Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Avec ses plages paradisiaques et son riche patrimoine culturel, Bali est devenue une destination de choix pour de nombreux étudiants internationaux à la recherche d’une expérience académique unique. Ce phénomène alimente un marché immobilier spécifique : les résidences étudiantes, qui suscitent un intérêt croissant parmi les investisseurs en quête de diversifier leur portefeuille et de bénéficier de rendements prometteurs.
Dans ce contexte, il est essentiel d’examiner si investir dans ces résidences à Bali constitue une opportunité réellement rentable ou s’il s’agit simplement d’une tendance passagère influencée par l’attractivité touristique de l’île.
Analyser le marché des résidences étudiantes à Bali
Aperçu général du marché immobilier à Bali et focus sur les résidences étudiantes
Le marché immobilier à Bali est en pleine croissance, porté par une forte demande locative et une augmentation continue des prix. En 2024, le prix moyen des biens a progressé de 12 %, avec des taux d’occupation locative dépassant 85 % dans les zones clés comme Canggu et Seminyak. Cette dynamique profite aussi au segment spécifique des résidences étudiantes, qui commence à émerger en réponse à l’afflux croissant d’étudiants nationaux et internationaux attirés par l’offre universitaire balinaise.
Facteurs influençant la demande pour les résidences étudiantes
- Augmentation du nombre d’établissements d’enseignement supérieur et de campus internationaux présents sur l’île.
- Croissance continue du nombre d’étudiants étrangers grâce aux partenariats universitaires mondiaux, aux programmes d’échange ainsi qu’à la réputation touristique de Bali.
- Développement démographique soutenu chez les jeunes adultes cherchant un logement abordable près des universités ou instituts spécialisés (hôtellerie, tourisme, arts numériques).
- Attractivité renforcée par le style de vie balinais et la présence croissante de communautés internationales.
Analyse des coûts et rentabilité potentielle pour les investisseurs
| Critère | Résultats observés (2025) |
|---|---|
| Prix moyen achat studio | 1 800 – 2 300 €/m² |
| Loyer mensuel estimé | Entre 250 € et 500 € selon quartier |
| Rendement brut potentiel | Jusqu’à 10–12 % / an |
| Taux d’occupation | >85 % dans zones universitaires |
La hausse constante du tourisme (+15 % en visiteurs internationaux en 2024) génère également une pression supplémentaire sur le parc locatif abordable recherché par la population étudiante. Les rendements locatifs bruts peuvent atteindre jusqu’à 12 % par an, ce qui positionne le secteur parmi les plus attractifs pour un investisseur orienté vers ce segment.
Défis & opportunités actuels du marché
Défis :
- Réglementation locale parfois complexe concernant la propriété étrangère ; nécessité fréquente de passer par un bail emphytéotique (leasehold).
- Concurrence accrue avec l’apparition rapide de nouveaux projets immobiliers destinés tant au tourisme qu’aux étudiants.
- Infrastructures urbaines parfois insuffisantes dans certains quartiers périphériques : accès internet haut débit ou transports publics limités.
Opportunités :
- Croissance annuelle marquée du flux étudiant international.
- Possibilité de mutualiser services entre coliving étudiant/tourisme court terme afin d’optimiser taux remplissage hors saison scolaire.
- Développement continu des infrastructures routières & numériques favorisant certains quartiers proches des universités ou écoles internationales.
Exemples récents de projets étudiants innovants
Des initiatives récentes voient naître autour des principaux campus balinais :
- Des résidences hybrides intégrant espaces coworking/salles polyvalentes/loisirs partagés,
- Des complexes gérés via plateformes digitales proposant gestion complète à distance pour investisseurs étrangers,
Ces modèles favorisent non seulement le confort étudiant mais maximisent aussi la rentabilité grâce à une flexibilité accrue dans l’accueil temporaire hors périodes académiques classiques.
Perspectives & stratégies futures pour maximiser le ROI
Les perspectives restent très positives grâce :
- À une augmentation attendue tant du nombre que du pouvoir d’achat moyen chez les étudiants étrangers,
- À l’évolution favorable constante des infrastructures locales,
Stratégies recommandées :
- Privilégier emplacements stratégiques proches établissements majeurs ou hubs digitaux,
- Opter pour gestion professionnelle centralisée afin d’assurer service optimal & fidélisation client,
- Diversifier offre (chambres individuelles premium / studios partagés) selon saisonnalité académique/touristique,
Le segment résidentiel étudiant s’annonce ainsi comme un moteur complémentaire puissant au dynamisme déjà établi du secteur immobilier balinais, offrant aux investisseurs avisés un couple rendement/risque particulièrement attractif sur ce créneau encore peu saturé.
