Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investissement locatif au Vietnam : Airbnb vs location longue durée
Dans un marché immobilier en constante évolution, la question de l’investissement locatif au Vietnam suscite l’intérêt croissant des propriétaires et investisseurs cherchant à maximiser leurs rendements. Alors que les plateformes de locations saisonnières comme Airbnb séduisent par leur promesse de revenus élevés et de flexibilité, la location longue durée continue d’être une option stable et sécuritaire.
Cet article se penche sur la rentabilité comparative de ces deux modèles à travers les villes clés du Vietnam, en explorant les facteurs économiques et sociaux qui influencent la décision des propriétaires. Il fournit une perspective éclairée sur la manière dont les tendances actuelles et futures pourraient impacter les choix d’investissement dans ce pays en pleine expansion.
Bon à savoir :
Le Vietnam connaît une croissance économique soutenue depuis plusieurs années, ce qui en fait un marché attractif pour les investisseurs immobiliers.
Analyse du rendement de la location saisonnière au Vietnam
Tableau comparatif de la rentabilité Airbnb vs. location longue durée dans les principales villes du Vietnam
| Ville | Taux d’occupation Airbnb | Revenu mensuel moyen Airbnb | Loyer mensuel long terme (est.) | Principaux coûts Airbnb* | Principaux coûts long terme* |
|---|---|---|---|---|---|
| Hô Chi Minh-Ville | 51% | 16,400,000 VND (~650 $) | 10–15 M VND (400–600 $) | Entretien, ménage, frais plateforme (15-20%), mobilier, turnover locataires | Entretien basique, impayés potentiels |
| Hanoï | 42% | 11,500,000 VND (~455 $) | 7–12 M VND (280–480 $) | Idem HCMV | Idem HCMV |
| Da Nang | env. 45% | ~9–10 M VND (~380–420 $)** | ~6–8 M VND (240–320 $)** | Idem grandes villes | Idem grandes villes |
| Hoi An | env. 38-42%*** | ~7-8 M VND (~280-320$)** | ~5-7M VND (200-280$)** | Saison forte/faible très marquée |
* Les chiffres des revenus et loyers sont des moyennes courantes sur le marché urbain pour un appartement T2/T3 standard en centre-ville.
** Estimations selon tendances du marché et plateformes locales.
*** Occupation plus faible hors haute saison touristique.
Liste des principaux avantages et inconvénients
Airbnb / Location saisonnière :
Avantages :
- Revenus potentiellement supérieurs lors des pics touristiques ou en haute saison.
- Flexibilité d’utilisation personnelle entre deux locations.
- Possibilité d’ajuster les tarifs selon la demande et événements locaux.
Inconvénients :
- Gestion plus intensive : accueil voyageurs fréquents, ménage récurrent à chaque rotation.
- Dépendance à la fréquentation touristique locale : forte baisse possible hors-saison ou en cas de crise sanitaire/économique internationale.
- Frais importants : commission plateforme (jusqu’à 20%), entretien accru du logement/meubles/remplacement équipement abîmé.
Location longue durée :
Avantages :
- Stabilité financière avec un loyer fixe chaque mois ; gestion simplifiée via bail annuel ou semestriel.
Inconvénients :
Rendement global souvent inférieur au pic potentiel de l’Airbnb sur l’année complète dans les centres urbains touristiques dynamiques comme Hô Chi Minh-Ville durant la haute saison ou lors d’événements majeurs internationaux, mais généralement supérieur durant les périodes creuses ou crise prolongée.
Facteurs économiques/touristiques/saisonniers impactant le rendement locatif court terme
Liste synthétique :
- Saisonnalité marquée
- Décembre est souvent le mois le plus rentable pour Hanoi & Hô Chi Minh-Ville grâce aux fêtes internationales & Nouvel An lunaire vietnamien ; inversement juin/juillet sont généralement moins attractifs hors vacances scolaires européennes/asiatiques.
- Évolution tourisme international
- Hausse continue jusqu’en début de pandémie puis reprise progressive depuis mi/fin 2023 : une augmentation notable du nombre total de listings actifs (+13 000 à Hô Chi Minh fin juin 2025).
- Effet concurrence
- Plus il y a de logements proposés sur Airbnb/locales similaires, moins chaque propriétaire peut espérer obtenir un taux élevé d’occupation sans se démarquer par service/prix/emplacement.
- Contexte légal
- À ce jour, les réglementations sont plutôt souples concernant la location courte durée dans ces quatre villes principales, mais cela reste susceptible d’évoluer rapidement sous pression hôtelière/lobby local.
