Investir à Bali via une SCI : avantages et pièges

Publié le 20 juin 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Investir à Bali avec une Société Civile Immobilière (SCI)

Investir à Bali, ce joyau tropical d’Indonésie, s’avère une opportunité attrayante grâce à ses belles plages et sa culture vibrante, mais comment transformer ce rêve en réalité avec une Société Civile Immobilière (SCI) ?

Cette stratégie d’investissement, bien que prometteuse, nécessite une compréhension détaillée des avantages fiscaux qu’elle offre ainsi que des obstacles potentiels à anticiper. Toutefois, si bien gérée, une SCI peut permettre non seulement une gestion simplifiée des propriétés, mais aussi une sécurisation des obligations légales de l’investisseur.

Cet article vous guidera à travers les avenues lucratives et les embûches à connaître, pour que l’investissement à Bali soit aussi serein que ses paysages.

Optimiser la structure juridique pour investir à Bali

Différentes structures juridiques sont accessibles aux investisseurs étrangers souhaitant investir à Bali, parmi lesquelles :

• PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing) : société à responsabilité limitée à capitaux étrangers, c’est la seule structure permettant légalement à des étrangers de posséder et d’exploiter un bien immobilier en Indonésie sous certains titres fonciers.
• PT locale : réservée aux Indonésiens ou sociétés détenues majoritairement par des ressortissants indonésiens.
• Bureau de représentation : structure limitée qui ne permet pas l’acquisition immobilière directe.

La Société Civile Immobilière (SCI), courante en France, n’a pas d’équivalent officiel dans le droit indonésien. Toutefois, certains investisseurs s’en inspirent pour créer une holding ou une société dont l’objet est la détention et la gestion collective d’actifs immobiliers via une PT PMA adaptée au contexte local.

Structure	Accès étranger	Détention directe du bien	Adaptation possible SCI
PT PMA	Oui	Oui	Oui
PT locale	Non	Non	Non
Bureau de représentation	Limité	Non	Non

Avantages spécifiques d’une SCI adaptée (via une holding/PT PMA) pour investir à Bali

• Protection des actifs : séparation claire entre les biens personnels et ceux détenus par la société.
• Souplesse pour les opérations immobilières : facilité de transmission ou revente des parts sociales plutôt que du bien lui-même ; planification successorale facilitée.
• Facilité de gestion collective : plusieurs associés peuvent organiser leur gouvernance par statuts sur mesure, répartir droits et obligations selon leurs apports respectifs.

Règles juridiques & fiscales locales pertinentes

Propriété foncière

• Les étrangers ne peuvent détenir directement le titre « Hak Milik » (propriété pleine).
• L’accès se fait via le titre « Hak Guna Bangunan » (HGB – droit de construire), attribué aux sociétés comme les PT PMA. Ce droit est accordé initialement jusqu’à 30 ans avec possibilité de prolongation jusqu’à 80 ans au total.
• Obligation légale de débuter un développement sous deux ans après acquisition du HGB.
• L’immatriculation électronique facilite désormais ces démarches.

Fiscalité

• Revenus locatifs taxés entre 10% et 20%.
• Convention fiscale France-Indonésie évitant la double imposition pour les Français.

Conseils pratiques pour créer/manager une SCI adaptée (PT PMA) à Bali

1. S’assurer que tous les partenaires locaux sont fiables grâce à un audit préalable approfondi ;
2. Rédiger des statuts détaillés précisant pouvoirs, droits et modalités d’entrée/sortie ;
3. Fournir l’ensemble des documents requis lors de l’enregistrement :
   • Passeport,
   • Adresse commerciale officielle obligatoire,
   • Précision sur directeurs/actionnaires ;
4. Ouvrir un compte bancaire professionnel dans une grande banque indonésienne reconnue ;
5. Obtenir toutes licences nécessaires selon activité envisagée ;
6. Prévoir conseil juridique local compétent afin d’adapter chaque clause aux exigences indonésiennes évolutives ;

Pièges courants & solutions proposées

Liste des pièges fréquents :

• Modifications imprévues/frequentess du cadre légal relatif aux investissements étrangers ;
• Faux partenariats avec prête-noms locaux exposant au risque juridique majeur (« nominee agreements » non reconnus officiellement) ;
• Utilisation inadéquate du titre foncier ou défauts dans le respect du calendrier réglementaire ;

Solutions/mises en garde :

• Recourir systématiquement à un cabinet juridique agréé localement
• Mettre en place dès le départ toute documentation contractuelle solide
• Suivre régulièrement l’évolution législative/réglementaire
• Privilégier toujours la voie officielle via création d’une véritable structure conforme plutôt qu’un montage informel

En résumé

Pour optimiser son investissement immobilier à Bali tout en protégeant ses intérêts patrimoniaux, il convient absolument d’opter pour une structuration transparente par création d’une société étrangère type PT PMA — inspirée mais distincte juridiquement d’une SCI française — tout en s’appuyant sur un accompagnement professionnel averti afin de rester conforme face aux évolutions rapides du cadre légal indonésien.

