Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
S’installer dans les Pyrénées, acheter un pied-à-terre à la montagne ou préparer une résidence secondaire en Andorre séduit de plus en plus de Français. Fiscalité douce, cadre naturel, proximité de la France, sécurité… les arguments ne manquent pas. Mais en 2026, le cadre juridique s’est considérablement durci pour les étrangers, et en particulier pour les non‑résidents.
Ce guide résume le parcours d’un acheteur français pour acquérir un appartement ou un chalet en Andorre : règles légales, budget global, étapes administratives, pièges à éviter et fonctionnement du marché, le tout en langage concret.
Comprendre le nouveau cadre andorran avant de se lancer
Avant même de regarder les annonces, il est essentiel de comprendre que l’Andorre n’est ni dans l’Union européenne ni dans l’espace Schengen. Un Français reste donc un étranger au regard du droit andorran, qu’il vienne pour investir ou pour vivre sur place.
Les règles ont radicalement changé entre 2023 et 2026. L’immobilier reste ouvert aux non‑résidents, mais dans un cadre beaucoup plus sélectif.
Qui peut acheter un logement en Andorre ?
Sur le principe, toute personne majeure peut acquérir un bien en Andorre, quel que soit son passeport ou son statut de résidence. Concrètement, il faut cependant distinguer plusieurs profils :
Les Français non‑résidents ou résidents de moins de trois ans sur dix subissent les règles les plus strictes (autorisation préalable, taxes supplémentaires, plafonds de biens). Les résidents de plus de trois ans bénéficient de conditions souples sans surtaxe ni limite de logements. Les entreprises étrangères ou contrôlées par des étrangers sont traitées comme des investisseurs étrangers avec autorisation obligatoire.
Pour un Français vivant encore en France, ou récemment installé en Andorre, il faut donc assumer d’emblée que l’achat ne se fera pas « librement » comme dans un pays de l’UE.
Les nouvelles limites pour les non‑résidents
Depuis l’entrée en vigueur de la réforme dite « Omnibus » et de la loi sur la croissance durable et le droit au logement, les non‑résidents ne peuvent plus acheter autant de biens qu’ils le souhaitent.
Un Français non‑résident ou résident de moins de trois ans est désormais limité à 3 ans.
– au maximum deux unités d’habitation (appartements ou studios), avec leurs annexes,
– ou une maison individuelle (chalet, villa) ou un terrain destiné à construire une seule maison,
– jusqu’à six places de parking au total, avec un plafond de trois par logement,
– jusqu’à six caves/box de stockage, maximum trois par logement.
Au‑delà, des taux de taxes punitifs (16 % puis 20 % du prix) s’appliquent lorsque l’on dépasse un certain nombre de biens, ce qui rend de fait toute stratégie de collectionneur ou de gros investisseur quasiment impossible.
Panorama rapide du marché immobilier andorran
Avant d’entrer dans la mécanique administrative, il faut mesurer le niveau de prix réel du marché en 2026. L’image d’un petit paradis abordable s’estompe vite quand on regarde les données.
Niveau de prix au mètre carré
Les chiffres officiels et professionnels convergent : l’Andorre est entrée dans une phase de hausse rapide.
Fin 2025, le prix moyen des appartements était d’environ 4 547 €/m², en hausse de 8 % sur un an. Au premier trimestre 2026, il se situait autour de 4 416 €/m², soit une progression de 3 % sur un an. Sur cinq ans, les prix ont augmenté de plus de 80 %.