Extraits et témoignages récents propriétaires
« J’ai opté pour l’Airbnb car mon appartement est situé près du centre historique ; je double mes revenus entre octobre et janvier mais dois gérer personnellement tous les check-in/check-out » (propriétaire à Hanoi)
« La location longue durée me garantit moins de stress… même si je gagne environ 20 % de moins que mes amis louant uniquement via plateformes » (propriétaire expatrié à Da Nang)
« Après trois ans sur Airbnb à Ho Chi Minh City, j’ai subi plusieurs périodes vides mais décembre rembourse quasiment tout mon investissement annuel ! » (propriétaire local)
En résumé
Les locations saisonnières via Airbnb offrent une rentabilité brute supérieure lors des fortes saisons touristiques ou si le bien est idéalement situé/tourné vers une clientèle étrangère active ; elles impliquent toutefois davantage de gestion quotidienne ainsi qu’une volatilité importante liée aux cycles économiques mondiaux et locaux ainsi qu’à la régulation future possible — alors que la location longue durée rassure par sa stabilité contractuelle mais plafonne généralement ses rendements annuels sous ceux atteignables ponctuellement avec l’hébergement touristique court terme bien géré dans ces métropoles vietnamiennes dynamiques.
Bon à savoir :
À Hanoï et Hô Chi Minh-Ville, les locations saisonnières via Airbnb affichent souvent des revenus mensuels supérieurs, avec un taux d’occupation moyen proche de 70 %, contrastant avec les locations longue durée qui offrent une stabilité de revenu mais moins de flexibilité. À Da Nang et Hoi An, la tendance est similaire, mais le succès varie fortement selon la saison touristique, les périodes creuses nécessitant parfois des ajustements de prix pour maintenir l’occupation. Les coûts de gestion, comme le nettoyage et l’entretien, sont plus élevés pour Airbnb, bien que des propriétaires témoignent de marges bénéficiaires superiores dès lors que les coûts sont maîtrisés. Les politiques locatives locales, le développement du tourisme et les fluctuations économiques jouent également sur la rentabilité; un contexte économique croissant favorise généralement les séjours temporaires. Les retours d’expérience soulignent l’importance de la localisation et de l’optimisation des annonces Airbnb pour maximiser le rendement, tandis que les locations longue durée séduisent par leur simplicité de gestion et leur prévision financière.
Comparatif Airbnb et location longue durée par ville
Caractéristiques du marché immobilier par ville
| Ville | Caractéristiques principales |
|---|---|
| Hanoï | Capitale administrative, forte demande locative, marché dynamique pour expatriés et locaux. Offre importante d’appartements urbains modernes. Législation relativement souple sur la location courte durée. |
| Hô-Chi-Minh-Ville | Centre économique majeur, attractivité internationale élevée, forte concurrence entre investisseurs immobiliers. Quartiers centraux privilégiés pour Airbnb et locations premium. |
| Da Nang | Ville côtière en plein essor touristique, attirant familles et voyageurs internationaux ; développement rapide de résidences de vacances proches des plages. Marché saisonnier prononcé. |
| Nha Trang | Destination balnéaire prisée avec concentration d’immeubles touristiques près du front de mer ; marché dominé par la clientèle étrangère (russes/chinois). Forte saisonnalité estivale et réglementations évolutives sur le court terme. |
| Sa Pa | Petite ville montagnarde à forte affluence touristique durant les saisons hautes (été/automne), offre limitée mais très recherchée en logement atypique (maisons traditionnelles/homestays). Marché plus restreint mais marges élevées en haute saison. |
Comparatif des gains potentiels : Airbnb vs location longue durée
| Ville | Revenus Airbnb annuels moyens* | Revenus location longue durée annuels estimés | Ratio typique Airbnb/Longue durée |
|---|---|---|---|
| Hanoï | ~138M VND (~5 000 $) | ~2 700–3 200 $ | 1,5 à 2 |
| Hô-Chi-Minh-Ville | ~160M VND (~6 300 $)** | ~3 500–4 000 $ | 1,5 à 2 |
| Da Nang | ~152M VND (~6 000 $)** | ~3 500–4 200 $ | 1,5 |
| Nha Trang | ~168M VND (~6 600 $)** | ~3 800–4 500 $ | >1,5 |
| Sa Pa | Variable : jusqu’à 7 000 $ selon taux d’occupation*** | ~2 400–3 000 $, rendement stable | >2 |
*Sources chiffrées issues de données agrégées entre juin 2024-mai 2025.
**Estimation basée sur tendances comparables dans les villes touristiques majeures.
***Saisonnalité extrême : revenus multipliés par deux ou trois durant l’été/automne.
Variation saisonnière de l’occupation & impact rentabilité
- Les marchés côtiers comme Da Nang et Nha Trang affichent une occupation bien supérieure pendant la haute saison touristique (mai-septembre), pouvant dépasser +60 %, alors qu’elle chute parfois sous les 30 % hors-saison.