Bon à savoir :
Le marché des résidences étudiantes à Bali connaît un essor grâce à l’augmentation des établissements d’enseignement supérieur et l’afflux croissant d’étudiants internationaux attirés par l’île. Les loyers attractifs et l’évolution positive des prix immobiliers stimulent l’intérêt des investisseurs, bien que ces derniers doivent considérer la concurrence croissante et la réglementation locale. Des projets récents, tels que des résidences modernes offrant des infrastructures robustes, illustrent les opportunités florissantes du marché. Les défis incluent une infrastructure parfois insuffisante, mais l’amélioration constante de cette dernière offre un potentiel de croissance notable. Pour maximiser les rendements, les investisseurs pourraient se concentrer sur des zones proches des campus tout en tenant compte des tendances démographiques et d’une stratégie axée sur le long terme.
L’attrait de l’immobilier étudiant en Indonésie
Bali séduit de plus en plus d’étudiants pour des raisons économiques et culturelles variées. L’essor du nombre d’universités et d’établissements d’enseignement supérieur sur l’île, notamment à Denpasar, Ubud et Canggu, dynamise la demande de logements étudiants. Cette croissance s’explique par :
- Le développement rapide du secteur éducatif avec l’ouverture de nouveaux campus internationaux.
- La diversification des formations proposées, attirant une population étudiante locale et étrangère.
- L’amélioration des infrastructures universitaires.
Sur le plan culturel, Bali offre un environnement unique grâce à :
- Un cadre de vie exceptionnel : plages réputées, nature luxuriante, qualité de vie élevée.
- Une forte identité culturelle (arts balinais, festivals traditionnels).
- Un écosystème bien-être (yoga retreats, alimentation saine) très recherché par les jeunes adultes.
Le tourisme joue également un rôle clé dans l’attractivité de Bali pour les étudiants. En 2024, l’île a accueilli plus de 6 millions de touristes étrangers avec une augmentation notable du tourisme international (+15 %), ce qui stimule indirectement la demande locative annuelle au-delà des seules périodes touristiques.
Les facteurs économiques qui attirent les investisseurs immobiliers dans le secteur étudiant sont nombreux :
- Rendements locatifs élevés : entre 8 % et 12 % par an pour certains types de propriétés destinées à la location longue durée ou saisonnière.
- Taux d’occupation dépassant régulièrement 85 % dans les zones étudiantes comme Canggu ou Seminyak.
- Marché dynamique porté aussi bien par la croissance démographique que par le flux constant d’expatriés numériques bénéficiant du visa nomade digital.
Tableau comparatif – Atouts majeurs du marché immobilier étudiant à Bali
| Facteur | Impact sur le marché étudiant |
| Croissance universitaire | Hausse durable de la demande locative |
| Tourisme international | Extension des saisons hautes |
| Cadre culturel & naturel | Valorisation qualitative des résidences |
| Rendement locatif | Jusqu’à 12 %, supérieur à la moyenne asiatique |
| Taux d’occupation | >85% dans les quartiers stratégiques |
Tendances actuelles :
- Forte popularité croissante des résidences écologiques intégrées au style balinais traditionnel (particulièrement à Ubud).
- Demande stable voire croissante même hors saison touristique classique grâce aux étudiants internationaux et aux expatriés digitaux.
Statistiques récentes :
La demande globale en logement étudiant affiche une progression continue avec un taux moyen annuel supérieur à celui observé sur Java ou Sumatra. Les projets immobiliers intégrant espaces communs modernes (coworking inclus) sont particulièrement recherchés tandis que le prix moyen a augmenté d’environ 12 % en 2024 dans les zones universitaires phares.
En résumé : Bali combine opportunités économiques attractives pour investisseurs immobiliers et cadre culturel unique pour étudiants ; ces dynamiques font aujourd’hui de l’île indonésienne une destination incontournable tant pour étudier que pour investir.
Bon à savoir :
L’immobilier étudiant en Indonésie, et particulièrement à Bali, tire profit de plusieurs facteurs économiques et culturels qui en font une option attrayante pour les investisseurs. Avec une croissance notable du nombre d’universités et de centres d’enseignement supérieur sur l’île, les demandes de logements étudiants continuent d’augmenter, créant une opportunité lucrative sur le marché. En 2023, on estime que les inscriptions dans les établissements universitaires à Bali ont vu une hausse de 20%, stimulant ainsi le besoin en résidences étudiantes bien situées. L’attrait de Bali ne réside pas seulement dans son cadre de vie exceptionnel et son climat idyllique, mais aussi dans son statut de destination touristique prisée, qui enrichit l’expérience éducative et culturelle des étudiants. En conséquence, les investisseurs sont de plus en plus attirés par ce secteur en plein essor, soutenu par un marché immobilier dynamique où les taux d’occupation élevés et les loyers compétitifs assurent un rendement stable. Les tendances actuelles révèlent que les résidences offrant des services supplémentaires tels que des espaces de coworking et des installations de loisirs gagnent en popularité, répondant ainsi aux attentes des étudiants modernes désireux de concilier études et détente.
Rendement et rentabilité des résidences universitaires à Bali
Les investissements dans les résidences universitaires à Bali se distinguent par leur profil de rendement et leur dynamique propre face aux autres types d’immobilier sur l’île, tels que les locations saisonnières ou l’immobilier résidentiel classique.
