Procédure de succession immobilière à Bali, Indonésie

Publié le 21 juin 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Au cœur de l’archipel indonésien, Bali se distingue non seulement par sa beauté paradisiaque, mais aussi par son marché immobilier en pleine effervescence. En conséquence d’une popularité croissante, comprendre la procédure de succession immobilière sur l’île devient essentiel tant pour les résidents locaux que pour les investisseurs étrangers.

Cet article détaillera le processus légal, démystifiera les étapes administratives souvent complexes et mettra en lumière les considérations culturelles uniques qui influencent les transactions immobilières balinaises.

Dans cet environnement où tradition et modernité se rencontrent, il s’avère crucial pour prétendants propriétaires et héritiers de naviguer adroitement le paysage juridique pour protéger efficacement leurs intérêts financiers et familiaux sur cette île fascinante.

S’orienter dans la succession immobilière à Bali

Étapes principales pour s’orienter dans la succession immobilière à Bali :

• Identifier le régime légal de propriété en Indonésie : les étrangers ne peuvent pas posséder directement un bien immobilier en nom propre. Les options incluent la location à bail longue durée (leasehold) ou l’acquisition via une société locale (PT PMA).
• Recueillir tous les documents légaux requis :
  • Titre de propriété (“Sertifikat Hak Milik” ou “Hak Pakai”)
  • Contrat de bail si leasehold
  • Acte notarié d’achat ou donation
  • Certificat fiscal du défunt
  • Attestation notariale d’hérédité et acte de notoriété
  • Procuration, le cas échéant, pour agir au nom des héritiers absents
• Vérifier la résidence du défunt pour déterminer la loi applicable à la succession.
• Engager un notaire local qui vérifie l’identité des propriétaires et supervise le transfert.
• Régler toutes les formalités administratives auprès des autorités indonésiennes (notariat, cadastre local).

Comparatif Loi indonésienne vs pratiques locales :

Aspect	Loi Indonésienne	Pratiques Locales
Propriété étrangère	Interdite en direct	Utilisation de sociétés PT PMA ou baux longue durée
Rôle du notaire	Essentiel et obligatoire	Parfois remplacé par accords privés non valides
Transmission successorale	Droits limités aux étrangers ; application stricte des lois locales sur l’héritage immobilier	Possibles arrangements informels, parfois non reconnus officiellement

Implications fiscales spécifiques à Bali :

• L’impôt sur la transmission immobilière est généralement dû lors du changement de propriétaire.
• Le montant varie selon le type d’actif transféré (terrain/maison/société) et peut atteindre jusqu’à 5 % environ.
• Obtention obligatoire d’un numéro fiscal indonésien pour chaque héritier impliqué dans l’opération.

Défis potentiels rencontrés :

• Bureaucratie locale lourde avec délais administratifs variables.
• Interprétations divergentes des textes par différentes administrations régionales.
• Nécessité fréquente de traductions certifiées conformes pour tous documents étrangers utilisés dans une procédure successorale.

Conseils pour choisir un conseiller juridique fiable :

1. Privilégier un avocat ou notaire expérimenté en droit foncier balinais ET successions internationales.
2. Vérifier son inscription auprès d’une association professionnelle reconnue localement.
3. Demander plusieurs devis détaillés avant tout engagement financier important afin d’éviter les frais cachés.

Ressources utiles pour expatriés/investisseurs étrangers :

• Associations francophones présentes sur place pouvant orienter vers des professionnels recommandables ;
• Chambres consulaires étrangères établies à Bali ;
• Plateformes spécialisées en investissement immobilier balinais offrant guides pratiques et mises en relation avec juristes locaux.

À retenir :
La prudence reste essentielle face aux différences marquées entre droit écrit indonésien et usages locaux ; il est impératif d’être accompagné dès le début par un professionnel indépendant maîtrisant ces spécificités afin que chaque étape soit conforme tant au regard des autorités qu’à vos intérêts patrimoniaux.

Hériter d’un bien en Indonésie : Ce qu’il faut savoir

Lois et règlements indonésiens concernant l’héritage immobilier à Bali

En Indonésie, le droit successoral est influencé par un mélange de lois nationales, de coutumes locales (adat) et parfois du droit islamique selon la région ou l’appartenance religieuse du défunt.

À Bali, les droits traditionnels (adat balinais) jouent encore un rôle important dans la gestion des successions, notamment pour les familles balinaises autochtones.

