et des tendances touristiques. En cas de saturation ou de durcissement réglementaire, la rentabilité peut rapidement chuter.
Aspects spécifiques au contexte philippin
- Réglementations locales : Certaines villes comme Makati et Pasay restreignent fortement la location courte durée dans les immeubles résidentiels, limitant l’offre d’Airbnb et augmentant les risques de non-conformité.
- Variations saisonnières du tourisme : La demande est cyclique, avec des pics lors des vacances et des festivals, mais peut baisser fortement en basse saison ou lors d’événements imprévus (catastrophes naturelles, restrictions sanitaires).
- Saturation du marché : Dans les pôles touristiques et métropoles, la multiplication des offres Airbnb entraîne une baisse du taux d’occupation et une pression sur les prix, ce qui réduit les marges.
À retenir
La location Airbnb est plus rentable dans les hauts lieux touristiques et en période de forte affluence, mais elle reste soumise à une volatilité élevée et à des risques réglementaires croissants. La location longue durée, bien que moins lucrative, assure une stabilité et une gestion simplifiée, particulièrement adaptée aux investisseurs prudents ou aux zones urbaines à régulation stricte.
Recommandation
Pour un investisseur recherchant un équilibre entre rentabilité et sécurité aux Philippines, la location longue durée est généralement préférable dans les grandes villes à réglementation stricte, tandis qu’Airbnb reste intéressant dans les zones touristiques majeures à condition d’accepter une gestion active et des revenus plus incertains.
Avant d’investir, il est essentiel de vérifier la réglementation locale et d’analyser la saisonnalité du marché ciblé.
Bon à savoir :
Après analyse, investir dans l’Airbnb aux Philippines peut offrir des bénéfices potentiels plus élevés dans des villes touristiques comme Cebu et Palawan, en raison des taux d’occupation plus fluctuants mais généralement supérieurs en haute saison. Toutefois, cela s’accompagne de coûts d’entretien plus élevés et de risques augmentés liés à la saisonnalité et aux réglementations qui deviennent de plus en plus strictes. En revanche, la location longue durée garantit une stabilité financière accrue avec des revenus souvent inférieurs mais constants, adaptée aux zones urbaines comme Manille où la demande reste élevée. Pour un retour sur investissement à long terme, la location longue durée pourrait être plus sage dans le contexte philippin, car elle minimise l’impact des variations saisonnières tout en étant moins sujette aux changements législatifs. Les investisseurs doivent donc évaluer leur tolérance au risque et considération des coûts opérationnels pour choisir l’option qui correspond le mieux à leurs objectifs financiers.
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