Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Dans un contexte économique en pleine expansion, le Vietnam se positionne comme une destination de choix pour les investisseurs immobiliers attirés par des opportunités lucratives et un marché dynamique.
En plus de sa croissance rapide, le pays offre des avantages fiscaux attrayants qui renforcent l’attrait de l’investissement immobilier. Ces incitations fiscales constituent un instrument stratégique du gouvernement vietnamien pour stimuler les investissements étrangers tout en revitalisant le secteur immobilier local.
Cet article se penche sur les différentes déductions et crédits d’impôt disponibles, fournissant ainsi un guide essentiel pour toute personne souhaitant maximiser ses rendements dans ce marché prometteur.
Exploration de la fiscalité locale vietnamienne pour les investisseurs immobiliers
Cadre légal de la fiscalité locale sur l’investissement immobilier au Vietnam
Les investisseurs immobiliers au Vietnam sont soumis à plusieurs types d’impôts locaux, principalement la taxe foncière, la taxe sur les biens immobiliers (notamment lors de l’acquisition ou de la vente), ainsi que des taxes liées à l’exploitation locative.
| Impôt / Taxe | Base d’imposition | Taux courant | Particularités |
| Taxe foncière | Surface du terrain | 0,03 % à 0,15 %/m² | Varie selon province et nature du bien |
| Taxe d’enregistrement | Valeur du bien acquis | 0,5 % | Payable lors du transfert de propriété |
| TVA (vente d’un bien neuf) | Prix de vente | 10 % | S’applique aussi aux étrangers |
| Impôt sur le revenu des particuliers (IRP) – revente | Montant total de la transaction | 2 % | Sur chaque cession |
| IRP – revenus locatifs | Revenus annuels issus des loyers | En général : TVA: 5 %, IRP: 5% + taxe licence si >1.500.000 VND/mois |
Exemples concrets et disparités régionales
- À Hanoï ou Ho Chi Minh-Ville : taux généralement proches du maximum national pour les terrains résidentiels (jusqu’à 0,15%/m²/an) en raison de leur attractivité.
- Dans certaines provinces rurales ou moins développées : taux autour de 0,03%/m²/an, parfois assortis d’exonérations temporaires pour encourager le développement immobilier.
Exonérations et réductions fiscales
- Les autorités locales peuvent prévoir :
- Des exonérations partielles ou totales pendant une période initiale (souvent entre un et trois ans), notamment dans les zones économiques spéciales ou pour certains types de projets favorisant le logement social.
- Des réductions ciblées pour des investissements contribuant à l’aménagement urbain durable ou dans les secteurs prioritaires désignés par l’État.
Exemple pratique :
Dans une zone industrielle nouvellement créée près d’Hai Phong, certains promoteurs bénéficient d’une exonération totale de taxe foncière pendant cinq ans afin d’attirer capitaux et emplois.
Modalités administratives
- Déclaration fiscale :
- L’investisseur doit déclarer ses acquisitions immobilières auprès du bureau fiscal local compétent.
- La déclaration doit être faite avant toute transaction officielle chez le notaire public.
- Paiement :
- Les taxes sont généralement payées par virement bancaire directement au Trésor public local après émission d’un avis fiscal.
- Documents requis :
- Certificat foncier/Droit d’usage (« DUT »)
- Contrat authentique
- Justificatif identité
- Pour les revenus locatifs :
- Dépôt trimestriel ou annuel selon montant perçu
- Paiement possible en ligne dans plusieurs grandes villes
Conseils pratiques pour optimiser sa fiscalité locale
- Consulter un cabinet comptable vietnamien spécialisé dès le début du projet ; ils connaissent précisément les particularités locales applicables selon la province visée.
- Se renseigner régulièrement sur les politiques incitatives temporaires pouvant réduire significativement la pression fiscale en phase initiale.
- Privilégier certains montages juridiques validés permettant une gestion efficace entre détention privée/directement via société enregistrée localement — chaque structure a ses avantages fiscaux spécifiques selon profil investisseur/rendements attendus.
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Il est recommandé aux investisseurs étrangers ne maîtrisant pas parfaitement ces démarches ni lisant couramment le vietnamien de recourir systématiquement à un expert-comptable local agréé. Cela permet non seulement une conformité stricte avec la réglementation mais aussi une optimisation adaptée aux évolutions fréquentes des textes légaux vietnamiens encadrant l’immobilier.