- À Hanoï ou Ho Chi Minh-Ville, l’occupation est plus régulière grâce au tourisme d’affaires et aux expatriés mais reste sujette à un pic en décembre/janvier (jusqu’à +50 %).
- À Sa Pa : très forte volatilité – logements pleins lors des festivals/saisons sèches (>70 %), quasiment vides hors-saison.
Un taux annuel d’occupation supérieur à environ 40-45 % est nécessaire pour surpasser la rentabilité nette d’un bail longue durée.
Coûts annexes associés
- Location courte durée / Airbnb
- Frais plateforme (10–18% du chiffre d’affaires)
- Entretien/ménage professionnel (~500-$1500/an)
- Maintenance accrue
- Taxes locales spécifiques éventuelles
- Gestion locative optionnelle (+10% supplémentaires)
- Location longue durée
- Moins de frais récurrents
- Entretien régulier minimal
- Fiscalité souvent simplifiée
- Risque limité lié au turn-over
Profils types propriétaires & locataires potentiels
Liste comparative :
Propriétaires :
- Location courte durée : investisseurs cherchant rendement maximal/réactivité du capital ; jeunes entrepreneurs numériques ; expatriés possédant plusieurs biens résidentiels.
- Location longue durée : familles vietnamiennes souhaitant sécuriser un revenu passif stable ; retraités vivant loin du bien mis en location.
Locataires :
- Location courte durée/Airbnb : touristes étrangers/nationaux séjournant 12 mois) ; familles locales sans accès immédiat à l’achat immobilier.
| Ville | Avantages AirBnb | Inconvénients AirBnb | Avantages Longue Durée | Inconvénients Longue Durée |
|---|---|---|---|---|
| Hanoï | – Rentabilité supérieure – Forte demande périurbaine – Réglementation permissive actuelle | – Saison creuse marquée – Frais fixes élevés si faible occupation | – Stabilité revenus – Peu de gestion active requise | – Rendement plafonné – Indexation loyers faible |
| Ho Chi Minh City | Pics élevés lors événements business/internationaux, Bassin locatif large, Diversification possible quartiers centraux/périphériques | Saturation centre-ville, Nouvelles régulations possibles, Dépendance flux international | Simplicité fiscale, Cible locale fiable Sous-location fréquente acceptée | Loyers stagnants hors-centre, Risque impayé modéré chez nouveaux arrivants. |
| Da Nang/Nha Trang | Pics estivaux très rentables, Clientèle internationale diversifiée, Valeur ajoutée services « plage » (piscine/wifi) | Saisonnalité extrême, Gestion logistique complexe, Dépendance plateformes étrangères. | Mois creux compensables par contrats longs | Marge brute moindre que court terme, Rotation difficile hors-saison. |
| Sa Pa | Tarifs nuit exceptionnellement hauts pendant festivals/saisons sèches. Offre rare = prix élevé. Expérience authentique valorisée. | Occupation annuelle incertaine. Entretien accru lié conditions climatiques. | Zéro gestion intersaison. Revenus réguliers même basse fréquentation.. | Faible ticket moyen annuel. Difficulté trouver locataire long terme localement. |
Bon à savoir :
À Hanoï, le marché immobilier est dynamique avec une demande stable pour les deux types de locations; Airbnb offre des revenus mensuels potentiellement plus élevés, mais les taux d’occupation varient fortement en fonction des saisons, ce qui explique une rentabilité fluctuante. À Hô-Chi-Minh-Ville, la location longue durée est favorisée dû à une économie en croissance et une forte demande des expatriés, bien que Airbnb soit rentable pendant la haute saison touristique. Da Nang attire avec ses plages, favorisant Airbnb, mais les frais de gestion et impôts peuvent être élevés; pendant les périodes creuses, la location longue durée est plus stable. Nha Trang dépend largement du tourisme, avec un fort potentiel pour Airbnb, même si hors saison, les taux d’occupation chutent. À Sa Pa, le potentiel Airbnb est modéré, surtout en période de tourisme de montagne, alors que la location longue durée est rare mais stable. Les propriétaires Airbnb font face à des frais de gestion plus élevés et des exigences réglementaires spécifiques, tandis que ceux de longue durée bénéficient d’un flux de revenus plus prévisible. Les jeunes entrepreneurs privilégient Airbnb pour sa flexibilité, tandis que les familles optent pour la stabilité de la location longue durée. Chaque ville présente un choix fondé sur les caractéristiques spécifiques du marché et les besoins des propriétaires et locataires potentiels.
