Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
S’installer sous les tropiques, profiter d’un coût de la vie plus doux qu’en France, tout en sécurisant une épargne immobilière en dollars : pour de plus en plus de Français, acheter un appartement au Panama n’est plus un fantasme, mais un vrai projet. Le pays combine une économie dollarisée, un marché immobilier relativement stable à l’échelle de l’Amérique latine et un cadre juridique étonnamment ouvert aux étrangers.
Ce guide pas à pas aide l’acheteur français en 2026 à comprendre le marché, choisir sa zone, établir un budget, éviter les pièges juridiques, financer son projet, et éventuellement obtenir la résidence panaméenne via l’achat immobilier.
Comprendre pourquoi le Panama attire les Français
Avant de se plonger dans les démarches, il est utile de comprendre ce qui rend ce pays particulièrement attractif pour un acheteur venu de France.
Panama fonctionne en pratique en dollar américain. Pour un investisseur dont les revenus ou l’épargne sont en euros, la faiblesse relative du dollar par rapport à l’euro ces derniers temps rend l’immobilier local plus abordable. À cela s’ajoute un contexte macroéconomique jugé stable par le FMI et la Banque mondiale, avec un risque de krach immobilier à court terme évalué comme faible.
Le coût de la vie au Panama est 22 à 24 % moins élevé qu’en France.
Il faut toutefois garder à l’esprit que si les prix sont plus doux, les salaires locaux sont également bien inférieurs. Un salaire net mensuel moyen tourne autour de 1 400 dollars au Panama, contre près de 2 860 dollars en France.
En France, le prix au mètre carré dans les centres-villes atteint environ 6 500 dollars, soit près de trois fois plus qu’à Panama City où il est d’environ 2 500 dollars/m². Comparé à Miami, les prix à Panama sont inférieurs de 50 à 60 %, pour des standards de construction similaires.
Coût de la vie : France vs Panama
Pour se faire une idée rapide, il est utile de comparer quelques postes clés.
| Poste de dépense | France (moyenne) | Panama (moyenne) | Commentaire synthétique |
|---|---|---|---|
| Coût de la vie global (index) | 65/100 | 35/100 | Panama nettement moins cher au quotidien |
| Budget mensuel 1 personne | 1 739 $ | 1 277 $ | Écart d’environ -26 % pour le Panama |
| Budget mensuel famille | 4 105 $ | 3 023 $ | Écart d’environ -26 % également |
| Nourriture mensuelle | 390 $ | 300 $ | Environ -23 % au Panama |
| Transport mensuel | 114 $ | 60 $ | Environ -45 à -50 % au Panama |
| Loyer moyen 3 pièces centre-ville | 1 777 $ | 1 317 $ | Loyer inférieur, surtout en dehors des quartiers ultra‑premium |
Ce différentiel est l’un des arguments majeurs pour un Français qui envisage une expatriation ou un investissement locatif : à budget égal, le niveau de confort et de surface habitable peuvent être nettement meilleurs.
Panorama du marché immobilier panaméen en 2026
Le marché immobilier du pays est aujourd’hui considéré comme l’un des plus stables de la région, avec une progression des prix mesurée, loin des bulles spéculatives observées ailleurs.
En 2025, les prix des appartements à Panama City ont progressé d’environ 0,8 à 2,4 % en moyenne, avec des hausses plus marquées dans les quartiers prisés par les expatriés ou les classes moyennes supérieures.
