Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’Albanie, un joyau caché des Balkans pour l’investissement immobilier
L’Albanie, souvent considérée comme un joyau caché des Balkans, attire de plus en plus l’attention des investisseurs immobiliers cherchant des opportunités en Europe du Sud-Est. Avec des paysages pittoresques et une économie en croissance, le pays offre des conditions attractives pour l’achat de biens immobiliers par rapport à certains de ses voisins.
Comparaison avec les marchés voisins
Cet article compare l’attractivité du marché albanais avec celui de pays limitrophes tels que :
- La Grèce
- Le Monténégro
- La Macédoine du Nord
Critères d’analyse
Nous examinons plusieurs aspects clés :
- Les prix au mètre carré
- La stabilité politique
- Les potentiels de rendements locatifs
Bon à savoir :
Cette analyse vous aidera à déterminer quelle destination pourrait vous offrir le meilleur retour sur investissement.
Positionner l’Albanie face à ses voisins
L’Albanie se positionne comme une option attrayante pour l’investissement immobilier dans les Balkans, avec des prix particulièrement compétitifs par rapport à ses voisins. En 2025, le prix moyen du mètre carré en ville en Albanie est estimé à environ 2 252 €, avec une fourchette allant de 1 200 € à plus de 3 500 € selon les zones. Toutefois, d’autres sources indiquent un prix moyen plus bas, autour de 1 143 € le mètre carré pour les nouveaux bâtiments, ce qui en fait le pays le moins cher de la région.
En comparaison, le marché immobilier des pays voisins présente des différences significatives :
| Pays | Prix moyen au m² | Évolution récente | Particularités |
|---|---|---|---|
| Albanie | 1 143 € – 2 252 € | +4% (la plus faible hausse régionale) | Forte croissance touristique |
| Monténégro | 1 240 € – 2 500 € | En hausse | Attractif pour investisseurs étrangers |
| Kosovo | 1 300 € | +22% en un an | 3ème plus cher des Balkans |
| Macédoine du Nord | 1 270 € | Données limitées | Position médiane |
| Croatie | Jusqu’à 3 000 € | En forte hausse | La plus chère des Balkans (2 270 €) |
| Serbie | 1 980 € | Comparable au Monténégro | 2ème plus chère des Balkans |
| Bosnie-Herzégovine | 1 100 € – 1 150 € | Données limitées | Économie moins développée |
Le marché immobilier albanais connaît une croissance remarquable ces dernières années, stimulée par l’amélioration de l’économie et l’intérêt croissant des investisseurs étrangers. Cette tendance est particulièrement visible à Tirana et le long du littoral, où la demande touristique croissante tire les prix vers le haut.
Plusieurs facteurs influencent les marchés immobiliers de la région :
- Facteurs économiques : La stabilité économique varie considérablement, avec la Serbie offrant une plus grande stabilité, tandis que l’Albanie bénéficie d’une croissance économique prometteuse malgré des prix plus bas.
- Potentiel touristique : La Croatie bénéficie d’un secteur touristique très développé justifiant ses prix élevés, tandis que l’Albanie connaît une croissance touristique significative qui commence à impacter son marché immobilier.
- Incitations fiscales : Le Monténégro attire de nombreux investisseurs étrangers grâce à ses politiques fiscales avantageuses.
- Contexte géopolitique : Le Monténégro semble relativement préservé des tensions régionales, contrairement à certaines zones comme la Bosnie ou le Kosovo.
La hausse des prix des matériaux de construction depuis le début du conflit russo-ukrainien a également impacté l’ensemble de la région, avec des augmentations variables selon les pays. Le Kosovo a notamment connu une hausse significative de 22% sur une année.
En termes d’attractivité globale, l’Albanie se distingue par :
- Des prix immobiliers les plus abordables de la région
- Un potentiel de croissance important
- Une demande croissante dans les zones touristiques
- Une hausse des prix plus modérée que ses voisins (+4%)
Cette combinaison de prix compétitifs et de perspectives de développement fait de l’Albanie une option particulièrement intéressante pour les investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille immobilier dans les Balkans, tout en bénéficiant d’un potentiel de plus-value significatif à moyen et long terme.