Dans la pratique, il faut distinguer les zones :
| Zone / Paroisse | Prix moyen achat (appartements) | Commentaire marché |
|---|---|---|
| Andorra la Vella | 4 500 – 6 500 €/m² (voire plus) | Centre administratif, offre rare, forte demande |
| Escaldes-Engordany | 4 500 – 6 500 €/m², parfois > 8 000 €/m² | Paroisse la plus chère, très recherchée |
| La Massana / Ordino | 4 000 – 5 500 €/m² | Forte demande, proximité des stations |
| Encamp | ~4 200 €/m² | Plus accessible que le centre |
| Sant Julià de Lòria | ~4 400 €/m² mais historiquement la plus abordable | Forte hausse récente (+32 % sur certaines périodes) |
| Moyenne nationale (fin 2025) | ~4 547 €/m² | Toutes paroisses confondues |
Sur le segment concret des maisons et chalets, les statistiques par paroisse donnent un ordre de grandeur très parlant :
| Paroisse | Prix moyen appartement | Prix moyen maison/chalet |
|---|---|---|
| Ordino | ~1 605 000 € | ~3 567 000 € |
| Escaldes-Engordany | ~1 353 000 € | ~2 493 000 € |
| Andorra la Vella | ~830 000 € | ~1 798 000 € |
| La Massana | ~851 000 € | ~2 803 000 € |
| Canillo | ~716 000 € | ~2 180 000 € |
| Sant Julià de Lòria | ~663 000 € | ~2 186 000 € |
| Encamp | ~473 000 € | ~1 708 000 € |
Un « vrai » chalet proche des domaines skiables ou avec vue dégagée se place rapidement au‑delà du million, parfois largement, surtout à Ordino, La Massana, Escaldes‑Engordany ou Canillo.
Budget type selon le projet
Les fourchettes observées sur le terrain en 2026 permettent d’esquisser quelques profils d’achat :
| Type de bien | Budget d’achat usuel (hors frais) |
|---|---|
| Studio ancien très basique | à partir de ~100 000 € |
| 1 chambre | ~200 000 à 850 000 € |
| 2 chambres (standard à bon standing) | ~250 000 à 950 000 € |
| 3 chambres / grand appartement récent | jusqu’à ~1 400 000 € (et plus) |
| Chalet ou maison individuelle en zone prisée | souvent > 1 500 000 € |
Il faut garder en tête que pour un Français non‑résident, le coût réel ne se limite pas au prix affiché : entre taxes spécifiques, frais de notaire et marge d’agence, la facture globale grimpe de 10 à 12 % supplémentaires.
Étape 1 : clarifier son projet et son statut (résidence ou simple investissement)
Tout le reste du processus en dépend : choix du type de bien, fiscalité, limites de nombre de logements, exigences de revenus… Andorre traite très différemment celui qui vient simplement posséder un bien de vacances et celui qui veut y établir sa résidence.
Résidence active ou passive : ce que ça change pour l’achat
Pour un Français, il existe deux grandes voies de résidence permanente qui interfèrent avec l’immobilier :
Pour obtenir la résidence active en Andorre (salarié ou indépendant/chef d’entreprise), vous devez séjourner au moins 183 jours par an, cotiser à la sécurité sociale locale et exercer une activité économique sur place. Après plus de trois ans de résidence, vous êtes exempté de la surtaxe d’investissement étranger pour l’achat immobilier et n’êtes plus limité à deux logements.
– Résidence passive (sans activité professionnelle locale) Destinée aux retraités, investisseurs, rentiers. En 2026, l’investissement minimum exigé pour ce type de résidence atteint 1 000 000 € dans des actifs andorrans, dont au moins 800 000 € dans un bien immobilier si l’on choisit la voie « immobilier ». On doit y passer au moins 90 jours par an. La fiscalité est attrayante (impôt sur le revenu plafonné à 10 %, pas d’ISF ni de droits de succession pour les descendants), mais l’effort financier est considérable.
Acheter un appartement ou un chalet ne signifie pas automatiquement obtenir un titre de séjour. En revanche, posséder un logement et y investir des montants significatifs est un préalable quasi indispensable si l’on vise une résidence passive.
Non‑résident : un statut qui coûte cher en taxes
Un Français qui reste fiscalement en France et ne demande pas de résidence andorrane est considéré comme non‑résident. C’est ce profil qui est directement visé par la taxe d’investissement étranger renforcée depuis 2026 et par les limites de nombre de biens.
Concrètement, si vous achetez un seul appartement comme résidence secondaire, vous serez :
– soumis à une taxe de 6 % spécifique à l’investissement étranger sur le prix,
– en plus de l’impôt sur les transmissions patrimoniales (4 %),
– avec impossibilité de cumuler plus de deux logements dans le pays.
Pour un achat purement patrimonial de longue durée, cela peut rester acceptable ; pour un projet d’investissement locatif massif, le modèle s’effondre vite.
Étape 2 : calculer son budget global (et pas seulement le prix d’achat)
En Andorre, l’erreur la plus fréquente des acheteurs étrangers est de ne regarder que le prix affiché par l’agence. Or, entre taxes, frais de notaire, commissions d’agence et coûts bancaires, il faut souvent ajouter 10 à 12 % du prix au mètre carré.
