Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investir dans l’immobilier aux Philippines représente une opportunité alléchante pour les investisseurs en quête de diversifier leur portefeuille, grâce à un marché dynamique et en pleine croissance. Avec une population jeune et une économie en expansion, le pays offre des perspectives prometteuses de rendement, soutenues par des infrastructures en développement rapide et un secteur touristique florissant. Pourtant, comme dans toute aventure immobilière, il est essentiel d’examiner soigneusement les risques potentiels et de bien comprendre le cadre réglementaire local pour tirer le meilleur parti de ses investissements.
Opportunités et avantage d’investir dans l’immobilier aux Philippines
Les opportunités actuelles du marché immobilier philippin sont portées par une combinaison de facteurs économiques, d’initiatives gouvernementales et de tendances démographiques favorables.
Développements récents et projets d’infrastructure prévus :
- L’État philippin poursuit un programme ambitieux d’amélioration des infrastructures physiques, avec la mise en œuvre de la feuille de route Philippine Housing Roadmap 2025-2040.
- Plusieurs mégaprojets visent à moderniser les transports urbains, renforcer les réseaux routiers autour des grandes villes (Manille, Cebu), ainsi qu’à stimuler l’accessibilité et le développement régional.
- Les promoteurs investissent dans des constructions résidentielles durables et écologiques ainsi que dans l’expansion des logements en bord de mer ou dans les zones rurales pour répondre à une demande diversifiée.
| Type de projet | Exemples récents | Impact attendu |
| Infrastructures | Modernisation métro Manille | Augmentation accessibilité |
| Résidentiel durable | Éco-quartiers périphériques | Attire investisseurs ESG |
| Logements côtiers | Resorts et condos en bord de mer | Croissance tourisme/loisirs |
Croissance économique et urbanisation rapide :
- Le PIB philippin affiche une croissance robuste estimée entre 6% et 8% par an jusqu’en 2040. Cette dynamique est particulièrement marquée dans les pôles urbains comme Manille, Cebu ou Davao qui connaissent une urbanisation accélérée.
- L’afflux massif vers ces métropoles stimule fortement la demande immobilière résidentielle comme commerciale. Les secteurs BPO (externalisation) et tourisme jouent un rôle moteur sur le marché locatif haut-de-gamme.
Avantages financiers pour investisseurs étrangers :
Faibles coûts d’acquisition
- Le prix moyen au mètre carré reste inférieur à celui observé sur d’autres marchés asiatiques majeurs (Singapour, Hong Kong), permettant un accès plus abordable aux biens immobiliers.
Rendements locatifs élevés
Grâce à la forte demande urbaine (expatriés/BPO/tourisme), les rendements bruts peuvent dépasser ceux constatés ailleurs en Asie du Sud‑Est.
| Marché | Prix moyen /m² | Rendement locatif brut (%) |
| Philippines | Faible-moyen | 6–10 |
| Singapour | Élevé | 2–4 |
| Thaïlande | Moyen | 4–7 |
Stabilité politique & incitations fiscales :
- La stabilité politique relative assure un cadre propice aux investissements long terme.
- Des incitations fiscales existent pour certains projets stratégiques ou zones spéciales ; le gouvernement favorise aussi l’investissement étranger via assouplissement progressif des règles sur la propriété foncière indirecte.
Liste des avantages :
- Réductions temporaires sur taxes foncières
- Exonérations partielles selon secteur/zones franches
- Accès facilité au crédit grâce à la baisse progressive du taux directeur
Importance stratégique régionale :
Les Philippines occupent une place clé comme hub commercial en Asie du Sud‑Est :
- Positionnement géographique entre Chine continentale, ASEAN et Océanie
- Centre régional pour services externalisés BPO/IT
- Fortes perspectives logistiques/maritime
Cela offre aux investisseurs non seulement un potentiel immobilier immédiat mais aussi l’accès long terme à un écosystème économique régional dynamique.
