Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Soleil quasi permanent, démocratie stable, marché immobilier encore abordable et fiscalité douce : au Cap-Vert, tout semble cocher les cases du paradis pour un expatrié investisseur. Mais derrière les cartes postales, le marché reste jeune, peu transparent, et l’économie très dépendante du tourisme. Autrement dit : les opportunités sont réelles, à condition d’arriver bien informé et de s’entourer.
Ce guide détaille le marché immobilier cap-verdien pour les expatriés, incluant le fonctionnement du marché, les îles à privilégier, les rendements attendus, la fiscalité, les démarches d’achat, les options de financement, le programme de résidence par investissement et les principaux risques à considérer.
Pourquoi le Cap-Vert attire les investisseurs immobiliers expatriés
Archipel de dix îles volcaniques posé dans l’Atlantique à environ 500 km au large du Sénégal, le Cap-Vert a longtemps été une destination méconnue des Européens. En une quinzaine d’années, le pays s’est pourtant imposé comme l’un des nouveaux marchés immobiliers à surveiller en Afrique de l’Ouest.
Le pays accueille plus d’un million de visiteurs par an, attirés par ses nombreux atouts.
Sur le plan immobilier, le pays part de relativement bas : le marché reste en construction, partagé entre un segment local (logements modestes, petits appartements) et un segment touristique (résidences avec piscine, villas en bord de mer, terrains constructibles). Les prix sont encore très inférieurs à ceux des Canaries, de Madère ou de nombreuses côtes méditerranéennes, alors même que la demande locative saisonnière explose dans certaines zones.
Pour un expatrié, le Cap-Vert peut donc servir à la fois de base de vie ensoleillée à coût modéré, de terrain de jeu pour un investissement locatif, ou de pari à moyen terme sur la valorisation du foncier insulaire.
Comprendre le marché immobilier capverdien
Le marché immobilier capverdien est souvent décrit comme « émergent » et « en plein essor ». Concrètement, cela signifie qu’il progresse vite, mais qu’il reste imparfait : les données fiables sont rares, la transparence limitée et l’offre encore déséquilibrée selon les îles.
Un marché dual : local vs touristique
On distingue clairement deux réalités :
Le marché immobilier capverdien est structuré en deux segments distincts. D’un côté, un marché local propose des maisons traditionnelles et de petits appartements destinés à la population résidente, avec des prix avoisinant 500 à 1 200 €/m². De l’autre, un marché touristique, ciblant les acheteurs étrangers et la classe aisée locale, offre des villas avec vue mer, des résidences fermées avec piscine, des suites hôtelières et des terrains en bord de mer, dont les prix se situent généralement entre 1 500 et 3 500 €/m².
Les expatriés se positionnent essentiellement sur ce second segment, en particulier sur les îles de Sal, Boa Vista, Santiago et São Vicente.
Des prix encore accessibles
Même dans les zones les plus recherchées, les niveaux de prix restent compétitifs par rapport à d’autres îles de l’Atlantique ou de la Méditerranée. Les ordres de grandeur suivants donnent une idée du marché :
| Type de bien / localisation | Fourchette de prix indicative |
|---|---|
| Petit appartement (local, ville moyenne) | 30 000 € – 60 000 € |
| Appartement T2–T3 en zone touristique | 70 000 € – 200 000 € |
| Villa vue mer (hors première ligne) | 150 000 € – 300 000 € |
| Grande villa bord de mer | 200 000 € – 500 000 € et plus |
| Terrain constructible en bord de mer | 80 € – 250 €/m² |
Dans certaines stations comme Santa Maria (île de Sal), un appartement bien placé peut encore se trouver autour de 80 000 € alors que des produits comparables dépassent largement ce montant dans des destinations balnéaires européennes plus matures.
Un potentiel de plus-value soutenu
Depuis 2018, les prix immobiliers ont progressé en moyenne de 5 à 8 % par an, portés par :
Plusieurs éléments concourent à la hausse de la valeur du foncier sur les îles, notamment : la croissance du tourisme international, la rareté des terrains en front de mer, les investissements publics dans les infrastructures de transport (routes, ports, aéroports), et l’implantation d’hôtels de chaînes internationales (comme Melia ou Hilton) qui, en validant des emplacements, exercent un effet d’entraînement à la hausse sur les prix immobiliers alentour.
Pour les investisseurs à moyen et long terme, le Cap-Vert est souvent présenté comme un marché « pré-Algarve » : encore très en dessous des prix européens, mais appelé à converger progressivement si la dynamique touristique se confirme.
Zoom sur les îles : où investir au Cap-Vert quand on est expatrié
Chaque île a sa personnalité, son rythme de développement et son profil de clientèle. Le choix de la localisation conditionne à la fois votre qualité de vie sur place et vos performances locatives.