La dynamique peut être résumée en quelques grandes tendances.
| Segment / Zone | Évolution ou rendement indicatif |
|---|---|
| Appartements “entrée / milieu de gamme” à Panama City | +2 à +4 % par an |
| Tours de luxe à Panama City | +4 à +6 % par an |
| Projets en pré‑construction | +3 à +6 % (meilleures opportunités en phase initiale) |
| Costa del Este | Environ +5 %/an depuis 2024 |
| Plages Pacifique (Coronado, Gorgona…) | +5 à +8 % prévisionnel |
| Bocas del Toro | +6 à +7 % prévisionnel |
| Rendement locatif brut condos ville | 5 à 8 % selon quartier |
Les experts anticipent plutôt une évolution “raisonnable” des prix sur les prochaines années : de l’ordre de 1 à 2 % de hausse annuelle pour la majorité des biens jusqu’en 2028–2030, avec de meilleures performances dans les quartiers haut de gamme. Les scénarios 2026 tablent sur une fourchette allant d’une légère correction (-3 à -5 % dans certains segments surévalués) à une hausse modérée dans les zones bien situées.
Le marché privilégie la recherche de rendement locatif plutôt que la spéculation à court terme, les revendeurs rapides étant encore minoritaires, bien que le basculement vers un marché spéculatif pourrait survenir dans les 2 à 3 ans.
Où acheter : zoom sur les zones clés
Pour un Français qui découvre le pays, la priorité est souvent de comprendre la carte des quartiers et des régions. Le Panama est un petit pays, mais ses micro‑marchés varient énormément.
Panama City : le cœur du marché pour les Français
La capitale concentre l’essentiel des transactions et la majorité de la demande internationale.
Dans la ville, plusieurs zones se détachent clairement :
Synthèse des zones résidentielles et d’investissement : Costa del Este, Santa María, El Cangrejo, San Francisco, Obarrio et secteurs suburbains comme Clayton.
Quartier moderne prisé des familles et cadres, avec écoles internationales, forte présence d’expatriés et rareté du foncier. Appréciation annuelle d’environ 5 %.
Corridors premium de condos haut de gamme. À Punta Pacífica, les tours ultra-luxe atteignent près de 3 000 $/m², avec peu de disponibilités foncières.
Quartiers centraux à demande locative croissante (+3 % par an). Immeubles anciens offrant un rapport surface/prix souvent intéressant.
Zones très attractives pour la location avec rotation importante et rendements bruts parmi les plus élevés de la ville.
Clayton, Costa Sur, Brisas del Golf : lotissements sécurisés et maisons familiales, bénéficiant de l’extension du métro (ligne 3) et des nouvelles infrastructures.
Dans l’ensemble des zones premium de Panama City, les prix varient approximativement de 1 100 dollars/m² dans les secteurs comme Bella Vista ou Marbella jusqu’à 3 500 dollars/m² dans les meilleurs immeubles de Punta Pacífica.
Pour un Français cherchant un équilibre entre liquidité du marché, demande locative et budget, les quartiers suivants sont souvent recommandés : Costa del Este, San Francisco, El Cangrejo, Panama Pacifico, ainsi que certaines zones de Bella Vista.
Plages du Pacifique et autres régions
En dehors de la capitale, le marché balnéaire se structure autour de quelques pôles :
– Coronado, Gorgona, San Carlos : stations balnéaires du Pacifique, accessibles par la route Panaméricaine et desservies par l’aéroport de Río Hato, qui permettent une vie à l’année. Les prix y sont en phase de progression, avec des prévisions de +5 à +8 % selon les projets.
– Río Hato / Buenaventura, Playa Caracol : complexes et résidences de standing, avec un potentiel de hausse évalué entre 6 et 10 % pour certaines micro‑zones très recherchées.
– Bocas del Toro : archipel caribéen dont les prix devraient progresser autour de 6 à 7 %, porté par un tourisme en croissance et une demande d’acheteurs internationaux à la recherche d’un environnement plus “bout du monde”.
Pour un investisseur strictement locatif, la capitale conserve toutefois un avantage : des taux d’occupation plus prévisibles, un bassin d’emplois important, et un marché locatif suffisamment fluide pour revendre sans trop de difficulté, à condition de rester sur des quartiers “liquides”.
Être Français au Panama : avantages, limites et réalité du terrain
Les acheteurs français sont de plus en plus présents parmi les Européens qui se positionnent sur le marché panaméen, aux côtés de profils venus d’Allemagne ou d’Italie. Le noyau dur de la demande étrangère reste nord‑américain (États‑Unis et Canada), mais l’Europe prend du poids.
