Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investir dans le secteur hôtelier aux Philippines
Investir dans le secteur hôtelier aux Philippines, c’est s’ouvrir à une multitude d’opportunités dans un marché en pleine croissance, où le tourisme ne cesse de se développer. Que vous soyez un investisseur aguerri ou un nouvel acquéreur curieux, acheter un hôtel dans ce pays tropical peut sembler complexe mais extrêmement récompensant si l’on sait comment s’y prendre.
Dans cet article, découvrez une checklist complète qui vous guidera à travers les étapes essentielles du processus, allant de l’emplacement stratégique à l’analyse financière, en passant par les subtilités juridiques et culturelles propres aux Philippines. Préparez-vous à transformer votre vision en réalité et à faire de votre projet hôtelier un véritable succès !
Aperçu du marché hôtelier aux Philippines
Le marché hôtelier philippin connaît une croissance soutenue, avec une taille estimée à 7,65 milliards USD en 2025 et une projection à 10,95 milliards USD d’ici 2030. Le secteur devrait afficher un taux de croissance annuel moyen (TCAM) supérieur à 10 %, porté par le rebond du tourisme intérieur et international ainsi que par des investissements massifs dans les infrastructures touristiques.
Régions touristiques majeures et taux d’occupation
| Région | Points clés | Taux d’occupation moyen (2024) |
|---|---|---|
| Metro Manila | Forte reprise affaires/loisirs, nouveaux hôtels haut-de-gamme | ~69-72% |
| Visayas (Cebu/Bohol) | Croissance rapide, développement de resorts côtiers | ~70-75% |
| Palawan | Destination nature/luxe, forte demande saisonnière | ~68-73% |
Les destinations comme Boracay affichent des pics supérieurs à la moyenne nationale lors des saisons hautes.
Tendances du tourisme
- Le tourisme intérieur domine : il représente près de 78 % du volume total des visiteurs en 2024.
- Les dépenses domestiques devraient atteindre 4.1 trillions PHP (+9.3 % vs record précédent).
- La fréquentation internationale repart à la hausse : les dépenses étrangères sont attendues à 709.2 milliards PHP, dépassant le niveau pré-pandémique.
- L’ouverture accrue aux e-visas et programmes incitatifs fiscaux facilite l’arrivée de touristes étrangers.
Projets d’investissement et développement
Liste indicative des projets récents ou en cours :
- Ajout prévu de plus de 2 300 nouvelles chambres hôtelières dans Metro Manila entre 2025 et 2029, principalement dans Makati CBD, Pasay City et Parañaque City.
- Développement accéléré d’hôtels gérés par des groupes internationaux (Marriott International, The Ascott Limited…) couvrant environ 82 % du stock futur sur Manille.
- Expansion notable dans les Visayas grâce au développement côtier luxe/moyen-haut de gamme.
La région Central Visayas affiche un TCAM attendu proche de 9 % jusqu’en 2030.
Comparatif annuel – Statistiques clés
| Indicateur | Pré-pandémie (2019) | Année récente (2025*) |
|---|---|---|
| Contribution au PIB (%) | ≈18 | >21 |
| Emplois créés | ≈10 M | ≈11.7 M |
| Dépenses visiteurs étrangers(PHP) | ≈695 Md | >709 Md |
*Estimation/projection selon sources sectorielles
Défis pour les nouveaux entrants
- Réglementation gouvernementale
- Obtention licences complexes
- Normes environnementales accrues pour zones protégées/tourisme vert
- Concurrence locale intense
- Présence dominante d’acteurs locaux/internationaux établis
- Différenciation difficile sur le segment milieu/bas-de-gamme saturé
- Saisonniété marquée
- Pic entre décembre-avril puis baisse durant mousson/typhons
- Volatilité impactant rentabilité hors haute saison
L’intégration technologique rapide constitue également un enjeu concurrentiel majeur.
Principaux enseignements
La dynamique post-pandémique favorise l’expansion rapide mais impose aux nouveaux acteurs une adaptation réglementaire stricte ainsi qu’une stratégie différenciée face à la concurrence croissante.
Bon à savoir :
Le marché hôtelier aux Philippines connaît une croissance dynamique, en partie grâce à un essor du tourisme intérieur et international. Les régions touristiques clés, comme Cebu et Palawan, enregistrent des taux d’occupation moyens autour de 70 % selon les dernières statistiques, un net progrès par rapport aux 60 % de ces dernières années. Le gouvernement soutient activement le secteur avec des projets d’investissement visant à améliorer les infrastructures touristiques. Toutefois, les nouveaux entrants doivent naviguer entre les défis de règlementations strictes, d’une concurrence accrue des hôtels locaux et de la saisonnalité marquée, en particulier lors des moussons. Pour réussir, il est essentiel de comprendre les fluctuations du marché et de s’adapter aux préférences changeantes des voyageurs, notamment en misant sur le tourisme durable qui gagne en popularité.