Les grandes familles de coûts
Pour un Français non‑résident qui achète son premier bien, la structure de coûts ressemble à ceci : frais de notaire, taxes et frais annexes.
| Poste de coût | Ordre de grandeur / Règle |
|---|---|
| Prix du bien | Base de calcul |
| Impôt de transfert (ITP/ITPI) | 4 % du prix |
| Taxe d’investissement étranger (premier bien) | 6 % du prix |
| Frais de notaire + enregistrement | ~0,5 à 1,5 % du prix (en pratique 600–1 300 € + 0,1 % env.) |
| Frais d’agence (inclus dans prix affiché en général) | 5 à 10 % du prix (payés par le vendeur dans la plupart des cas, mais imputés au marché) |
| Éventuelle TVA IGI (si bien neuf vendu par promoteur à la place de l’ITP) | en principe 4,5 % (ou 3,5 % si destiné à de la location permanente) |
| Frais d’autorisation d’investissement étranger | 300 € |
| Frais bancaires (dossier, évaluation, etc.) | souvent 0,25 % de l’emprunt (+ éventuelle assurance) |
Un calcul type pour un appartement acheté 800 000 € par un Français non‑résident, comme premier bien, donne une idée très concrète :
| Élément | Montant approximatif |
|---|---|
| Prix d’achat | 800 000 € |
| ITP (4 %) | 32 000 € |
| Taxe investissement étranger (6 %) | 48 000 € |
| Frais de notaire et enregistrement | ~3 000 – 5 000 € |
| Autorisation investissement étranger | 300 € |
| Total taxes + frais (hors agence) | ≈ 83 000 – 85 000 € |
| Coût global | Environ 880 000 – 885 000 € |
On arrive ainsi à un surcoût global d’environ 10 % du prix d’achat pour un non‑résident, hors honoraires éventuels d’avocat ou de conseil.
Logique de financement pour un Français
Les banques andorranes (au nombre de trois principales, plus une filiale de banque espagnole) financent les étrangers, mais avec prudence :
Pour un non‑résident, le prêt est plafonné à 50‑60 % de la valeur du bien (rarement 70 %). La durée d’emprunt est réduite à 15‑20 ans, avec des taux variables indexés sur l’Euribor + 1 à 1,5 % de marge. Le dossier doit être très complet (revenus, patrimoine, historique bancaire).
En clair, un Français doit prévoir un apport personnel de 40 à 50 % du prix, plus les 10–12 % de frais et taxes à payer comptant. Un financement 100 % sur la banque andorrane est, dans les faits, quasi inexistant pour un simple non‑résident.
Étape 3 : sécuriser son statut administratif (autorisation, NRT, compte bancaire)
Une fois le budget posé, la partie la plus délicate commence : les démarches administratives. Pour un non‑résident français, trois éléments sont incontournables : l’autorisation d’investissement étranger, un numéro fiscal andorran et un compte bancaire local.
L’autorisation d’investissement étranger : passage obligé
Avant de signer un acte définitif, un Français non‑résident doit obtenir l’Autorització d’inversió estrangera en immobles. C’est un vrai filtre, même si la plupart des dossiers européens sont validés.
Cette autorisation :
Le permis est délivré par le gouvernement andorran et nécessite plusieurs documents et informations.
Un formulaire en catalan doit être rempli, indiquant l’identité de l’acheteur, la description du bien, le prix et mode de paiement, ainsi que l’usage envisagé.
Fournir une copie légalisée ou apostillée du passeport ou de la carte d’identité, ainsi qu’un extrait de casier judiciaire apostillé du pays d’origine et de tout pays de résidence récente.
Apporter des justificatifs de ressources financières et d’origine des fonds, ainsi que des informations précises sur le bien acheté.
Les délais annoncés varient selon les sources : la pratique montre souvent deux à trois semaines, parfois davantage (jusqu’à deux à trois mois pour des dossiers complexes). Pour éviter les blocages, de nombreux Français délèguent le dépôt du dossier à un avocat ou à l’agence immobilière, moyennant environ 300 € de frais administratifs.
Les autorités refusent surtout les dossiers en cas de doute sur l’origine des fonds ou de problème de sécurité (blanchiment, sanctions, etc.). Pour un Français avec un historique bancaire propre, l’autorisation est en pratique quasi automatique.