En résumé, le marché immobilier philippin présente actuellement :
• Un fort potentiel lié à sa croissance économique soutenue
• Une urbanisation rapide créant une demande structurelle
• Des conditions financières attractives
• Un environnement stable avec mesures incitatives
• Une importance géostratégique croissante en Asie
Bon à savoir :
Le marché immobilier philippin offre de nombreuses opportunités avec des développements récents tels que de nouvelles infrastructures et projets de transport qui augmentent l’accessibilité et la connectivité. Ces investissements sont soutenus par une croissance économique stable et une urbanisation rapide, notamment dans les villes clés comme Manille et Cebu, qui stimulent la demande pour des propriétés résidentielles et commerciales. Comparativement à d’autres marchés asiatiques, les coûts d’acquisition restent faibles tandis que les rendements locatifs sont potentiellement élevés, offrant un attrait financier considérable aux investisseurs. Le pays propose aussi des incitations fiscales pour les étrangers et bénéficie d’une stabilité politique renforcée, rendant l’environnement d’investissement plus sécurisant. De plus, en tant que hub d’affaires stratégique en Asie du Sud-Est, les Philippines présentent un potentiel significatif pour les investisseurs envisageant des bénéfices à long terme, renforcés par leur position géographique avantageuse et leur marché en pleine expansion.
Analyse des prix et types de logements dans le marché philippin
Le marché philippin de l’immobilier propose une gamme variée de logements adaptés à différents profils d’acheteurs et de locataires, tant locaux qu’étrangers. Les trois principaux types sont les appartements (souvent en copropriété), les maisons individuelles et les condominiums. Chacun répond à des besoins spécifiques : confort urbain pour les condos, espace familial pour les maisons individuelles, flexibilité et accessibilité pour les appartements classiques.
| Type de logement | Caractéristiques principales | Public cible |
|---|---|---|
| Appartements | Modernes ou traditionnels, souvent en centre-ville | Locaux, jeunes actifs |
| Condos | Sécurité accrue, commodités (piscine, salle de sport) | Expatriés, investisseurs |
| Maisons individuelles | Plus d’espace privé, jardins possibles | Familles locales |
| Résidences avec services | Services hôteliers intégrés | Professionnels internationaux |
Les grandes villes comme Manille, Cebu et Davao concentrent l’essentiel du marché dynamique. Manille reste la destination phare pour les expatriés et investisseurs grâce à son développement économique rapide et son offre abondante d’appartements modernes ou condos haut de gamme.
Tendances actuelles des prix
- Le prix moyen au mètre carré aux Philippines est d’environ 75 000 ₱ (~1 300 $ US).
- À Manille, le prix moyen des condos atteint 155 000 ₱ (~2 800 $ US) par mètre carré.
- À Cebu, le condo se négocie autour de 160 000 ₱ (~2 900 $ US) par mètre carré.
- Dans la location :
- Studio/1 chambre à Manille : entre 15 000 – 30 000 ₱/mois
- Studios modernes dans grandes villes : entre 20 000 – 50 000 ₱/mois
- Haut-de-gamme (Makati/BGC) : jusqu’à plus de 100 000 ₱/mois
La croissance annuelle moyenne des prix immobiliers a été estimée à environ 4.9 % sur la dernière décennie, avec une accélération récente (+6.1 % sur un an en mars 2025).
Liste des facteurs influençant ces évolutions :
- Demande croissante des expatriés cherchant sécurité et proximité avec zones économiques
- Intérêt accru des investisseurs étrangers attirés par le climat tropical et la stabilité du secteur immobilier
- Développements économiques récents dans l’industrie technologique/tourisme
- Urbanisation rapide entraînant une rareté foncière dans certains quartiers centraux
D’un point de vue régional :
| Ville | Prix condo/m² | Loyer studio/mois |
|---|---|---|
| Manille | ~155 000₱ | ~15–30 000₱ |
| Cebu | ~160 000₱ | légèrement inférieur MNL* |
| Davao |
À retenir : Le marché philippin combine diversité typologique (appartement traditionnel vs condo moderne), disparités régionales marquées (Manille/Cebu/Davao), forte attractivité internationale — tout cela alimentant un mouvement haussier persistant sur fond d’évolution urbaine soutenue.
