Fiscalité immobilière à Monaco pour les Français : tout comprendre avant d’acheter

Publié le 26 mai 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

S’installer à Monaco ou y investir dans la pierre fait rêver beaucoup de Français. Absence d’impôt sur le revenu, pas de taxe foncière, pas d’IFI local, plus de capital gains tax sur la revente… Sur le papier, la Principauté ressemble à un paradis fiscal pour propriétaires. Mais dès qu’entre en scène le passeport français, le décor change brutalement.

Cet article propose un décryptage complet, en français clair, de la fiscalité immobilière à Monaco pour les Français : achat, détention, revente, succession, structure de détention, interaction avec l’IFI et les plus-values françaises. L’objectif : permettre de décider en connaissance de cause, et éviter les erreurs irréversibles.

Le cadre de base : ce que Monaco taxe… et surtout ce qu’il ne taxe pas

Pour comprendre ce qui se passe pour un Français, il faut d’abord partir du régime standard, celui qui s’applique à tout résident non français à Monaco.

Monaco s’est construit depuis le XIXᵉ siècle sur un principe simple : aucune imposition directe des personnes physiques. L’absence d’impôt sur le revenu est en place depuis 1869 et a été formalisée par une ordonnance souveraine de 1964. Cela se traduit par une liste impressionnante de ce que la Principauté ne prélève pas.

Un propriétaire individuel monégasque ne paie, localement, quasiment rien

Pour un résident « classique » (non français), la situation est la suivante :

En pratique, un particulier qui possède un appartement à Monaco n’a donc, chaque année, à supporter que : taxes foncières et frais de copropriété.

Les revenus locatifs issus d’un bien monégasque ne sont pas imposés localement. Et la revente, pour un particulier, ne déclenche aucun impôt sur la plus-value à Monaco.

Une fiscalité immobilière concentrée sur le moment de la transaction

En l’absence de fiscalité récurrente, Monaco concentre ses recettes immobilières au moment des transferts de propriété : droits d’enregistrement, frais de notaire, TVA sur les immeubles neufs ou certains terrains.

On y reviendra plus en détail, car le choix de la structure d’acquisition (en direct, via SCI monégasque ou société étrangère) est un point clef pour un Français.

Le piège du passeport français : ce que dit la convention fiscale de 1963

L’immense majorité des malentendus vient d’un texte que beaucoup de candidats à l’exil fiscal ont survolé : la convention fiscale signée entre la France et Monaco le 18 mai 1963.

Le principe : un Français à Monaco reste, pour Paris, un contribuable français

L’article 7 de cette convention prévoit qu’un Français domicilié à Monaco est, dans la plupart des cas, considéré comme résident fiscal de France et imposé comme tel sur l’ensemble de ses revenus et de son patrimoine. L’idée, assumée, était d’éviter une fuite massive de contribuables français vers le rocher.

Dans la pratique, cela signifie que :

La convention a introduit plusieurs dates et régimes transitoires, qui compliquent un peu le paysage.

Les grandes lignes du traitement des Français à Monaco

Plusieurs textes et sources précisent les dates clefs. On peut synthétiser ainsi :

Pour un Français qui envisage aujourd’hui de s’installer à Monaco, il faut donc considérer comme acquis qu’il restera fiscalement français pour :

– l’impôt sur le revenu ;

– les plus-values de cession de biens, y compris immobiliers ;

– l’IFI sur ses biens immobiliers (en France mais aussi à l’étranger, selon les cas).

Autrement dit, déménager à Monaco ne « gomme » pas la fiscalité française.

Acheter un bien à Monaco quand on est Français : ce qui est vraiment avantageux… et ce qui ne l’est pas

Une fois ce cadre posé, on peut analyser froidement l’intérêt – ou non – d’acheter un bien à Monaco pour un Français.

Avantage n°1 : aucun impôt monégasque annuel sur la détention

Sur la partie purement monégasque, le Français profite du même avantage qu’un autre résident : aucune taxe foncière, aucune taxe d’habitation, aucun impôt local récurrent sur la détention d’un bien.

La comparaison avec la France est frappante. Sur la Côte d’Azur, un propriétaire paie chaque année :

À Monaco, toutes ces charges récurrentes n’existent pas. Pour un patrimoine immobilier important, économiser chaque année taxe foncière, surtaxe de résidence secondaire et IFI français sur des biens situés à Monaco peut représenter des montants très significatifs.