Facteurs influençant la rentabilité des contrats de location au Vietnam
Analyse des facteurs clés de rentabilité des contrats de location au Vietnam : Airbnb vs. location longue durée
| Facteur | Airbnb (Location courte durée) | Location longue durée |
|---|---|---|
| Saisonnalité | Taux d’occupation fluctuant : pic en décembre à Hanoï ; forte saisonnalité observée, avec une occupation moyenne annuelle de 42 % à Hanoï et 36 % à Ho Chi Minh-Ville. Les revenus mensuels peuvent varier de VND9,4M (basse saison) à VND15,7M (haute saison). | Stabilité du taux d’occupation toute l’année, faible sensibilité aux variations saisonnières. Revenus réguliers sans pics ni creux marqués. |
| Localisation / Demande | Forte concentration dans les grandes villes : Ho Chi Minh-Ville (13 920 annonces), Hanoï (8 273), Da Nang… Le rendement dépend fortement du dynamisme touristique local et du classement de la ville parmi les marchés attractifs pour Airbnb. | La demande est soutenue dans les capitales économiques et universitaires comme Hanoï ou Ho Chi Minh-Ville, mais moins volatile que sur le marché court terme ; attrait pour quartiers résidentiels proches des centres d’affaires ou campus universitaires. |
| Prix du marché immobilier | Rendement locatif plus élevé possible si acquisition faite avant flambée immobilière ; cependant, volatilité accrue car la valeur dépend aussi des fluctuations touristiques et concurrence entre hôtes Airbnb croissante dans certains quartiers centraux. | Rendement plus stable mais généralement inférieur au court terme ; dépend davantage de l’évolution globale du marché immobilier résidentiel local que du flux touristique ponctuel. |
| Coûts opérationnels | Plus élevés : entretien fréquent, ménage entre chaque séjour (~VND200k-400k par turnover), gestion des réservations/accueil/départ clients ; frais plateformes (~3 %). Services auxiliaires souvent nécessaires : linge/hygiène/Internet inclus/café/snacks… | Coûts limités essentiellement à l’entretien courant annuel/préventif ; généralement pas d’obligation légale/facturation directe pour services additionnels hors charges classiques (eau/électricité/internet parfois refacturés séparément). |
| Réglementation locale | Régulation plutôt permissive en 2025 dans les trois principales villes vietnamiennes étudiées (« lenient ») mais risque évolutif car certaines municipalités envisagent un encadrement accru face au développement rapide des locations courtes durées ; nécessité parfois d’un enregistrement spécifique auprès des autorités locales/touristiques selon zones urbaines concernées . | Cadre réglementaire traditionnel stable avec protection classique bailleur-locataire selon le code civil vietnamien ; peu soumis aux changements réglementaires soudains sauf réformes majeures nationales très rares sur ce segment . |
| Préférences voyageurs/locataires | Les voyageurs recherchent flexibilité maximale (séjours courts/modulables) et expériences locales personnalisées via plateforme numérique – tendance renforcée post-COVID-19 notamment chez digital nomads/expatriés temporaires . | Les locataires valorisent la stabilité contractuelle sur plusieurs mois voire années ainsi qu’une prévisibilité budgétaire supérieure – principalement familles/professionnels locaux ou expatriés longue durée , étudiants internationaux … |
Données chiffrées comparatives par ville :
HANOÏ
- Revenus annuels moyens Airbnb : VND138M (~5 000 USD)
- Occupation annuelle moyenne : 42 %
- Revenu mensuel moyen location courte durée : ~VND11,5M
- Loyer mensuel moyen long terme pour un appartement meublé centre-ville* : ~VND10–13M
(*variation selon quartier/type)
HO CHI MINH-VILLE
- Revenus annuels moyens Airbnb estimés meilleurs hôtes : jusqu’à $5146/an avec un taux d’occupation moyen autour de 36 %
- ADR typique : $60/nuit
- Loyer long terme centre-ville* : ~VND12–18M/mois
DA NANG
Données similaires mais revenus souvent intermédiaires entre Hanoï et Ho Chi Minh-Ville grâce à une forte attractivité balnéaire estivale.
Liste synthétique — avantages/inconvénients structurants :
Avantages principaux modèle AIRBNB :
- Potentiel supérieur de rentabilité brute lors des périodes hautes.
Inconvénients :
- Volatilité importante liée à la saisonnalité.
Avantages principaux modèle LOCATION LONGUE DURÉE :
- Prévisibilité sécurisante flux financiers.
Inconvénients :
- Rentabilité brute souvent inférieure hors période exceptionnelle.