Analyse comparative des taux de rendement
| Type d’investissement | Taux de rendement moyen net | Taux d’occupation moyen | Particularités |
|---|---|---|---|
| Résidence universitaire | 3,5% – 5% | Élevé (>80%) | Loyers souvent garantis, stabilité liée à la demande étudiante |
| Location saisonnière (villa/appartement) | 6% – 10% brut (avant charges) | 75–80% en zones touristiques | Forte dépendance au tourisme, revenus variables selon la saisonnalité |
| Immobilier résidentiel classique | 2,5% – 4% | Variable | Plus grande stabilité mais rendements moindres |
Facteurs influençant la rentabilité
- Taux d’occupation élevé : Les résidences universitaires bénéficient traditionnellement d’un taux d’occupation supérieur à celui des logements classiques grâce à un flux constant et prévisible de locataires étudiants.
- Niveau des loyers : Le ratio entre le prix au mètre carré et le montant du loyer est favorable pour ce segment. Certains opérateurs offrent des baux avec loyers garantis sur une période contractuelle (généralement entre 9 et 12 ans), ce qui sécurise davantage les revenus.
- Coûts d’entretien modérés : Les résidences étudiantes sont généralement conçues pour optimiser les coûts opérationnels avec une mutualisation des services.
- Gestion professionnelle : Souvent confiée à un gestionnaire spécialisé, ce qui limite le risque locatif individuel.
Demande croissante en logements étudiants
L’afflux régulier voire croissant d’étudiants internationaux attirés par Bali—notamment grâce aux universités privées internationales et aux établissements indonésiens partenaires—alimente fortement cette demande. Cette tendance est renforcée par :
- L’image internationale grandissante de Bali comme destination académique
- Un cadre de vie attractif pour les jeunes
Cette croissance structurelle tire vers le haut tant l’occupation que la valorisation patrimoniale.
Risques financiers potentiels
Malgré ces atouts, plusieurs risques doivent être pris en compte :
- Fluctuations économiques locales/internationales, pouvant impacter indirectement le pouvoir locatif étudiant ou provoquer une baisse temporaire du nombre d’inscriptions internationales.
- Réglementations locales évolutives, notamment sur l’acquisition immobilière étrangère ou sur les normes spécifiques applicables aux hébergements collectifs.
- Concurrence accrue, surtout si trop de projets similaires voient le jour dans certaines zones proches des pôles universitaires.
À noter que si l’immobilier touristique bénéficie actuellement de hausses marquées du prix/m² (+10–12%) ainsi que du niveau général des loyers (+18%), il demeure plus exposé aux aléas conjoncturels liés au tourisme international qu’une résidence universitaire dont la clientèle reste relativement captive.
Résumé chiffré récent :
| Zone | Rendement net résidence universitaire |
|---|---|
| Sud Denpasar | ~4–5 % |
| Ubud | ~3,8–4 % |
| Canggu/Seminyak | ~3,5–4 % |
La rentabilité effective dépendra donc principalement :
- De la proximité immédiate avec un campus attractif ;
- Du dynamisme démographique local étudiant ;
- De la qualité du gestionnaire exploitant ;
- De la capacité à anticiper ou absorber toute évolution réglementaire locale.
Dans cette perspective, l’investissement en résidence universitaire à Bali offre un compromis intéressant entre sécurité relative du revenu locatif (grâce au socle étudiant local/international) et potentiel patrimonial lié au développement continu du secteur éducatif balinais.
Bon à savoir :
Les résidences universitaires à Bali présentent des taux de rendement attrayants, souvent supérieurs à ceux des autres investissements immobiliers sur l’île, avec des rendements moyens tournant autour de 8 à 10 % par an. Le taux d’occupation élevé, soutenu par l’afflux constant d’étudiants internationaux et locaux, contribue considérablement à cette rentabilité. Bien que les loyers mensuels restent abordables, leur niveau est stratégiquement fixé pour maximiser les profits tout en assurant une forte demande. Les coûts d’entretien peuvent diminuer les marges, mais restent généralement maîtrisables. Toutefois, il est essentiel de considérer les risques financiers, notamment les éventuelles réglementations locales restrictives et les fluctuations économiques, qui pourraient affecter la rentabilité. Comparativement, d’autres types d’immobilier, comme les villas touristiques à Bali, sont sujets à des pressions saisonnières, rendant les résidences universitaires relativement stables et lucratives.
Découvrez les opportunités uniques qu’offre l’immobilier international et profitez de mon expertise pour naviguer avec succès dans ce marché dynamique. Que vous soyez à la recherche d’une résidence secondaire, d’un investissement lucratif ou d’une propriété de rêve, je suis ici pour vous guider à chaque étape de votre projet. N’hésitez pas à me contacter pour discuter de vos besoins spécifiques et explorer les options qui s’offrent à vous. Ensemble, nous transformerons votre vision immobilière en réalité.
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
Sur son site cyriljarnias.com, il développe son expertise sur l’immobilier international, la création de société à l’étranger et l’expatriation.
Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