Bon à savoir :
En 2023, l’immobilier en Albanie demeure l’un des plus abordables de la région, avec des prix au mètre carré inférieurs à ceux de la Grèce et du Monténégro, mais comparables à ceux de la Macédoine du Nord et du Kosovo. Le marché albanais connaît une croissance modérée, soutenue par une demande croissante des investisseurs étrangers et une offre de nouvelles constructions limitée. En comparaison, la Grèce et le Monténégro affichent une demande plus forte, mais sont également confrontés à des contraintes d’offre plus sévères, entraînant une hausse des prix. Sur le plan économique, l’Albanie bénéficie d’une stabilité relative et d’incitations fiscales favorables aux investissements immobiliers, malgré certains défis politiques et juridiques. L’attractivité du pays se renforce grâce à des améliorations en matière d’infrastructures et de sécurité, avec un réseau de transport en développement, offrant aux acheteurs potentiels un cadre de vie compétitif par rapport à ses voisins.
Fiscalité immobilière en Albanie et dans les pays voisins
| Pays | Taxe de transfert de propriété | Impôt foncier / taxe annuelle | Impôt sur les plus-values / revenus locatifs | Incitations fiscales/investisseurs étrangers |
| Albanie | Frais de notaire + commission agence | 4% à 8% du prix au m² (nouveaux projets résidentiels) | Revenus locatifs taxés à 15 % | Simplification des démarches ; évolution prévue vers une fiscalité basée sur la valeur réelle du bien dès 2028 |
| Monténégro | Environ 3% du prix d’achat | Taxe foncière annuelle faible, variable selon la commune | Plus-value imposée à environ 9 % ; revenus locatifs également taxés autour de 9 % | Investisseurs étrangers traités comme nationaux pour l’achat immobilier, pas d’incitation spécifique connue |
| Grèce | Droit de mutation : ~3 % | Taxe foncière (ENFIA) progressive selon la valeur et la surface | Plus-value : exonérée si détention >5 ans sinon taux progressif jusqu’à ~15 %, revenus locatifs entre 15–45 % | Golden Visa pour achat >250k€, exonérations partielles possibles selon le type d’investissement |
| Macédoine du Nord | Taxe transfert : ~2–4 %, selon municipalité | Faible taxe foncière municipale | Plus-values imposées à un taux forfaitaire (~10 %) ; revenus locatifs également soumis à ~10 % | Conditions favorables pour étrangers, mais pas d’exonération fiscale notable |
| Serbie | Droit mutation immobilière : environ 2,5 % & frais notariés supplémentaires | Taxe foncière locale (0.1–0.4% de la valeur cadastrale/an) | Plus-value imposée autour de 15 %, revenus locatifs également taxés (~20 %) | Achat ouvert aux étrangers sous conditions réciprocité ou via création société locale |
Différences principales
Taux des taxes de transfert :
- Relativement similaires dans toute la région (entre 2,5 et 4%), sauf Monténégro légèrement plus élevé.
Taxation annuelle/impôts fonciers :
- L’Albanie applique une taxe significative (jusqu’à 8%) lors des nouveaux projets résidentiels, tandis que les autres pays privilégient une taxe annuelle modérée basée sur la valeur cadastrale.
Fiscalité sur les plus-values et loyers :
- L’Albanie impose un taux fixe relativement bas sur les loyers (15%), comparable au Monténégro et inférieur à certains barèmes grecs ou serbes.
- La Grèce propose une exonération totale en cas de détention >5 ans, ce qui est rare dans les pays voisins.
Incitations/investisseurs étrangers :
- La Grèce se distingue par son programme « Golden Visa » donnant droit au séjour contre investissement immobilier important (>250 000 €).
- Les autres pays n’offrent pas d’avantage fiscal majeur réservé spécifiquement aux investisseurs non-résidents.
Points communs
- Les démarches administratives sont généralement simplifiées dans tous ces pays afin d’attirer l’investissement étranger.
- Aucune barrière majeure n’est opposée aux non-résidents pour l’acquisition immobilière hors zones agricoles ou frontalières sensibles.
À partir de janvier 2028 en Albanie, le calcul des impôts sera basé sur la « valeur réelle » du bien ce qui pourrait entraîner une hausse effective des prélèvements lors des achats ou transmissions.