Guide pour l’achat d’un hôtel aux Philippines
Principales étapes pour l’achat d’un hôtel aux Philippines
- Définir ses objectifs et compétences
- Clarifier si l’investissement est à but passif ou pour une gestion active.
- Évaluer son expérience dans le secteur hôtelier ; envisager de s’associer ou de se former si nécessaire.
- Recherche d’emplacements stratégiques
- Identifier les régions touristiques attractives : Manille, Cebu, Palawan, Boracay, Davao.
- Prendre en compte la concurrence locale et les tendances du tourisme.
- Consultation d’experts locaux
- Faire appel à des agents immobiliers spécialisés dans l’hôtellerie.
- Consulter un avocat philippin pour sécuriser toutes les démarches juridiques.
- Solliciter un comptable local pour la fiscalité et la conformité administrative.
- Analyse du marché et sélection de la propriété
Critères Détails importants Type de propriété Hôtel indépendant, boutique-hôtel, condotel (unité hôtelière en copropriété) Potentiel touristique Accessibilité, infrastructures locales Concurrence Présence d’autres hôtels similaires - Démarches légales et administratives
- Création d’une société locale (enregistrement auprès du Business Register)
- Obtention du permis municipal
- Dépôt des statuts sociaux certifiés
- Accréditation auprès du Department of Tourism (dossier incluant statuts certifiés, liste actionnaires/dirigeants/employés)
- Inspection par les autorités locales avant délivrance du certificat officiel
- Financement de l’achat
- Options classiques :
- Fonds propres
- Crédit bancaire local (nécessite souvent une garantie)
- Points clés :
- Les banques philippines financent plus facilement des sociétés locales que des étrangers individuels
- Prévoir un apport significatif ou trouver un partenaire local
- Options classiques :
- Évaluation de la rentabilité potentielle
- Chiffre d’affaires prévisionnel basé sur le taux moyen d’occupation/hébergement
- Coûts fixes et variables : salaires personnel, entretien, charges opérationnelles
- Rentabilité brute/EBITDA attendue comparée aux standards régionaux
- Gestion opérationnelle & conformité réglementaire
- À prévoir :
- Embauche locale : recrutement obligatoire selon le droit philippin ; importance de bien définir chaque poste clé (direction générale, réceptionnistes bilingues…)
- Respect strict des normes touristiques nationales : sécurité incendie/sanitaire obligatoires ; affichage visible du certificat officiel délivré par le Department of Tourism
- Déclarations fiscales annuelles obligatoires avec états financiers audités
- À prévoir :
Particularités du marché immobilier hôtelier philippin
– Diversité régionale forte :
- Les zones côtières comme Palawan/Boracay privilégient les resorts haut-de-gamme ou écolodges,
- Les grandes villes comme Manille offrent davantage d’opportunités en condotels/hôtels urbains,
– Types principaux de propriétés disponibles :
| Type | Description |
|---|---|
| Hôtel traditionnel | Gestion directe complète |
| Boutique-hôtel | Petite capacité axée sur expérience personnalisée |
| Condotel | Achat individuel avec gestion déléguée |
Conseils pratiques supplémentaires :
- Toujours réaliser une due diligence approfondie avant tout engagement financier ;
- Vérifier systématiquement la conformité administrative antérieure ;
- Étudier attentivement le potentiel saisonnier selon la localisation ;
- Prévoir dès l’achat un plan marketing adapté au public cible local/international.
⛔ Texte important ⛔
La réglementation sur l’accès à la propriété foncière diffère entre résidents étrangers et citoyens philippins : il est fortement recommandé aux investisseurs non-résidents de se faire accompagner par un avocat spécialisé lors des négociations contractuelles afin d’éviter tout risque juridique ultérieur.
Bon à savoir :
Lors de l’achat d’un hôtel aux Philippines, il est crucial de localiser des emplacements stratégiques, souvent appréciés dans des destinations touristiques comme Palawan ou Cebu. Le parcours d’acquisition exige de se plonger dans des démarches légales complexes où le recours à des experts locaux, tels que des agents immobiliers et avocats, est indispensable pour naviguer la législation philippine, particulièrement en termes de restrictions étrangères sur la possession foncière. Le marché offre une diversité de propriétés, des hôtels de charme aux grands établissements, avec des variations de prix significatives selon la région. Envisagez des aides financières locales, y compris les prêts bancaires, souvent conditionnés par des délais administratifs précis. Avant achat, évaluer la rentabilité est essentiel; une étude de marché et un plan d’affaires peuvent être requis pour anticiper les revenus. Gestionnaires potentiels devraient anticiper la complexité de la conformité avec les réglementations locales du tourisme et du travail, s’assurer d’une équipe qualifiée et aborder prudemment les coûts d’entretien pour maximiser le retour sur investissement.