Sal : le poids lourd touristique
Sal est le visage le plus connu du Cap-Vert. C’est l’île la plus touristique, celle par laquelle transitent la majorité des visiteurs internationaux grâce à son aéroport, et le principal pôle de resorts « tout compris ».
La ville de Santa Maria concentre les hôtels, les restaurants, les bars de plage et l’essentiel de l’offre d’appartements touristiques. C’est ici que les rendements locatifs saisonniers sont le plus souvent mis en avant.
Quelques repères :
– prix par mètre carré dans les zones recherchées : environ 2 000 à 3 200 €/m² ;
– appartements touristiques à partir d’environ 70 000 € ;
– villas ou maisons avec piscine pouvant aller de 200 000 à plus de 500 000 € sur les meilleurs emplacements ;
– forte demande en courte durée, occupée une grande partie de l’année grâce au climat stable.
Sal convient particulièrement bien :
– aux expatriés qui veulent combiner résidence secondaire et location saisonnière,
– à ceux qui cherchent un marché déjà structuré (gestion locative, conciergies, services privés de santé, écoles),
– aux investisseurs qui privilégient le rendement locatif à la recherche d’authenticité.
Boa Vista : la valeur montante
Boa Vista partage avec Sal une vocation très touristique, mais dans une version plus sauvage. L’île est connue pour ses longues plages quasi désertes et ses paysages de dunes. Les grands groupes hôteliers y développent progressivement des complexes haut de gamme, notamment autour de Praia de Chaves.
Boa Vista est l’une des îles de l’archipel du Cap-Vert, réputée pour ses vastes plages de sable blanc et ses paysages désertiques.
– les prix au mètre carré se situent souvent entre 1 500 et 2 500 €/m² dans les secteurs touristiques ;
– des appartements de type T2 peuvent s’acheter autour de 120 000 € ;
– les villas ou penthouses en résidence récente se positionnent sur des budgets intermédiaires entre Sal et des marchés très établis.
L’île attire des investisseurs qui misent davantage sur la plus-value à moyen terme et sur une montée progressive de la fréquentation que sur un remplissage immédiat de 100 % de leur calendrier de location. Pour un expatrié, Boa Vista peut aussi être une base plus calme que Sal, tout en restant tournée vers le tourisme.
Santiago : l’axe urbain et administratif
Santiago est la plus grande île de l’archipel et abrite la capitale Praia. On y trouve :
– les principales administrations,
– les sièges de nombreuses entreprises,
– des universités et établissements scolaires,
– des infrastructures de santé plus denses.
À Santiago, et particulièrement à Praia, le marché immobilier est principalement orienté vers la location à long terme (pour fonctionnaires, cadres, étudiants et expatriés en mission), contrairement aux autres îles qui sont plus axées sur le tourisme saisonnier balnéaire.
Avantages pour l’expatrié :
– un bassin de locataires plus stable et moins dépendant du tourisme,
– une offre de services plus large (éducation, santé, commerce),
– des prix encore compétitifs dans certains quartiers par rapport aux zones Côte à Sal ou Boa Vista.
Les quartiers comme Palmarejo à Praia concentrent des programmes d’appartements modernes qui intéressent les investisseurs à la recherche de rendements réguliers, avec moins de saisonnalité.
São Vicente : la capitale culturelle
São Vicente est l’île de Mindelo, souvent qualifiée de « capitale culturelle » du pays. Musique, carnaval, vie nocturne, port de plaisance : elle attire autant les artistes que les amateurs de voile.
L’immobilier y présente plusieurs facettes :
– des appartements et maisons de ville dans le centre historique, parfois à rénover (idéal pour projets de guesthouse ou boutique-hôtel) ;
– des villas et appartements vue mer autour de la plage de Laginha ;
– des appartements plus abordables dans des quartiers résidentiels en périphérie.
Les rendements locatifs bruts à Mindelo oscillent généralement entre 6 et 7 %, selon la localisation et la stratégie de location.
Pour un expatrié, São Vicente combine un environnement urbain animé, une scène culturelle forte et un climat très agréable, avec des opportunités d’investissement encore loin des sommets de certaines stations balnéaires.
Santo Antão, Fogo, Maio, São Nicolau : niches et paris de long terme
D’autres îles offrent des profils plus de niche :
– Santo Antão se prête à l’écotourisme et à la randonnée, avec des paysages montagneux spectaculaires. Les prix au mètre carré sont plus bas (souvent entre 800 et 1 500 €/m²), ce qui peut intéresser des expatriés en quête de maison de retraite paisible ou de projet de lodge nature.
– Fogo attire pour son volcan actif, ses paysages de cratère et ses vignobles. Là encore, l’investissement est plus orienté vers l’écotourisme ou l’agrotourisme que vers la location de masse.