Les investisseurs doivent donc prendre en compte non seulement le coût initial lié aux taxes notariales/transfert mais aussi l’évolution possible des prélèvements annuels liés au patrimoine détenu dans chacun des marchés comparés.
Bon à savoir :
En Albanie, l’acquisition d’un bien immobilier est soumise à une taxe de transfert de propriété autour de 3% de la valeur de l’acte, et une taxe annuelle foncière proportionnelle à la surface du bien. Comparativement, le Monténégro impose un taux de 3%, similaire pour la taxe de transfert, mais offre un allègement pour les primo-acquéreurs. En Grèce, le taux de droit de cession atteint 3%, accompagné d’une taxe foncière annuelle, avec des exonérations possibles pour certains groupes sociaux. La Macédoine du Nord offre un taux de transfert de 2% et applique des droits de propriété plus bas pour attirer les investisseurs étrangers. Enfin, en Serbie, ce taux est à 2,5%, mais certains foyers en zones défavorisées bénéficient d’allégements fiscaux. Ces variations impliquent que les investisseurs doivent considérer non seulement les coûts initiaux, mais aussi les charges continues, les incitations offertes et l’impact potentiel sur la valeur à long terme de leur investissement.
Marché immobilier : avantages et inconvénients par pays
| Pays | Prix/m² (2025) | Tendances de prix | Réglementations locales | Disponibilité des biens | Stabilité politique/économique | Perspectives de croissance | Fiscalité et financement | Demande locative |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Albanie | 1 200–3 500 € (moy. 2 252 € à Tirana) | +47 % sur Tirana (2021–2023), marché dynamique | Relativement ouverte aux étrangers, formalités simples, mais attention à la transparence des titres fonciers | Offre importante dans les grandes villes et zones touristiques, déficit relatif en logements abordables à Tirana | Croissance économique soutenue, stabilité relative mais dépendante du contexte régional | Forte croissance attendue dans les centres urbains et littoraux touristiques, potentiel spéculatif élevé mais volatilité possible | Taux d’intérêt modérés (~4.9%), fiscalité avantageuse pour non-résidents ; démarches bancaires accessibles avec apport personnel requis | Demande locative croissante portée par le tourisme international et l’expansion urbaine ; rendement intéressant en courte durée à Tirana ou sur la côte adriatique |
| Grèce | Moyenne nationale : ~2 400 €/m² ; Athènes centre : ~2 250 €/m² | Reprise solide (+6,8 % sur un an), progression constante après la crise financière | Procédure claire pour étrangers ; taxes d’achat autour de 3 %, impôt foncier annuel modéré | Offre diversifiée dans l’ancien comme le neuf surtout dans les grandes villes et zones balnéaires prisées | Pays membre UE stable politiquement depuis la fin des années de crise économique majeure | Croissance progressive du secteur immobilier stimulée par l’investissement étranger et le retour du tourisme | Financement plus accessible via banques grecques ou européennes pour résidents UE ; fiscalité attractive pour expatriés grâce au régime « non dom » | Demande forte à Athènes/Thessalonique/côtes touristiques grâce au rebond touristique post-pandémie |
| Monténégro | De ~1500 €/m² hors Podgorica jusqu’à >3000 €/m² sur la côte adriatique | Tendance haussière depuis plusieurs années portée par investissements russes/moyen-orientaux – progression régulière même si moins spectaculaire que l’Albanie | Procédures simplifiées pour investisseurs étrangers ; faible imposition immobilière |
Pour un investisseur cherchant équilibre sécurité/rentabilité immédiate — privilégier grandes villes côtières albanaises ou grecques. Pour profil “early adopter” misant sur fort potentiel futur : observer Monténégro littoral ou centre-ville Skopje
Bon à savoir :
L’Albanie offre des prix immobiliers compétitifs comparés à la Grèce, au Monténégro et à la Macédoine du Nord, avec une réglementation d’achat relativement souple qui attire les investisseurs étrangers. Les prix y sont plus abordables, bien que le marché manque de transparence par rapport à la Grèce, qui bénéficie d’une forte demande locative et d’un marché plafonné par une fiscalité plus élevée. Le Monténégro présente des opportunités de croissance, malgré sa taille de marché limitée et une dépendance touristique. En Macédoine du Nord et au Kosovo, la stabilité économique et politique reste incertaine, mais les coûts de transaction sont bas. En Albanie, les facilités de financement sont en développement, ce qui, combiné aux réformes économiques en cours, pourrait stimuler le marché. La demande locative y est en hausse, bien que le marché en Grèce soit mature, offrant de meilleures opportunités de retour sur investissement.