Avantage n°2 : pas d’impôt monégasque sur les revenus locatifs ni sur la plus-value locale

Sur le plan strictement monégasque, un Français qui loue un bien à Monaco :

Attention toutefois : cela n’empêche pas la France de revendiquer sa part, notamment via l’impôt sur le revenu et, potentiellement, l’IFI. Le fait que Monaco ne taxe pas n’efface pas la créance fiscale de Paris, surtout lorsque le contribuable est français et reste réputé résident fiscal de France par la convention de 1963.

Limite majeure : la France continue de taxer le Français sur ses revenus et son immobilier

Pour un Français « classique » vivant à Monaco, la France :

– considère qu’il est résident fiscal français ;

– lui applique l’impôt sur le revenu sur l’ensemble de ses revenus, y compris ceux de source étrangère ;

– lui applique l’IFI dès lors que son patrimoine immobilier net dépasse 1,3 M€.

En résumé, acheter un bien à Monaco pour un Français présente un double visage :

– Très favorable sur le plan de la fiscalité locale monégasque (aucun impôt de détention ni plus-value locale, droits de succession très doux) ;

– Neutre ou contraignant sur le plan de la fiscalité française, qui continue de s’appliquer au titre de la nationalité et de la convention de 1963.

L’intérêt global dépend donc de la structure du patrimoine, de la localisation des autres actifs, de l’importance des revenus et de la façon dont est organisé l’héritage.

Combien coûte l’achat d’un bien à Monaco : droits et frais selon la structure

Sur le plan strictement transactionnel, la fiscalité monégasque dépend fortement de la structure d’acquisition. Là encore, ce choix n’est pas neutre pour un Français, notamment au regard des successions.

Achat en direct ou via une SCI de droit monégasque

La voie la plus simple – et la moins coûteuse en droits d’enregistrement – reste l’achat en direct par une personne physique ou via une société civile monégasque transparente (SCI ou SCP répondant à certaines conditions).

Pour les biens dits « anciens » (revente) :

Pour un particulier ou une SCI monégasque admissible, le schéma type est :

– droits de mutation autour de 4,5–4,75 % ;

– frais de notaire proches de 1,5 % ;

– soit un coût total d’entrée autour de 6 % du prix d’acquisition.

Pour un bien neuf (VEFA, immeuble livré depuis moins de 5 ans), vendu par un promoteur soumis à la TVA, la logique change :

– la TVA à 20 % est intégrée dans le prix de vente ;

– les droits de mutation sont fortement réduits (ordre de 1 %) pour un particulier ou une SCI monégasque transparente ;

– les frais de notaire restent autour de 1,5 %.

Ainsi, sur un programme neuf, le coût d’enregistrement additionnel est très contenu, ce qui peut compenser en partie la prime de prix du neuf.

Achat via des sociétés étrangères ou structures opaques

Pour des raisons historiques de confidentialité ou d’optimisation, certains investisseurs ont utilisé des sociétés étrangères (offshore) pour acheter à Monaco. Le régime fiscal est dissuasif :

À ces droits s’ajoutent les frais de notaire et, potentiellement, des droits spécifiques lors de la revente des parts sociales.

Résumé chiffré des coûts d’entrée

On peut synthétiser ainsi les coûts d’entrée à Monaco :

Pour un Français, commencer par une acquisition en direct ou via une SCI monégasque bien structurée est souvent la voie la plus lisible et la plus adaptée à une réflexion patrimoniale de long terme.

Plus-values immobilières : quand la France taxe un résident de Monaco

Un point crucial pour les Français : si Monaco ne taxe pas les plus-values immobilières des particuliers, la France, elle, ne renonce pas pour autant à taxer ses ressortissants, ni les cessions de biens situés en France.

Il faut distinguer deux cas : la vente d’un bien situé en France et la vente d’un bien situé à Monaco.

Vente d’un bien en France par un résident de Monaco : la résidence ne protège pas

La règle de base du droit français est simple : « l’immeuble est taxé là où il se trouve ». Résider à Monaco ne confère aucune exonération sur un bien situé en France. C’est un point capital souvent mal compris.

Deux catégories de vendeurs se présentent :

1. Résident de Monaco non français (par exemple britannique, italien, américain) ; 2. Résident de Monaco de nationalité française.

