Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Quitter la France pour s’installer au Panama, ou simplement y investir dans l’immobilier, ne se résume pas à un changement de climat. C’est surtout un basculement complet de logique fiscale. D’un côté, un système français mondial, lourdement progressif, avec impôt sur la fortune immobilière, taxation élevée des plus-values et des successions. De l’autre, un pays qui ne taxe que ce qui est réellement rattaché à son territoire, sans impôt sur la fortune, ni droits de succession, et avec une fiscalité immobilière souvent bien plus douce.
Pour un Français propriétaire d’un bien au Panama et louant un appartement à Paris, trois fiscalités s’appliquent : panaméenne (impôts fonciers, plus-values, loyers), française (biens en France), et la convention fiscale France–Panama pour arbitrer les conflits.
Un changement de paradigme fiscal : de l’impôt mondial français au régime territorial panaméen
Le point de départ, c’est l’écart gigantesque entre les deux systèmes. En France, un contribuable très imposé peut cumuler environ 49 % de taux marginal sur le revenu, 30 % sur les dividendes et plus-values mobilières (prélèvement forfaitaire unique de 30 %, augmentable par la Contribution exceptionnelle sur les hauts revenus), jusqu’à 1,5 % d’impôt sur la fortune immobilière au-delà de 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier net, et des droits de succession pouvant grimper à 60 % pour les transmissions hors ligne directe.
Les plus-values sur valeurs mobilières et immobilier de source panaméenne sont taxées à 10 % au Panama.
Pour un entrepreneur français qui transfère réellement sa résidence fiscale, le deal est brutalement clair : on échange un environnement à 49 % + IFI + droits de succession élevés contre 0 % sur tout ce qui est étranger au Panama, et une imposition de 10 % sur les gains réalisés localement.
La convention fiscale France–Panama : un filet de sécurité contre la double imposition
Ce basculement n’empêche pas la France de continuer à taxer ce qu’elle considère comme « de source française ». C’est précisément pour éviter la double imposition que la France et le Panama ont signé une convention fiscale le 30 juin 2011, entrée en vigueur à partir de 2012.
Cette convention a trois fonctions majeures pour un investisseur immobilier français :
1. Elle définit qui a le droit de taxer un revenu ou une plus-value (France, Panama, ou les deux, avec crédit d’impôt). 2. Elle règle les cas de double résidence par une clause de « tie-breaker » (article 4). 3. Elle organise un échange d’informations et laisse à la France la possibilité de lutter contre la fraude.
Répartition du droit d’imposer l’immobilier
La convention suit le modèle OCDE pour l’immobilier. Les revenus tirés d’un bien immobilier sont imposables dans l’État où le bien est situé. Autrement dit :
Un appartement à Paris loué par un résident panaméen reste imposable en France. Une maison à Panama City détenue par un résident français est imposable au Panama.
Même logique pour les plus-values : les gains tirés de la cession d’un immeuble sont imposables dans l’État où se situe le bien. La convention étend même cette approche à certaines parts de sociétés dont la valeur provient principalement d’immeubles (plus de 50 % d’actifs immobiliers situés dans un État donné).
En pratique, cela signifie que : les actions doivent être réalisées de manière cohérente et réfléchie pour atteindre les objectifs fixés.
La vente d’un appartement parisien par un résident fiscal du Panama reste imposable en France, conformément à l’article 13 de la convention. Inversement, la cession d’un bien à Panama City par un résident français relève d’abord du Panama, la France pouvant accorder un crédit d’impôt ou appliquer le taux effectif si elle intègre la plus-value dans l’impôt sur le revenu.
Définition de la résidence en cas de conflit
L’article 4 de la convention prévoit une hiérarchie de critères : foyer d’habitation permanent, centre des intérêts vitaux, lieu de séjour habituel, nationalité, puis accord amiable entre administrations.
Pour un Français qui conserve un pied-à-terre en France mais vit la majeure partie de l’année au Panama, l’enjeu est de démontrer que :
– Son habitation principale, sa famille et ses intérêts économiques se situent au Panama.
– Le domicile français n’est plus qu’un logement secondaire.