Facteurs économiques influençant les investissements immobiliers en Albanie et ses voisins
Le marché immobilier albanais présente une dynamique de croissance soutenue, portée par plusieurs facteurs économiques favorables. En 2023, l’économie albanaise a enregistré une croissance du PIB de 3,5%, après plusieurs années de progression moyenne autour de 5,8%. Cette vitalité économique se reflète directement dans le secteur immobilier, notamment à Tirana où les prix ont connu une hausse spectaculaire de 47% entre 2021 et fin 2023.
Le tourisme constitue un moteur essentiel de cette croissance, avec 8,3 millions de visiteurs en 2023, renforçant la demande pour des logements de court terme, particulièrement dans les zones côtières comme Durrës et Vlorë, ainsi que dans la capitale.
Évolution des prix immobiliers en Albanie (2024-2025)
| Ville | Prix moyen au m² | Variation annuelle | Particularités |
|---|---|---|---|
| Tirana | 1 200€ – 2 160€ | +47% (2021-2023) | Quartiers prisés jusqu’à 2 160€/m² |
| Sarandë | 1 500€ – 3 500€ | +12% (2023-2024) | Prévision +8% en 2025 |
| Moyenne nationale | 2 252€ | Variable selon régions | Fourchette de 1 200€ à 3 500€ |
Le premier trimestre 2025 révèle toutefois certaines nuances dans cette tendance haussière. Le nombre de permis de construire a diminué de 17% par rapport à la même période en 2024, avec 258 permis délivrés. La surface de construction prévue a également reculé de 6,3%. Paradoxalement, la valeur des projets de construction a augmenté de 47,6%, atteignant 20,1 milliards de lek contre 13,6 milliards un an plus tôt.
Si Tirana reste l’épicentre de l’activité de construction avec 72 nouveaux permis et une superficie de 201 237 m², on observe un déplacement progressif des investissements vers d’autres régions comme Durrës, Vlorë et Fier, qui enregistrent des hausses significatives de la valeur des projets.
Le secteur résidentiel domine largement avec 188 permis sur 258 au premier trimestre 2025, pour une surface d’environ 215 m². Les constructions non résidentielles (hôtels, centres commerciaux, unités industrielles) complètent ce panorama.
Un facteur émergent dans le marché immobilier albanais est la montée en puissance des propriétés écoénergétiques, avec une augmentation prévue de 15% des certifications énergétiques d’ici fin 2025, témoignant d’une modernisation progressive du parc immobilier.
L’attractivité de Sarandë mérite une attention particulière, avec des prix qui devraient augmenter d’environ 8% annuellement en 2025. La construction d’un nouvel aéroport international en 2025 devrait accentuer cette tendance, rappelant le boom immobilier observé à Tivat au Monténégro après des développements similaires. La rentabilité élevée des locations à court terme constitue un argument de poids pour les investisseurs dans cette région.
L’évolution du marché immobilier albanais reflète un pays en pleine transformation économique, où le développement touristique et l’amélioration des infrastructures créent des opportunités d’investissement, malgré certains signes de ralentissement dans le secteur de la construction.
Bon à savoir :
En Albanie, les investissements immobiliers bénéficient d’une croissance économique stable avec environ 3,6 % de hausse en 2023, et des politiques fiscales relativement avantageuses comparées à celles de la Grèce, qui, bien que plus touristique, affronte une inflation supérieure à 4 % et des taux d’intérêt hypothécaires élevés. En Macédoine du Nord et au Kosovo, des réglementations moins contraignantes attirent les investisseurs malgré des taux de croissance économique plus lents, 2 % et 3 % respectivement, limitant cependant les perspectives de développement urbain. Le Monténégro séduit par ses réformes pro-investissement et un attrait touristique croissant, en dépit d’une économie légèrement instable. Les investisseurs doivent peser la stabilité politique comparée de ces nations: l’Albanie et le Monténégro jouissent d’une meilleure stabilité que le Kosovo, où les dynamiques politiques et économiques restent tendues.
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