Non-Français résidents à Monaco : régime des non-résidents

Un résident monégasque non français est traité, pour un bien français, comme un non-résident hors UE/EEE :

Tout est prélevé à la source par le notaire au moment de la vente. Le vendeur n’a, en général, pas de déclaration ultérieure à faire pour cette plus-value.

Français résidents à Monaco : régime… des résidents français

Paradoxalement, la situation est plus « favorable » techniquement pour un Français à Monaco qui vend un bien français. En vertu de la convention de 1963, il est traité comme un résident fiscal français pour cette opération :

– il n’entre pas dans le champ de l’article 244 bis A (non-résidents) ;

– il ne subit pas de retenue à la source à l’acte ;

– il n’a pas besoin de représentant fiscal ;

– la plus-value est calculée comme pour un résident français, avec les mêmes abattements pour durée de détention et les mêmes règles d’exonération ;

– la déclaration se fait via le formulaire 2074 annexé à sa déclaration de revenus l’année suivante.

Concrètement, il bénéficie notamment :

À cela s’ajoutent les éventuelles surtaxes sur les plus-values importantes, identiques à celles supportées par un résident de France.

Cette différence de traitement a une conséquence pratique : pour un actif immobilier français détenu très longtemps, un Français à Monaco est, sur la seule plus-value, plutôt mieux loti qu’un non-Français à Monaco, car il profite du régime de faveur des résidents français.

Vente d’un bien situé à Monaco par un Français

Sur la vente d’un bien monégasque, Monaco ne taxe pas la plus-value du particulier. La France, en revanche, peut considérer la plus-value comme un revenu imposable à l’impôt sur le revenu français, puisque le contribuable est traité comme résident fiscal français par la convention.

La mécanique est alors celle des plus-values mobilières ou immobilières de source étrangère, déclarées en France, avec cependant un point clef : la convention bilatérale ne visait pas spécifiquement ce cas, et l’absence de retenue ou d’imposition monégasque laisse à la France le champ libre.

Dans la pratique, ce point nécessite un conseil spécialisé, car l’articulation entre droit interne français et conventions n’est pas triviale sur les biens situés en Principauté.

IFI, patrimoine immobilier et Français résidents à Monaco

Autre point sensible : l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Pour un non-Français résidant à Monaco, il n’y a aucun IFI monégasque, et l’IFI français ne s’applique, au mieux, qu’à son patrimoine immobilier français s’il y est assujetti en tant que non-résident.

Pour un Français résidant à Monaco, la logique est différente.

Les Français de Monaco et l’IFI

Un Français domicilié à Monaco qui entre dans le champ de la convention est soumis à l’IFI français comme s’il résidait en France. En pratique :

On peut schématiser ainsi :

La portée exacte pour certains profils étant technique, une analyse personnalisée est indispensable.

En tout état de cause, un Français très patrimonial qui envisage d’acheter à Monaco doit intégrer que :

– il ne paiera jamais d’IFI monégasque (cela n’existe pas) ;

– mais il risque de rester pleinement dans le champ de l’IFI français.

Successions et transmissions : le duo traité de 1950 / régime monégasque

C’est sans doute le domaine où Monaco offre, même pour un Français, des opportunités patrimoniales les plus marquées, grâce à un autre traité : la convention franco-monégasque du 1ᵉʳ avril 1950 sur les droits de succession.

Les droits de succession à Monaco : très doux en ligne directe

Le régime monégasque des droits de succession est simple et attractif :

Les droits ne s’appliquent qu’aux biens situés à Monaco ou ayant leur « siège » juridique dans la Principauté (immobilier, comptes bancaires monégasques, titres de sociétés monégasques…).

Le traité de 1950 : clef de répartition entre France et Monaco

La convention du 1ᵉʳ avril 1950 répartit le droit de taxer les successions impliquant France et Monaco. Quelques principes essentiels :

Conséquence importante : un immeuble situé à Monaco n’est jamais soumis aux droits de succession français en tant que bien immobilier. Il relève exclusivement du droit monégasque, même si le défunt ou les héritiers sont français.