Pour un Français, plusieurs points sont à retenir.
– Il n’existe aucune restriction de nationalité : un ressortissant français est traité comme tout autre étranger, sans quotas ni procédures spécifiques.
– Il n’est pas nécessaire de disposer d’un titre de séjour ou d’un visa pour acheter : un simple passeport en cours de validité suffit pour acquérir et enregistrer un bien.
– Il est possible de détenir le bien en nom propre ou via une société panaméenne, sans obligation de partenaire local.
– Les droits de propriété privée sont garantis par la Constitution, et, hors zones sensibles, un étranger bénéficie quasiment des mêmes protections qu’un citoyen panaméen.
Un étranger ne peut pas posséder directement de terrains à moins de 10 km des frontières avec le Costa Rica ou la Colombie, ni sur les terres indigènes (Comarcas). Les 22 premiers mètres depuis la ligne de marée haute sont publics, limitant la construction mais pas l’achat en retrait.
Autre spécificité qui intéresse particulièrement les Français : l’immobilier peut servir de base à l’obtention d’un titre de séjour, mais l’achat en lui‑même ne donne pas automatiquement la résidence. Il faut passer par l’un des programmes de visas liés à l’investissement, dont nous reparlerons plus loin.
Étape 1 : définir son projet et son budget
Avant toute chose, il est essentiel de clarifier ses objectifs.
Un Français peut venir au Panama avec des projets très différents.
– Habiter sur place à l’année ou une partie de l’année.
– Préparer une retraite en réduisant son coût de vie.
– Investir pour louer (longue durée, colocation, location saisonnière type plateformes de courte durée).
– Chercher un pied-à-terre sous les tropiques, utilisé comme résidence secondaire.
Ces choix orientent fortement la localisation, le type d’immeuble, la taille de l’appartement, le budget de travaux éventuels, mais aussi le type de visa à viser (ou l’absence de visa si l’on reste simple investisseur à distance).
Sur le plan financier, deux comparaisons sont utiles pour un Français :
Le prix moyen au mètre carré d’un logement neuf ou récent à Panama City est d’environ 2 500 dollars, contre environ 5 800 euros dans les grandes villes françaises.
Pour un appartement autour de 200 000 dollars, un ordre de grandeur réaliste des frais à prévoir côté acheteur se situe entre 3 et 6 % du prix (en incluant avocats, notaire, enregistrement, traductions, etc.). Le gros des taxes (2 % de taxe de transfert et 3 % d’acompte d’impôt sur la plus‑value) est légalement à la charge du vendeur.
Étape 2 : choisir le bon quartier
Une fois l’enveloppe budgétaire esquissée, la question du quartier devient centrale. C’est là que l’on commence à se projeter réellement.
À Panama City, les motivations varient fortement.
Panama offre une diversité de quartiers adaptés à chaque style de vie. Découvrez les options qui correspondent à vos besoins : famille, investissement, luxe ou histoire.
Costa del Este et Clayton sont privilégiés pour leurs écoles internationales, espaces verts et résidences sécurisées, idéaux pour les familles avec enfants scolarisés.
San Francisco, Obarrio et El Cangrejo offrent des rendements attractifs, souvent supérieurs à 6-7% brut, voire 6-8% pour des studios en courte durée.
Punta Pacífica et Avenida Balboa concentrent les tours iconiques avec vues spectaculaires, services haut de gamme et accès à des cliniques privées de premier ordre.
Casco Viejo attire un public international pour son charme européen, malgré des prix élevés au m², parfait pour une expérience culturelle unique.
En dehors de la capitale, Coronado et ses environs s’imposent comme un choix classique de retraités et de semi‑résidents, avec des villas, des appartements en copropriété, des golfs et des services adaptés à une vie quotidienne en bord de plage. Boquete et les hauts plateaux séduisent plutôt un public attiré par un climat tempéré et une atmosphère plus rurale, tandis que Bocas del Toro parle davantage aux amateurs de vie insulaire.