À retenir :
La rentabilité nette optimale dépendra principalement :
- De la localisation exacte,
- Du niveau réel d’activité touristique locale,
- De votre capacité opérationnelle/logistique,
- De votre tolérance au risque face aux variations réglementaires potentielles.
Il est crucial d’analyser finement chaque micro-marché urbain ciblé avant tout investissement locatif afin d’arbitrer rationnellement entre flexibilité/rentabilité potentielle élevée offerte par le modèle court-terme type « Airbnb » versus stabilité/simplicité gestionnaire caractéristique du contrat long-terme traditionnel vietnamien.
Bon à savoir :
Au Vietnam, la rentabilité des contrats de location, qu’il s’agisse d’Airbnb ou de location longue durée, est largement influencée par le rythme saisonnier affectant les taux d’occupation; par exemple, Hanoï et Ho Chi Minh-Ville connaissent un afflux touristique pendant les fêtes et vacances, boostant ainsi la demande pour des locations courte durée. À Da Nang, une ville côtière prisée, la haute saison estivale fait grimper les prix Airbnb, en contraste avec une demande plus stable mais moins lucrative pour les locations longues. Les fluctuations du marché immobilier peuvent impacter les rendements, tout comme les coûts opérationnels vernis par les besoins d’entretien et des services comme le nettoyage régulier en Airbnb. Les enjeux réglementaires ajoutent une couche complexe, avec des restrictions plus marquées sur les locations à court terme, surtout dans les grandes agglomérations. Les préférences des locataires évoluent également, avec une tendance accrue pour la flexibilité des séjours de courte durée. Ainsi, à Hanoï, un appartement en location longue peut générer un rendement net annuel inférieur de 2 à 3 % comparé à un bien loué sur Airbnb, mais avec des charges opérationnelles moins élevées estivées à 15 % de ses revenus bruts, contre 30 % pour une gestion Airbnb.
Recommandations pour les investisseurs immobiliers au Vietnam
Analyse des facteurs clés de rentabilité des investissements immobiliers au Vietnam : Airbnb vs. location longue durée
Principaux facteurs influençant la rentabilité :
- Croissance économique robuste (PIB en hausse, pouvoir d’achat accru)
- Forte demande urbaine et touristique
- Réglementations évolutives (notamment sur l’hébergement de courte durée)
- Taux d’intérêt favorables facilitant l’accès au crédit
- Développement des infrastructures dans les grandes villes
Comparaison Airbnb vs. location longue durée :
| Critère | Airbnb | Location longue durée |
|---|---|---|
| Flux de trésorerie | Plus élevés en haute saison, mais irréguliers | Stables et prévisibles |
| Taux d’occupation prévisionnel | Variable selon la ville/saison : 60–90% en période touristique | Généralement >85% dans les grandes villes |
| Coûts de gestion | Élevés : ménage fréquent, conciergerie, marketing | Faibles à modérés : gestion locative classique |
| Risques associés | Réglementaires (légalité du meublé court terme), vacance locative plus fréquente, dégradation potentielle accrue | Impayés éventuels, turnover faible mais possible rigidité contractuelle |
Variations par ville et tendances locales :
Hô-Chi-Minh-Ville
- Capitale économique ; forte demande pour les deux modèles.
- Airbnb performant dans le centre-ville et quartiers animés.
- Location longue durée très stable grâce à l’afflux professionnel.
Hanoi
- Marché résidentiel dynamique avec une appréciation rapide des prix.
- Demande touristique croissante ; bon potentiel pour Airbnb surtout près du Vieux Quartier.
Da Nang & Nha Trang
- Très attractives pour le tourisme balnéaire international/domestique.
- Saisonnalité marquée : rendement élevé pour Airbnb pendant la haute saison (vacances nationales/été), taux d’occupation chutant hors-saison.
Tendances réglementaires & marché
Les autorités vietnamiennes resserrent progressivement la réglementation sur les locations de courte durée afin d’encadrer le secteur informel. Il est donc crucial de vérifier systématiquement la légalité avant tout investissement dédié à Airbnb.
Avantages financiers potentiels via diversification :
Diversifier entre ces deux modèles permet :
- De lisser ses revenus annuels malgré la saisonnalité ou une crise ponctuelle (exemple : COVID).
- D’arbitrer selon l’évolution du marché ou de sa fiscalité locale.
- D’optimiser son portefeuille immobilier face aux aléas réglementaires ou économiques.
Conseils pratiques pour optimiser gestion/rentabilité :
- Privilégier un bien situé près des points touristiques/centres économiques majeurs si l’objectif est le court terme/Airbnb.
