Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’immobilier en Andorre attire de plus en plus d’investisseurs français, séduits par des taux d’imposition faibles, l’absence d’IFI et de droits de succession, ainsi qu’un cadre juridique stabilisé par une convention fiscale avec la France. Mais derrière l’image de “paradis fiscal”, la réalité est plus technique : double imposition, exit tax, taxation en France des biens français, surtaxe sur les investissements étrangers, règles spécifiques sur les plus-values… Pour un contribuable français, acheter ou détenir de l’immobilier en Andorre ne s’improvise pas.
Cet article détaille les impôts locaux et nationaux andorrans, le traitement des loyers et plus-values, l’application de la convention fiscale franco-andorrane, et les conséquences côté français : impôt sur le revenu, prélèvements sociaux, plus-values, IFI, droits de succession, exit tax, ainsi que le coût réel d’un achat immobilier en Andorre.
Un cadre fiscal andorran très attractif, mais encadré
L’Andorre a profondément modernisé son système fiscal depuis une dizaine d’années. Elle applique aujourd’hui un impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF), un impôt sur les sociétés, un impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) et un impôt indirect général (IGI, équivalent TVA). Mais la pression globale reste très inférieure à celle de la France.
Le taux de l’IRPF andorran est plafonné à 10 %, bien inférieur à la progressivité française pouvant atteindre 45 %.
L’Andorre ne connaît ni impôt sur la fortune immobilière (IFI), ni impôt sur la fortune tout court, ni droits de succession ou de donation, ni surtaxe sur les hauts revenus, ni CSG/CRDS sur les revenus du capital. Elle applique un impôt sur les sociétés à 10 % (contre 15 % ou 25 % en France) et une TVA locale (IGI) à 4,5 %, la plus basse d’Europe.
Un Français fortuné peut économiser jusqu’à 78 % sur l’impôt sur le revenu, 60 % sur l’impôt sur les sociétés, 77 % sur la TVA, 51 % sur les charges sociales et 100 % sur l’IFI et les droits de succession, à condition que les actifs soient localisés en Andorre et que la résidence fiscale andorrane soit reconnue.
Mais cette attractivité s’inscrit désormais dans un cadre international strict. L’Andorre n’est pas sur la liste OCDE des juridictions non coopératives, applique l’échange automatique d’informations (CRS), et a signé une convention fiscale avec la France, entrée en vigueur en 2015, fondée sur le modèle OCDE.
La convention fiscale France–Andorre : un “game changer” pour les Français
La convention fiscale entre la France et l’Andorre, signée à Paris en 2013 et en vigueur depuis 2015, est la première convention de non-double imposition jamais conclue par l’Andorre. Elle vise à répartir les droits d’imposition entre les deux États et à éliminer les doubles impositions, tout en luttant contre la fraude et l’évasion fiscales.
Elle s’applique aux impôts directs sur le revenu et les sociétés, côté andorran comme côté français. L’IFI, les droits de succession ou de donation restent, eux, totalement en dehors de son champ. La convention repose principalement sur la méthode du crédit d’impôt, sans mécanisme d’exonération intégrale côté français.
Un résident français percevant un revenu andorran (ex. loyer d’un bien situé en Andorre) doit le déclarer en France. L’impôt payé en Andorre donne droit à un crédit d’impôt en France, égal soit à l’impôt français dû sur ce revenu, soit à l’impôt andorran effectivement payé selon la catégorie de revenu. En Andorre, la loi 5/2014 prévoit un crédit d’impôt étranger plafonné à l’impôt andorran théorique sur ce même revenu.
Autre point clé pour l’immobilier : la convention consacre le principe classique selon lequel les revenus et plus-values immobiliers sont imposables dans l’État où se situe le bien. Un appartement à Paris détenu par un résident andorran reste donc imposé en France pour les loyers et la plus-value de cession. De même, un bien en Andorre détenu par un résident français est imposé en Andorre pour les revenus locatifs et la plus-value, mais doit néanmoins être déclaré en France, avec un crédit d’impôt.
La convention inclut une clause anti-abus et une disposition qui permet à la France de taxer ses nationaux même si la convention s’applique, dans certains cas. Bien qu’encore inutilisées dans le cadre franco-andorran, ces clauses montrent la volonté de la France d’empêcher les délocalisations artificielles.
Taxe de transfert, IGI et surtaxe sur l’investissement étranger : le coût d’achat en Andorre
Pour un Français qui achète un bien en Andorre, le premier sujet est le coût d’entrée : droits de mutation, impôt sur l’investissement étranger, frais de notaire, frais d’agence.