Bon à savoir :
Le marché immobilier philippin se caractérise par une offre variée incluant des appartements, des maisons individuelles et des condos, avec des prix variant considérablement selon la région. À Manille, le prix moyen des condos peut atteindre 200 000 PHP par mètre carré, soit nettement plus élevé que les 120 000 PHP environ à Cebu, ou les 90 000 PHP à Davao. Cette disparité est souvent influencée par la demande croissante d’expatriés et l’intérêt soutenu des investisseurs étrangers, notamment dans les zones à forte croissance économique. Les récentes statistiques montrent une augmentation annuelle des prix de l’immobilier d’environ 5% dans ces régions clés. Les développements d’infrastructure et les politiques de soutien économique aiguillonnent cette tendance haussière, avec des prévisions suggérant une stabilité, voire une hausse continue des prix dans les prochaines années, soutenue par l’urbanisation rapide et l’amélioration du cadre économique global.
Zones clés pour l’investissement immobilier aux Philippines
| Région | Facteurs économiques | Facteurs démographiques | Infrastructures majeures | Tendances du marché immobilier (2025) |
|---|---|---|---|---|
| Manille | Centre financier du pays, forte activité commerciale, stabilité économique urbaine. | Population la plus dense des Philippines, croissance continue de la classe moyenne. | Projets d’infrastructures massifs : MRT-7, extension LRT-2, développement du Bay Area et CBD de Quezon City. | Rendements locatifs moyens à 5,12%, offre croissante avec livraison prévue de 8 600 nouveaux condos (hausse de +10% sur un an), orientation vers le Bay Area qui comptera pour 27% des unités résidentielles d’ici fin 2025. Marché tiré par la demande en logements urbains et bureaux flexibles. |
| Cebu | Hub économique des Visayas ; tourisme dynamique ; croissance dans les BPO et IT Parks. | Jeune population active ; afflux d’investisseurs étrangers et nationaux attirés par le dynamisme régional. | Développements routiers (Cebu-Cordova Link Expressway), agrandissement aéroportuaire Mactan-Cebu International Airport. | Forte demande résidentielle et commerciale ; hausse de projets verts/smart housing ; augmentation des prix mais potentiel appréciation élevé. |
| Davao | Ville la plus développée de Mindanao ; stabilité politique relative ; expansion industrielle/agroalimentaire rapide. | Croissance démographique soutenue grâce à l’exode urbain depuis Luzon/Visayas. | Modernisation portuaire/aéroportuaire, infrastructures routières récentes (Davao Coastal Road). | Croissance stable du marché résidentiel et industriel ; opportunités dans les zones logistiques/industrielles alimentées par politiques pro-investisseurs. |
| Clark | Zone économique spéciale bénéficiant d’incitations fiscales ; proximité avec Metro Manila sans congestion urbaine. | Attire jeunes professionnels/familles cherchant qualité de vie supérieure hors Mega-Manille. | Nouvel aéroport international Clark Global City ; investissements massifs dans routes/logistique/Ecozones. | Hausse marquée des transactions tertiaires/logistiques/résidentielles premium ; focus sur immeubles mixtes modernes adaptés aux besoins post-pandémie. |
Facteurs clés rendant ces zones attractives
- Urbanisation rapide accompagnée d’une demande croissante en logements abordables comme haut-de-gamme.
- Multiplication des projets gouvernementaux axés sur la modernisation infrastructurelle :
- « Build Build Build » accélérant routes/aéroports/transports publics.
- Développement massif d’écozones à Clark/Davao facilitant implantation entreprises internationales.
- Smart cities & quartiers verts particulièrement prisés à Cebu/Metro Manila.