- Pour maximiser le taux d’occupation annuel : opter pour un bien transformable facilement entre meublé touristique et bail standard selon la conjoncture locale/saisonnière.
- Externaliser certaines tâches (ménage, check-in/out) auprès d’agences spécialisées si volume important sur Airbnb afin de gagner en efficacité opérationnelle tout en maîtrisant les coûts fixes par unité louée.
Types de propriétés à privilégier selon afflux saisonnier/touristique :
Liste indicative :
- Studios/T2 proches centre-ville ou plages = rotation rapide + forte attractivité touristes/courts séjours
- Appartements familiaux (>70m²) adaptés aux expatriés/professionnels = stabilité bail long terme
- Résidences sécurisées/gérées avec équipements modernes = premium sur loyers/location courte comme longue
Pour maximiser sa rentabilité au Vietnam, il convient donc :
- De sélectionner rigoureusement son emplacement,
- De rester attentif aux évolutions réglementaires,
- D’adapter son offre à chaque période clé grâce à une gestion flexible,
- Et enfin, envisager une diversification intelligente entre plusieurs modes locatifs afin d’amortir risques et volatilités du marché local immobilier.
Bon à savoir :
Pour les investisseurs immobiliers au Vietnam, il est essentiel de peser entre Airbnb et la location longue durée pour optimiser la rentabilité ; bien que Airbnb puisse offrir des flux de trésorerie plus importants grâce aux tarifs journaliers élevés, elle est soumise à des taux d’occupation saisonniers variables, particulièrement à Hô-Chi-Minh-Ville et Hanoi. Par ailleurs, Da Nang et Nha Trang présentent de fortes perspectives touristiques, mais nécessitent une gestion stricte en raison des pics de visiteurs. Les baux longue durée, bien qu’assurant des revenus stables et moins de gestion quotidienne, peuvent être impactés par des réglementations locales changeantes. La diversification des propriétés entre ces deux modèles, telle qu’une villa pour Airbnb et un appartement pour la location longue durée, peut minimiser les risques financiers. Maximiser la rentabilité nécessite d’investir dans des propriétés au centre des villes ou à proximité des sites touristiques et de se tenir informé des dernières tendances et réglementations. Enfin, adopter de bonnes pratiques de gestion comme l’utilisation de plateformes de gestion immobilière peut accroître l’efficacité opérationnelle et financière.
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Facteurs influençant la rentabilité des contrats de location au Vietnam
Analyse des facteurs clés de rentabilité des contrats de location au Vietnam : Airbnb vs. location longue durée
| Facteur | Airbnb (Location courte durée) | Location longue durée |
|---|---|---|
| Saisonnalité | Taux d’occupation fluctuant : pic en décembre à Hanoï ; forte saisonnalité observée, avec une occupation moyenne annuelle de 42 % à Hanoï et 36 % à Ho Chi Minh-Ville. Les revenus mensuels peuvent varier de VND9,4M (basse saison) à VND15,7M (haute saison). | Stabilité du taux d’occupation toute l’année, faible sensibilité aux variations saisonnières. Revenus réguliers sans pics ni creux marqués. |
| Localisation / Demande | Forte concentration dans les grandes villes : Ho Chi Minh-Ville (13 920 annonces), Hanoï (8 273), Da Nang… Le rendement dépend fortement du dynamisme touristique local et du classement de la ville parmi les marchés attractifs pour Airbnb. | La demande est soutenue dans les capitales économiques et universitaires comme Hanoï ou Ho Chi Minh-Ville, mais moins volatile que sur le marché court terme ; attrait pour quartiers résidentiels proches des centres d’affaires ou campus universitaires. |
| Prix du marché immobilier | Rendement locatif plus élevé possible si acquisition faite avant flambée immobilière ; cependant, volatilité accrue car la valeur dépend aussi des fluctuations touristiques et concurrence entre hôtes Airbnb croissante dans certains quartiers centraux. | Rendement plus stable mais généralement inférieur au court terme ; dépend davantage de l’évolution globale du marché immobilier résidentiel local que du flux touristique ponctuel. |
| Coûts opérationnels | Plus élevés : entretien fréquent, ménage entre chaque séjour (~VND200k-400k par turnover), gestion des réservations/accueil/départ clients ; frais plateformes (~3 %). Services auxiliaires souvent nécessaires : linge/hygiène/Internet inclus/café/snacks… | Coûts limités essentiellement à l’entretien courant annuel/préventif ; généralement pas d’obligation légale/facturation directe pour services additionnels hors charges classiques (eau/électricité/internet parfois refacturés séparément). |