Lorsqu’un particulier acquiert un bien existant auprès d’un autre particulier, il est soumis à l’impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP/ITPI), équivalent des droits de mutation français. Ce droit s’élève à 4 % de la valeur réelle du bien, répartis entre l’État et la commune (Comú). La part communale peut aller jusqu’à 3 %, la part d’État étant de 1 %. Toutes les paroisses appliquent actuellement le taux communal maximal, ce qui conduit à un taux total de 4 %. Un taux réduit de 3 % est toutefois prévu si le bien est loué comme résidence principale pendant 5 ans.
Pour les logements neufs vendus par un promoteur, l’opération est soumise à l’IGI à 4,5 % (TVA locale) au lieu de l’ITPI, avec des taux réduits possibles (3,5 % par exemple si le bien est affecté à la location résidentielle de longue durée). L’IGI remplace alors totalement les droits de mutation.
S’ajoute un élément déterminant pour les non-résidents et les nouveaux résidents : l’impôt sur l’investissement immobilier étranger, instauré entre 2024 et 2026. Il frappe :
– les acheteurs non-résidents,
– les résidents installés en Andorre depuis moins de 3 ans (sur les 10 dernières années),
– les sociétés étrangères,
– et les sociétés andorranes détenues à au moins 50 % par des non-résidents.
Cet impôt est calculé sur la valeur réelle du bien et doit être payé avant la signature chez le notaire. Depuis la réforme dite “Omnibus 2” entrée en vigueur en 2026, les taux ont été fortement relevés : 6 % pour le premier bien et 10 % à partir du second. Une règle particulière maintient le taux de 6 % lorsque l’investissement ne dépasse pas un logement et ses annexes (maximum trois places de parking et trois caves), tous les autres cas étant taxés à 10 %. Une réduction de 90 % est possible si le logement est loué en résidence principale pendant 10 ans, sous conditions strictes.
Un Français non résident achète un appartement de 800 000 € comme premier bien en Andorre. Il paie 4 % d’ITPI (32 000 €) et 6 % de taxe sur l’investissement étranger (48 000 €). Hors notaire, la facture fiscale atteint 80 000 €, soit 10 % du prix, avant frais d’agence et de financement. Au total, la charge d’entrée peut varier entre 10 % et 16 % du prix selon la configuration.
Les frais annexes restent cependant compétitifs par rapport à la France. Les honoraires de notaire représentent généralement 0,5 % à 1 % du prix, l’enregistrement foncier moins de 0,1 %, une autorisation d’investissement étranger coûte 300 €, les frais de dossier de prêt et d’expertise se chiffrent chacun autour de 0,25 % du prix. Les agences immobilières facturent usuellement entre 5 % et 10 % du prix. À titre de comparaison, les coûts de transaction en France sont souvent évalués entre 15 % et 20 % du prix.
Comparaison synthétique du coût d’achat
| Éléments de coût d’achat immobilier | Andorre (non-résident) | France (ordre de grandeur) |
|---|---|---|
| Droits de mutation (résidentiel ancien) | 4 % (ITPI) | 5–8 % selon département |
| TVA / IGI sur neuf | 4,5 % (IGI) | 20 % TVA (avec cas réduits) |
| Surtaxe investissement étranger | 6–10 % | 0 % |
| Notaire + enregistrement | ~0,5–1,5 % | ~1–2 % |
| Frais d’agence | 5–10 % | 4–8 % |
| Coût global typique | 10–16 % | 15–20 % |
Pour un Français qui envisage de s’installer durablement en Andorre et d’y devenir résident fiscal, cette surtaxe sur l’investissement étranger est un paramètre crucial. Le simple fait d’obtenir un permis de résidence ne suffit pas à l’éviter : il faut justifier de trois années de résidence effective au cours des dix dernières années pour en être entièrement exonéré.
Impôts locaux et absence d’IFI : détenir de l’immobilier en Andorre
Une fois le bien acquis, le coût annuel de détention est très limité en Andorre. Il n’existe ni taxe foncière ni impôt de type IFI au niveau national. La seule imposition patrimoniale récurrente est le “Foc i lloc”, une taxe communale traditionnelle prélevée par la paroisse où se trouve le bien.
La taxe est généralement fixée à environ 0,1 % de la valeur nette moyenne de l’immeuble, variant selon les communes.