– Maio et São Nicolau restent à un stade de développement plus précoce, en particulier pour le foncier constructible. On y trouve des terrains de grande taille à des prix très inférieurs à ceux de Sal ou Boa Vista, pour des investisseurs disposés à prendre un pari à long terme sur le développement de ces îles.
Ces destinations conviendront davantage à des expatriés déjà familiers du pays, prêts à accepter une liquidité plus faible de leur investissement et une gestion locative plus artisanale.
Types de biens et stratégies d’investissement pour expatriés
Le Cap-Vert offre une palette de biens assez large, mais les profils les plus pertinents pour les expatriés se concentrent autour de trois grandes catégories : appartements en résidence, villas/maisons individuelles, terrains constructibles et produits « condo-hôtel ».
Appartements en résidence touristique ou urbaine
Les appartements T1 à T3 en résidence sécurisée représentent le choix le plus courant pour un expatrié qui débute :
– ils se prêtent aussi bien à l’usage personnel qu’à la location saisonnière,
– le ticket d’entrée reste raisonnable (à partir d’environ 70 000 € dans les zones touristiques, voire moins en ville),
– la gestion (check-in, ménage, maintenance) est plus facile à mutualiser via une agence locale.
Dans les complexes touristiques de Sal ou Boa Vista, certains programmes proposent une gestion intégrale, avec promesse de rendement annuel (par exemple 4 à 6 % net) en échange d’une mise à disposition du bien pendant une partie de l’année.
Villas et maisons individuelles
Les villas 3 ou 4 chambres, avec piscine et vue mer, constituent le segment « prestige » du marché capverdien. On en trouve à partir de 200 000 à 300 000 € selon l’île et la situation, mais les plus belles propriétés dépassent largement les 500 000 €.
Ces biens visent les éléments suivants, qui doivent être déclarés conformément à la réglementation en vigueur.
Tous les comptes courants, comptes sur livret et comptes à terme détenus à l’étranger.
Actions, obligations, parts de fonds d’investissement et autres instruments financiers détenus hors de France.
Les contrats d’assurance-vie et de capitalisation souscrits auprès d’organismes étrangers.
Droits sociaux, parts sociales, créances, dépôts et cautionnements, ainsi que tout autre droit ou bien imposable.
– les familles expatriées qui veulent s’installer ou disposer d’une résidence secondaire confortable,
– les investisseurs haut de gamme qui visent une clientèle locative aisée, prête à payer cher pour une villa avec piscine en bord de plage.
L’avantage : un fort potentiel de rendement brut sur la haute saison si le bien est bien géré (certains exemples de villas à Sal citent des revenus pouvant atteindre 50 000 € par an pour un investissement autour de 350 000 €). L’inconvénient : des charges de fonctionnement plus élevées (piscine, entretien, sécurité, jardinage) et une gestion plus complexe.
Terrains constructibles
Sur certaines îles (Maio, São Nicolau, zones moins denses de Boa Vista ou Santiago), des terrains constructibles – parfois en bord de mer – restent accessibles à des prix compris entre 80 et 250 €/m².
Cette stratégie intéresse :
– des expatriés qui souhaitent bâtir leur propre villa à moyen terme,
– des investisseurs qui visent essentiellement la plus-value foncière, sans se soucier d’une gestion locative immédiate.
Elle demande cependant une excellente connaissance du contexte local (documents cadastraux, servitudes, accès aux réseaux, permis de construire), et l’accompagnement par un avocat est indispensable.
Condo-hôtels et suites en résidences hôtelières
Certaines opérations adoptent une formule « condo-hôtel » : vous achetez une chambre ou une suite dans un établissement exploité comme un hôtel. L’exploitant se charge de la gestion, et vous percevez une partie des revenus générés.
Points forts :
– gestion entièrement déléguée,
– revenus théoriquement réguliers,
– possibilité d’usage personnel certains jours ou semaines de l’année.
Points de vigilance :
– bien analyser le bail commercial (durée, répartition des recettes, charges à la charge du propriétaire, garanties de rendement ou non),
– vérifier la solidité financière de l’exploitant,
– mesurer la revente potentielle de ce type de produit, souvent moins liquide qu’un appartement classique.
Rendements locatifs : à quoi s’attendre réellement
L’une des grandes forces du Cap-Vert tient dans ses rendements locatifs potentiels, tirés par un tourisme en forte croissance et une saison balnéaire quasi permanente grâce au climat.