Cette qualification n’est pas théorique : tant que la Direction générale des finances publiques considère que vous restez résident de France, elle continue à taxer vos revenus mondiaux, y compris les loyers de votre appartement à Panama City ou la plus-value sur sa vente.
Les impôts locaux au Panama : un foncier attractif mais structuré
Contrairement à une idée reçue, le Panama ne se contente pas de ne pas taxer l’étranger. Il a une véritable fiscalité immobilière interne, qui vise les biens situés sur son territoire, que le propriétaire soit panaméen ou étranger.
L’« Impuesto de Inmuebles » : la taxe foncière panaméenne
Tous les immeubles situés au Panama sont soumis à une taxe annuelle, calculée sur la valeur cadastrale enregistrée. C’est cette valeur – et non la valeur de marché – qui sert de base.
Le système est progressif, avec un traitement de faveur pour la résidence principale ou le patrimoine familial (Patrimonio Familiar Tributario / Vivienda Principal).
Tableau ci-dessous : barème actuel rappelé par les textes.
| Type de bien | Tranche de valeur (USD) | Taux appliqué |
|---|---|---|
| Résidence principale | 0 – 120 000 | 0 % |
| Résidence principale | 120 001 – 700 000 | 0,5 % |
| Résidence principale | > 700 000 | 0,7 % |
| Bien non principal (locatif, etc.) | 0 – 30 000 | 0 % |
| Bien non principal | 30 001 – 250 000 | 0,6 % |
| Bien non principal | 250 001 – 500 000 | 0,8 % |
| Bien non principal | > 500 000 | 1,0 % |
Pour une résidence principale déclarée comme telle, la première tranche de 120 000 dollars est totalement exonérée. Au-dessus, les taux restent modérés, avec un plafond de 0,7 %. Pour un bien locatif, l’exonération de base est plus basse (30 000 dollars), et le taux peut monter jusqu’à 1 % pour la part supérieure à 500 000 dollars.
La valeur cadastrale sous laquelle l’impôt foncier peut être nul pour les résidences principales classées comme patrimoine familial.
Règles pratiques de paiement et particularités
L’impôt foncier est généralement payé en trois acomptes, avec des dates butoir (par exemple 30 avril, 30 août, 31 décembre). Les paiements en retard subissent une majoration de 10 %, tandis qu’un paiement anticipé peut bénéficier d’une remise de 10 %.
Le propriétaire ne peut pas transférer cette charge fiscale à son locataire par contrat : il lui appartient, en droit, de s’acquitter de l’impôt. En cas de vente, les arriérés de taxe foncière bloquent le transfert de propriété jusqu’à régularisation. Le certificat de situation fiscale (Paz y Salvo) n’est d’ailleurs valable que pour le trimestre en cours, ce qui oblige parfois le vendeur à régler la période suivante si la signature est retardée.
Pour un Français propriétaire d’un bien à Panama City, cette taxe remplace de facto l’IFI panaméen qui n’existe pas. En revanche, si ce même Français conserve un patrimoine immobilier en France dépassant 1,3 million d’euros, il reste soumis à l’Impôt sur la fortune immobilière français sur ces actifs français, même après son départ.
La taxation des plus-values immobilières au Panama : mécanisme à deux étages
Lorsque vous revendez un bien au Panama, vous entrez dans le champ de l’impôt sur les plus-values panaméen. Le régime est simple dans ses grandes lignes, mais il fonctionne avec un double mécanisme : une retenue d’office de 3 % sur le prix, et une imposition définitive de 10 % sur la plus-value réelle.
Le taux normal : 10 % sur la plus-value nette
La plus-value est calculée comme en France : prix de cession diminué du prix d’acquisition et des coûts qualifiés (certains frais d’acquisition, travaux…). Le taux normal est de 10 % sur cette plus-value nette, que le vendeur soit une personne physique ou une société, Panaméenne ou non.
Tableau de synthèse pour la plus-value panaméenne :
| Élément | Règle panaméenne |
|---|---|
| Assiette | Prix de vente – prix d’achat – coûts déductibles |
| Taux de l’impôt sur la PV | 10 % |
| Application aux étrangers | Même règles que pour les résidents (pas de surtaxe liée à la nationalité) |
Il n’existe pas de barème progressif spécifique pour les plus-values immobilières : le taux de 10 % est proportionnel. L’acquéreur n’est pas frappé par une TVA résidentielle classique sur une revente, sauf cas spécifiques de constructions neuves.