Les avantages de l’achat immobilier à Bali via une SCI

L’achat immobilier à Bali via une SCI (Société Civile Immobilière) présente plusieurs avantages majeurs pour les investisseurs étrangers, tant sur le plan fiscal que patrimonial et juridique.

Optimisation de la fiscalité grâce à la transparence fiscale des SCI

• La SCI est fiscalement transparente : ce ne sont pas les bénéfices de la société qui sont imposés, mais ceux des associés au prorata de leurs parts. Cela permet d’optimiser la charge fiscale globale, notamment en cas de détention par plusieurs membres d’une même famille.
• En choisissant l’imposition à l’IR (Impôt sur le Revenu), il est possible d’appliquer certaines stratégies fiscales comme l’actualisation du prix d’acquisition ou la transmission progressive des parts pour réduire significativement l’imposition sur les plus-values lors de la revente.
• Les revenus fonciers générés par un bien loué à Bali bénéficient déjà localement d’une imposition relativement faible (fiscalité souvent inférieure à 10 %), ce qui rend le montage encore plus attractif pour les investisseurs français souhaitant éviter une double imposition trop lourde.

Facilitation de la transmission et absence de droits élevés

Le principal avantage patrimonial réside dans la possibilité de transmettre progressivement ses parts sociales, plutôt que le bien immobilier lui-même. Cette démarche permet d’organiser en amont sa succession et d’éviter aux héritiers des droits exorbitants voire bloquants.

Par exemple, un investisseur peut céder chaque année une partie des parts à ses enfants sans déclencher immédiatement une taxation importante ; ceci s’avère particulièrement efficace dans un contexte international où les règles successorales peuvent être complexes et coûteuses.

Avantages en matière de gestion collective et contrôle

La rédaction libre des statuts offre aux associés un cadre sécurisé : répartition flexible des pouvoirs entre gérants et associés, organisation claire du vote ou encore protection contre certains conflits internes.

Pour illustrer : deux amis français ayant acquis ensemble une villa balinaise via une SCI ont pu définir précisément leurs responsabilités respectives ainsi qu’un mécanisme automatique en cas de désaccord majeur concernant l’exploitation locative du bien.

Avantage	Description
Fiscalité	Transparence permettant optimisation IR/IS ; cumul avec fiscalité locale réduite
Transmission	Cession progressive sans droits élevés ; anticipation successorale facilitée
Gestion	Statuts adaptables : contrôle précis entre co-associés

Protection contre les variations législatives étrangères

Utiliser une SCI comme structure détentrice agit comme “bouclier” contre certains changements brutaux ou imprévus dans le droit indonésien. Même si l’Indonésie impose aux étrangers diverses contraintes (bail long terme, partenariats locaux obligatoires), détenir indirectement via société française confère stabilité juridique relative : c’est avant tout le droit français qui régit relations internes entre associés.

Anecdote concrète : Un couple franco-belge a pu continuer sereinement son exploitation locative malgré durcissement temporaire du régime foncier balinais car leur contrat était juridiquement adossé au code civil français grâce à leur SCI constituée avant leur acquisition.

Stabilité juridique accrue

La flexibilité contractuelle offerte par la SCI protège également face aux aléas politiques locaux : alors qu’un particulier isolé pourrait voir son titre contesté suite à changement réglementaire local, celui-ci reste protégé par ses statuts enregistrés devant notaire français — offrant ainsi un filet légal supplémentaire rarement accessible autrement sous ces latitudes.

En résumé :

• Optimisation fiscale directe
• Transmission simplifiée sans taxes lourdes
• Contrôle total via statuts adaptés
• Protection renforcée contre incertitudes étrangères

Ces atouts expliquent pourquoi nombre d’investisseurs expérimentés privilégient aujourd’hui ce véhicule pour investir sereinement dans l’immobilier balinais tout en sécurisant patrimoine familial transgénérationnel.

L’optimisation fiscale : un levier pour investir à Bali

L’optimisation fiscale à Bali présente de nombreux avantages pour les investisseurs, notamment par la structuration des investissements via une Société Civile Immobilière (SCI) ou d’autres entités locales comme la PT PMA. Ces dispositifs permettent de sécuriser les opérations tout en maximisant la rentabilité nette.

Avantages principaux de l’optimisation fiscale via SCI et structures locales :

• Réduction significative du taux d’imposition grâce à l’utilisation d’une société locale, avec des taux généralement compris entre 10 % et 20 % sur les revenus locatifs.
• Fiscalité immobilière simplifiée, notamment avec une taxe foncière faible (environ 0,5 % de la valeur déclarée).
• Possibilité de déduire certaines charges (entretien, assurance) pour optimiser le résultat imposable.
• Sécurisation juridique accrue pour l’investisseur étranger.
• Absence d’impôt sur le revenu pour les non-résidents dans certains cas précis.

