Notaires au Vietnam : Guide et Frais à Connaître

Publié le 29 juillet 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Le processus d’achat immobilier au Vietnam

Plonger dans le processus d’achat immobilier au Vietnam peut s’avérer une entreprise complexe sans une connaissance approfondie des rôles essentiels des notaires et des frais de notaire associés. Dans ce pays en pleine évolution, où l’immobilier attire de plus en plus d’investisseurs, il est crucial de naviguer habilement dans les subtilités du cadre juridique local.

Guide des services notariaux au Vietnam

Cet article vous offre un guide détaillé pour vous familiariser avec les fonctionnalités clés des services notariaux au Vietnam et leurs implications financières, vous permettant ainsi de prendre des décisions informées et stratégiques lors de vos investissements.

Comprendre le rôle du notaire dans l’achat immobilier au Vietnam

Étapes principales de l’achat immobilier nécessitant l’intervention d’un notaire au Vietnam :

• Vérification du « livre rose » (certificat officiel de propriété) et des titres fonciers auprès du vendeur.
• Rédaction, traduction (en vietnamien/anglais) et certification notariale du contrat de vente.
• Signature officielle chez le notaire avec toutes les parties présentes.
• Enregistrement de la transaction auprès des autorités locales.

Rôle juridique du notaire lors des transactions immobilières :

Le notaire joue un rôle central dans la sécurisation juridique de toute transaction immobilière au Vietnam. Ses missions incluent :

• Vérification minutieuse de tous les documents légaux liés à la propriété (titres, antériorité, absence d’hypothèque ou litige).
• Contrôle formel que le vendeur est bien titulaire du « livre rose » (certificat authentique émis par le gouvernement vietnamien).
• Rédaction ou validation du contrat en conformité avec la loi vietnamienne et ses exigences formelles (double langue si nécessaire).
• Certification officielle (“notarisation”) qui donne force probante aux actes signés devant lui.

Étape	Intervention notariale obligatoire ?	Détail
Vérification « livre rose »	Oui	Analyse légale approfondie pour garantir absence d’obstacle à la vente.
Rédaction/Certification acte	Oui	Le contrat doit être rédigé/conforme en vietnamien, parfois traduit en anglais – signature devant notaire requise.
Transfert officiel	Oui	Le transfert n’est effectif qu’après signature officielle et certification notariale ; dépôt ensuite auprès des autorités administratives.

Procédures notariales spécifiques au Vietnam :

1. Contrôle documentaire préalable
   • Examen exhaustif par le notaire des titres fonciers, registres cadastraux, autorisations administratives éventuelles.
2. Préparation/rédaction bilingue
   • Obligation pour les parties étrangères d’avoir une version traduite certifiée conforme si elles ne parlent pas vietnamien.
3. Signature solennelle
   • L’acte se signe devant le notaire dans son étude ; chaque partie doit présenter une pièce d’identité valide ainsi que son visa long séjour si étranger.
4. Certification/notarisation
   • Apposition du sceau officiel sur l’acte conférant validité légale immédiate à la transaction.
5. Enregistrement public
   • Transmission par le notariat aux services administratifs compétents pour inscription définitive sur les registres publics.

Sécurité apportée aux acheteurs/vendeurs

Le passage obligatoire chez un notaire :

• Garantit que tous les documents sont conformes à la loi et authentiques
• Protège contre toute tentative de fraude ou double vente
• Sécurise juridiquement aussi bien l’acheteur que le vendeur

Frais de notaires associés et mode de calcul :

Les frais varient généralement selon :

• La valeur totale déclarée dans l’acte
• La complexité administrative

En pratique :

Nature	Montant indicatif
Frais fixes	Entre 0,03 % – 0,15 % selon barème national appliqué sur valeur réelle/négociée
Traduction assermentée	Coût additionnel variable

À ces honoraires s’ajoutent souvent :

• Taxe d’enregistrement foncier : ~0,5 %
• TVA logement commercial : jusqu’à 10 %

Ces frais sont généralement partagés ou négociés entre acquéreur/vendeur lors des accords préliminaires.