La retenue obligatoire de 3 % : avance ou impôt définitif
Au moment de la vente, le vendeur doit en principe verser à l’administration une retenue de 3 % calculée sur le montant brut de la transaction ou sur la valeur cadastrale, si cette dernière est plus élevée. Cette retenue est censée jouer le rôle d’acompte sur l’impôt de 10 %.
Deux options stratégiques s’offrent au vendeur pour optimiser sa vente
Première approche disponible pour le vendeur, adaptée à ses objectifs.
Seconde option offerte au vendeur, répondant à d’autres besoins.
– Soit il accepte de considérer ce 3 % comme un impôt définitif, sans régularisation (choix frequent pour simplifier).
– Soit il déclare la plus-value réelle, paie 10 % sur cette plus-value, et impute les 3 % déjà versés. Si le 3 % dépasse l’impôt de 10 % sur la plus-value, il peut demander un remboursement ou un crédit d’impôt.
Pour un investisseur français réalisant un gain faible ou une revente quasi à l’équilibre, il peut être intéressant de choisir le calcul réel à 10% afin de ne pas verser au fisc plus que ce qui est dû sur la plus-value économique effective.
La taxe de transfert de 2 % (ITBI)
En parallèle, la cession d’un bien immobilier entraîne le paiement d’une taxe de transfert de 2 % (souvent appelée ITBI ou Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles). Elle porte sur la valeur la plus élevée entre le prix de vente et la valeur cadastrale (éventuellement ajustée, l’administration pouvant majorer chaque année de 5 % la valeur de référence à des fins fiscales).
Cette taxe est à la charge du vendeur, sauf accord commercial contraire, et peut être exonérée dans certains cas très encadrés, notamment pour la première vente de logements neufs d’habitation personnelle sous conditions de date et de valeur.
Tableau résumé des taxes à la vente d’un bien au Panama :
| Type de prélèvement | Assiette | Taux | En principe à la charge de |
|---|---|---|---|
| Taxe de transfert (ITBI) | Prix ou valeur cadastrale (plus élevée) | 2 % | Vendeur |
| Acompte d’impôt sur la plus-value | Prix ou valeur cadastrale (plus élevée) | 3 % | Vendeur |
| Impôt définitif sur la plus-value | Plus-value nette | 10 % | Vendeur |
Pour un Français résident du Panama, ces prélèvements représentent la seule charge fiscale panaméenne sur la cession de son bien, la France n’ayant aucun droit d’imposer un immeuble situé à Panama City.
L’imposition des loyers au Panama : revenus locaux, barème local
Les loyers perçus d’un bien situé au Panama constituent un revenu de source panaméenne, indépendamment du domicile du propriétaire. Ils sont donc imposables au Panama au barème de l’impôt sur le revenu des personnes physiques.
Les tranches usuelles rappelées dans les textes sont :
– 0 % jusqu’à 11 000 USD de revenu annuel,
– 15 % entre 11 000 et 50 000 USD,
– 25 % au-delà de 50 000 USD.
Pour les bailleurs au Panama, le taux d’imposition effectif se situe souvent entre 5 et 15 % après retenues à la source et régimes simplifiés. Cet impôt sur le revenu local n’est pas couvert par le régime de territorialité à 0 %, qui ne s’applique qu’aux revenus étrangers.
Un point important pour les Français : ces loyers ne sont pas imposables en France dès lors que le propriétaire n’y est plus résident fiscal et que le bien est situé au Panama. La convention fiscale France–Panama reconnaît au Panama le droit premier d’imposer les revenus fonciers provenant d’un immeuble situé sur son territoire.
Ce que la France continue à taxer : plus-values et loyers des biens français
Quitter la France pour le Panama n’efface pas les obligations fiscales françaises sur les actifs restés en France. Pour un Français devenu résident panaméen, deux blocs restent particulièrement sensibles : les revenus et plus-values immobilières de source française, et l’IFI sur l’immobilier français.