Ordres de grandeur des rendements
Les données recueillies sur le marché font apparaître plusieurs niveaux :
| Segment / localisation | Rendement annuel brut généralement constaté |
|---|---|
| Location longue durée en ville (Praia, Mindelo) | 4 % – 6 % |
| Appartements en zone touristique (Sal, Boa Vista) | 5 % – 8 % |
| Biens très bien placés en saisonnier | 8 % – 12 % net (jusqu’à 10–15 % brut dans certains cas) |
| Rendement moyen global du marché locatif | Environ 8–12 % net annoncé pour les meilleures opérations |
Ces chiffres supposent une gestion sérieuse, une bonne stratégie de tarification (saisonnalité, plateformes type Airbnb/Booking) et un taux d’occupation satisfaisant. Ils ne sont pas garantis et varient fortement selon l’emplacement précis, la qualité du bien et la concurrence locale.
Exemple simplifié
Un T2 bien situé dans Santa Maria (Sal) acheté 120 000 € et loué en courte durée pourrait, selon les données disponibles, se louer en moyenne à un tarif permettant un rendement brut autour de 6 à 8 %, soit 7 200 à 9 600 € de revenus annuels. Une fois déduits :
En plus du remboursement du prêt, le propriétaire doit anticiper plusieurs dépenses récurrentes : les charges de copropriété (de 600 à 2 000 €/an), la taxe foncière (environ 300 €/an pour un bien de 100 000 €), et les frais de gestion locative (souvent 20 à 30 % du loyer brut si une agence est mandatée). Il faut également budgétiser les assurances, les petites réparations, ainsi que les consommations d’électricité et d’eau lorsque celles-ci restent à la charge du propriétaire.
Le rendement net peut se positionner autour de 4 à 6 % pour un appartement classique, et potentiellement plus pour des biens très prisés avec une haute saison bien remplie.
Marché de la location longue durée
Dans les capitales régionales comme Praia ou Mindelo, la location longue durée à une clientèle locale (cadres, fonctionnaires, professeurs) ou expatriée (ONG, organisations internationales) se développe. On y observe :
Principaux bénéfices financiers et opérationnels de l’investissement locatif en location longue durée par rapport à la location saisonnière.
Des rendements bruts d’environ 7–8 % sont observables en centre-ville selon certaines données.
Une plus grande stabilité de revenus grâce à une vacance locative réduite, non soumise à la saisonnalité touristique.
Des contraintes de gestion moindres avec moins de rotation des locataires et des frais de ménage réduits par rapport au saisonnier.
Pour un expatrié qui vit sur place et souhaite une stratégie plus prudente, ce segment peut apparaître plus confortable que la course à l’optimisation de la haute saison balnéaire.
Cadre légal et fiscal : un environnement globalement favorable
Sur le plan juridique, le Cap-Vert se distingue de nombreux pays émergents : le cadre d’acquisition pour les étrangers est clair, inspiré du droit portugais, et la propriété pleine et entière est autorisée sans conditions de résidence.
Droits de propriété des étrangers
Les grands principes sont les suivants :
– un étranger peut acheter un bien immobilier au Cap-Vert en pleine propriété, avec les mêmes droits qu’un citoyen capverdien ;
– il n’existe pas de restriction majeure sur la localisation des biens (pas de zone réservée aux nationaux, par exemple) ;
– la sécurité juridique est assurée par un système notarial inspiré du modèle portugais, avec des actes authentiques et un enregistrement au registre foncier.
Deux registres coexistent généralement :
– un enregistrement local auprès de la municipalité de l’île,
– un enregistrement au registre foncier central (à Praia ou São Vicente selon le cas).
Vérifier que les deux sont en ordre fait partie des vérifications clés confiées à un avocat local.
Fiscalité de l’acquisition
Lors d’un achat, plusieurs taxes et frais s’ajoutent au prix de vente. Dans la pratique, on recommande de budgéter autour de 8 à 10 % du prix d’acquisition pour couvrir l’ensemble (taxes, notaire, avocat, enregistrement, frais divers). Les postes principaux sont :
| Poste de coût à l’achat | Montant indicatif |
|---|---|
| Taxe municipale d’acquisition (IUP à l’achat / IUTI selon cas) | Environ 3 % de la valeur déclarée du bien |
| Droits de registre foncier | Environ 1,2 % de la valeur |
| Émoluments de notaire | Environ 2 % de la valeur déclarée |
| Frais juridiques (avocat local) | 600 € – 1 000 € (ou 1–2 % du prix selon pratiques) |
| Divers (traductions, copies, certificats, mairie) | Environ 200 € (dont 150 € de services municipaux) |
À cela peuvent s’ajouter :
Pourcentage maximum des honoraires d’agence immobilière, l’un des principaux frais annexes lors de l’achat d’un bien.
Fiscalité de la détention et des revenus
Une fois propriétaire, vous serez soumis principalement : à des obligations fiscales et à des responsabilités d’entretien de votre bien.