Bon à savoir :
Les investisseurs immobiliers au Vietnam doivent naviguer dans un cadre fiscal local complexe, englobant la taxe foncière et la taxe sur les biens immobiliers. La taxe foncière est généralement calculée en fonction de la valeur du terrain et peut varier considérablement entre les provinces, Ho Chi Minh-Ville affichant par exemple un taux moyen de 0,2% contre 0,1% dans des zones rurales. Les taxes sur les biens immobiliers, en revanche, tiennent compte de la valeur des constructions et peuvent aller jusqu’à 0,3% dans certaines régions urbaines. Afin de stimuler l’investissement, certaines provinces offrent des exonérations ou réductions pour des projets de développement spécifiques, tels que les éco-quartiers ou les complexes touristiques. Pour s’acquitter de ces taxes, les investisseurs doivent déposer une déclaration annuelle auprès des autorités fiscales locales. Il est conseillé de collaborer étroitement avec des experts vietnamiens en fiscalité pour optimiser leur imposition, en tenant compte des incitations fiscales disponibles et des particularités régionales pouvant affecter significativement la rentabilité de l’investissement.
Stratégies fiscales internationales pour éviter la double imposition
Vietnam a conclu des accords bilatéraux sur la double imposition (DTAs) avec plus de 80 pays, dont la France, l’Allemagne, le Royaume-Uni, le Japon, la Corée du Sud, Singapour, la Chine, l’Australie, et de nombreux autres partenaires économiques majeurs. Ces accords visent à éviter la double imposition des revenus pour les personnes physiques et morales opérant dans plusieurs juridictions, tout en facilitant les investissements transfrontaliers, notamment dans l’immobilier.
| Pays signataires notables d’un DTA avec le Vietnam |
| France |
| Allemagne |
| Royaume-Uni |
| Japon |
| Corée du Sud |
| Singapour |
| Chine |
| Australie |
| Russie |
| Malaisie |
Bénéfices pour les investisseurs immobiliers étrangers :
- Réduction ou suppression de la double imposition sur les revenus locatifs, les plus-values immobilières et les dividendes issus d’investissements au Vietnam.
- Sécurité juridique accrue grâce à la définition claire des droits d’imposition entre le Vietnam et le pays de résidence de l’investisseur.
- Possibilité de rapatrier les bénéfices nets avec une fiscalité allégée selon l’accord applicable.
Principales techniques de planification fiscale internationale :
- Crédit d’impôt : L’impôt payé au Vietnam sur les revenus immobiliers peut être déduit de l’impôt dû dans le pays de résidence de l’investisseur, dans la limite prévue par le DTA.
- Exonération des bénéfices rapatriés : Certains accords prévoient l’exonération totale ou partielle de l’impôt sur les dividendes, intérêts ou plus-values rapatriés vers le pays d’origine.
- Structuration via des entités situées dans des juridictions ayant des DTAs favorables afin d’optimiser la charge fiscale globale.
- Utilisation de prix de transfert conformes pour éviter les redressements fiscaux lors de transactions intra-groupe internationales.
Dispositifs juridiques et fiscalité locale soutenant l’investissement immobilier :
- Droit à la propriété à long terme pour les investisseurs étrangers dans certains projets résidentiels et commerciaux.
- Taux d’imposition sur les sociétés compétitifs (généralement 20% sur les bénéfices).
- Exonérations fiscales temporaires pour certains projets immobiliers, notamment dans les zones économiques spéciales ou les zones industrielles.
- Procédures simplifiées pour l’enregistrement des investissements étrangers et la création d’entités à capitaux étrangers.
Exemple concret :
Un investisseur français acquiert un immeuble locatif à Hô Chi Minh-Ville via une société locale détenue à 100 %. Les loyers perçus sont imposés au Vietnam à un taux de 20 %. Grâce au DTA Vietnam-France, l’investisseur bénéficie d’un crédit d’impôt en France équivalent à l’impôt déjà payé au Vietnam, évitant ainsi la double imposition sur ces revenus. Les dividendes rapatriés vers la France peuvent également être exonérés ou soumis à un taux réduit, selon les modalités prévues par l’accord.
Étude de cas :
Une entreprise singapourienne investit dans un complexe commercial à Hanoï. En vertu du DTA Vietnam-Singapour, les dividendes versés à la société mère à Singapour sont soumis à une retenue à la source réduite (par exemple 5% au lieu de 10%), et Singapour accorde un crédit d’impôt pour l’impôt payé au Vietnam. Cette structuration optimise la rentabilité nette de l’investissement.
Conformité et gestion des risques fiscaux pour les investisseurs :
- Obligation de respecter les formalités locales pour bénéficier des avantages des DTAs (demande de certificats de résidence fiscale, documentation appropriée, notification à l’administration fiscale vietnamienne).