Spécificités fiscales favorables en Indonésie :

Type de taxe	Taux indicatif	Remarques principales
Taxe foncière	~0,5 %	Basée sur la valeur déclarée du bien
Impôt sur revenus locatifs	10–20 %	Variable selon structure et statut fiscal
TVA immobilière	Parfois applicable	Selon nature du projet

L’Indonésie a signé des conventions contre la double imposition avec plusieurs pays européens dont la France. Cela permet aux investisseurs français par exemple d’éviter une double taxation sur leurs revenus immobiliers générés à Bali.

Conseils pratiques pour optimiser sa fiscalité :

• Privilégier un montage via SCI ou PT PMA afin de bénéficier pleinement des exonérations et déductions locales.
• Bien choisir son type d’acquisition (Leasehold/Hak Pakai) car cela impacte directement le régime fiscal applicable.
• Utiliser au maximum les incitations fiscales prévues dans certaines zones touristiques ou projets neufs offrant parfois des réductions temporaires.
• S’assurer que tous les contrats soient conformes à la législation indonésienne afin d’éviter toute requalification fiscale défavorable.

Pièges fiscaux courants à éviter :

• Sous-estimer l’impact potentiel des fluctuations monétaires lors du rapatriement ou conversion des loyers perçus ;
• Négliger l’obligation déclarative dans son pays résident malgré une convention anti-double imposition ;
• Omettre certaines taxes locales additionnelles pouvant s’appliquer selon le type exact du bien détenu ;
• Se reposer uniquement sur un montage offshore sans vérification préalable auprès d’un expert local qualifié.

Importance absolue :

Respecter strictement toutes les obligations réglementaires indonésiennes reste primordial. La non-conformité peut entraîner pénalités financières lourdes voire invalidation partielle ou totale du titre de propriété immobilier. Une planification réalisée dès le départ avec un conseil spécialisé garantit sécurité juridique et optimisation durable.

Éviter les pièges du droit des sociétés à Bali

Créer une société civile immobilière (SCI) à Bali pour un étranger implique de naviguer dans un cadre réglementaire indonésien strict et distinct des systèmes juridiques européens ou nord-américains.

Réglementations spécifiques applicables aux étrangers :

• Les étrangers ne peuvent pas posséder directement des terres en Indonésie, y compris à Bali. La propriété foncière est réservée aux citoyens indonésiens.
• Pour contourner cette interdiction, certaines structures telles que la création d’une société locale (PT PMA – Penanaman Modal Asing) sont parfois utilisées mais ne correspondent pas au modèle de SCI français et impliquent une réglementation complexe sur l’investissement étranger.
• Toute tentative d’utiliser des prête-noms locaux (« nominee agreements ») pour détenir indirectement un bien immobilier est risquée car ces pratiques sont illégales selon le droit indonésien. Si elles sont découvertes, les conséquences peuvent inclure la confiscation du bien.

Particularités légales balinaises :

• L’acquisition de biens par une société nécessite l’implication d’un partenaire local qui détient officiellement le titre foncier. Le partenariat doit respecter les formes prévues par la loi indonésienne, sans quoi il peut être déclaré nul.
• Les lois locales mettent fortement l’accent sur le respect des traditions balinaises et tout projet immobilier doit tenir compte de règles coutumières strictes concernant l’utilisation du terrain et la construction.

Comparaison avec d’autres systèmes juridiques internationaux :

Aspect	Indonésie/Bali	France (SCI classique)
Propriété foncière	Réservée aux nationaux	Ouverte à tous
Société immobilière	Structure PT PMA possible mais stricte	SCI largement utilisée
Prête-nom	Illégal	Parfois utilisé légalement
Partenariat local	Obligatoire	Pas nécessaire

Risques fiscaux potentiels :

• Risque de double imposition si les flux financiers entre la société en Indonésie et ses associés étrangers ne sont pas correctement structurés.
• Application possible de pénalités lourdes en cas de requalification fiscale ou d’irrégularité dans les montages utilisés pour contourner la loi foncière locale.
• L’administration fiscale indonésienne surveille étroitement les transactions immobilières impliquant des non-résidents.

Stratégies pour naviguer dans le processus administratif et bureaucratique :

Préparer soigneusement tous les documents requis, notamment ceux relatifs au visa investisseur si vous souhaitez diriger votre structure sur place.

S’assurer que chaque étape respecte aussi bien le droit national que régional balinais afin d’éviter toute annulation administrative ultérieure ou sanction pénale.

Liste pratique :

• S’informer auprès du BKPM (Badan Koordinasi Penanaman Modal – Agence nationale d’investissement)
• Obtenir conseil auprès d’avocats spécialisés locaux
• Éviter toute solution basée sur un montage illégal avec prête-nom
• Prévoir un audit régulier des obligations fiscales

Consulter systématiquement un cabinet juridique local spécialisé est essentiel afin de sécuriser votre projet immobilier à Bali. Un accompagnement professionnel permet non seulement d’éviter les erreurs coûteuses mais aussi d’adapter votre stratégie patrimoniale au contexte réglementaire évolutif balinais.