Liste synthétique – Types de propriétés recherchées :
- Condominiums neufs ou green-certified dans Metro Manila & Cebu
- Maisons individuelles/subdivisions sécurisées en périphérie ou villes secondaires
- Immeubles mixtes intégrant commerces/bureaux/appartements (« mixed-use »)
- Espaces logistiques/modulaires près hubs industriels (surtout Clark/Davao)
Conseils pour investisseurs potentiels :
- Privilégier les emplacements proches nouvelles infrastructures majeures.
- Surveiller le segment milieu-haut-de-gamme bénéficiant le plus fortement du retour progressif au bureau/dynamique expatriée.
- S’orienter vers propriétés éco-responsables qui bénéficient désormais souvent d’avantages fiscaux/soutiens réglementaires.
Législation récente influençant le marché :
- Allègement temporaire fiscal pour promoteurs investissant dans logements sociaux ou écologiques certifiés.
- Renforcement régulations anti-blanchiment impactant l’achat via sociétés écrans étrangères.
- Favorable ouverture accrue aux investissements directs étrangers via simplification procédures achats immobiliers commerciaux.
Bon à savoir :
Les rendements locatifs restent modérément attractifs (~5%), mais une sélection rigoureuse selon secteur/localisation reste indispensable compte tenu du ralentissement ponctuel sur certains segments très concurrencés ou dépendants exogènes comme les POGO à Manille-Bay Area.
Pour toute stratégie long terme, diversifier entre résidence principale/subdivision périphérique + actifs commerciaux/logistiques s’avère pertinent face à la transformation structurelle du secteur philippin.
Bon à savoir :
À Manille, la forte croissance économique et la modernisation infrastructurelle, notamment avec des projets comme le métro de Manille, favorisent l’investissement dans des condominiums de luxe et des espaces commerciaux. Cebu se distingue par son dynamisme touristique et industriel, avec une demande croissante pour des propriétés résidentielles et hôtelières. Davao, avec son cadre sécuritaire et son économie agraire robuste, attire les investisseurs vers des projets résidentiels et agro-industriels. Clark, impulsé par des initiatives gouvernementales comme la zone économique spéciale, est en pleine expansion avec un accent sur les parcs technologiques et les infrastructures logistiques. Selon les données de 2022, les prix de l’immobilier ont connu une hausse annuelle moyenne de 5% dans ces zones, mettant en avant un potentiel de rentabilité continue. Les investisseurs devraient être attentifs aux lois récentes sur la propriété étrangère et aux incitations fiscales disponibles pour maximiser leur retour sur investissement.
Comparaison et rentabilité de l’investissement immobilier aux Philippines
| Type d’investissement | Rendement typique | Avantages principaux | Risques/Contraintes | Règlementation et fiscalité |
| Résidentiel (appartements, maisons) | 4–7 % (location annuelle) 10–15 % (plus-value potentielle sur 5 ans dans quartiers prisés) | Forte demande urbaine Diversification possible (colocation, location courte durée) Marché soutenu par la démographie et les transferts de fonds des expatriés | Volatilité du marché au milieu de gamme Sensibilité aux cycles économiques Surstock localisé dans certains segments | Restrictions sur la propriété pour les étrangers : achat limité à des condos ; interdiction d’acheter du terrain directement. Taxes foncières annuelles modérées. |
| Commercial (bureaux, commerces) | 6–9 % (location nette annuelle) Potentiel de plus-value élevé en zones stratégiques | Stabilité relative avec baux longs termes Bénéficie de l’expansion des BPO et du commerce de détail urbain | Vacance élevée post-pandémie pour certains bureaux Dépendance au secteur tertiaire et aux politiques gouvernementales | Fiscalité spécifique selon le type d’activité ; TVA applicable. Besoins réglementaires accrus pour conformité bâtimentaire. |
| Propriétés de vacances / loisirs | 5–12 % (location saisonnière ou via plateformes comme Airbnb) Croissance rapide dans zones touristiques | Potentiel élevé pendant le pic touristique Croissance rapide dans nouvelles destinations balnéaires ou populaires saisonnières | Risques climatiques et réglementaires locaux | Taxes spécifiques sur les revenus locatifs courts séjours. Législation fluctuante sur la location touristique. |
Principales tendances actuelles
- Urbanisation rapide : Manille reste moteur avec un fort appétit pour les projets résidentiels neufs, stimulé par une population jeune et des infrastructures en expansion.