Étape 3 : rechercher des biens et sélectionner des interlocuteurs fiables
Le Panama ne dispose pas d’un système MLS centralisé comme aux États‑Unis ou d’agrégateurs de la qualité de certains portails français. En pratique, le marché s’organise autour de plateformes privées et d’agences.
Les deux grandes places de marché en ligne sont :
– Encuentra24
– Compreoalquile
Ces sites regroupent une majorité d’annonces, mais ne remplacent pas le travail d’un agent sérieux. Les doublons, les erreurs de prix ou des annonces non mises à jour ne sont pas rares. Pour un acheteur étranger, travailler avec un agent qui parle anglais (voire français) et qui a l’habitude de traiter avec des expatriés est un vrai plus.
Pour choisir ce professionnel, plusieurs critères sont déterminants : expérience avec des clients étrangers, bonne connaissance des quartiers ciblés, licence dûment enregistrée au Panama et références vérifiables.
En parallèle, il est indispensable de s’entourer d’un avocat panaméen spécialisé en immobilier, totalement indépendant du vendeur ou du promoteur. Même si la loi n’impose pas de faire appel à un avocat, dans les faits, c’est votre bouclier principal : c’est lui qui vérifie le titre de propriété, les dettes éventuelles, qui rédige les contrats et se charge de l’inscription de l’acte au registre foncier.
Étape 4 : faire une offre et signer la promesse d’achat
Une fois un appartement repéré, les discussions commencent généralement par une offre verbale ou écrite transmise par l’agent. Les marges de négociation existent, surtout sur des biens de revente ou des produits surévalués dans le segment luxe.
Le plus souvent, les parties formalisent rapidement un accord sous forme de Promesa de Compraventa, l’équivalent d’une promesse de vente ou d’un compromis. Ce contrat fixe :
Détail des aspects clés de la transaction : prix, paiement, calendrier et conditions suspensives.
Le prix est exprimé en dollar US (USD).
Versement d’un acompte, suivi du solde. Possibilité de recourir à un crédit.
Délais fixés pour la due diligence et pour la signature finale.
Obtention d’un financement et inspection satisfaisante, entre autres.
Un dépôt est alors versé, habituellement autour de 10 % pour un acheteur local. Pour un étranger sans historique bancaire au Panama, il n’est pas rare que les vendeurs exigent 20 % d’acompte sur cette promesse. Ce dépôt peut être remis à l’avocat, placé sur un compte d’entiercement ou parfois versé directement au vendeur, selon la pratique choisie et la protection contractuelle mise en place.
La loi prévoit un délai de rétractation de trois jours dans certains cas : un élément rassurant, mais qui ne dispense pas d’une négociation minutieuse des clauses du contrat.
Étape 5 : mener la due diligence juridique et technique
C’est la phase la plus importante, et celle où un acheteur étranger peut soit sécuriser son investissement, soit commettre des erreurs coûteuses.
Le Panama fonctionne avec un système de propriété titrée, géré par le Public Registry (Registro Público). L’objectif est de vérifier que :
– le titre existe réellement et correspond bien à l’appartement visé,
– le vendeur est bien le propriétaire enregistré,
– il n’existe pas de saisies, d’hypothèques non soldées, de litiges en cours ni d’annotations suspectes,
– la description (surface, limites, étage, place de parking liée, etc.) correspond bien à la réalité.
Votre avocat obtient un certificat de folio récapitulant l’historique des transferts, charges et situation actuelle du bien, et vérifie le paz y salvo fiscal attestant que les impôts fonciers, taxe sur les transferts et autres redevances sont réglés.
Dans le cas d’un appartement en copropriété, il faut aussi contrôler le règlement de propriété horizontale (équivalent de la loi sur la copropriété), l’existence et la bonne tenue de l’assemblée des copropriétaires, l’absence d’arriérés de charges du vendeur, et l’éventuelle mise en place de contributions exceptionnelles pour des travaux lourds.
