Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le Vietnam et la transformation de son marché immobilier
Le Vietnam, en plein essor économique, voit son marché immobilier transformé par des innovations venues d’ailleurs, et l’une des plus marquantes est l’émergence des « dark stores » qui changent radicalement le paysage urbain et commercial.
Ces entrepôts de proximité, dédiés exclusivement à la commande en ligne, prolifèrent à une vitesse vertigineuse, révélant des dynamiques inédites dans l’urbanisation et le commerce local.
Tandis que les consommateurs vietnamiens évoluent vers un mode de vie de plus en plus digitalisé, ces infrastructures novatrices posent de nombreuses interrogations sur l’impact à long terme sur le secteur immobilier et la réorganisation des espaces urbains.
Bon à savoir :
Les « dark stores » sont des entrepôts urbains optimisés pour les livraisons rapides, souvent invisibles aux consommateurs mais stratégiquement placés pour répondre à la demande croissante de e-commerce.
Les dark stores : un nouveau visage de l’immobilier au Vietnam
L’émergence des dark stores au Vietnam s’inscrit dans un contexte de transformation rapide du marché immobilier, sous l’effet combiné de la digitalisation du commerce et de la croissance urbaine accélérée. Ces espaces logistiques dédiés exclusivement à la préparation et à la livraison de commandes en ligne se développent particulièrement dans les grandes métropoles comme Hô Chi Minh-Ville et Hanoï, où la densité urbaine et la demande de livraison rapide favorisent leur implantation.
Facteurs économiques et technologiques expliquant la tendance :
- Forte croissance du e-commerce, stimulée par l’essor des plateformes numériques et l’adoption massive du smartphone.
- Urbanisation rapide et densité de population élevée dans les centres urbains, rendant la logistique du dernier kilomètre cruciale.
- Pression sur les coûts immobiliers incitant à l’optimisation des surfaces utilisées.
- Innovations technologiques en gestion de stocks, traçabilité et automatisation logistique.
Comparaison entre dark stores et espaces commerciaux traditionnels :
| Critère | Dark stores | Espaces commerciaux traditionnels |
| Usage principal | Entrepôt logistique, pas de clientèle sur site | Vente directe au public |
| Localisation privilégiée | Quartiers urbains denses, axes logistiques | Centres commerciaux, rues commerçantes |
| Rendement au m² | Optimisation pour stockage et préparation | Optimisation pour l’expérience client |
| Impact sur la ville | Réduction des commerces de proximité visibles | Animation du tissu urbain |
Impact sur les prix de l’immobilier et l’utilisation des espaces urbains :
- Hausse ciblée des loyers pour des locaux adaptés à la logistique urbaine, surtout dans des quartiers stratégiques proches des bassins de consommation.
- Conversion de surfaces commerciales traditionnelles (boutiques, petits entrepôts) en dark stores, modifiant la physionomie des artères urbaines.
- Tension accrue sur certains segments de l’immobilier, car ces nouveaux usages entrent en concurrence avec les besoins résidentiels et commerciaux classiques.
- Transformation de l’espace urbain : certains quartiers perdent en attractivité commerciale visible, mais gagnent en efficacité logistique.
Perspectives d’experts locaux et cas d’études :
- Selon Nguyên Quôc Anh, directeur général adjoint de Batdongsan.com.vn, la croissance économique et l’urbanisation rapide sont des moteurs majeurs de la transformation immobilière, les investisseurs s’orientant vers des biens immobiliers capables de s’adapter aux nouveaux usages.
- Des études de cas à Hô Chi Minh-Ville montrent que la reconversion d’anciennes boutiques en dark stores a permis à certains propriétaires d’augmenter leur rentabilité locative, mais a suscité des débats sur la perte de commerces de proximité et l’évolution du paysage urbain.
- Certains urbanistes alertent sur le risque de « vitrines mortes » dans les centres-villes, si la transformation des commerces en dark stores n’est pas régulée.
Liste des principaux effets observés :
- Accélération de la mutation des centres urbains vers une logique servicielle et logistique.
- Renforcement de la spéculation sur les surfaces commerciales bien situées.
- Apparition de nouveaux arbitrages pour les propriétaires entre rendement, visibilité et usage des locaux.
Ce phénomène des dark stores illustre la capacité du marché immobilier vietnamien à s’adapter aux mutations technologiques, tout en posant de nouveaux défis en matière de régulation urbaine et de cohésion sociale.