Conseils pratiques pour choisir un bon notaire au Vietnam :

• Privilégier un office dûment agréé par l’État vietnamien (“Cong chứng”), disposant d’une solide expérience en immobilier international.
• S’assurer qu’il maîtrise votre langue ou travaille avec un traducteur assermenté reconnu localement.
• Demander systématiquement une estimation écrite détaillée avant tout engagement financier ;
• Consulter plusieurs études notariales afin de comparer tarifs/services ;
• Rechercher avis clients récents ou recommandations via communautés expatriées/professionnelles locales ;

Pour maximiser votre sécurité juridique lors d’un achat immobilier au Vietnam, veillez toujours à passer par un professionnel agréé, exigez toutes vérifications documentaires, signez exclusivement devant officier public habilité – c’est une garantie essentielle contre tout risque futur !

Les frais de notaire : quels coûts prévoir lors de l’achat d’un bien au Vietnam

Les frais de notaire au Vietnam jouent un rôle essentiel dans le processus d’achat immobilier : ils servent principalement à authentifier les contrats, garantir la légalité des transactions et fournir des services administratifs indispensables. Leur importance réside dans la sécurisation juridique de l’achat, tout en protégeant les parties impliquées.

Les principaux types de frais de notaire auxquels un acheteur peut s’attendre sont les suivants :

• Frais fixes : Montants déterminés pour certaines prestations, comme la rédaction d’un contrat (environ 200 000 VND par contrat), la saisie ou la copie de documents (20 000 VND par page ou dossier), la conservation des documents (50 000 VND par dossier), et la traduction de documents (de 60 000 à 120 000 VND par page selon la langue).
• Frais proportionnels : Les frais de notaire pour l’achat d’un bien immobilier représentent généralement entre 0,05 % et 0,10 % de la valeur du bien.
• Frais administratifs : D’autres coûts peuvent s’ajouter, comme les frais d’enregistrement (environ 0,5 %), les frais légaux (entre 0,5 % et 1 %) et la taxe de transfert de propriété (2 %).

Type de frais	Montant ou pourcentage
Rédaction de contrat	200 000 VND / contrat
Saisie de documents	20 000 VND / page
Copie notariée	20 000 VND / dossier
Conservation de documents	50 000 VND / dossier
Traduction	60 000–120 000 VND / page
Frais notariés (proportionnel)	0,05 % à 0,10 % du bien
Frais d’enregistrement	0,5 %
Taxe de transfert	2 %

Comparaison régionale :

• Vietnam : Frais de notaire faibles (0,05 % à 0,10 %), coûts additionnels totaux pour l’acheteur autour de 2,55 % à 3,10 % de la valeur du bien.
• Thaïlande : Frais de notaire souvent inclus dans des frais d’enregistrement ou de transfert, généralement entre 1 % et 2 %.
• Indonésie : Frais de notaire de 0,5 % à 1 % de la valeur du bien.
• Singapour : Honoraires de notaire beaucoup plus élevés, souvent plusieurs milliers de dollars singapouriens.

Liste de conseils pratiques pour anticiper ces coûts :

• Établir un budget intégrant tous les frais annexes dès le début de la démarche d’achat.
• Demander des devis détaillés aux études notariales et vérifier les postes de dépense.
• Prévoir une marge de sécurité pour les frais variables ou imprévus.
• Se renseigner sur les réductions ou exonérations possibles selon le type de transaction ou le statut de l’acheteur.
• Vérifier les exigences spécifiques pour les étrangers, notamment la nécessité de recourir à un interprète ou la présence de documents supplémentaires.

Informations réglementaires et évolutions récentes :

• Suppression du plafond des honoraires de notaire : Une réforme récente (mai 2025) supprime la réglementation sur le plafonnement des honoraires, laissant plus de liberté aux études notariales pour fixer leurs tarifs, mais les barèmes indicatifs restent couramment appliqués.
• Exigences pour les étrangers : Pour les étrangers mariés à une personne vietnamienne, il est obligatoire de passer devant notaire, parfois avec interprète, pour certifier l’origine des fonds et les droits de propriété.
• Absence de base de données notariale : Contrairement à la France, il n’existe pas de base de données centralisée sur les prix de marché, ce qui peut compliquer l’évaluation des frais et la transparence des transactions.
• Nouvelles obligations légales : Depuis 2024, des mesures de lutte contre le blanchiment d’argent renforcent la vérification des documents et l’identification des parties.

À retenir : L’anticipation des frais de notaire et leur intégration dans votre budget d’achat immobilier au Vietnam est indispensable. Les évolutions récentes rendent la consultation préalable d’un professionnel encore plus importante, notamment pour les non-résidents et les étrangers.