– à une taxe foncière municipale annuelle (IUP), calculée sur la valeur enregistrée du bien ; pour un bien de 100 000 €, cette taxe est d’environ 300 € par an, payables en deux échéances ;
– aux charges de copropriété si le bien est dans une résidence ou un resort (600 à 2 000 € par an selon les équipements, avec un ordre de grandeur de 2 000 € pour un T2 dans un complexe haut de gamme type resort).
Les revenus locatifs sont imposables au Cap-Vert. Pour les non-résidents, la fiscalité reste modérée, avec un barème progressif favorable. Des exemples de barème indiquent :
– 10 % jusqu’à environ 9 000 € de revenus locatifs,
– 15 % entre 9 000 et 22 500 €,
– 20 % au-delà.
Pour la revente, la plus-value nette est généralement imposée à 10 %, avec un abattement de 50 % si le bien est détenu depuis plus de cinq ans. Il n’existe pas d’impôt sur la fortune immobilière ni de droits de succession entre époux et descendants directs, ce qui est un avantage majeur pour la transmission du patrimoine.
Exonérations et incitations
Comme beaucoup de pays qui misent sur le tourisme, le Cap-Vert utilise la fiscalité comme levier d’attraction. On trouve notamment :
– des exonérations temporaires de taxe foncière pour les nouvelles constructions dans certaines municipalités pendant les premières années ;
– des régimes avantageux pour les projets touristiques approuvés (exonérations temporaires de certains impôts pendant 5 à 10 ans selon la nature et le lieu de l’investissement) ;
– la possibilité, dans des programmes spécifiques, d’obtenir des conditions préférentielles sur la taxe IUP pour les membres de la diaspora qui ouvrent un compte d’épargne dédié.
Pour un expatrié, il est crucial de croiser cette fiscalité locale avec celle de son pays de résidence fiscale, afin d’anticiper d’éventuelles doubles impositions ou obligations déclaratives.
Processus d’achat : comment se déroule une acquisition au Cap-Vert
Le déroulé type d’une acquisition au Cap-Vert est relativement standardisé, même si les délais peuvent varier en pratique. Une transaction bien encadrée prend généralement entre 2 et 3 mois.
Les grandes étapes
Le schéma le plus fréquemment rencontré se déroule ainsi :
1. Sélection et visite du bien Sur place ou à partir de plans pour un programme neuf. C’est aussi le moment de tester la connexion internet si vous comptez télétravailler, et de vérifier la qualité de l’environnement (nuisances, accès, proximité des services).
2. Réservation Vous signez un document de réservation et versez un dépôt, généralement compris entre 3 000 et 5 000 € ou jusqu’à 5 % du prix du bien. Ce montant permet de retirer le bien du marché. Il est en principe non remboursable, sauf si des irrégularités graves sont découvertes lors des vérifications juridiques.
La promesse de vente, signée et légalisée chez un notaire après l’offre d’achat, fixe le prix final, le montant de l’acompte (10-30% pour un bien en construction, 30-50% pour un bien existant) et l’échéancier des paiements jusqu’à l’acte définitif.
– 4. Diligences juridiques Votre avocat local vérifie :
– la chaîne de propriété au registre foncier,
– l’absence d’hypothèques ou de dettes,
– la conformité urbanistique,
– les autorisations de construire pour un programme neuf.
5. Demande de financement (si besoin) Avec le contrat préliminaire, vous déposez un dossier auprès d’une banque capverdienne ou de votre banque dans votre pays de résidence. Au Cap-Vert, il faut souvent compter 45 à 60 jours pour l’obtention d’un crédit.
L’acte de vente définitif est signé chez le notaire une fois le financement obtenu. À cette étape, le solde du prix est versé au vendeur (généralement par chèque de banque ou virement) et les taxes d’enregistrement de 2 % sont payées.
– 7. Enregistrement et formalités post-vente Le notaire remet ensuite des certificats destinés :
– à la mairie, pour le paiement de la taxe IUP (3 %),
– au registre foncier, pour le paiement de la taxe de 1,2 % et l’inscription du bien au nom de l’acheteur.
Dans les semaines qui suivent, vous recevez les documents prouvant que vous êtes officiellement propriétaire au regard de l’administration capverdienne.
Rôle de l’avocat et du notaire
Le notaire intervient principalement pour donner la forme authentique aux actes, collecter les taxes et transmettre les documents aux administrations. L’avocat, lui, est votre véritable bouclier :
– il s’assure que le vendeur est bien propriétaire,
– il repère d’éventuelles servitudes, dettes ou litiges,
– il vérifie les permis pour les constructions neuves,
– il peut vous représenter par procuration si vous n’êtes pas sur place.
Ses honoraires oscillent généralement entre 600 et 1 000 €, ou un pourcentage du prix (1 à 2 %), somme qui constitue un investissement de prudence indispensable dans un marché encore peu transparent.