Cas particulier des sociétés civiles monégasques détenant de l’immobilier français

Un point technique, mais structurant pour certains montages : la Cour de cassation française a jugé, en 2015, qu’en vertu de l’article 6 de la convention de 1950, les parts d’une société civile monégasque (SCI) détenant de l’immobilier en France peuvent relever de la compétence exclusive de Monaco pour les droits de succession, même si, en droit interne français, la société serait considérée comme « à prépondérance immobilière française ».

Autrement dit, selon ce raisonnement :

– la France traiterait l’immeuble comme un bien détenu par une société ;

– la convention donne compétence à l’État du domicile du défunt (ici Monaco) pour taxer les parts de la société ;

– Monaco applique alors son régime de droits de succession (0 % en ligne directe).

L’intérêt, pour un Français résidant de longue date à Monaco, est évident : structurer une détention d’immobilier français via une SCI monégasque peut, dans certaines conditions, permettre d’échapper aux droits de succession français qui peuvent monter jusqu’à 45 % en ligne directe.

Ce mécanisme est toutefois délicat, très surveillé, et sa mise en œuvre nécessite :

– de respecter strictement les conditions de la convention ;

– de veiller à la résidence effective et ancienne à Monaco ;

– de tenir compte des évolutions jurisprudentielles et des risques de remise en cause.

Propriété en France quand on habite à Monaco : l’œil permanent du fisc français

Pour un Français résidant à Monaco, acheter ou conserver un bien immobilier en France revient, du point de vue fiscal, à se comporter comme tout contribuable français ou, à défaut, comme tout non-résident. Quelques points clefs s’imposent.

Taxe foncière, surtaxe de résidence secondaire, obligations déclaratives

Un bien détenu en France, même par un résident de Monaco, supporte : l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

– la taxe foncière, annuelle, en hausse régulière ;

– parfois une surtaxe de taxe d’habitation sur les résidences secondaires, de 5 à 60 % dans les zones tendues ;

– des obligations déclaratives nouvelles (déclaration d’occupation des biens via l’espace « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr).

– se fait en ligne via le compte fiscal ;

– est théoriquement actualisée en cas de changement de situation ;

– est contrôlée, avec des amendes possibles de 150 € par bien en cas d’omission.

Plus-values sur biens français : imposition inévitable

Comme vu plus haut, la France taxe systématiquement les plus-values de cession de biens immobiliers situés sur son territoire, qu’elles soient réalisées par :

– un résident français (ou assimilé, comme un Français à Monaco sous convention) ;

– un non-résident (dont un non-Français à Monaco).

La « protection » de Monaco est donc inexistante sur ce point. L’investissement immobilier en France par un résident de Monaco doit être analysé avec les mêmes précautions que pour tout investisseur non-résident.

Structurer la détention : achat en direct ou via SCI monégasque ?

Pour un Français qui envisage d’acheter à Monaco (et, éventuellement, en parallèle sur la Côte d’Azur), une question revient très vite : faut-il acheter en direct ou via une société civile monégasque ?

Avantages de la SCI monégasque pour un résident de Monaco

La SCI monégasque présente plusieurs atouts dans un contexte patrimonial et successoral :

Attention néanmoins :

– en matière de donation entre vifs (donation de parts de SCI), la convention de 1950 ne couvre pas tout : les règles françaises de donation peuvent reprendre la main ;

– la France dispose de règles spécifiques pour les sociétés à prépondérance immobilière, notamment en droit interne, et peut tenter de requalifier certains montages ;

– si la SCI détient des biens en France, la taxe annuelle de 3 % sur les entités détenant de l’immobilier français peut s’appliquer si aucune déclaration de transparence n’est faite.

La taxe française de 3 % : un risque pour les structures opaques

Toute entité, française ou étrangère, qui détient de l’immobilier français peut être soumise à une taxe annuelle de 3 % de la valeur vénale des biens, sauf :

Les sociétés monégasques qui détiennent de l’immobilier en France sont donc potentiellement dans le champ de cette taxe, mais peuvent en sortir en respectant les obligations de transparence.

Pour un Français, utiliser une SCI monégasque requiert donc :

– une parfaite transparence vis-à-vis de l’administration française ;

– une organisation juridique cohérente avec les conventions ;

– une vision long terme sur la succession, plus que sur l’optimisation à court terme.

À qui Monaco profite-t-il vraiment, fiscalement, sur l’immobilier ?

