Contrats et garanties en droit immobilier roumain

Publié le 15 septembre 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Explorer le droit immobilier en Roumanie ouvre une fenêtre fascinante sur les mécanismes juridiques qui façonnent le marché immobilier de ce pays dynamique. Au cœur de cet environnement en constante évolution, les contrats et garanties jouent un rôle crucial pour sécuriser les transactions immobilières, offrant ainsi des protections essentielles pour les parties impliquées. Que vous soyez investisseur, acheteur potentiel ou simplement curieux des aspects juridiques de ce secteur, comprendre les spécificités de ces instruments juridiques peut fournir un avantage stratégique décisif.

Droit immobilier en Roumanie : aperçu des législations

Le droit immobilier en Roumanie repose sur un ensemble structuré de lois encadrant l’achat, la vente et la location de biens, tout en définissant précisément les droits et obligations des parties impliquées.

Principales lois régissant l’immobilier :

• Constitution de la Roumanie (art. 44) : garantit la protection du droit de propriété privée.
• Code civil (art. 555 et suivants) : cadre général sur la propriété, la vente, la location, les droits réels et les obligations contractuelles.
• Loi n° 7/1996 : organisation du cadastre et publicité immobilière.
• Loi n° 175/2020 : régit la vente des terrains agricoles, notamment hors zone bâtie, et impose des restrictions et droits de préemption.
• Loi n° 71/2011 : met en œuvre le Code civil.

Tableau récapitulatif des principales opérations immobilières :

Opération	Loi applicable	Particularités / Documents requis
Achat	Code civil, Loi 7/1996, Loi 175/2020	Contrat de vente authentifié par notaire, extrait du registre foncier, certificat fiscal, certificat énergétique, rapport de diligence raisonnable, respect du droit de préemption (pour terres agricoles)
Vente	Code civil, Loi 7/1996, Loi 175/2020	Idem achat ; nullité de la vente si non-respect des droits de préemption ou des formalités
Location	Code civil	Contrat écrit, enregistrement fiscal recommandé, droits et obligations des parties définis par la loi

Réglementation sur la propriété foncière :

• Accès à la propriété : ouvert aux citoyens roumains, aux ressortissants UE, et sous conditions, aux étrangers hors UE (notamment pour les terrains, plus restrictif pour les terres agricoles).
• Droits du propriétaire : usage, disposition, fructus du bien, sous réserve du respect des règlements d’urbanisme et des servitudes publiques.
• Obligations du propriétaire : paiement des taxes, entretien du bien, respect des règles de copropriété et des réglementations environnementales.

Droits et obligations du locataire :

• Usage paisible du bien selon le contrat.
• Paiement du loyer et des charges convenues.
• Obligation de restituer le bien en bon état à la fin du bail.

Procédure d’enregistrement de la propriété :

1. Rédaction du contrat de vente devant notaire.
2. Vérification de la situation juridique du bien (extrait de livre foncier, absence d’hypothèques ou de charges).
3. Paiement des taxes et frais d’enregistrement.
4. Dépôt du dossier auprès de l’Office du Cadastre et de la Publicité Immobilière (OCPI).
5. Inscription définitive au registre foncier.

Implications fiscales :

• Taxe de transfert immobilier : exonération pour les transactions inférieures à 450 000 lei, 3% au-delà (après déduction du montant non imposable).
• Frais d’enregistrement : 0,15% de la valeur pour les particuliers, 0,5% pour les sociétés.
• Autres frais : honoraires de notaire proportionnels à la valeur de la transaction.

Rôle des notaires et juridictions compétentes :

• Notaire : authentifie les actes, vérifie la conformité des documents, assure la publicité foncière, collecte les taxes dues.
• Tribunaux civils : compétence en cas de litiges relatifs à la propriété, à la validité des actes, ou en l’absence d’accord entre les parties.
• OCPI : enregistrement des droits de propriété, délivrance des extraits fonciers.