NRT : le numéro fiscal andorran
Avant d’ouvrir un compte bancaire ou de signer un acte, un non‑résident doit obtenir un numéro d’enregistrement fiscal (NRT) auprès de l’administration des impôts andorrane.
Ce numéro identifie le contribuable dans toutes les démarches fiscales, comme le paiement des droits de mutation ou la déclaration de revenus locatifs. La procédure d’obtention est généralement rapide, mais il faut l’intégrer au rétroplanning de l’achat.
Ouvrir un compte bancaire andorran
La loi anti‑blanchiment impose que toute transaction immobilière passe par un compte dans une banque andorrane. Les paiements en liquide sont strictement encadrés et, pour des montants immobiliers, totalement exclus.
Pour un Français non‑résident, ouvrir un compte demande :
– pièces d’identité,
– justificatifs d’adresse,
– justificatifs d’origine des fonds (relevés bancaires, ventes d’actifs, héritages…),
– parfois attestations bancaires de solvabilité.
Les banques andorranes appliquent un contrôle de conformité très poussé. L’ouverture peut prendre plusieurs semaines. Il est donc conseillé de lancer cette démarche en parallèle de la demande d’autorisation d’investissement étranger.
Étape 4 : chercher son appartement ou son chalet et constituer son équipe
Avec un cadre et un budget clarifiés, la partie visible de l’iceberg commence enfin : la recherche du bien.
Où chercher ?
Les principales plateformes utilisées pour l’immobilier andorran sont bien connues des Français :
– Idealista,
– Habitaclia,
– Indomio,
auxquelles s’ajoutent les sites des agences locales (Andorra Sotheby’s International Realty, Andorra Realty, nombreuses petites structures par paroisse…).
Andorre dispose aussi d’un réseau dense d’agences physiques. L’important, pour un Français, est de vérifier que l’agent est bien enregistré auprès de l’AGIA (Col·legi Professional d’Agents i Gestors Immobiliaris d’Andorra). Seuls les agents dûment immatriculés peuvent exercer légalement.
Bien choisir son interlocuteur local
Deux profils sont particulièrement utiles dans un projet transfrontalier :
Pour réussir votre projet d’acquisition, deux professionnels sont indispensables : l’agent immobilier pour la partie opérationnelle et commerciale, et l’avocat spécialisé pour les aspects juridiques et réglementaires.
Organise les visites, négocie le prix, prépare le contrat de réservation et les clauses de dépôt, et assure le lien avec le vendeur.
Vérifie les titres de propriété, contrôle l’absence d’hypothèques et de litiges, assiste dans la demande d’autorisation d’investissement étranger, relit et corrige les contrats, et coordonne avec le notaire.
Les honoraires d’avocat viennent s’ajouter au budget, mais pour un dossier transfrontalier avec de forts enjeux financiers, ils sécurisent des points qu’un Français n’a pas les outils pour vérifier à distance (registre des propriétés, jurisprudence locale, particularités comme les « cens enfitéutics », etc.).
Étape 5 : négocier et signer le contrat de réservation (10 % d’acompte)
Une fois le bien idéal repéré, on entre dans la phase contractuelle. Le schéma le plus fréquent se déroule en trois temps : offre, réservation, acte définitif.
L’offre et la négociation
Comme en France, on peut formuler une offre écrite, généralement par l’intermédiaire de l’agence, qui précise :
– le prix proposé,
– le calendrier (délai pour signature de la promesse et de l’acte),
– les conditions suspensives éventuelles (obtention de financement, obtention de l’autorisation d’investissement étranger, résultat d’un diagnostic ou d’une expertise…).
Les vendeurs dominent dans les secteurs centraux (Andorra la Vella, Escaldes‑Engordany, vallées prisées), tandis que la négociation est plus souple dans les paroisses périphériques.
Le contrat de réservation / promesse de vente
Lorsque le prix et les conditions sont acceptés, on signe en général un contrat de réservation, appelé localement Contracte de Reserva, « promesa de compra‑venda » ou parfois contrat d’arras.
Ce contrat :
– décrit précisément le bien (superficie, références cadastrales, annexes, parking, cave…),
– identifie vendeur et acquéreur,
– fixe le prix total et le montant de l’acompte,
– prévoit un calendrier de réalisation (délai pour signer l’acte authentique),
– détaille les conditions d’annulation et les conséquences financières.