Par ailleurs, pour lutter contre la rétention de logements, une taxe sur les logements vides existe. Elle frappe les biens laissés inoccupés pendant plus de deux ans sans raison valable, à hauteur de 5,05 € par mètre carré de surface utile, avec des exonérations possibles (résidence secondaire familiale, affectation professionnelle, motif de santé).
En revanche, l’Andorre ne prélève aucun impôt sur la fortune, qu’elle soit immobilière, mobilière ou mixte. Un résident andorran propriétaire d’un patrimoine immobilier important en Andorre ne supporte pas de taxation annuelle analogue à l’IFI français.
Pour un résident andorran, l’IFI s’applique sur ses biens immobiliers situés en France si leur valeur nette dépasse 1,3 million d’euros. Le barème progressif va de 0,5 % à 1,5 %, soit environ 55 000 € par an pour 5 millions d’euros d’actifs. La convention fiscale franco-andorrane ne couvre pas cet impôt, qui reste régi par le droit interne français.
Détention immobilière et patrimoine : France vs Andorre
| Impôt / taxe patrimoniale | Andorre (résident) | France (non-résident, biens en France) |
|---|---|---|
| Impôt sur la fortune immobilière | Aucun IFI | IFI sur biens français > 1,3 M€ |
| Taxe foncière / propriété | “Foc i lloc” très modeste | Taxe foncière locale parfois élevée |
| Taxe sur logements vacants | Oui (5,05 €/m² après 2 ans de vacance) | Oui dans certaines zones tendues |
| Taxe d’habitation résidence principale | N’existe pas | Supprimée sur résidence principale |
Pour un Français qui transfère son centre de vie et d’investissement en Andorre, la disparition totale de l’IFI et des droits de succession andorrans sur ses actifs andorrans représente un avantage de long terme majeur, sous réserve de conserver peu ou pas d’immobilier significatif en France.
Revenus locatifs : IRNR pour les non-résidents, IRPF pour les résidents
Les revenus locatifs d’un bien situé en Andorre sont imposables en Andorre, quel que soit le pays de résidence fiscale du propriétaire, conformément à la convention fiscale. La manière de les imposer varie selon que le propriétaire est résident fiscal andorran ou non.
Pour les non-résidents, c’est l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) qui s’applique. Le taux général est de 10 %, mais avec un abattement forfaitaire de 20 % sur les loyers bruts pour les revenus locatifs, ce qui ramène le taux effectif à 8 % du loyer brut. En pratique, l’impôt se calcule sur le loyer encaissé, diminué de 20 %, sans déduction détaillée des charges. Des déclarations sont généralement effectuées trimestriellement, un prélèvement à la source pouvant dispenser de déclaration annuelle si tout est correctement retenu.
Pour les résidents fiscaux andorrans, les loyers d’un bien situé en Andorre sont imposés dans le cadre de l’IRPF. Le taux d’imposition est plafonné à 10 % après un abattement personnel de 24 000 €, avec un taux modéré parfois compris entre 0,4 % et 4 %. Les charges réelles comme les assurances, travaux, intérêts d’emprunt et frais de gestion sont déductibles du revenu foncier.
Aucun prélèvement social de type CSG ou CRDS n’est ajouté. Le système andorran ne superpose pas impôt sur le revenu et contributions sociales sur les revenus du capital, contrairement à la France où les loyers supportent à la fois l’impôt sur le revenu (barème progressif) et 17,2 % de prélèvements sociaux pour les non-résidents n’ayant pas droit à la protection sociale européenne, ou 7,5 % de prélèvement de solidarité pour ceux affiliés à un régime de l’EEE ou de la Suisse.
Les loyers perçus par un résident andorran pour un bien situé en France sont imposables en France (revenus fonciers pour nu, BIC pour meublé, avec prélèvements sociaux). Ils sont aussi à déclarer en Andorre, mais un crédit d’impôt évite une double imposition, la charge principale restant en France.