Réformes et évolutions récentes :

• Loi 175/2020 : a renforcé le contrôle sur la vente des terres agricoles, introduit des droits de préemption et des autorisations spécifiques.
• Tendance à la digitalisation des démarches cadastrales et de la publicité foncière pour accélérer les transactions.
• Ouverture progressive du marché aux étrangers, sous réserve de certaines conditions pour les terres agricoles.

Les contrats d’achat dans le domaine immobilier roumain

Types courants de contrats d’achat immobilier en Roumanie :

• Contrat de vente-achat définitif
  Ce contrat transfère la propriété du bien immobilier du vendeur à l’acheteur. Il est rédigé et signé devant notaire, garantissant sa validité et son opposabilité.
  Principales caractéristiques : transfert immédiat de la propriété, prix fixé, obligations claires pour les parties.
• Avant-contrat de vente (promesse de vente/achat)
  Utilisé pour réserver un bien avant le contrat définitif, il engage les parties sur les conditions essentielles (prix, délai). Souvent assorti d’un acompte versé par l’acheteur.
  Caractéristiques : engagement préalable à la transaction finale, mention des pénalités en cas de non-réalisation.

Étapes légales lors de la signature d’un contrat d’achat immobilier en Roumanie :

1. Vérification des titres et situation juridique du bien (diligence raisonnable).
2. Obtention des documents obligatoires :
   • acte de propriété
   • certificat fiscal
   • extrait du registre foncier
   • certificat énergétique
   • plans cadastraux et localisation
3. Négociation et rédaction du contrat (avant-contrat puis acte authentique).
4. Signature devant notaire public.
5. Paiement du prix ou versement d’un acompte selon le type de contrat.
6. Enregistrement au registre foncier.
7. Paiement des taxes associées.

Droits et obligations des acheteurs et vendeurs dans le cadre juridique roumain :

Partie	Droits principaux	Obligations principales
Acheteur	Recevoir un bien conforme aux stipulations	Payer le prix convenu
	Demander vérification légale	Respecter modalités contractuelles
Vendeur	Recevoir paiement dans les délais	Fournir tous documents requis
	Fixer conditions préalables	Garantir absence d’hypothèque/non-conformité

Points-clés des contrats immobiliers roumains :

• Clauses sur conditions de paiement
  • Modalités précises : acompte initial puis solde à la signature finale ou échelonnement possible selon accord.
  • Sanctions prévues pour retard ou défaut.
• Délais
  • Délai entre avant-contrat et acte final clairement défini.
  • Clause pénale si une partie ne respecte pas le calendrier convenu.
• Garanties
  • Garantie contre éviction : obligation pour le vendeur que le bien soit libre toute charge ou hypothèque non déclarée.
  • Garantie contre vices cachés prévue par la loi civile roumaine ; action possible en cas découverte postérieure.

Conformité réglementaire locale et implications fiscales :

Respect strict des lois locales :

• Loi sur l’enregistrement foncier obligatoire,
• Loi spécifique aux terres agricoles hors agglomération (Loi n°17/2014),
• Procédure spéciale concernant droits préférentiels pour certains types de terrains.

Implications fiscales :

Type	Taux/taxe
Transaction 450 000 lei	Taxe immobilière = valeur x3% après abattement
Enregistrement au livre foncier	Personne physique : valeur x0,15% Personne morale : valeur x0,5%, minimum fixe

Considérations additionnelles importantes :

• Les étrangers doivent obtenir un numéro fiscal local avant toute opération notariale.
• Vérification systématique par avocat spécialisé recommandée, notamment lors d’acquisitions impliquant plusieurs vendeurs/copropiétaires ou sociétés morales ;
• Le respect scrupuleux des étapes administratives garantit sécurité juridique & fiscale à chaque transaction immobilière réalisée en Roumanie.