- Nécessité d’une vigilance accrue en matière de documentation (justificatifs des flux financiers, contrats, décisions d’investissement) pour se prémunir contre les redressements fiscaux.
- Suivi des évolutions législatives et des négociations internationales, notamment les règles BEPS (Base Erosion and Profit Shifting) de l’OCDE/G20, qui visent à limiter les pratiques d’optimisation agressive.
- Risque de sanctions financières ou de litiges si les exigences de transparence, de substance économique ou de déclaration ne sont pas respectées.
À retenir :
Les accords de double imposition et la fiscalité locale vietnamienne offrent un cadre attractif pour l’investissement immobilier étranger, à condition de maîtriser la conformité, la documentation et la planification fiscale internationale adaptée à chaque situation.
Bon à savoir :
Le Vietnam est signataire de nombreux accords bilatéraux pour éviter la double imposition, facilitant ainsi aux investisseurs immobiliers étrangers la réduction des charges fiscales en évitant une imposition multiple sur les mêmes revenus. Par exemple, ces accords permettent souvent d’utiliser des crédits d’impôt sur les gains obtenus à l’étranger, ou d’exonérer de l’imposition les bénéfices rapatriés. En matière de fiscalité locale, la loi vietnamienne propose des exonérations temporaires ou allègements fiscaux ciblés pour les investissements dans certains secteurs immobiliers ou zones économiques spéciales, ce qui constitue un attrait supplémentaire pour les investisseurs internationaux. Toutefois, pour bénéficier pleinement de ces mesures, les investisseurs doivent assurer une conformité rigoureuse avec les réglementations vietnamiennes et internationales afin de minimiser les risques fiscaux potentiels, comme démontré par des études de cas où la non-conformité a entraîné des pénalités significatives.
Décryptage de la taxe foncière et de la taxe d’habitation au Vietnam
Définitions et différences entre la taxe foncière et la taxe d’habitation au Vietnam
- Taxe foncière : Impôt annuel payé par les propriétaires immobiliers (personnes physiques ou morales) sur la valeur et/ou la superficie du bien immobilier possédé, qu’il s’agisse de terrains résidentiels, commerciaux ou agricoles. Elle vise à réguler l’utilisation des terres, financer les services publics, limiter la spéculation et redistribuer les ressources.
- Taxe d’habitation : Historiquement appliquée aux occupants d’un logement (propriétaires ou locataires), cette taxe n’est plus en vigueur sur le bâti au Vietnam depuis 1992. Actuellement, l’imposition porte essentiellement sur le terrain, pas sur l’occupation du logement.
| Caractéristique | Taxe foncière | Taxe d’habitation |
|---|---|---|
| Sujet imposé | Propriétaire du terrain/bien | Occupant (propriétaire/locataire) |
| Base de calcul | Valeur/superficie du terrain | Surface habitable x prix/m² |
| Statut actuel au VN | Appliquée | Non appliquée depuis 1992 |
Taux d’imposition habituels et base de calcul
- La taxe foncière actuelle est principalement une « taxe non agricole », avec un taux oscillant généralement entre 0,03 % à 0,15 % de la valeur cadastrale pour chaque type de terrain.
- Un projet récent propose un barème progressif selon le nombre de biens détenus : premier bien à faible taux ; taux croissant pour chaque bien supplémentaire.
- Calcul typique proposé :
*Surface totale bâtie* × *prix cadastral/m²* × *taux applicable*
Application aux investisseurs locaux et étrangers
Toute personne physique ou morale ayant droit à posséder/utiliser un terrain doit s’acquitter de cette taxe — cela inclut aussi bien les citoyens vietnamiens que les étrangers résidant légalement au Vietnam.
Les entreprises locales comme étrangères titulaires d’un certificat d’utilisation foncière sont également redevables.
Exemptions/réductions fiscales pour investisseurs immobiliers
Principales mesures :
- Certains projets immobiliers bénéficient temporairement d’exonérations partielles lors des premières années suivant leur achèvement pour encourager l’investissement.