- Résilience économique : Croissance prévue à +6% en 2025 malgré un contexte mondial incertain.
- Segmentation accrue : Le segment haut-de-gamme résiste mieux que le milieu de gamme qui souffre parfois d’un excès d’offre.
- Secteur commercial : Si l’immobilier de bureau subit encore une vacance importante depuis la pandémie, il demeure attractif à long terme grâce à l’essor continu des services externalisés.
Aspects fiscaux/réglementaires majeurs
- Les étrangers peuvent acheter uniquement des appartements en copropriété jusqu’à 40% maximum d’un immeuble donné. L’achat direct de terrains leur est interdit.
- Imposition locale modérée mais taxes spécifiques selon usage : TVA commerciale, taxes touristiques locales éventuelles pour locations courtes durées.
- Exemptions fiscales temporaires possibles selon les réformes attendues.
Études de cas / exemples concrets
Projet résidentiel haut-de-gamme à Makati
Un investisseur étranger a acquis plusieurs unités dans une tour premium débutée en 2019 ; valorisation supérieure à +25% entre livraison fin 2021 et revente projetée début 2025.
Locatif touristique sur l’île Palawan
Un propriétaire local loue via Airbnb plusieurs villas balnéaires rénovées depuis la levée progressive des restrictions sanitaires fin 2022 : taux moyen d’occupation supérieur à 70% pendant la haute saison avec un rendement brut dépassant parfois les deux chiffres.
Projections futures
- La poursuite des investissements publics massifs dans les infrastructures devrait soutenir durablement tant le résidentiel que le commercial urbain ;
- Le marché locatif saisonnier bénéficiera fortement du retour progressif du tourisme international ;
- L’environnement réglementaire pourrait évoluer vers davantage d’ouverture aux investisseurs étrangers si l’on suit certaines recommandations gouvernementales récentes ;
- Facteurs sociopolitiques clés : stabilité politique relative mais exposition possible aux aléas climatiques majeurs qui restent un risque structurel non négligeable.
À retenir :
Le marché philippin offre aujourd’hui un potentiel attractif porté par sa croissance économique et démographique – sous réserve toutefois d’une analyse prudente quant au segment visé ainsi qu’au cadre réglementaire évolutif.
Bon à savoir :
Investir dans l’immobilier aux Philippines offre diverses options avec des taux de rendement variés selon le type de bien. Les biens résidentiels, souvent situés dans des quartiers prisés, affichent un rendement locatif attractif autour de 6 à 8 %, bien que la demande puisse fluctuer selon la conjecture économique. Les propriétés commerciales, comme les bureaux et les espaces de co-working, bénéficient d’une popularité croissante, surtout à Manille, avec des rendements pouvant atteindre 10 % ou plus, reflétant la montée d’un secteur tertiaire dynamique. Les propriétés de vacances connaissent une demande saisonnière, avec des risques liés à la variabilité touristique, mais peuvent offrir des rendements intéressants en haute saison. Sur le plan réglementaire, l’impôt sur le revenu lié à la location et la taxe de transfert sont des considérations clés, bien qu’un allègement fiscal pour les projets respectant certains critères soit possible. Un exemple notable est l’investissement dans les célèbres îles de Palawan, où le développement touristique entraîne des augmentations continues de la valeur foncière. Compte tenu de la croissance économique robuste et des infrastructures en développement, le marché philippin demeure prometteur, bien que les investisseurs doivent surveiller les éventuelles implications sociopolitiques et les pressions environnementales influençant le secteur immobilier.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