Il est vivement recommandé de mandater un ingénieur ou un architecte pour inspecter l’état des équipements, la présence d’humidité ou de moisissures (classiques sous climat tropical), la qualité des finitions ainsi que la situation des parties communes (ascenseurs, toiture, stationnements).
Pour les immeubles construits avant les années 2000, un contrôle des installations électriques est particulièrement important. L’environnement du quartier (risque d’inondation, environnement sonore, projets d’infrastructures à venir) doit aussi être passé au crible, en n’hésitant pas à passer du temps sur place et à discuter avec des voisins.
Dernier point crucial : éviter, sauf parfaite maîtrise du sujet, les biens relevant de “droits de possession” (ROP). Il s’agit de situations où le terrain n’est pas titré au Registro Público, mais repose sur des droits d’occupation plus fragiles juridiquement. Un investisseur étranger a tout intérêt à se cantonner aux propriétés pleinement titrées.
Étape 6 : finaliser l’acte et enregistrer la propriété
Lorsque la due diligence est satisfaisante et que les conditions sont remplies, vient le temps de l’acte définitif, l’Escritura Pública. Votre avocat rédige un projet d’acte, qui est signé devant un notaire public panaméen.
Le rôle du notaire est de vérifier l’identité des parties, d’authentifier les signatures et de formaliser le document pour qu’il puisse être présenté au Public Registry. Contrairement à la France, le notaire ne joue pas un rôle de conseil global ; c’est pourquoi l’avocat reste le chef d’orchestre de l’opération.
À la signature, le solde du prix est payé par virement, chèque de banque local ou libération de fonds d’un compte séquestre. En parallèle, le vendeur règle la taxe de transfert, et les frais de registre, honoraires d’avocat et émoluments notariaux sont acquittés.
L’acte est ensuite déposé au Public Registry. Le délai d’enregistrement va généralement de quelques jours à trois semaines, selon la complexité du dossier et le niveau de surcharge de l’administration. Ce n’est qu’à la date de l’inscription que la propriété est juridiquement transférée à votre nom (ou à celui de votre société).
Les principaux coûts de transaction pour l’acheteur
Pour se repérer, un tableau simplifié des coûts typiques côté acheteur peut être utile, en pourcentage du prix d’achat.
| Poste de coût | Fourchette indicative pour l’acheteur |
|---|---|
| Honoraires d’avocat | 0,5 à 1,5 % du prix |
| Frais de notaire | 0,1 à 0,25 % du prix |
| Frais d’enregistrement au registre | 0,2 à 0,3 % du prix |
| Traductions, apostilles, certificats | 200 à 800 $ (montant fixe) |
| Taxes de transfert (ITBI 2 %, précompte 3 %) | En principe payées par le vendeur |
| Total des frais côté acheteur | En pratique 2 à 4 %, parfois jusqu’à 5–6 % |
À la revente, le vendeur supportera un coût global (taxes et commission d’agent) de l’ordre de 5 à 7 %, si bien que le “round‑trip” achat + revente se situe souvent autour de 7 à 9 % au total.
Étape 7 : financer son achat d’appartement
Beaucoup d’acheteurs étrangers paient comptant au Panama, mais les prêts immobiliers existent, y compris pour les non‑résidents, même s’ils sont plus difficiles à obtenir que dans un cadre français ou européen.
Les règles de base sont les suivantes.
Les résidents panaméens peuvent obtenir un prêt hypothécaire couvrant jusqu’à 80 % de la valeur du bien immobilier.
Les principaux établissements ouverts aux profils internationaux sont par exemple Banistmo, Banco General, Global Bank, Multibank, mais aussi des groupes internationaux présents localement comme HSBC, Citibank ou Scotiabank, qui restent plus à l’aise pour analyser des revenus étrangers.