Revenus locatifs d’un bien français
La convention France–Panama donne à la France le droit d’imposer les loyers provenant d’un immeuble situé sur son sol. Concrètement, un résident fiscal du Panama qui loue un appartement à Paris reste imposable en France sur ces loyers, avec :
– Application du barème de l’impôt sur le revenu (avec un taux minimal de 20 % pour les non-résidents jusqu’à environ 29 500 euros, puis 30 % au-delà, sauf si le contribuable prouve qu’un taux moyen inférieur s’appliquerait à ses revenus mondiaux),
– Prélèvements sociaux sur les revenus fonciers, au taux standard de 17,2 % pour les non‑résidents hors EEE/Suisse, auxquels s’ajoute éventuellement la CEHR de 3–4 % pour les très hauts revenus.
Le choix du régime (micro-foncier ou réel) s’opère comme pour un résident, mais le statut de non-résident entraîne un formalisme spécifique (déclaration 2042-NR, éventuelle désignation de représentant fiscal).
Plus-values immobilières françaises pour un résident du Panama
Sur la vente d’un bien situé en France, la situation se complique du fait du statut du Panama comme État et territoire non coopératif (ETNC) au sens de l’article 238-0 A du CGI. En régime normal, un non-résident cédant un bien français supporte :
Taux d’impôt sur la plus-value immobilière, auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux et une surtaxe progressive de 2 à 6 % pour les plus-values nettes supérieures à 50 000 euros
Des abattements pour durée de détention viennent réduire la base imposable à l’impôt sur le revenu dès la 6e année pour une exonération complète à 22 ans, et à 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Mais pour un résident d’un État inscrit sur la liste noire française, l’article 244 bis A substitue un taux confiscatoire de 75 % au taux normal de 19 % sur la couche « impôt sur le revenu », et ce, sans abattement de durée sur cette tranche. La couche de 17,2 % de prélèvements sociaux conserve son propre système d’abattement (exonération à 30 ans), et la surtaxe de 2 à 6 % se superpose.
Tableau des grandes lignes de la fiscalité française sur la plus-value pour un résident panaméen :
| Élément | Régime standard non-résident | Résident d’un ETNC (ex. Panama) |
|---|---|---|
| IR sur la plus-value | 19 % | 75 % (sur la plus-value brute) |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % (avec abattement dans le temps) | 17,2 % (avec même abattement) |
| Surtaxe gains importants | 2–6 % > 50 000 € | 2–6 %, en sus de la couche à 75 % |
| Abattement durée sur la couche IR | Oui (exonération à 22 ans) | Non, sur la couche à 75 % |
En théorie, la convention fiscale France–Panama peut neutraliser ce taux de 75 % si deux conditions sont réunies dans le traité : une clause de non-discrimination et une clause d’échange d’informations effective. La jurisprudence du Conseil d’État a déjà admis, dans d’autres dossiers de pays listés ETNC mais conventionnés, que la convention prime sur le droit interne confiscatoire. Pour Panama, plusieurs décisions favorables ont été rendues dans des dossiers immobiliers, à condition que la transparence des bénéficiaires économiques soit assurée. Dans la pratique, il est indispensable de passer par une procédure de rescrit pour sécuriser l’inapplication du 75 %.
Obligations de représentation fiscale et calendrier
Pour une vente au-dessus de 150 000 euros par vendeur, un représentant fiscal accrédité reste obligatoire, sauf cas d’exonération liés à la durée de détention (22 ans pour l’IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux) ou à la résidence dans l’EEE avec accord d’assistance mutuelle. Un résident panaméen ne bénéficie pas de ces dispenses automatiques. Le représentant assume une responsabilité solidaire sur l’impôt dû, ce qui explique que les honoraires puissent grimper et que les sommes mises en séquestre soient très élevées, jusqu’à 100 % de l’exposition dans certains cas ETNC.
L’ensemble de la mécanique rend la conservation et la revente de biens français après une installation au Panama délicates sur le plan fiscal. Une anticipation des cessions avant le départ, ou une structuration via une société transparente correctement documentée, est souvent examinée dans un conseil préalable.
L’ombre portée de l’exit tax française pour un départ vers le Panama
Au-delà des liens immobliers directs, le Français qui s’installe au Panama doit se confronter à un dispositif très spécifique : l’exit tax (article 167 bis du CGI). Il ne vise pas l’immobilier en lui‑même, mais les titres de sociétés, notamment des sociétés à prépondérance immobilière, et peut avoir un impact majeur sur un patrimoine global au moment du départ.