Les étrangers ne peuvent pas être propriétaires en pleine propriété (« Hak Milik ») d’un bien immobilier à Bali. Les droits accessibles sont principalement :

• Hak Pakai (droit d’usage)
• Hak Sewa (droit de location longue durée)
• Hak Guna Bangunan via société locale (PT PMA)

Étapes administratives pour hériter d’un bien en Indonésie

1. Déclaration officielle du décès auprès des autorités locales.
2. Obtention du certificat de succession délivré par le notaire local ou l’administration compétente.
3. Vérification des titres fonciers et du statut juridique du bien hérité.
4. Transmission officielle du titre au(x) héritier(s), souvent validée devant notaire indonésien et enregistrée auprès des services fonciers locaux.

Droits de succession applicables aux résidents et non-résidents

L’Indonésie n’impose pas directement de droits de succession sur les héritages immobiliers transmis sur son territoire.

Toutefois, si l’héritier réside dans un autre pays imposant une fiscalité sur la succession internationale (comme la France), il peut y avoir une imposition dans ce pays.

Statut	Droits directs en Indonésie	Imposition potentielle ailleurs
Résident	Aucun	Selon le pays d’origine
Non-résident	Aucun	Oui si résident fiscal étranger

Implications fiscales pour les héritiers

• Pas d’impôt direct sur la transmission successorale en Indonésie
• D’éventuelles taxes peuvent s’appliquer lors :
  • De la vente ultérieure du bien
  • Du transfert officiel de propriété selon le type de contrat utilisé
  • De revenus générés par le bien transmis

Exceptions ou particularités culturelles balinaises

À Bali, certaines terres restent soumises au droit coutumier « adat », donnant priorité aux descendants masculins ou aux membres actifs dans les cérémonies traditionnelles. La communauté villageoise peut également intervenir lors des transmissions patrimoniales.

Ressources locales utiles

Liste indicative :

• Notaires publics indonésiens spécialisés à Denpasar/Bali
• Cabinets juridiques bilingues anglais/indonésien expérimentés en droit foncier international
• Conseillers fiscaux locaux connaissant les conventions fiscales internationales

Recommandations pratiques pour gérer efficacement une succession immobilière à Bali

• Toujours vérifier que tous les documents légaux sont conformes au cadre juridique indonésien ET reconnus par votre propre administration fiscale étrangère.
• Anticiper toute contestation possible liée au statut foncier ou à la nature coutumière/adat des terres concernées.
• Maintenir une gestion active : entretenir régulièrement le bien hérité afin qu’il conserve sa valeur locative/touristique potentielle jusqu’à revente éventuelle.

Résumé pratique :

• Entourez-vous impérativement de professionnels locaux reconnus dès réception d’une notification successorale,
• Privilégiez autant que possible l’utilisation encadrée par acte authentique devant notaire,
• Renseignez-vous précisément sur tout changement récent concernant le régime foncier applicable à votre cas particulier,
• Préparez-vous aux éventuelles démarches complémentaires exigées par votre administration fiscale nationale si vous êtes non-résident.

Les droits de succession pour les étrangers à Bali

Lois et règlements spécifiques à Bali concernant les droits de succession pour les étrangers

En Indonésie, y compris à Bali, la législation nationale s’applique aux questions successorales. Aucune réglementation propre à Bali ne déroge au cadre indonésien général. Les lois principales sont le Code civil indonésien (inspiré du Code Napoléon) et la Loi sur l’immigration no 6 de 2011. Les ressortissants étrangers résidant en Indonésie bénéficient en principe des mêmes droits civils que les nationaux, sous réserve des restrictions spécifiques prévues par la législation sur la propriété foncière.

Restrictions ou exemptions applicables aux étrangers en matière de succession immobilière

Les étrangers ne peuvent pas être pleinement propriétaires d’un bien foncier (terre) à Bali : ils n’ont accès ni au droit de propriété absolue (Hak Milik), réservé aux citoyens indonésiens, ni aux autres formes fortes de détention foncière. Toutefois :

• Un étranger peut hériter d’un droit d’usage (Hak Pakai) ou conclure un bail longue durée sur un bien immobilier.
• En cas de décès du propriétaire initial étranger disposant d’un droit temporaire sur le bien, ses héritiers étrangers devront céder ce droit dans l’année suivant l’ouverture de la succession.
• Il est possible que le bien soit transmis via une structure sociétaire locale ou par mariage avec un citoyen indonésien.

Exemple concret : si un ressortissant français loue une villa pour 25 ans sous Hak Pakai et décède après 5 ans, ses héritiers pourront continuer à jouir du contrat jusqu’à sa fin mais devront notifier leur situation auprès des autorités compétentes.