Bon à savoir :
Au Vietnam, les dark stores transforment rapidement le paysage immobilier en raison de leur rôle dans le commerce en ligne, stimulant une augmentation de la demande pour ces espaces adaptés au stockage et à la préparation rapide des commandes. Cette tendance est accélérée par des innovations technologiques et des changements économiques, rendant le commerce de détail traditionnel moins compétitif face à ces structures efficaces et sans espace de vente physique. En conséquence, les prix de l’immobilier urbain connaissent des fluctuations, notamment dans les zones industrielles et périphériques, devenant des emplacements privilégiés pour ces entrepôts modernes. Selon des experts locaux, cette évolution offre aux développeurs immobiliers de nouvelles opportunités de repenser l’utilisation des espaces disponibles, tout en posant des défis pour la gestion urbaine et la réglementation foncière. Une étude de cas récente à Hô Chi Minh-Ville illustre comment la réaffectation de bureaux inutilisés en dark stores contribue à revitaliser des quartiers auparavant en déclin, tout en augmentant la compétitivité locale face à l’explosion du commerce électronique.
L’essor des entrepôts urbains pour une logistique rapide
L’essor des entrepôts urbains au Vietnam s’inscrit dans une dynamique de croissance rapide du commerce électronique et de la demande pour des livraisons express, notamment dans les grandes agglomérations comme Hô Chi Minh-Ville et Hanoi.
Les entrepôts urbains jouent un rôle clé pour :
- Répondre à la demande de livraison rapide dans les zones fortement urbanisées, où la proximité avec les clients finaux est cruciale.
- Soutenir la croissance du e-commerce, qui impose des délais de livraison de plus en plus courts et une grande flexibilité logistique.
- Moderniser la chaîne logistique grâce à l’intégration de technologies avancées (automatisation, robotique, solutions de gestion intelligente des stocks).
Tableau : Impact des entrepôts urbains sur l’écosystème vietnamien
| Aspect | Effets observés |
| Occupation des entrepôts | Taux élevé (jusqu’à 90 % à Hô Chi Minh-Ville) |
| Marché immobilier local | Hausse des prix du foncier et de la location |
| Quartiers environnants | Transformation urbaine, nouveaux emplois |
| Entreprises logistiques | Réduction des délais, optimisation des coûts |
| Détaillants | Accès facilité à la livraison du dernier km |
| Investissements étrangers | Attractivité accrue grâce aux incitations |
Avantages économiques pour les entreprises de logistique et les détaillants :
- Diminution des temps de transit et des coûts de livraison.
- Meilleure gestion des stocks et réduction des ruptures.
- Possibilité d’offrir des services de livraison le jour même ou en 24h.
- Accès facilité à un large bassin de consommateurs urbains.
Influence sur le marché immobilier et les quartiers environnants :
- Valorisation des terrains proches des axes routiers et des zones résidentielles denses.
- Pression sur le foncier urbain, pouvant entraîner une hausse des loyers et une transformation du tissu urbain.
- Développement de nouveaux pôles d’emploi logistique, mais aussi risques de saturation des infrastructures locales (trafic, nuisances, etc.).
Liste des principaux défis liés à l’implantation des entrepôts urbains :
- Saturation des réseaux de transport urbain.
- Contraintes réglementaires : zonage, normes environnementales, sécurité.
- Risques de conflits d’usage avec les habitants (bruit, flux de camions, pollution).
- Nécessité d’investissements massifs dans l’infrastructure urbaine (voiries, énergie, services publics).
Perspectives d’évolution :
- Croissance continue du secteur : le taux de croissance annuel composé du secteur de l’entreposage est estimé à 11 % jusqu’en 2032.
- Montée en puissance des hubs logistiques multimodaux, intégrant plusieurs modes de transport pour fluidifier la distribution.
- Numérisation et automatisation accrues pour accroître l’efficacité opérationnelle et soutenir la demande croissante du commerce électronique.
- Renforcement des partenariats public-privé pour accélérer les investissements dans les infrastructures logistiques.
- Développement de zones suburbaines : la pression foncière pousse à l’implantation d’entrepôts en périphérie, transformant la géographie urbaine et favorisant la décentralisation des activités.
L’essor des entrepôts urbains au Vietnam est à la fois moteur d’innovation logistique et catalyseur de mutations urbaines, mais il pose aussi d’importants défis en termes d’intégration urbaine, de régulation et de soutenabilité à long terme.
Bon à savoir :
Au Vietnam, les entrepôts urbains, aussi appelés « dark stores », jouent un rôle crucial pour répondre à la demande croissante de livraisons rapides dans les zones densément peuplées, stimulant ainsi le marché immobilier en redéfinissant l’utilisation de l’espace urbain. Ces installations, bien que bénéfiques pour les entreprises de logistique et les détaillants grâce à une réduction des coûts de transport et une meilleure gestion des stocks, posent des défis significatifs en matière d’infrastructure urbaine et de régulations locales. Par exemple, l’occupation de surfaces autrefois destinées à des activités commerciales traditionnelles peut entraîner des tensions avec les résidents et nécessite souvent une adaptation des routes et des services publics. L’évolution de ce phénomène est étroitement liée à l’expansion du commerce électronique au Vietnam, où une classe moyenne croissante fait preuve d’un appétit pour des services plus rapides et efficaces, suggérant une potentielle multiplication de tels établissements dans le futur.