Si l’on met bout à bout toutes ces règles, un constat s’impose : l’eldorado monégasque existe bel et bien… mais surtout pour les non-Français.

Profil qui profite pleinement du régime monégasque

Le profil qui exploite au mieux la fiscalité immobilière de la Principauté est typiquement :

– non français (par exemple citoyen italien, britannique, suisse, américain, etc.) ;

– très fort revenu ou très haut patrimoine (résident UHNWI) ;

– détenant une partie significative de son patrimoine en actifs financiers et immobiliers localisés à Monaco ou hors France.

Sur le plan de la fiscalité personnelle, presque rien

Profil fiscal

Le cas particulier, ambigu, du Français fortuné

Pour un Français fortuné, la réalité est plus nuancée :

– il ne paie pas d’impôt à Monaco, certes, mais continue à payer impôt sur le revenu et IFI en France, sauf rares exceptions ;

– ses revenus de source française (dividendes, loyers, plus-values) restent pleinement imposés en France ;

– ses plus-values sur immobilier français sont taxées en France comme s’il y vivait.

En revanche, il bénéficie :

La question n’est donc pas de savoir si Monaco « efface » la fiscalité française – il ne le fait pas –, mais s’il permet de relocaliser une partie du patrimoine dans un environnement où :

– la détention de l’immobilier n’est pas grignotée chaque année par la taxe foncière, les surtaxes de résidence secondaire et l’IFI local ;

– la transmission en ligne directe se fait à 0 % sur les biens monégasques ;

– le produit de certaines plus-values peut, une fois taxé en France, être réinvesti et capitalisé dans un environnement sans frottements supplémentaires.

Avant d’acheter : vérifier trois points clefs

Pour un Français qui envisage un achat immobilier à Monaco, trois vérifications sont indispensables avant de signer un compromis.

1. Votre statut exact au regard de la convention de 1963

Il ne suffit pas « d’habiter Monaco » pour ne plus être imposable en France. L’administration française regardera :

– votre nationalité ;

– la date d’installation à Monaco ;

– vos liens personnels et économiques avec la France.

2. La localisation et la structure de votre patrimoine immobilier global

Avant d’acheter un bien à Monaco, il est crucial de cartographier :

– vos biens déjà situés en France (résidences, investissements locatifs, SCI…) ;

– vos projets d’acquisition en France ou ailleurs ;

– le poids relatif de l’immobilier par rapport aux autres actifs (financiers, professionnels).

C’est cette cartographie qui permettra de décider :

– si un achat à Monaco se justifie surtout comme résidence, comme outil de transmission, ou comme diversification patrimoniale ;

– s’il est pertinent d’utiliser une SCI monégasque pour certains actifs, notamment en vue de la succession, et à quelles conditions.

3. La stratégie successorale à long terme

La grande force de Monaco, pour un Français, est souvent moins l’économie immédiate d’impôts que la qualité du cadre successoral sur le très long terme :

Or, une bonne stratégie successorale se prépare très en amont de la retraite ou du décès. Acheter à Monaco « pour soi » sans intégrer la question de la transmission est souvent une occasion manquée.

Conclusion : Monaco, mirage fiscal pour les Français ou véritable outil patrimonial ?

Pour un Français qui regarde la Principauté à travers le prisme de l’exil fiscal pur, la réponse est claire : Monaco ne supprime pas l’impôt français. La convention de 1963 verrouille l’essentiel de l’impôt sur le revenu, de l’IFI et des plus-values françaises.

En revanche, pour un Français qui raisonne comme un patrimonialiste de long terme, Monaco offre plusieurs leviers puissants :

Le vrai enjeu, pour un Français qui veut acheter à Monaco, n’est donc pas de « fuir le fisc », mais de recomposer son patrimoine dans un cadre transfrontalier cohérent, où :

– on accepte que la France continue de taxer certains flux (revenus, plus-values françaises, IFI) ;

– on exploite pleinement les zones où Monaco a un avantage décisif (détention, transmission de biens monégasques, structurations civiles) ;

– le tout est articulé avec une gestion fine des conventions et des obligations déclaratives de part et d’autre.

À cette condition, la fiscalité immobilière à Monaco cesse d’être un mirage pour les Français et devient un véritable outil de stratégie patrimoniale… à condition de l’aborder avec lucidité, précision juridique et accompagnement spécialisé.

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Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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