L’acompte s’élève à 10 % du prix, n’est pas remboursable si l’acheteur se retire sans motif valable, et le protège contre la surenchère d’un autre acheteur sous réserve de clauses appropriées.
Pour un Français, il est fortement recommandé :
– d’insérer une clause conditionnant la vente à l’obtention du financement (le cas échéant),
– d’ajouter une condition d’obtention de l’autorisation d’investissement étranger, afin que le dépôt soit restitué si l’administration refuse l’autorisation.
Le délai entre la promesse et la signature de l’acte authentique tourne souvent autour de 3 mois, ce qui laisse le temps de finaliser la banque, l’autorisation et les contrôles techniques.
Étape 6 : due diligence, certificat d’habitabilité et contrôles préalables
Pendant que la machine administrative tourne, l’avocat et/ou le notaire préparent le terrain juridique de la vente.
Vérifier la situation juridique du bien
En Andorre, il n’existe pas un « cadastre » et un « registre foncier » unifié comme en France. Chaque commune gère son registre pour les taxes locales, et les notaires tiennent le registre des actes.
Les contrôles essentiels portent sur :
La chaîne de propriété, l’existence d’hypothèques, saisies ou privilèges, les droits de tiers (locataires, usufruitiers, servitudes), l’absence de dettes de copropriété pour un appartement, et la conformité urbanistique et technique (notamment pour les constructions récentes).
Pour des biens « particuliers » (chalets en montagne, terrains, projets en construction), il faut également examiner les permis, les concessions éventuelles, et vérifier que le projet respecte les règles de la paroisse (capacité maximale, zones protégées, etc.).
Certificat d’habitabilité
Le vendeur doit obligatoirement remettre à l’acheteur un Certificat d’Habitabilitat délivré par un architecte inscrit localement. Ce document atteste que le logement répond aux normes minimales pour être habitable (surface, hauteur sous plafond, sécurité, équipements de base…).
Sans ce certificat, la transaction est juridiquement fragile. Pour un Français, c’est un point de vigilance fondamental, surtout en cas de rénovation lourde ou de petites surfaces.
Expertise technique (facultative mais recommandée)
Au‑delà du certificat, il est prudent de missionner un expert ou un architecte pour une visite détaillée :
– structure, toitures, étanchéité (crucial en montagne),
– isolation thermique et phonique,
– conformité des installations (électricité, gaz, ventilation…),
– qualité de la construction pour les chalets en bois ou les maisons anciennes.
Si des défauts majeurs sont identifiés, l’acheteur peut tenter de renégocier le prix, demander des réparations préalables, ou se retirer si le contrat le lui permet.
Étape 7 : finaliser le financement et préparer la signature chez le notaire
En parallèle des contrôles, l’acheteur français doit verrouiller son financement (si emprunt) et organiser les flux financiers.
Emprunt hypothécaire ou fonds propres ?
Pour les non‑résidents, plusieurs options de financement existent :
– crédit hypothécaire auprès d’une banque andorrane : LTV autour de 50–60 %, durée 15–20 ans, taux Euribor + marge. Nécessite l’ouverture d’un compte, la domiciliation des revenus ou d’actifs, la souscription de certaines assurances (vie, habitation) et parfois de produits d’épargne. Le montage peut prendre 2–3 mois.
Pour un apport de fonds propres depuis la France, vous pouvez utiliser une vente immobilière, une épargne financière ou un crédit immobilier (prêt immobilier, hypothécaire sur résidence principale, prêt Lombard). Les fonds doivent être rapatriés sur un compte andorran suffisamment tôt pour passer les contrôles de conformité.
– financements patrimoniaux via banque privée internationale : Certains Français fortunés utilisent des crédits Lombard ou des lignes adossées à un portefeuille, contractés auprès de banques de gestion de fortune ayant des liens avec l’Andorre.
La réglementation andorrane interdit le financement direct du bien par une banque étrangère agissant localement comme prêteur hypothécaire. Il est toutefois possible d’emprunter auprès d’une banque française, puis d’investir en Andorre via ses propres comptes.
Préparation de la signature
Une fois le financement acquis et l’autorisation d’investissement étranger obtenue :
– les taxes (ITP, taxe investissement étranger) doivent être calculées et provisionnées,
– les fonds (solde du prix + taxes + frais de notaire) doivent être disponibles sur le compte andorran,
– le notaire rédige l’escriptura pública (acte authentique), en coordination avec les avocats ou l’agence.