Revenus locatifs d’un appartement en Andorre
| Situation du propriétaire français | Impôt en Andorre | Effet de la convention France–Andorre |
|---|---|---|
| Non-résident (France) | IRNR 10 % sur base nette (20 % abattement), soit 8 % effectif | Revenu imposé seulement en Andorre, pas en France (bien situé hors de France) |
| Résident fiscal andorran | IRPF jusqu’à 10 %, après abattement de 24 000 € et déduction des charges | Revenu déclaré aussi en France uniquement si résident français (ce qui n’est plus le cas) |
Revenus locatifs d’un appartement à Paris détenu depuis Andorre
| Situation du propriétaire | Impôt en France | Impôt en Andorre |
|---|---|---|
| Résident fiscal andorran | Impôt sur le revenu + prélèvements sociaux selon régimes micro / réel | Déclaration obligatoire, crédit d’impôt égal à l’impôt andorran théorique (généralement 0 € de supplément) |
Pour un Français qui vise la rente locative, l’Andorre est donc fiscalement très avantageuse pour les biens situés en Andorre, mais ne modifie pas profondément la charge fiscale sur des biens locatifs restés en France.
Plus-values immobilières : régime andorran très adouci et convention
La fiscalité des plus-values immobilières est un point central pour tout investisseur. En Andorre, un système spécifique de taxation des plus-values immobilières existe depuis 2006. Il a été profondément réformé par la loi 5/2023, entrée en vigueur le 1er janvier 2024, qui a intégré ces plus-values dans les cadres de l’IRPF, de l’impôt sur les sociétés (IS) et de l’IRNR.
Pour un résident fiscal andorran personne physique, non entrepreneur immobilier, la plus-value sur un bien situé en Andorre est imposée à un taux qui dépend de la durée de détention. Les règles peuvent se présenter de façon légèrement différente selon les sources, mais l’architecture est la suivante :
En cas de vente dans les 2 premières années, la plus-value est taxée à 15 % (10 % + 5 % de surtaxe spéculative). Entre 2 et 5 ans, le taux est de 10 % sans surtaxe. Après 5 ans, des coefficients réduisent progressivement la base imposable. Après 10 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée (taux effectif de 0 %).
Avant cette réforme, le barème allait typiquement de 15 % la première année à 1 % la dixième, puis 0 % au‑delà. Le principe demeure : plus la durée de détention s’allonge, plus la taxation décroît, jusqu’à une exonération totale au bout d’une dizaine d’années pour les résidents.
Pour les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés et pour les non‑résidents, le régime est plus sévère. Les plus-values immobilières sont en principe taxées à 10 % quel que soit le délai de détention, avec une surtaxe de 5 % en cas de revente très rapide (moins de deux ans), soit 15 % dans ces cas. Il n’existe pas, pour ces catégories, de mécanisme de réduction de la base par coefficients progressifs.
Des cas d’exonération existent pour les résidents :
En Andorre, la plus-value issue de la vente d’une résidence principale est exonérée si le produit est réinvesti dans une autre résidence principale dans un délai de 6 à 24 mois selon l’opération. Sont également exonérées les cessions dans le cadre d’un divorce ou d’un partage entre ex-conjoints, ainsi que les transferts à des proches parents via succession ou donation, ces dernières étant de plus exemptées de droits de mutation.
Enfin, les contribuables andorrans peuvent majorer le prix de revient de leur bien du montant des travaux et améliorations, à condition de justifier les factures (originaux exigés), ce qui réduit la plus-value imposable.
La plus-value sur la vente d’un bien en Andorre par un non-résident français est imposée en Andorre à 10 % ou 15 % en cas de revente à très court terme. L’acheteur doit retenir 5 % du prix de vente et le verser au Trésor andorran, sans exonérer le vendeur du calcul final de la plus-value.
La convention fiscale Franco–Andorre réserve la taxation des plus-values immobilières à l’État de situation du bien. Autrement dit, la France n’a pas vocation à taxer la plus-value d’un bien situé en Andorre, même si le cédant reste résident français, sous réserve de l’analyse détaillée des règles internes françaises sur les plus-values de source étrangère et des règles anti‑abus. À l’inverse, un résident andorran qui vend un bien situé en France reste intégralement soumis au régime français des plus-values des non‑résidents.
Barème de plus-values immobilières : Andorre vs France (bien situé dans chaque pays)
| Paramètre clé | Andorre (bien en Andorre, résident andorran) | France (bien en France, non-résident) |
|---|---|---|
| Durée de détention < 2 ans | ~15 % (10 % + 5 % spéculatif) | 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux (sous réserves d’exonération partielle) |
| Durée de détention 2–5 ans | 10 % | 19 % + PS, avec abattements progressifs |
| Durée de détention 5–10 ans | Taux effectif décroissant (coefficients) | Abattements pour durée, exonération totale IR après 22 ans, PS après 30 ans |
| Durée de détention ≥ 10 ans | 0 % (exonération totale) | Plus-value encore taxable jusqu’à 22 ans pour IR, 30 ans pour PS |
On voit que l’Andorre offre un horizon d’exonération complet au bout d’environ 10 ans, y compris pour des biens importants, alors que la France impose un délai de 22 ans pour supprimer l’impôt sur le revenu sur la plus-value et de 30 ans pour effacer totalement les prélèvements sociaux.