Financement immobilier : ce qu’il faut savoir
Financer un achat au Cap-Vert en tant qu’expatrié est possible, mais pas toujours simple. Les banques capverdiennes proposent des prêts aux étrangers, cependant les conditions sont plus strictes que pour les résidents.
Conditions de crédit local
Les grandes lignes des prêts immobiliers aux non-résidents sont les suivantes :
| Paramètre | Conditions usuelles |
|---|---|
| Apport personnel | 30 % – 50 % du prix (parfois 15 % dans certains cas) |
| Part maximale financée | 50 % – 70 % de la valeur du bien |
| Taux d’intérêt | Environ 8,5 % – 11 % (moyenne autour de 9 %) |
| Durée de remboursement | 10 à 20 ans |
| Garanties exigées | Hypothèque sur le bien, assurance incendie, parfois assurance-vie |
En plus, certaines banques proposent des produits spécifiques pour les membres de la diaspora (« comptes émigrants ») qui, sous conditions, peuvent donner droit à un taux préférentiel autour de 6,9 % et à des avantages fiscaux.
Difficulté d’accès et alternatives
Malgré ce cadre, l’accès au crédit local reste souvent compliqué pour un expatrié :
Pour obtenir un prêt, les banques exigent généralement des preuves de revenus stables et vérifiables. Elles peuvent également adopter une approche prudente dans l’évaluation de la valeur des biens. Il faut par ailleurs anticiper des délais d’instruction parfois longs.
Pour ces raisons, de nombreux investisseurs préfèrent :
– financer en fonds propres,
– ou recourir à un prêt dans leur pays de résidence, souvent à des taux plus bas, en donnant en garantie des actifs situés dans ce pays.
Dans tous les cas, l’arrimage de l’escudo à l’euro (1 € ≈ 110,265 CVE) limite le risque de change pour les Européens, d’autant que la plupart des transactions immobilières se font directement en euros.
Résidence par investissement : le « Green Card » capverdien
Le Cap-Vert a mis en place un dispositif de résidence permanente par investissement immobilier, parfois désigné comme « Green Card ». Ce n’est pas un programme de citoyenneté instantanée, mais il offre un droit de séjour permanent attractif pour les acheteurs étrangers.
Les seuils d’investissement
Le principe : un étranger qui achète une résidence secondaire répondant à certains critères peut obtenir une carte de résident permanent. Les seuils dépendent du niveau de richesse du municipio :
– pour les municipalités dont le PIB par habitant est inférieur à la moyenne nationale : investissement minimum de 80 000 € dans un bien à vocation touristique ;
– pour celles au-dessus de la moyenne : seuil porté à 120 000 €.
Ce statut peut s’appliquer aux appartements en résidence touristique autant qu’aux villas ou autres biens éligibles.
Avantages de la Green Card
L’obtention de cette résidence permanente ouvre plusieurs droits :
Le droit de résidence à durée indéterminée offre un traitement prioritaire auprès de la justice et des services frontaliers. Il est étendu au conjoint et aux enfants de moins de 14 ans à charge. Il inclut une exonération totale de la taxe foncière (IUP) sur le bien concerné pour une période initiale, suivie d’une réduction de 50 % pendant dix ans. Des avantages fiscaux spécifiques s’appliquent également aux retraités dont les revenus proviennent de l’étranger. La carte de résidence, bien qu’à durée indéterminée en principe, doit être renouvelée administrativement.
Pour un expatrié qui souhaite s’installer à l’année ou passer de longs séjours dans l’archipel, cette carte simplifie considérablement les formalités et permet de transformer un simple investissement locatif en véritable projet de vie.
Vivre au Cap-Vert en tant qu’expatrié investisseur
Investir dans la pierre ne prend tout son sens que si l’on comprend le cadre de vie dans lequel on s’inscrit. Le Cap-Vert propose un quotidien marqué par le « no stress », mais il faut aussi intégrer certaines contraintes structurelles.
Coût de la vie et services
Le coût de la vie est globalement modéré, mais avec des nuances :
– les biens de consommation courante et la main-d’œuvre locale restent abordables par rapport à l’Europe ;
– en revanche, de nombreux produits sont importés (alimentaire, électronique, matériaux) et peuvent être sensiblement plus chers ;
– l’accès à des services privés de santé, à des écoles internationales ou à des prestations haut de gamme peut faire monter le budget pour les expatriés.
Un budget type intègrera : les recettes, les dépenses, les investissements, les prévisions financières et les ajustements nécessaires.