Les étapes essentielles de la due diligence hôtelière
Recherche préliminaire
La collecte de données sur le marché hôtelier philippin est une étape fondamentale pour comprendre la viabilité d’un investissement. Il est crucial d’analyser l’emplacement de l’hôtel (proximité des pôles touristiques, accessibilité, développement urbain), la concurrence locale (nombre et catégorie des établissements similaires, taux d’occupation) ainsi que la demande touristique spécifique aux Philippines (saisonnalité du tourisme international et domestique, politiques gouvernementales liées au secteur).
Liste des éléments à collecter :
- Statistiques de fréquentation touristique nationales et locales
- Analyse SWOT du site ciblé
- Études comparatives sur les hôtels concurrents
Tableau exemple :
| Critère | Données à recueillir |
|---|---|
| Emplacement | Accès routier/aéroportuaire |
| Concurrence | Nombre d’hôtels dans un rayon X km |
| Demande | Taux annuel d’occupation |
Analyse financière
Il faut procéder à une vérification minutieuse des états financiers de l’hôtel visé. Cette analyse inclut :
- L’examen des bilans comptables et comptes de résultat sur plusieurs exercices
- L’analyse détaillée des revenus (hébergement, restauration, services annexes)
- La revue des charges fixes/variables et dettes en cours
- L’étude approfondie des flux de trésorerie pour évaluer la rentabilité réelle
Points clés à contrôler :
- Validité fiscale : demandes de copies certifiées conformes auprès du Bureau of Internal Revenue philippin.
- Paiement régulier taxes locales/charges sociales.
Inspection physique et opérationnelle
L’inspection vise à évaluer l’état général du bâti et les infrastructures hôtelières :
- Visite technique avec rapport détaillé sur : structure, installations électriques/hydrauliques, conformité sécurité incendie.
- Vérification opérationnelle : contrôle qualité housekeeping/restauration/réception ; examen efficience gestion stocks/logistique.
- Observation directe pendant plusieurs jours pour juger le fonctionnement réel.
Checklist synthétique :
| Domaine | Points-clés |
|---|---|
| Bâtiment | Structure – Toiture – Façades |
| Sécurité | Alarmes – Issues secours |
| Opérations | Procédures internes |
Vérification légale et réglementaire
Pour s’assurer que l’établissement respecte toutes les exigences philippines :
- Contrôle exhaustif titres fonciers via le Registry of Deeds local
- Vérification permis municipaux/provinciaux : Mayor’s Permit, Environmental Compliance Certificate (ECC), licences sectorielles spécifiques au secteur hôtelier
- Audit environnemental pour conformité aux normes DENR
Liste documentaire essentielle :
- Certificats titres fonciers (« Transfer Certificate of Title »)
- Derniers avis d’imposition payés (« Real Property Tax »)
- Permis sanitaires/sécurité incendie
Évaluation des ressources humaines
L’analyse RH porte sur plusieurs axes fondamentaux propres au contexte philippin :
- Revue complète contrats individuels/travail collectif selon le Code du Travail local
- Évaluation climat social/stabilité relations syndicales ou non syndicalisées
- Audit formation continue/politiques RH/services offerts par le personnel
Critères évalués en priorité :
- Respect obligations sociales/statutaires SSS/Pag-Ibig/PhilHealth
- Niveau service client mesuré via feedback clients ou audits mystères
Potentiel de développement futur
Pour maximiser le retour sur investissement dans un contexte dynamique comme celui des Philippines :
- Analyse réglementaire préalable pour extensions ou rénovations possibles selon zonage local/normes urbanistiques LGU.
- Étude technique coût/bénéfice travaux envisagés vs tendances touristiques nationales.
- Recherche subventions/incentives fiscaux locaux dédiés au tourisme durable.
Liste indicative opportunités potentielles :
- Surélévation chambres/addition salles polyvalentes
- Conversion espaces communs en services premium
- Partenariats publics/privés promotion destination
Bon à savoir :
Pour une due diligence hôtelière efficace aux Philippines, il est crucial de commencer par une recherche préliminaire exhaustive pour comprendre le marché local, notamment l’emplacement choisi, la concurrence et la demande touristique. L’analyse financière doit inclure une vérification minutieuse des états financiers, en se concentrant sur les revenus, les dépenses et les flux de trésorerie, en tenant compte des fluctuations économiques spécifiques au pays. Une inspection physique doit être menée pour évaluer l’état de la propriété et l’efficacité des opérations hôtelières au quotidien. Sur le plan légal, assurez-vous que l’établissement respecte les réglementations locales, possède les permis nécessaires et répond aux normes environnementales. Évaluer les ressources humaines implique d’analyser les contrats de travail, les relations avec le personnel et la qualité des services. Enfin, explorer les possibilités d’expansion ou de rénovation peut révéler des opportunités de maximisation de l’investissement, en gardant à l’esprit les tendances de développement propres aux Philippines.