Démystifier les coûts cachés liés à l’immobilier au Vietnam

Démystification des coûts cachés lors de l’achat immobilier au Vietnam

Acheter une propriété au Vietnam implique de nombreux frais qui ne sont pas toujours explicitement annoncés lors de la transaction initiale. Ces coûts cachés peuvent impacter significativement le budget final de l’acheteur, surtout pour les non-résidents ou ceux qui découvrent le marché local.

Principaux types de frais cachés

Taxes spécifiques à la transaction

• Taxe de transfert immobilier : 2 % du prix de vente, généralement à la charge du vendeur mais parfois négociable.
• Droit d’enregistrement de la propriété : environ 0,5 % du prix de la transaction, à régler lors de l’inscription du bien au nom du nouvel acquéreur.
• Impôt sur les revenus locatifs : si le bien est mis en location, imposition annuelle selon le revenu généré.
• Taxes foncières annuelles : relativement faibles, indexées sur la valeur cadastrale de la propriété.

Frais administratifs et juridiques

• Frais de notaire : entre 0,05 % et 0,10 % du prix du bien.
• Frais légaux (avocat, conseils juridiques, traduction, etc.) : entre 0,5 % et 1 % du montant de la transaction.
• Frais de dossier et de gestion : peuvent inclure des coûts pour la constitution de dossier, les certificats de propriété, ou la vérification des titres.

Coûts d’entretien et de gestion

• Charges de copropriété ou de gestion : dans les appartements ou résidences sécurisées, ces frais mensuels ou annuels couvrent l’entretien des parties communes, la sécurité, etc.
• Entretien courant : réparations, rénovations, entretien du jardin, etc.
• Assurance habitation : non obligatoire, mais vivement conseillée, avec des tarifs variables selon la localisation et la nature du bien.

Tableau récapitulatif des coûts cachés

Type de coût	Taux ou montant indicatif	Fréquence	Commentaire
Taxe de transfert immobilier	2 % du prix de vente	À la transaction	Parfois à la charge du vendeur
Droit d’enregistrement	0,5 % du prix de la transaction	À la transaction	Obligatoire pour changer le nom du propriétaire
Frais de notaire	0,05 % à 0,10 %	À la transaction
Frais légaux	0,5 % à 1 %	À la transaction	Inclut avocat, traduction, etc.
Taxes foncières annuelles	Faible, variable selon la région	Annuel	Indexé sur la valeur cadastrale
Revenus locatifs (impôt)	Taux variable selon le revenu	Annuel	Si le bien est loué
Charges de copropriété	Variable (quelques €/m²/an)	Mensuel/Annuel	Selon résidence/appartement
Entretien/gestion	Variable	Selon besoin	Réparations, améliorations, etc.
Assurance habitation	Variable	Annuel	Optionnel mais recommandé

Variations régionales des coûts

À Hô Chi Minh-Ville et Hanoï, les frais administratifs, charges de copropriété et coûts de gestion sont généralement plus élevés, du fait de la valeur des biens et du niveau de service attendu.

Dans les régions rurales ou secondaires, certains coûts (notamment les charges de copropriété et la fiscalité locale) sont nettement plus faibles, mais l’entretien peut coûter plus cher en raison de l’accès limité à certains services ou matériaux.

Exemples concrets de coûts inattendus

Un acquéreur étranger à Hô Chi Minh-Ville s’est vu facturer, en plus du prix d’achat affiché, près de 3 % supplémentaires en frais administratifs et notariaux, soit plusieurs milliers d’euros non anticipés.

Un investisseur à Danang a découvert après la transaction l’existence de charges de copropriété annuelles représentant près de 2 % de la valeur du bien, non mentionnées lors de la signature.

Conseils pour anticiper et gérer ces frais

• Demander un devis détaillé incluant tous les frais avant toute signature.
• Consulter un avocat local spécialisé en immobilier pour vérifier la conformité des documents et anticiper les coûts annexes.
• Inclure une marge de sécurité de 3 à 5 % du prix d’achat dans votre budget global pour absorber les frais imprévus.
• Se renseigner sur les charges annuelles (copropriété, taxes foncières) et les modalités de paiement auprès du syndic ou des autorités locales.
• Prendre en compte l’entretien futur du bien dans le calcul de la rentabilité, surtout pour les maisons individuelles ou les villas.

Attention :
Les frais cachés peuvent représenter entre 2,5 % et 5 % du prix d’achat.
Une mauvaise anticipation de ces coûts peut compromettre la rentabilité ou la viabilité d’un projet immobilier au Vietnam.

Anticiper ces dépenses permet de sécuriser son investissement et d’éviter les mauvaises surprises post-acquisition.