Processus légal et administratif pour faire valoir son droit de succession

Pour qu’un étranger fasse valoir ses droits successoraux immobiliers à Bali, il faut suivre plusieurs étapes administratives précises :

Liste des démarches :

• Présenter un acte notarié constatant le décès du titulaire initial
• Fournir une preuve légale du lien avec le défunt (testament reconnu localement ou acte successoral)
• Obtenir une autorisation spécifique auprès des services fonciers locaux (Badan Pertanahan Nasional – BPN)
• Déclarer officiellement la transmission auprès des autorités fiscales

Tableau récapitulatif :

Document requis	Autorité compétente
Certificat officiel de décès	Notaire/Administration locale
Acte notarié/décision successorale	Notaire/BPN
Preuve identité & lien familial	Ambassade/Consulat
Déclaration fiscale	Administration fiscale indonésienne

Implications fiscales et optimisation successorale

L’Indonésie ne prélève pas actuellement d’impôt spécifique sur les successions mais impose certains frais liés au transfert immobilier ainsi que potentiellement l’impôt sur plus-value lors d’une cession ultérieure. Les héritiers doivent s’acquitter :

• Des frais administratifs relatifs au changement nominal
• De taxes éventuelles liées au transfert temporaire du Hak Pakai

Optimisations possibles :

• Structurer son patrimoine via une société locale contrôlée légalement
• Prévoir dans son testament international la gestion explicite des biens détenus sous forme locative
• Consulter systématiquement un notaire local francophone accrédité

Conseils pratiques et recommandations pour planifier sa succession immobilière

Liste conseillée :

• Rédiger systématiquement un testament reconnu en Indonésie mentionnant explicitement chaque actif détenu
• S’assurer que tout contrat immobilier respecte scrupuleusement les limitations imposées aux non-nationaux
• Impliquer dès l’achat initial un conseil juridique spécialisé dans les transactions internationales balinaises
• Privilégier autant que possible le recours à Hak Pakai ou sociétés locales structurées selon vos objectifs patrimoniaux

Recours légaux disponibles en cas de litige :

Si conflit successoral ou refus administratif survient :

• Saisine directe devant tribunaux locaux compétents avec représentation obligatoire par avocat agréé
• Possibilité également d’arbitrage privé si clause contractuelle prévue
• Intervention diplomatique via ambassade étrangère possible dans certains cas complexes

Ce cadre permet aux expatriés souhaitant investir durablement à Bali d’anticiper juridiquement leur transmission patrimoniale malgré l’absence totale du statut plein-propriétaire pour les non-Indonésiens.

Le rôle du notaire dans une succession internationale

Le notaire occupe un rôle central dans la gestion d’une succession immobilière internationale à Bali, en Indonésie. Sa mission consiste à garantir la sécurité juridique du processus, tout en veillant au respect des lois locales et internationales.

Principales missions du notaire lors d’une succession à Bali :

• Vérification de la légalité des documents successoraux (testaments, actes de propriété) selon le droit indonésien et les règles applicables aux héritiers étrangers.
• Contrôle de la conformité avec les obligations fiscales locales et internationales, notamment pour déterminer si des droits de succession sont dus en France ou dans d’autres pays où résident les héritiers.
• Assistance pour rédiger et déposer les déclarations successorales auprès des administrations compétentes sans déplacement physique nécessaire des héritiers.
• Facilitation du transfert effectif de propriété entre héritiers résidant dans différents pays grâce à l’établissement d’actes authentiques reconnus internationalement.

Étapes clés et coordination :

Étape	Rôle du notaire	Coordination requise
Analyse juridique	Vérifie le régime applicable (loi locale vs. loi nationale)	Collaboration avec juristes locaux et internationaux
Constitution du dossier	Réunit tous les documents nécessaires	Traducteurs assermentés, autorités balinaises
Déclaration fiscale	Calcule et déclare les droits dus	Administration fiscale française/indonésienne
Transfert de propriété	Rédige l’acte authentique	Notaires/avocats locaux

Compétences indispensables :

• Maîtrise parfaite du droit international privé ainsi que des spécificités indonésiennes relatives à la propriété immobilière étrangère.
• Capacité à dialoguer avec diverses autorités (balinaises, consulaires ou fiscales françaises).
• Compétences linguistiques avancées pour traduire ou faire traduire officiellement chaque pièce justificative requise par chaque juridiction concernée.
• Sensibilité interculturelle afin d’expliquer clairement aux héritiers leurs droits et obligations dans un contexte juridique parfois éloigné de leurs repères habituels.

Le notaire agit ainsi comme chef d’orchestre entre toutes les parties prenantes—héritiers dispersés géographiquement, administrations étrangères—et garantit que chacune respecte ses engagements fiscaux tout en bénéficiant pleinement de ses droits patrimoniaux.