L’investissement dans l’immobilier logistique pour l’e-commerce
L’essor spectaculaire des ventes en ligne au Vietnam stimule fortement la demande en espaces logistiques modernes, un segment devenu central pour accompagner l’expansion du e-commerce. Le marché vietnamien de l’e-commerce, qui figurait déjà parmi les dix plus dynamiques au monde, a atteint une valeur de 20,5 milliards USD en 2023 et devrait atteindre 45 milliards USD d’ici 2025. En 2024, le GMV (Gross Merchandise Value) des cinq principales plateformes (Shopee, Lazada, TikTok Shop, Tiki et Sendo) s’est élevé à 12,7 milliards USD (+37% par rapport à 2023), avec une projection à 15,4 milliards USD pour 2025.
Liste des principaux avantages de l’immobilier logistique pour le secteur du e-commerce :
- Accélération des délais de livraison grâce à la proximité urbaine
- Optimisation du stockage et gestion efficace des flux importants
- Flexibilité dans l’adaptation aux pics saisonniers ou promotions massives
- Réduction des coûts opérationnels via automatisation et mutualisation
Les régions clés où se développe fortement l’industrie logistique :
| Région | Atouts |
|---|---|
| Hô Chi Minh-Ville | Hub portuaire majeur ; forte densité commerciale |
| Hanoï | Connexion rapide au nord industriel et au delta |
| Binh Duong | Parc industriel dynamique ; accès aux infrastructures |
| Hai Phong | Port maritime stratégique |
L’émergence rapide des dark stores – entrepôts urbains sans accueil client dédiés exclusivement à la préparation ultra-rapide de commandes en ligne – redéfinit profondément le paysage immobilier commercial vietnamien. Ces structures permettent :
- Une densification urbaine optimale : implantation dans les centres ou périphéries proches pour garantir la livraison express.
- La conversion d’anciens espaces commerciaux sous-utilisés.
- Une flexibilité accrue dans la gestion omnicanale.
Opportunités majeures pour les investisseurs immobiliers :
- Forte croissance anticipée : prévisions stables d’expansion annuelle supérieure à +20% jusqu’en 2026.
- Valorisation rapide des actifs logistiques modernes dotés d’automatisation ou situés près des grands centres urbains.
- Développement croissant du cross-border e-commerce générant une demande additionnelle sur les hubs internationaux.
Défis persistants :
- Pression foncière dans les zones centrales limitant parfois l’offre disponible ;
- Nécessité d’investissements lourds pour mettre aux normes internationales (automatisation/logistique verte) ;
- Volatilité possible liée aux fluctuations économiques globales et locales ;
- Concurrence croissante avec arrivée d’acteurs régionaux spécialisés.
Les principaux secteurs dynamiques sur le marché vietnamien restent « Home & Garden » (17.96%), « Apparel » (17.60%), suivis par « Beauty & Fitness », « Food & Drink » ainsi que « Business & Industrial ». Cette diversité sectorielle renforce encore la résilience structurelle du marché immobilier logistique face aux cycles économiques.
L’immobilier logistique dédié au e-commerce représente ainsi un levier stratégique incontournable au Vietnam — porté par une croissance robuste mais soumis à un environnement compétitif exigeant tant sur le plan foncier que technologique.
Bon à savoir :
L’explosion des ventes en ligne au Vietnam entraîne une forte demande pour des espaces logistiques, avec des prévisions de croissance du marché logistique atteignant 6,7 % par an jusqu’en 2025. Investir dans l’immobilier logistique offre de nombreux avantages, notamment l’optimisation des chaînes d’approvisionnement et une réduction des délais de livraison pour les acteurs de l’e-commerce. Les régions telles que Hô Chi Minh-Ville, Hanoï et Da Nang sont des pôles de développement clé pour l’industrie logistique, attirant les investisseurs grâce à leur infrastructure en expansion. Les « dark stores », ou magasins fantômes dédiés à la gestion des commandes en ligne, modifient le paysage de l’immobilier commercial en rendant les emplacements plus stratégiques pour la distribution urbaine. Cependant, les investisseurs doivent faire face à des défis, tels que la concurrence croissante et la nécessité de respecter les réglementations locales, tout en bénéficiant d’opportunités comme l’implantation de technologies innovantes pour gagner en efficacité.
Passionné par l’immobilier international et désireux d’explorer des opportunités lucratives à l’étranger ? Je vous offre mon expertise pour naviguer dans cet univers fascinant et complexe. Profitez d’un accompagnement personnalisé pour maximiser vos investissements grâce à des stratégies sur mesure. N’hésitez pas à me contacter pour découvrir comment je peux vous aider à réaliser vos projets immobiliers à l’international et à saisir les meilleures opportunités du marché.
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
Sur son site cyriljarnias.com, il développe son expertise sur l’immobilier international, la création de société à l’étranger et l’expatriation.
Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