France : fiscalité des biens français détenus depuis Andorre
Pour un Français qui s’installe en Andorre et conserve des biens immobiliers en France, la convention ne “protège” pas contre la fiscalité française sur ces biens. Au contraire, elle confirme le principe selon lequel :
– les loyers d’un bien situé en France sont imposables en France,
– les plus-values de cession de ce bien sont imposables en France,
– l’IFI reste dû sur les biens immobiliers français au-delà de 1,3 M€ de patrimoine net,
– les droits de succession français peuvent s’appliquer sur ces biens ou sur les héritiers résidents de France.
Les revenus fonciers français restent imposables en France, même si le propriétaire est non-résident. Selon le type de location (nue ou meublée), le régime micro-foncier, réel ou BIC s’applique. Un taux minimum de 20 % (ou 30 % au-delà d’un seuil) s’applique, sauf option pour le taux moyen mondial. Des prélèvements sociaux s’ajoutent : 17,2 % hors EEE, ou 7,5 % pour les régimes EEE/Suisse, avec exonération de CSG/CRDS.
Les plus-values immobilières sur un bien français détenu par un non-résident sont imposées à 19 %, plus 17,2 % de prélèvements sociaux (sous réserve d’aménagements pour certains résidents de l’EEE ou de la Suisse qui bénéficient d’un taux social réduit de 7,5 %). Des abattements progressifs s’appliquent à partir de la 6e année de détention, menant à une exonération complète d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Seuil minimum du patrimoine immobilier net en euros à partir duquel l’IFI s’applique en France.
Enfin, la France conserve un dispositif d’“exit tax”, prévu à l’article 167 bis du CGI, qui vise les contribuables qui transfèrent leur résidence fiscale hors de France tout en détenant des participations importantes : au moins 50 % des droits dans les bénéfices d’une société, ou un portefeuille de titres d’une valeur globale d’au moins 800 000 €. Ce mécanisme impose les plus-values latentes sur ces titres au moment du départ. Il ne s’agit pas d’un impôt andorran, mais d’une charge française pouvant accompagner un départ vers l’Andorre. L’accord d’assistance au recouvrement entre la France et l’Andorre permet un sursis automatique de paiement, l’impôt étant exigible notamment lors de la cession ultérieure des titres.
Transmission et succession : l’énorme avantage andorran, et la limite française
Sur le plan de la transmission de patrimoine, l’Andorre fait figure d’exception. Il n’existe ni droits de succession, ni droits de donation, ni impôt sur la fortune. La loi 5/2014 prévoit l’exonération des revenus tirés des transmissions à cause de mort (article 5.l) et des transmissions gratuites entre vifs en faveur de parents jusqu’au troisième degré (article 5.m). Concrètement, tous les héritages et donations sont exempts de fiscalité andorrane, qu’il s’agisse de biens immobiliers, de portefeuilles financiers ou de participations dans des sociétés, dès lors que le défunt ou le donateur est résident andorran et que les biens se trouvent en Andorre.
L’absence d’imposition permet de transmettre progressivement des parts de sociétés ou des biens immobiliers aux enfants sans coût fiscal local, ce qui constitue un pilier de l’attractivité pour les familles fortunées.
En revanche, la convention fiscale France–Andorre ne couvre pas les droits de succession et de donation. La France conserve donc tous ses pouvoir d’imposition sur les transmissions présentant un lien de territorialité avec la France au regard de l’article 750 ter du CGI : décès d’un résident fiscal français, héritier ou donataire résident fiscal français, ou biens (meubles ou immeubles) situés en France. Un résident andorran qui laisse des biens en France à des héritiers résidant en France s’expose ainsi aux droits de succession français, possiblement jusqu’à 45 % en ligne directe, sans possibilité de crédit d’impôt au titre d’un éventuel droit andorran puisqu’il n’en existe aucun.
Un héritier français recevant des biens d’un parent résident andorran reste intégralement imposable en France sur ces actifs, s’il a résidé fiscalement en France au moins six des dix années précédant la transmission, selon l’article 750 du CGI.