Un dossier de crédit pour un Français doit inclure : passeport, relevés bancaires de plusieurs mois, avis d’imposition, bulletins de salaire ou justificatifs de revenus indépendants, lettres de référence bancaire, et éventuellement un extrait de rapport de crédit français. Tous ces documents doivent être traduits en espagnol et, généralement, apostillés.
Pour un investisseur à forte capacité d’autofinancement, une autre piste consiste à se tourner vers des plans de financement proposés par les promoteurs sur les programmes en pré‑construction : mise de fonds échelonnée pendant la durée du chantier, avec des appels de 5, 10 ou 20 % et un financement bancaire ou un crédit du promoteur à la livraison.
Étape 8 : comprendre la fiscalité locale d’un appartement
La fiscalité immobilière panaméenne séduit de nombreux étrangers, car elle reste globalement légère, surtout en comparaison avec certains pays européens.
Sur le volet de la taxe foncière, le système repose sur un barème progressif appliqué à la valeur cadastrale (valeur enregistrée au registre foncier, qui n’évolue pas automatiquement avec la hausse du marché).
Pour une résidence principale :
– jusqu’à 120 000 dollars de valeur : 0 % d’impôt,
– de 120 001 à 700 000 dollars : 0,5 % par an,
– au‑delà de 700 000 dollars : 0,7 %.
Pour un bien secondaire ou un investissement locatif :
– les premiers 30 000 dollars sont exonérés,
– de 30 001 à 250 000 dollars : 0,6 %,
– de 250 001 à 500 000 dollars : 0,8 %,
– au‑delà de 500 000 dollars : 1 %.
Un appartement d’une valeur cadastrale d’environ 300 000 dollars, utilisé comme résidence principale, paiera un impôt foncier de quelques centaines à un peu plus de 1 000 dollars par an. L’impôt est progressif : chaque tranche de valeur est taxée à un taux différent, comme en France.
À noter qu’en copropriété, même lorsque les constructions bénéficient de régimes d’exonération, la partie terrain peut rester imposée à 1 %.
L’ITBI est une taxe de 2 % sur le transfert de biens immobiliers, calculée sur la valeur cadastrale ou le prix de vente le plus élevé.
Pour l’acheteur, aucun surcoût de taux n’est appliqué parce qu’il est étranger : les barèmes sont identiques à ceux d’un Panaméen.
L’acheteur devra également compter sur la taxe sur les services (ITBMS, 7 %) sur les honoraires des avocats, architectes et autres prestataires.
Enfin, si le bien est mis en location, les loyers seront imposés au Panama dans le cadre du système territorial, tout en restant à intégrer dans la déclaration française tant que l’on reste résident fiscal de France. C’est précisément sur ce point que les projets de résidence ou de changement de résidence fiscale prennent tout leur sens.
Étape 9 : profiter des programmes de résidence par l’immobilier
Pour un Français, acheter un appartement au Panama peut être plus qu’un simple investissement patrimonial : c’est aussi une porte d’entrée vers la résidence panaméenne, dans un pays au régime fiscal territorial (les revenus de source étrangère n’y sont pas imposés).
Deux grandes catégories de visas intéressent particulièrement les investisseurs immobiliers.
Le visa “Friendly Nations”
La France figure sur la liste des pays dits “amis” du Panama, ce qui donne accès à un programme de résidence avec des conditions plus souples.
Ce visa impose toutefois : certaines conditions à respecter pour garantir son obtention.
– soit un contrat de travail avec une entreprise panaméenne,
– soit un investissement immobilier d’au moins 200 000 dollars,
– soit un dépôt à terme de 200 000 dollars sur trois ans dans une banque panaméenne.
Depuis les réformes récentes, ce visa commence par une résidence temporaire de deux ans, qui se transforme ensuite en résidence permanente. Le dossier doit en outre prouver la bonne réputation du demandeur (casier judiciaire vierge, preuve de ressources, certificat médical, etc.).