| Réglementation locale | Régulation plutôt permissive en 2025 dans les trois principales villes vietnamiennes étudiées (« lenient ») mais risque évolutif car certaines municipalités envisagent un encadrement accru face au développement rapide des locations courtes durées ; nécessité parfois d’un enregistrement spécifique auprès des autorités locales/touristiques selon zones urbaines concernées. | Cadre réglementaire traditionnel stable avec protection classique bailleur-locataire selon le code civil vietnamien ; peu soumis aux changements réglementaires soudains sauf réformes majeures nationales très rares sur ce segment. |
| Préférences voyageurs/locataires | Les voyageurs recherchent flexibilité maximale (séjours courts/modulables) et expériences locales personnalisées via plateforme numérique – tendance renforcée post-COVID-19 notamment chez digital nomads/expatriés temporaires. | Les locataires valorisent la stabilité contractuelle sur plusieurs mois voire années ainsi qu’une prévisibilité budgétaire supérieure – principalement familles/professionnels locaux ou expatriés longue durée, étudiants internationaux… |
Données chiffrées comparatives par ville :
HANOÏ
- Revenus annuels moyens Airbnb : VND138M (~5 000 USD)
- Occupation annuelle moyenne : 42 %
- Revenu mensuel moyen location courte durée : ~VND11,5M
- Loyer mensuel moyen long terme pour un appartement meublé centre-ville* : ~VND10–13M
(*variation selon quartier/type)
HO CHI MINH-VILLE
- Revenus annuels moyens Airbnb estimés meilleurs hôtes : jusqu’à $5146/an avec un taux d’occupation moyen autour de 36 %
- ADR typique : $60/nuit
- Loyer long terme centre-ville* : ~VND12–18M/mois
DA NANG
Données similaires mais revenus souvent intermédiaires entre Hanoï et Ho Chi Minh-Ville grâce à une forte attractivité balnéaire estivale.
Liste synthétique — avantages/inconvénients structurants :
Avantages principaux modèle AIRBNB :
- Potentiel supérieur de rentabilité brute lors des périodes hautes.
Inconvénients :
- Volatilité importante liée à la saisonnalité.
Avantages principaux modèle LOCATION LONGUE DURÉE :
- Prévisibilité sécurisante flux financiers.
Inconvénients :
- Rentabilité brute souvent inférieure hors période exceptionnelle.
À retenir :
La rentabilité nette optimale dépendra principalement :
- De la localisation exacte,
- Du niveau réel d’activité touristique locale,
- De votre capacité opérationnelle/logistique,
- De votre tolérance au risque face aux variations réglementaires potentielles.
Il est crucial d’analyser finement chaque micro-marché urbain ciblé avant tout investissement locatif afin d’arbitrer rationnellement entre flexibilité/rentabilité potentielle élevée offerte par le modèle court-terme type « Airbnb » versus stabilité/simplicité gestionnaire caractéristique du contrat long-terme traditionnel vietnamien.
Bon à savoir :
Au Vietnam, la rentabilité des contrats de location, qu’il s’agisse d’Airbnb ou de location longue durée, est largement influencée par le rythme saisonnier affectant les taux d’occupation; par exemple, Hanoï et Ho Chi Minh-Ville connaissent un afflux touristique pendant les fêtes et vacances, boostant ainsi la demande pour des locations courte durée. À Da Nang, une ville côtière prisée, la haute saison estivale fait grimper les prix Airbnb, en contraste avec une demande plus stable mais moins lucrative pour les locations longues. Les fluctuations du marché immobilier peuvent impacter les rendements, tout comme les coûts opérationnels vernis par les besoins d’entretien et des services comme le nettoyage régulier en Airbnb. Les enjeux réglementaires ajoutent une couche complexe, avec des restrictions plus marquées sur les locations à court terme, surtout dans les grandes agglomérations. Les préférences des locataires évoluent également, avec une tendance accrue pour la flexibilité des séjours de courte durée. Ainsi, à Hanoï, un appartement en location longue peut générer un rendement net annuel inférieur de 2 à 3 % comparé à un bien loué sur Airbnb, mais avec des charges opérationnelles moins élevées estivées à 15 % de ses revenus bruts, contre 30 % pour une gestion Airbnb.