En Andorre, la présence personnelle de l’acheteur est en principe requise à la signature, mais des procurations peuvent être envisagées dans certains cas, sous réserve de formalités lourdes (apostille, traduction…).
Étape 8 : signature de l’acte, paiement et enregistrement
L’ultime étape se déroule chez l’un des rares notaires du pays (le nombre est limité). C’est là que la propriété est officiellement transférée.
Rôle du notaire
Le notaire andorran :
Le notaire en Catalogne vérifie l’identité des parties, contrôle les règles (autorisation d’investissement étranger, paiement des taxes, situation juridique du bien), relit et commente l’acte en catalan (avec explications en français ou en espagnol si nécessaire), organise la remise des fonds au vendeur, procède au changement de nom sur le titre de propriété, et dépose l’acte au registre des notaires et au registre de propriété.
À ce moment :
– l’acheteur verse le solde du prix (déduction faite de l’acompte de 10 % déjà payé),
– les taxes (ITP + IIEI) sont encaissées,
– les frais de notaire sont réglés par l’acheteur,
– les clés sont remises et la remise de possession est immédiate, sauf accord contraire.
Le temps de formalisation au registre dure ensuite quelques semaines. En pratique, l’acheteur repart souvent avec une copie, l’original restant chez le notaire jusqu’à l’inscription complète.
Étape 9 : démarches post‑achat et vie pratique
Une fois propriétaire, il reste plusieurs étapes administratives et pratiques à accomplir.
Enregistrement à la paroisse (Comú)
Le nouveau propriétaire doit se déclarer comme tel auprès de la commune concernée (Comú). C’est indispensable pour :
– l’inscription aux taxes locales,
– toute future démarche de résidence (si vous décidez de vous installer),
– la gestion des services (voirie, stationnement, etc.).
Si le bien devient votre résidence principale, il faudra également vous inscrire en tant qu’habitant de la paroisse, ce qui conditionne de nombreuses démarches locales.
Contrats d’énergie et assurances
L’Andorre impose au minimum une assurance bâtiment pour les logements, souscrite auprès d’un assureur autorisé dans le pays. Il faut aussi :
Transférez ou ouvrez les contrats d’électricité (FEDA ou régies locales selon les paroisses), concluez les contrats d’eau et, le cas échéant, de gaz, et envisagez d’autres assurances (contenu, responsabilité civile, assurance propriétaire non occupant en cas de location).
Fiscalité ultérieure
L’Andorre ne prélève pas de taxe foncière annuelle au sens français du terme, ni d’ISF, ni de droits de succession entre parents et enfants. En revanche, plusieurs aspects fiscaux subsistent :
En cas de revente rapide (moins de 2 ans), une surtaxe anti‑spéculative peut alourdir l’impôt sur la plus‑value. Les revenus locatifs sont imposables en Andorre avec un taux plafonné à 10 % et une franchise sur la première tranche. Des conventions fiscales avec la France peuvent s’appliquer pour les résidents fiscaux français percevant des loyers en Andorre.
Pour un Français qui reste résident fiscal en France, la question clé est la double imposition éventuelle des revenus locatifs. À ce stade, un conseil fiscal transfrontalier est fortement recommandé.
Cas particulier : acheter pour préparer une résidence passive
Pour de nombreux Français, l’achat d’un appartement ou d’un chalet en Andorre n’est pas seulement patrimonial : c’est aussi un prélude à une résidence passive.
En 2026, les règles ont été fortement relevées :
L’investissement minimal requis en Andorre pour obtenir la résidence, dont au moins 800 000 € dans l’immobilier si cette voie est choisie, avec un dépôt non remboursable de 50 000 € pour le demandeur principal et 12 000 € par personne à charge, ainsi que des preuves de revenus annuels dépassant 300 % du salaire minimum andorran (environ 54 000 € en 2026) plus 100 % par dépendant.
L’appartement ou le chalet que vous achetez doit donc représenter une part majeure de cet investissement d’un million d’euros. En pratique :
– un bien de 800 000 € sert de socle,
– les 200 000 € restants sont affectés à d’autres supports andorrans (dépôt bancaire, fonds réglementés, etc.).