Pour vivre aux Açores, il est crucial de prévoir un budget pour plusieurs postes de dépenses fixes. Cela inclut le logement (loyer ou mensualité de crédit, charges de copropriété et taxe foncière), les services essentiels (électricité, eau, internet et gestion des déchets), ainsi qu’une assurance santé, souvent souscrite auprès d’un opérateur international et incluant une couverture pour l’évacuation médicale. Il faut également anticiper les frais de transport, que ce soit entre les îles, pour l’usage d’une voiture personnelle, ou occasionnellement pour une moto ou un taxi. Pour les familles, le coût de la scolarité des enfants, dans des établissements dispensant un enseignement en portugais et parfois des programmes bilingues, est à intégrer.
Les îles de Santiago et São Vicente offrent la palette de services la plus large, là où des îles plus petites comme Maio ou Santo Antão demandent d’accepter un niveau d’infrastructure plus limité.
Santé, éducation, télétravail
Pour un expatrié, quelques points méritent une attention particulière :
Pour un projet d’installation au Cap-Vert, il est crucial de considérer les services de santé, d’éducation et de connectivité. Les soins spécialisés peuvent nécessiter une évacuation à l’étranger. L’enseignement est principalement en portugais, avec des options bilingues limitées à certaines villes. Enfin, la qualité d’internet, vitale pour le télétravail, varie fortement et doit être testée sur place avant tout engagement.
Installation progressive
Beaucoup d’expatriés choisissent une approche par étapes :
– location meublée de 1 à 3 mois pour « sentir » le pays, tester plusieurs îles ou quartiers ;
– premier achat immobilier à taille raisonnable, combinant usage personnel et location ;
– éventuelle montée en puissance avec un second bien ou une villa une fois le contexte maîtrisé.
Un plan d’installation sur 90 jours peut servir de fil conducteur : premier mois pour l’exploration et les démarches de base (compte bancaire, carte SIM, repérage de quartiers), deuxième mois pour la signature d’un bail ou d’un compromis d’achat et l’organisation logistique, troisième mois pour finaliser les acquisitions et s’occuper du mobilier, de la scolarité, des immatriculations locales.
Risques et limites : ce que les brochures ne disent pas toujours
Aussi attractif soit-il, le Cap-Vert reste un pays en développement, fortement dépendant du tourisme et en phase de structuration de son marché immobilier. Négliger ces aspects serait une erreur.
Dépendance au tourisme et chocs externes
Le tourisme pèse plus de 20 % du PIB et 55 % des exportations. Cela signifie que :
– une crise sanitaire globale,
– une récession majeure en Europe,
– des perturbations durables sur les liaisons aériennes,
peuvent affecter durement les remplissages hôteliers et locatifs, et donc les rendements des biens les plus exposés au secteur touristique.
L’épisode du Covid-19 a illustré la vulnérabilité des économies ultra-dépendantes du tourisme insulaire. Même si le Cap-Vert a bien rebondi, cet épisode doit rester présent à l’esprit des investisseurs.
Marché encore peu transparent
L’absence de base de données centralisée et fiable sur les transactions et les prix rend parfois difficile :
– l’estimation objective de la valeur d’un bien,
– la comparaison fine entre quartiers,
– l’évaluation du potentiel de plus-value.
L’opacité du marché peut encourager des comportements opportunistes de la part de certains vendeurs ou intermédiaires peu scrupuleux. Il est donc crucial de s’entourer d’avocats reconnus et d’agences sérieuses pour toute transaction. De plus, il est recommandé de vérifier personnellement, autant que possible, toutes les informations fournies afin de se prémunir contre les risques.
Infrastructures et complexité administrative
Sur plusieurs îles, les infrastructures restent en développement :
– routes parfois en mauvais état,
– alimentation en eau et en électricité pouvant connaître des coupures,
– connexions internet inégales,
– liaisons maritimes et aériennes inter-îles parfois irrégulières.
Sur le plan administratif, malgré la digitalisation progressive du registre foncier (système CIP), il existe encore :
– des lenteurs dans les procédures,
– des divergences de pratiques entre municipalités,
– des difficultés ponctuelles pour obtenir certains permis ou certificats.
Intégrer des marges de délai et de budget dans votre projet limite les mauvaises surprises en anticipant d’éventuels retards ou dépassements de coûts.
Risques climatiques et environnementaux
En tant que petit État insulaire en zone aride, le Cap-Vert est particulièrement exposé :
– à la montée du niveau de la mer,
– à la raréfaction de l’eau,
– à des épisodes de sécheresse,
– à la dégradation potentielle des écosystèmes côtiers.
La valeur de certains terrains ou maisons très proches du rivage pourrait être affectée à long terme par ces phénomènes. Les autorités misent sur les énergies renouvelables et des projets de résilience climatique, mais l’investisseur a intérêt à intégrer cette dimension dans sa sélection de biens (altitude, distance du rivage, robustesse de la construction).