Recommandations pour les investisseurs immobiliers au Vietnam
Analyse des facteurs clés de rentabilité des investissements immobiliers au Vietnam : Airbnb vs. location longue durée
Principaux facteurs influençant la rentabilité :
- Croissance économique robuste (PIB en hausse, pouvoir d’achat accru)
- Forte demande urbaine et touristique
- Réglementations évolutives (notamment sur l’hébergement de courte durée)
- Taux d’intérêt favorables facilitant l’accès au crédit
- Développement des infrastructures dans les grandes villes
Comparaison Airbnb vs. location longue durée
| Critère | Airbnb | Location longue durée |
|---|---|---|
| Flux de trésorerie | Plus élevés en haute saison, mais irréguliers | Stables et prévisibles |
| Taux d’occupation prévisionnel | Variable selon la ville/saison : 60–90% en période touristique | Généralement >85% dans les grandes villes |
| Coûts de gestion | Élevés : ménage fréquent, conciergerie, marketing | Faibles à modérés : gestion locative classique |
| Risques associés | Réglementaires (légalité du meublé court terme), vacance locative plus fréquente, dégradation potentielle accrue | Impayés éventuels, turnover faible mais possible rigidité contractuelle |
Variations par ville et tendances locales
Hô-Chi-Minh-Ville
- Capitale économique ; forte demande pour les deux modèles.
- Airbnb performant dans le centre-ville et quartiers animés.
- Location longue durée très stable grâce à l’afflux professionnel.
Hanoi
- Marché résidentiel dynamique avec une appréciation rapide des prix.
- Demande touristique croissante ; bon potentiel pour Airbnb surtout près du Vieux Quartier.
Da Nang & Nha Trang
- Très attractives pour le tourisme balnéaire international/domestique.
- Saisonnalité marquée : rendement élevé pour Airbnb pendant la haute saison (vacances nationales/été), taux d’occupation chutant hors-saison.
Tendances réglementaires & marché
Les autorités vietnamiennes resserrent progressivement la réglementation sur les locations de courte durée afin d’encadrer le secteur informel. Il est donc crucial de vérifier systématiquement la légalité avant tout investissement dédié à Airbnb.
Avantages financiers potentiels via diversification
Diversifier entre ces deux modèles permet :
- De lisser ses revenus annuels malgré la saisonnalité ou une crise ponctuelle (exemple : COVID).
- D’arbitrer selon l’évolution du marché ou de sa fiscalité locale.
- D’optimiser son portefeuille immobilier face aux aléas réglementaires ou économiques.
Conseils pratiques pour optimiser gestion/rentabilité
- Privilégier un bien situé près des points touristiques/centres économiques majeurs si l’objectif est le court terme/Airbnb.
- Pour maximiser le taux d’occupation annuel : opter pour un bien transformable facilement entre meublé touristique et bail standard selon la conjoncture locale/saisonnière.
- Externaliser certaines tâches (ménage, check-in/out) auprès d’agences spécialisées si volume important sur Airbnb afin de gagner en efficacité opérationnelle tout en maîtrisant les coûts fixes par unité louée.
Types de propriétés à privilégier selon afflux saisonnier/touristique
Liste indicative :
- Studios/T2 proches centre-ville ou plages = rotation rapide + forte attractivité touristes/courts séjours
- Appartements familiaux (>70m²) adaptés aux expatriés/professionnels = stabilité bail long terme
- Résidences sécurisées/gérées avec équipements modernes = premium sur loyers/location courte comme longue
Pour maximiser sa rentabilité au Vietnam, il convient donc :
- De sélectionner rigoureusement son emplacement,
- De rester attentif aux évolutions réglementaires,
- D’adapter son offre à chaque période clé grâce à une gestion flexible,
- Et enfin, envisager une diversification intelligente entre plusieurs modes locatifs afin d’amortir risques et volatilités du marché local immobilier.
Bon à savoir :
Pour les investisseurs immobiliers au Vietnam, il est essentiel de peser entre Airbnb et la location longue durée pour optimiser la rentabilité ; bien que Airbnb puisse offrir des flux de trésorerie plus importants grâce aux tarifs journaliers élevés, elle est soumise à des taux d’occupation saisonniers variables, particulièrement à Hô-Chi-Minh-Ville et Hanoi. Par ailleurs, Da Nang et Nha Trang présentent de fortes perspectives touristiques, mais nécessitent une gestion stricte en raison des pics de visiteurs. Les baux longue durée, bien qu’assurant des revenus stables et moins de gestion quotidienne, peuvent être impactés par des réglementations locales changeantes. La diversification des propriétés entre ces deux modèles, telle qu’une villa pour Airbnb et un appartement pour la location longue durée, peut minimiser les risques financiers. Maximiser la rentabilité nécessite d’investir dans des propriétés au centre des villes ou à proximité des sites touristiques et de se tenir informé des dernières tendances et réglementations. Enfin, adopter de bonnes pratiques de gestion comme l’utilisation de plateformes de gestion immobilière peut accroître l’efficacité opérationnelle et financière.
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Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
Sur son site cyriljarnias.com, il développe son expertise sur l’immobilier international, la création de société à l’étranger et l’expatriation.
Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