Ce montage nécessite une planification fine : on ne « bascule » pas en résidence passive uniquement en achetant un 2 pièces. Il faut être prêt à immobiliser durablement plus d’un million d’euros dans le pays, en plus du coût de la vie courante.
Acheter pour louer : ce que doit savoir un investisseur français
Malgré la hausse des prix et le durcissement de la réglementation, l’idée d’acheter pour louer n’a pas complètement disparu. Mais le terrain de jeu est plus restreint.
Rendements et tensions locatives
Le marché locatif est extrêmement tendu : l’offre ne suit pas la demande. Les hausses de loyers depuis 2021, en particulier dans les zones centrales, dépassent 35 à 50 %. Dans certains quartiers d’Andorra la Vella ou d’Escaldes‑Engordany, il devient quasiment impossible de trouver un appartement à moins de 1 000 € par mois, même pour un petit logement.
Les rendements locatifs bruts, selon les quartiers et le type de bien, se situent souvent dans une fourchette de 4 à 6 %. Mais :
Le coût d’entrée (prix + taxes) est très élevé, les règles sur les locations touristiques (type HUTG) ont été restreintes, et des obligations de location à long terme (ex : 10 ans à loyer abordable) peuvent être exigées pour une réduction de 90 % de la taxe d’investissement étranger.
Pour un Français qui vise la location longue durée (résidents locaux), l’équation peut rester intéressante à condition :
– de viser des biens adaptés aux ménages locaux (2–3 pièces, bon emplacement mais pas forcément ultra‑luxe),
– d’accepter une immobilisation longue de son capital,
– de se conformer aux futures évolutions légales sur le parc locatif.
Combien de temps dure vraiment tout le processus ?
Les délais varient fortement selon la complexité du dossier (financement, autorisation, type de bien). Les grandes étapes se découpent ainsi :
| Étape | Délai indicatif |
|---|---|
| Recherche du bien + sélection de l’équipe (agent, avocat) | 2 à 6 semaines |
| Négociation + contrat de réservation (acompte 10 %) | 1 à 2 semaines |
| Démarches bancaires et autorisation d’investissement étranger | 4 à 12 semaines (souvent 2–3 mois) |
| Rédaction de l’acte et signature chez le notaire | 1 jour (une fois tout validé) |
| Enregistrement et obtention du titre définitif | 2 à 4 semaines |
Dans la pratique, entre la première visite et la remise définitive des clés avec titre enregistré, un Français doit prévoir 3 à 6 mois. Les estimations plus optimistes (4 à 6 semaines) supposent un achat au comptant, un dossier ultra simple et des disponibilités administratives parfaites.
En résumé : ce que doit garder en tête un Français acheteur en Andorre
Acheter un appartement ou un chalet en Andorre en 2026 reste possible pour un Français, mais ce n’est plus un marché « libre et simple ». Le pays a basculé dans une logique de sélectivité :
– sélectivité par le montant (prix au m² élevés, taxation lourde pour les non‑résidents),
– sélectivité par le nombre (limite de deux logements pour les non‑résidents),
– sélectivité par le profil (contrôle strict de l’origine des fonds, autorisation préalable, documents apostillés, casier vierge).
En contrepartie, l’acquéreur bénéficie :
Cet environnement offre un cadre fiscal très favorable à long terme : pas d’ISF, pas de taxe foncière annuelle lourde et un impôt sur le revenu plafonné à 10 %. Il bénéficie aussi d’un marché immobilier structurellement tendu, soutenu par les demandes locale et internationale, ainsi que d’une qualité de vie et d’une sécurité remarquables, à quelques heures de route de la France.
Pour un Français, la clé est de traiter cet achat non comme une simple extension de son marché domestique, mais comme une opération internationale structurée, avec :
– un budget global réaliste (prix + 10–12 % de frais minimum),
– un accompagnement professionnel (avocat, agent AGIA, éventuellement conseiller fiscal),
– une anticipation des implications à moyen terme (projet de résidence active ou passive, stratégie patrimoniale, éventuelle location).
En respectant ce séquencement — clarifier le projet, poser le budget, obtenir les autorisations, constituer une équipe locale, sécuriser le contrat de réservation, finaliser les contrôles, puis signer chez le notaire — un Français peut, même en 2026, devenir propriétaire en Andorre dans de bonnes conditions, que ce soit d’un appartement en cœur de vallée ou d’un chalet accroché à la montagne.
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