Conseils pratiques pour réussir son investissement au Cap-Vert en tant qu’expatrié
À partir de tous ces éléments, quelques lignes directrices ressortent pour limiter les risques et maximiser les chances de réussite.
S’immerger avant d’acheter
Même si les offres « clé en main » sont séduisantes sur Internet, rien ne remplace un séjour d’exploration :
– visiter plusieurs îles et plusieurs quartiers,
– comparer le ressenti sur place avec les promesses des brochures,
– discuter avec des expatriés déjà installés,
– rencontrer physiquement les agents, avocats et éventuellement gestionnaires.
Cette phase d’observation permet souvent d’affiner radicalement son projet initial : certains finissent par préférer la vie culturelle de Mindelo à l’ambiance purement balnéaire de Santa Maria, d’autres l’atmosphère village de Maio à la densité hôtelière de Boa Vista.
Encadrer juridiquement chaque étape
Dans un marché aussi jeune, le rôle de l’avocat est central. Quelques règles simples :
Pour sécuriser une transaction immobilière, il est impératif de : ne jamais signer un acte ni verser un acompte important sans avoir obtenu une validation juridique préalable ; exiger un contrôle scrupuleux des titres de propriété et des autorisations d’urbanisme ; et formaliser systématiquement, par une procuration dûment légalisée, les pouvoirs accordés à tout intermédiaire.
Les quelques centaines ou milliers d’euros consacrés à ces vérifications sont peu de choses au regard d’un investissement immobilier qui, lui, se compte en dizaines ou centaines de milliers d’euros.
Rester prudent sur les promesses de rendement
Les rendements brut à deux chiffres mis en avant par certains promoteurs ne sont pas impossibles au Cap-Vert, mais :
– ils supposent un emplacement et un produit vraiment excellents,
– ils doivent être recalculés en net après toutes charges (copropriété, impôts, gestion, maintenance),
– ils peuvent varier d’une année à l’autre selon les aléas économiques et touristiques.
Pour obtenir une vision claire de votre projet, il est recommandé de réaliser vous-même des simulations selon plusieurs scénarios (optimiste, médian, prudent) en vous basant sur des données réalistes. Cette approche est plus fiable que de se fier uniquement à des promesses marketing.
Adapter la stratégie à votre profil
Enfin, la stratégie idéale dépendra de votre situation :
– si vous êtes jeune télétravailleur : un appartement confortable dans une zone bien connectée (Praia, Mindelo, Santa Maria) avec bonne connexion internet et potentiel locatif lorsque vous voyagez ;
– si vous êtes retraité : une maison ou un appartement de plain-pied dans un environnement calme, en privilégiant les îles à bonne offre de santé et de services ;
– si vous êtes purement investisseur : un portefeuille diversifié de petits appartements dans des îles différentes, ou un mix entre un bien saisonnier « rendement » et un terrain « plus-value ».
Dans tous les cas, envisager le Cap-Vert sur un horizon de moyen à long terme, plutôt que comme une opération de spéculation ultra-rapide, est plus cohérent avec la phase de développement actuelle du marché.
En résumé
Le Cap-Vert offre aux expatriés un cocktail rare : stabilité politique, climat idyllique, fiscalité légère, prix immobiliers encore raisonnables et forte dynamique touristique. Ce contexte crée de vraies opportunités pour acheter un pied-à-terre, générer des revenus locatifs ou préparer une retraite au soleil.
Le marché immobilier des îles est jeune, peu documenté, dépendant du tourisme et en cours de développement sur le plan des infrastructures et de la réglementation. Le succès d’un investissement repose donc sur une approche méthodique et non sur un simple ‘coup’. Il est essentiel de bien choisir son île et son quartier, de s’entourer de professionnels solides, de sécuriser tous les aspects juridiques, de conserver des attentes réalistes concernant les rendements et d’adopter une vision d’investissement à long terme.
Pour l’expatrié qui accepte ces règles du jeu, l’immobilier au Cap-Vert peut devenir bien plus qu’un simple investissement : le socle concret d’un projet de vie entre Europe et Afrique, dans un archipel encore à l’aube de son développement.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel au Cap-Vert pour chercher du rendement locatif et une exposition à une économie touristique en croissance. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs îles (Sal, Boa Vista, Santiago), la stratégie retenue a consisté à cibler un immeuble résidentiel ou une petite résidence touristique dans une zone balnéaire en développement, combinant rendement locatif brut cible de 8 à 10 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et potentiel de valorisation lié au tourisme, avec un ticket global (acquisition + frais + aménagements) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection de l’île et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps, afin d’intégrer cet actif dans une stratégie patrimoniale globale tout en maîtrisant les risques juridiques, fiscaux et locatifs.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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