Transmission patrimoniale : gains potentiels et limites
| Situation | Andorre (résident, biens en Andorre) | France (héritiers / biens en France) |
|---|---|---|
| Succession en ligne directe | 0 % de droits de succession | 5 à 45 % selon tranches, par héritier |
| Donation en ligne directe | 0 % | Barème similaire, abattement 100 000 € par enfant |
| Transmission de patrimoine immobilier | Pas d’IFI, pas de droits de mutation décès/donation | IFI potentiellement, droits de mutation progressifs |
| Succession comprenant bien(s) français | Pas d’impôt local andorran | Imposition française intégrale (hors convention) |
Pour un Français qui organise sa succession, l’Andorre permet d’optimiser très fortement la transmission des actifs réellement délocalisés en Andorre. Mais elle ne neutralise en rien la fiscalité française sur les biens restés en France ni sur les héritiers restés résidents fiscaux français.
Résidence fiscale andorrane : conditions et reconnaissance par la France
Depuis l’entrée en vigueur de la convention, la résidence fiscale andorrane est pleinement reconnue par la France, à condition qu’elle soit réelle et substantielle, non pas seulement administrative. En droit andorran, est résident fiscal :
– l’individu qui séjourne plus de 183 jours par an en Andorre,
– ou celui dont le centre d’intérêts économiques se situe en Andorre.
There exists in Andorra a ‘passive residence’ regime requiring only 90 days of physical presence per year, subject to a significant investment (currently €1,000,000 in Andorran assets, including real estate with a minimum of €800,000 per housing unit) and sufficient resources. However, this does not prevent French tax authorities from evaluating all residence criteria (home, main place of stay, professional activity, center of economic interests) to determine if tax residency has genuinely shifted.
En cas de conflit de résidence, la convention renvoie aux critères “tie‑breaker” classiques du modèle OCDE : foyer permanent d’habitation, centre des intérêts vitaux (liens personnels et économiques), lieu de séjour habituel, puis nationalité. Le centre des intérêts vitaux – c’est-à-dire l’endroit où la personne a ses attaches familiales, son activité principale et la plus grande partie de son patrimoine – joue un rôle déterminant.
Pour un investisseur immobilier français souhaitant s’installer en Andorre, acheter un appartement et obtenir un titre de séjour ne suffit pas : il faut aussi réorganiser son centre de vie, incluant la scolarisation des enfants, la fermeture ou le transfert des activités professionnelles françaises, et un désinvestissement partiel du patrimoine français, sous peine de voir sa résidence fiscale contestée par la France.
Andorre, France et immobilier : comment articuler stratégie patrimoniale et fiscalité
Pour un Français, la fiscalité immobilière en Andorre offre des avantages nettement supérieurs à la France sur plusieurs axes clés : absence d’IFI, absence de droits de succession et de donation, faibles taux sur les revenus locatifs et les plus-values, taxation plafonnée à 10 % sur l’ensemble des revenus, absence de prélèvements sociaux sur le capital, IGI à 4,5 %, coût de détention local très bas.
En contrepartie, plusieurs limites structurantes doivent être intégrées dans toute stratégie :
Les biens situés en France restent soumis à l’impôt français (revenus, plus-values, IFI, droits de succession), la convention fiscale prévoit un crédit d’impôt sans exonération totale, l’exit tax peut s’appliquer lors du départ, la France conserve des droits via l’IFI et les successions sur actifs français ou héritiers résidents, et l’Andorre applique une surtaxe sur les investissements immobiliers étrangers.
Pour un investisseur immobilier français qui envisage une installation andorrane, une stratégie cohérente consiste souvent à :
Pour optimiser votre situation fiscale lors d’un départ vers Andorre, il est conseillé de : planifier le départ de France en amont en anticipant l’exit tax ; arbitrer une partie de l’immobilier français vers des actifs andorrans ou d’autres classes d’actifs internationaux pour réduire l’exposition à l’IFI et aux droits de succession français ; structurer les acquisitions andorranes en tenant compte de la surtaxe sur l’investissement étranger, des plafonds de logements par non‑résident et des conditions de résidence passive ; et organiser la transmission future principalement via des actifs localisés en Andorre en profitant de l’exonération des donations et successions locales.
L’Andorre ne fait plus partie des zones grises de la fiscalité internationale. Son système, désormais aligné sur les standards OCDE, offre toutefois aux Français un levier puissant d’optimisation patrimoniale, à condition d’accepter une véritable relocalisation de son centre de vie et une gestion fine de l’articulation entre droit français, droit andorran et convention fiscale.
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