Analyser les statistiques de tourisme aux Philippines
Les Philippines attirent chaque année des millions de touristes grâce à une diversité de régions balnéaires et naturelles, dont certaines bénéficient d’une renommée internationale tandis que d’autres émergent comme nouveaux pôles touristiques. La croissance du secteur touristique est soutenue, portée par la reprise post-pandémique et la mise en avant de destinations encore préservées.
Principales régions touristiques et leur popularité
| Région | Atouts principaux | Nombre estimé de visiteurs/an | Popularité auprès des touristes |
| Palawan (El Nido, Coron) | Plages paradisiaques, lagons turquoise, faune marine | ~1 000 000 | Très forte |
| Boracay | Plages de sable blanc, vie nocturne | Jusqu’à 2 millions | Exceptionnelle |
| Cebu | Histoire coloniale, plages et plongée (Malapascua) | >500 000 | Forte |
| Siargao | Surf mondialement reconnu | ~200 000 | Croissante |
| Bohol | Chocolate Hills, tarsiers | >400 000 | Populaire |
Destinations émergentes ou à fort potentiel
- Balabac (Palawan) : Encore peu fréquenté mais comparé aux Maldives pour ses plages intactes.
- San Vicente (Palawan) : Long Beach (14 km), faible affluence actuelle mais investissements croissants.
- Mati (Davao Oriental) : Spot prisé pour le surf avec un développement rapide.
- Siquijor : Réputée mystique et nature préservée ; gagne l’intérêt des voyageurs en quête d’authenticité.
Exemples d’activités emblématiques :
- Snorkeling à Apo Reef près de Puerto Galera
- Canyoning aux chutes Kawasan sur l’île de Cebu
- Observation marine à Pujada Bay (Mati)
Évolution du nombre de visiteurs & tendances récentes
Le pays a connu une hausse régulière du nombre d’arrivées internationales jusqu’en 2019 (>8 millions). Après un recul lié au Covid-19 entre 2020 et début 2022, la reprise est très marquée depuis fin 2023 avec une croissance annuelle supérieure à +10% dans les principales îles. Les destinations secondaires affichent parfois +30% sur les arrivées grâce aux nouvelles liaisons aériennes intérieures.
Saisonnalité – périodes haute/basse
Liste indicative :
Haute saison :
- Décembre à mai (“saison sèche”) : affluence maximale notamment pendant Noël/Nouvel An et Semaine Sainte
Basse saison :
- Juin à novembre (“saison des pluies”) : baisse significative sauf auprès des surfeurs ou backpackers
| Mois | Tendance fréquentation |
| Décembre-mai | Haute saison |
| Juin-novembre | Basse saison |
Impact économique & tendances pour les investisseurs hôteliers
Points clés :
- Le tourisme représente plus de 12% du PIB national, générant plusieurs millions d’emplois directs/indirects.
- Les investissements hôteliers sont concentrés dans les zones côtières emblématiques mais s’étendent désormais vers les destinations émergentes où le foncier reste abordable.
Tendances influençant la rentabilité :
- Diversification géographique encouragée par le gouvernement afin d’éviter la surfréquentation comme celle observée à Boracay lors sa fermeture temporaire en 2018.
- Montée en gamme progressive – demande accrue pour hébergements écoresponsables ou haut-de-gamme hors circuits classiques.
- Vulnérabilité accrue face au climat tropical : risques cycloniques impactant surtout juin-octobre.
Liste des facteurs-clés favorisant un investissement réussi :
- Proximité avec aéroport secondaire international/régional
- Faible concurrence immédiate
- Potentiel naturel attractif durable
- Adaptation aux critères durables/ecoresponsables attendus par la clientèle internationale
Les régions telles que Balabac ou San Vicente offrent actuellement le meilleur ratio potentiel/coût-risque pour qui souhaite investir tôt dans une zone promise au développement.
Bon à savoir :
Les Philippines, avec des régions phares comme Palawan, Cebu et Boracay, ont accueilli environ 8,26 millions de touristes en 2019, avant un ralentissement dû à la pandémie. La reprise est prometteuse, avec un secteur touristique en croissance sensible depuis fin 2022. La haute saison s’étend de décembre à mai, impactant l’affluence et les prix des hôtels, alors que la basse saison, de juin à novembre, peut offrir des opportunités d’investissement intéressantes avec des prix attractifs. Le tourisme contribue significativement à l’économie locale, représentant environ 12,7 % du PIB. Les destinations émergentes comme Siargao et Bohol gagnent en popularité, offrant des perspectives de croissance attrayantes pour les investisseurs hôteliers grâce à leur développement infrastructurel et leur attrait écologique.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