L’exit tax frappe les plus-values latentes sur les titres lorsque deux conditions sont réunies :
L’exit tax s’applique si vous avez été résident fiscal français au moins 6 des 10 dernières années avant le départ et que vous détenez un portefeuille de titres d’au moins 800 000 euros ou une participation d’au moins 50 % des bénéfices d’une société au moment du départ.
Les plus-values non encore réalisées sont alors réputées réalisées la veille du départ. Elles sont taxées au PFU de 30 % (12,8 % d’impôt, 17,2 % de prélèvements sociaux), majoré le cas échéant de la CEHR de 3 à 4 %, soit une charge effective de l’ordre de 32 à 34 % pour les gros contribuables.
Pour un déménagement vers un État ETNC comme le Panama, le mécanisme est plus durci :
En principe, aucun report automatique de paiement n’est possible pour un départ hors UE/EEE, contrairement à un départ dans l’UE/EEE. Un report conditionnel peut être accordé, mais il exige une sûreté lourde (gage sur titres ou garantie bancaire) et la démonstration de raisons autres que purement fiscales. La dette peut s’éteindre après 15 ans si les titres ne sont pas effectivement cédés, sous réserve d’une surveillance annuelle via la déclaration 2074‑ETSL.
Pour un détenteur de société immobilière ou de holding patrimoniale, l’exit tax est un point de passage obligé à modéliser. Un schéma consistant à passer d’abord par un État de l’EEE, bénéficiant du report automatique, puis à migrer au Panama, est parfois examiné pour maîtriser la trésorerie initiale. Mais ce type de montage reste sensible et doit être sécurisé au regard de l’abus de droit.
Succession et patrimoine immobilier : France lourde, Panama neutre
Pour un Français qui acquiert un bien au Panama, la question de la transmission future est centrale. Ici, le contraste entre les deux États est maximal.
Au Panama : aucune taxe sur l’héritage ou la donation
Le Panama n’applique aucun impôt sur les successions, donations ou sur la fortune. La loi ayant supprimé les droits de succession et d’héritage date des années 1980, et cette absence de fiscalité patrimoniale reste confirmée par les principaux guides internationaux.
En pratique :
Le bénéficiaire d’un héritage immobilier (maison, terrain ou parts de société) au Panama ne paie aucun impôt sur la valeur reçue. Le seul coût récurrent est la taxe foncière annuelle, sans surtaxe municipale ou provinciale.
En France : taxation mondiale potentielle des successions
La situation change radicalement si le défunt ou l’héritier reste lié fiscalement à la France. En vertu de l’article 750 ter du CGI :
– Si le défunt est résidant fiscal de France, l’ensemble de son patrimoine mondial est taxable en France, y compris un appartement à Panama City ou une villa sur la côte pacifique.
– Si le défunt n’est plus résident, mais que l’héritier est résident fiscal de France depuis au moins 6 des 10 années précédant la transmission, les biens reçus, où qu’ils soient situés, peuvent être taxés en France.
– Si ni le défunt ni l’héritier ne sont résidents de France, seuls les biens situés en France sont imposables.
Le taux maximal des droits de succession en France, appliqué aux héritiers sans lien de parenté.
En l’absence de convention spécifique en matière de successions entre la France et le Panama, c’est le droit interne français qui s’applique, avec éventuellement la possibilité de créditer les droits payés à l’étranger (article 784 A du CGI). Mais dans le cas du Panama, où aucun droit de succession n’est prélevé, cette mécanique de crédit ne joue pas.
Pour une famille française s’étant installée au Panama et ayant coupé tout lien de résidence fiscale avec la France (défunt comme héritiers), les biens situés au Panama échappent donc totalement à la fiscalité successorale française et panaméenne. Seul un patrimoine français restant (immeubles, comptes, sociétés françaises) pourra être taxé en France.
Pourquoi la convention et le statut ETNC rendent les montages sensibles
En théorie, la convention France–Panama et la territorialité panaméenne offrent un cadre très favorable pour loger un patrimoine immobilier international. En pratique, deux éléments viennent complexifier le tableau pour les Français : le maintien du Panama sur la liste ETNC française, et l’exigence croissante de substance économique réelle pour certains montages panaméens.