Si l’on choisit la voie immobilière, un achat d’appartement d’au moins 200 000 dollars, financé avec des fonds provenant de l’étranger, suffit à remplir la condition d’investissement. Un point intéressant pour un Français disposant déjà d’un patrimoine mobilisable.
Le visa d’investisseur qualifié (Qualified Investor Visa)
Ce programme, souvent présenté comme une sorte de “Golden Visa”, s’adresse à ceux qui veulent une procédure plus rapide et plus directe vers la résidence permanente.
Il repose sur trois options possibles :
– investir au moins 300 000 dollars dans un ou plusieurs biens immobiliers titulés,
– investir au moins 500 000 dollars dans des titres boursiers panaméens,
– déposer au moins 750 000 dollars sur un compte à terme dans une banque panaméenne pour plusieurs années.
L’investissement minimum requis dans l’immobilier est de 300 000 dollars en 2026, avec une augmentation prévue à 500 000 dollars après la mi-octobre 2026.
En contrepartie :
– la résidence permanente est accordée dès l’approbation, sans phase temporaire,
– la procédure administrative peut être finalisée en 30 à 90 jours,
– il n’existe pas de durée minimale de séjour annuelle stricte, bien qu’une présence d’au moins un jour tous les deux ans soit recommandée pour maintenir la carte.
Le capital doit rester investi au moins cinq ans. Au terme de cette période, il est théoriquement possible de revendre le bien ou de réallouer l’investissement, sous réserve de respecter les règles fiscales applicables.
Pour un Français cherchant un “plan B” de résidence hors Europe, la combinaison d’un achat immobilier bien situé et de ce visa offre une voie assez lisible vers une installation durable, puis éventuellement une demande de naturalisation après cinq ans de résidence.
Étape 10 : gérer son appartement et optimiser la rentabilité
Une fois l’achat concrétisé, la gestion quotidienne prend le relais : relations avec la copropriété, paiement des charges, renouvellement des assurances, et, le cas échéant, location.
Les charges de copropriété au Panama varient fortement selon les équipements de l’immeuble (piscine, salle de sport, sécurité 24/7, climatisation centralisée, etc.). Elles peuvent toutefois rester inférieures à ce qu’on observe dans des résidences équivalentes en France. S’y ajoutent les dépenses classiques : électricité (plus élevée en raison de la climatisation), eau, internet.
Les rendements bruts pour des studios exploités en courte durée via des plateformes atteignent jusqu’à 8 % dans certaines tours de Panama City où cette activité est autorisée.
Une gestion déléguée est possible : les sociétés de property management prennent généralement 10 à 15 % des loyers pour s’occuper de la recherche de locataires, des états des lieux, du suivi des paiements et de la coordination des interventions techniques.
Ce qu’un Français doit retenir avant de se lancer
Acheter un appartement au Panama en 2026 combine plusieurs atouts rarement réunis ailleurs : un marché globalement stable, des prix au mètre carré sensiblement plus bas qu’en France, une fiscalité foncière et de transaction plutôt modérée pour l’acheteur, un environnement juridique ouvert aux étrangers, et, pour ceux qui en ont le projet, des programmes de résidence attractifs adossés à l’investissement immobilier.
En contrepartie, l’acheteur doit accepter certaines réalités.
Le cadre bancaire est plus strict pour les non‑résidents (apports élevés, taux d’intérêt supérieurs). Le marché immobilier est hétérogène, avec des condos de luxe surévalués. L’environnement juridique et administratif impose de recourir à des professionnels locaux et de réaliser une due diligence rigoureuse.
Pour un Français prêt à investir du temps dans la compréhension du marché panaméen, à comparer les quartiers, à visiter sur place et à travailler main dans la main avec un avocat indépendant, l’achat d’un appartement peut devenir à la fois un outil de diversification patrimoniale en dollars, une source de revenus locatifs corrects et, pour certains, un premier pas concret vers une nouvelle vie sous les tropiques.
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