Garanties pour les expatriés lors de l’acquisition de biens en Roumanie

Garanties légales pour les expatriés en Roumanie lors de l’acquisition immobilière

Type de garantie	Description
Vérification du titre	L’acquéreur, via son avocat, doit obtenir un extrait du registre foncier, s’assurer de l’absence d’hypothèques, vérifier les documents fiscaux et la conformité aux règlements d’urbanisme et environnementaux.
Garantie contre les vices cachés	Le Code civil roumain protège tout acquéreur, y compris les expatriés, contre les vices cachés non révélés lors de la transaction. L’acheteur peut demander réparation ou annulation de la vente en cas de découverte postérieure.
Assurance titre	Il est possible de souscrire une assurance titre auprès de compagnies spécialisées, offrant une protection supplémentaire contre les risques juridiques non identifiés lors de la transaction.
Protection en cas de litige	Les tribunaux roumains sont compétents pour trancher les litiges, les expatriés bénéficiant du même accès à la justice que les citoyens roumains en matière immobilière.

Procédures de vérification de propriété et de titre

• Analyse des documents au registre foncier (propriété, hypothèques, servitudes).
• Obtention de certificats fiscaux et d’énergie.
• Vérification de la conformité du bien aux permis de construire et à la législation environnementale.
• Contrôle des factures de services publics à jour.

Rôle de l’avocat local

• Rédaction et vérification des documents contractuels.
• Réalisation d’un rapport de diligence raisonnable complet sur le bien.
• Négociation et sécurisation des modalités de transfert.
• Accompagnement dans la procédure notariale et l’enregistrement foncier.

Assurance titre

Souscription facultative mais recommandée pour couvrir d’éventuelles irrégularités non détectées lors de la vérification du titre.

Offre une indemnisation en cas de litige sur la propriété.

Réglementations sur le financement et le transfert de fonds

Les expatriés doivent obtenir un numéro d’identification fiscale (NIF) auprès de l’Agence Nationale de l’Administration Fiscale.

Les fonds provenant de l’étranger doivent transiter par des circuits bancaires officiels pour assurer la traçabilité et la conformité aux règles anti-blanchiment.

Les frais d’enregistrement et d’impôt varient selon le montant et la nature de la transaction, avec des seuils spécifiques pour l’exonération partielle.

Protections offertes par le droit roumain en cas de litiges ou de vices cachés

Recours aux tribunaux pour annulation, réduction du prix ou dommages-intérêts en cas de vices cachés.

Garantie légale du vendeur sur la conformité et l’absence de charges non déclarées.

Les délais de prescription pour agir en justice sont conformes au droit civil roumain.

Différences entre les droits des citoyens roumains et des expatriés

Aspect	Citoyens roumains	Expatriés / non-ressortissants UE
Achat d’appartements/bâtiments	Sans restriction	Idem citoyens roumains, aucune restriction
Achat de terrains agricoles	Libre	Certaines restrictions, notamment pour les non-UE
Procédure administrative	Standard	Obtention obligatoire d’un NIF
Fiscalité	Barème commun	Barème commun

Réformes récentes ou projets de loi impactant les garanties

Aucune réforme majeure n’a récemment modifié les droits des expatriés pour l’achat d’appartements ou de bâtiments, ceux-ci étant alignés sur ceux des citoyens roumains.

Des restrictions spécifiques subsistent pour l’acquisition de terrains agricoles, susceptibles d’évoluer selon la politique européenne et les accords bilatéraux.

Les nouvelles exigences de transparence et de conformité fiscale renforcent la sécurité des transactions, en particulier pour les transferts de fonds internationaux.

À retenir

Les expatriés bénéficient de garanties identiques à celles des citoyens roumains pour l’achat d’appartements, de maisons et de biens commerciaux.

L’intervention d’un avocat local spécialisé est vivement recommandée pour sécuriser l’acquisition et limiter les risques juridiques.

La souscription à une assurance titre, bien que non obligatoire, offre une protection supplémentaire en cas de litige futur.