Panama sur la liste noire ETNC : conséquences concrètes
Le classement du Panama comme « État et territoire non coopératif » entraîne plusieurs régimes punitifs dans le droit français :
– Application du taux de 75 % sur certaines plus-values immobilières françaises des résidents panaméens (article 244 bis A),
– Application d’une retenue à 75 % sur certains flux passifs de source française (dividendes, intérêts, redevances) vers un résident panaméen (article 187 CGI),
– Durcissement des conditions de report de l’exit tax.
La convention bilatérale peut neutraliser certains de ces effets, à condition de démontrer la transparence des structures (bénéficiaire économique identifié, comptes tenus, substance réelle) et de solliciter l’administration par un rescrit. À défaut, le non‑coopératif l’emporte et les taux confiscatoires s’appliquent.
Nouvelles règles panaméennes de substance pour revenus étrangers
Même si elles ne visent pas directement les particuliers qui détiennent un appartement pour leur usage ou pour le louer localement, les nouvelles règles panaméennes de substance économique (loi 526 de 2026) montrent un mouvement mondial : les sociétés panaméennes de groupes multinationaux qui perçoivent des revenus passifs de source étrangère (dividendes, intérêts, loyers de biens situés hors Panama, plus-values mobilières…) doivent désormais justifier d’une substance réelle (personnel, locaux, prise de décision sur place, dépenses opérationnelles) pour conserver l’exonération à 0 % sur ces revenus. À défaut, ces revenus étrangers sont taxés à 15 % sur le résultat net.
Les sociétés purement holdings et immobilières de détention bénéficient d’un allègement, mais doivent respecter une présence minimale (locaux, personnel, reporting annuel).
Pour un Français qui envisageait de détenir, par exemple, un portefeuille immobilier européen via une société panaméenne sans bureau ni équipe à Panama City, ces nouvelles règles modifient l’équation. En revanche, la détention directe d’un appartement à Panama City, loué localement, reste pleinement dans le champ du régime territorial classique (imposition locative panaméenne sur place, neutralité vis-à-vis du reste du monde).
Synthèse : quel intérêt concret pour un Français de s’exposer à la fiscalité immobilière panaméenne ?
Pour un particulier français, la combinaison Panama + France + convention fiscale produit un paysage contrasté.
Sur le seul plan panaméen :
Les impôts fonciers sont faibles, avec une exonération jusqu’à 120 000 dollars pour la résidence principale. Les plus-values sont taxées à 10 % ou 3 % forfaitaire. Les loyers subissent un barème progressif jusqu’à 25 % sans CSG. Aucun impôt sur la fortune, ni droits de succession ou donation : seul l’impôt foncier annuel modéré s’applique.
Du côté français :
– La France garde la main sur tout l’immobilier resté sur son territoire : loyers, plus-values, IFI, droits de succession.
– Le statut ETNC du Panama rend très pénalisante la vente de biens français depuis le Panama si la protection de la convention n’a pas été clairement sécurisée.
– L’exit tax, pour les actionnaires importants, peut représenter un coût massif au moment de la rupture de résidence, qui doit être anticipé des années avant le départ.
La convention fiscale, en toile de fond, évite la double imposition pure et simple, mais n’annule pas le droit de la France à taxer les immeubles français ni celui du Panama à taxer ses propres immeubles.
Pour un Français avec un petit patrimoine immobilier en France souhaitant vivre et investir au Panama, l’architecture est simple : transfert de résidence fiscale, imposition panaméenne sur les loyers et plus-values locales, absence d’IFI et de droits de succession sur les biens panaméens. En revanche, un patrimoine important resté en France, surtout via des sociétés, nécessite une stratégie complexe face à l’exit tax, aux règles ETNC et aux plus-values immobilières à 75 %.
Dans tous les cas, l’immobilier panaméen offre, du point de vue purement fiscal, un environnement durablement plus léger que celui de la France, à condition de bien maîtriser les ponts juridiques entre les deux systèmes et de ne pas sous‑estimer la force de rappel du fisc français sur les actifs qui restent sur son territoire.
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