- Les terrains utilisés exclusivement pour des activités sociales (écoles privées agréées…), agricoles certifiées écologiques ou projets spécifiques peuvent bénéficier soit :
– D’une exonération totale
– D’une réduction partielle pendant une durée déterminée
Liste indicative :
- Exonération temporaire lors des deux premières années après construction neuve/rénovation majeure
- Réductions ciblées pour investissements dans certaines zones stratégiques/prioritaires
- Avantages fiscaux supplémentaires parfois négociés dans le cadre des Zones Économiques Spéciales
Bon à savoir :
Au Vietnam, la taxe foncière s’applique aux terrains non bâtis et aux terrains destinés à la construction avec des taux variables selon l’emplacement et la surface, alors que la taxe d’habitation concerne les biens immobiliers résidentiels. Les taux d’imposition pour la taxe foncière varient généralement de 0,03 % à 0,15 %, alors que la taxe d’habitation n’existe pas sous sa forme traditionnelle mais est parfois incluse dans d’autres charges. Les investisseurs immobiliers, qu’ils soient nationaux ou étrangers, peuvent bénéficier de certaines exemptions ou réductions fiscales, notamment dans des projets immobiliers prioritaires ou de développement urbain, facilitant ainsi une réduction du fardeau fiscal. Comparativement à d’autres pays de la région, comme la Thaïlande ou l’Indonésie, les taxes au Vietnam sont souvent considérées modérées, mais des réformes peuvent survenir pour aligner davantage le cadre fiscal sur les standards internationaux. Par exemple, Singapour impose des taxes plus élevées mais offre un réseau d’infrastructures avancé, alors que le Vietnam attire grâce à sa fiscalité favorable aux investissements.
Comparaison régionale
| Pays | Taux usuel / base | Spécificités |
|---|---|---|
| Vietnam | 0,03–0,15% (valeur cadastrale) | Barème progressif envisagé ; peu élevé historiquement |
| Thaïlande | ~0,02–1% (valeur estimée) | Progressivité nette dès seconde propriété |
| Indonésie | ~0.5% (valeur imposable) | Dégressivité si unique résidence |
| Malaisie | Variable localement (~1–3%) | Nombeuses exemptions locales |
La fiscalité vietnamienne demeure relativement modérée comparée aux pays voisins mais fait actuellement l’objet d’un renforcement ciblé contre les phénomènes spéculatifs multirésidentiels.
Bon à savoir :
Aucune distinction majeure n’est faite entre investisseurs locaux et étrangers concernant ces taxes — ils sont soumis aux mêmes règles dès lors qu’ils détiennent formellement droits réels sur le sol vietnamien.
Comparaison des avantages fiscaux pour les investisseurs immobiliers au Vietnam et ailleurs
Incitations fiscales spécifiques au Vietnam
- Les investisseurs immobiliers au Vietnam bénéficient d’une fiscalité relativement avantageuse :
- Deux options d’imposition lors de la revente d’un bien :
- Impôt de 20 % sur la plus-value (différence entre le prix d’achat et de vente).
- Impôt de 2 % sur la valeur totale de la transaction, quel que soit le profit réalisé.
- Les investisseurs étrangers peuvent acheter des biens immobiliers (hors terrains) pour une durée de 50 ans renouvelable, avec des restrictions sur la proportion de biens détenus dans un même immeuble.
- Il existe peu d’autres exonérations ou crédits d’impôt immobiliers : la fiscalité directe sur la détention ou la location reste modérée comparée à d’autres pays.
- Les droits d’enregistrement et taxes foncières sont généralement faibles.
- Deux options d’imposition lors de la revente d’un bien :
Tableau comparatif des principaux avantages fiscaux pour les investisseurs immobiliers
| Pays | Avantages fiscaux principaux | Taux d’imposition des plus-values | Autres particularités fiscales |
|---|---|---|---|
| Vietnam | Choix entre 20 % sur la plus-value ou 2 % sur la valeur totale de la vente | 20 % (plus-value) ou 2 % (valeur brute) | Droits d’enregistrement faibles, pas d’exonération sur la détention |
| États-Unis | Déductions fiscales sur intérêts d’emprunt, amortissement, crédits d’investissement | 0-20 % selon la durée et le statut | 1031 Exchange : report d’imposition, taxes foncières locales élevées |
| Royaume-Uni | Abattements sur résidence principale, exemptions pour certains seuils, amortissements limités | 18-28 % (plus-value immobilière) | Stamp Duty élevé, exonérations sur résidence principale |
| Singapour | Exonérations sur résidence principale, crédits pour primo-accédants, taux de détention faibles | 0-22 % selon la durée de détention | Taxes sur l’acquisition (BSD/ABSD), exonérations temporaires |
Similitudes et différences entre les systèmes fiscaux
Similitudes
- Tous ces pays imposent les plus-values immobilières à la revente.
- Des droits d’enregistrement ou taxes à l’acquisition existent dans chaque pays.
- Des incitations existent pour les primo-accédants ou la résidence principale (plus marquées au Royaume-Uni et à Singapour).
Différences
- Vietnam : choix flexible du mode d’imposition, fiscalité simple et faible sur la détention, absence d’amortissement fiscal ou de déductions significatives.
- États-Unis : fiscalité complexe mais très avantageuse pour l’investisseur (déductions, amortissements, 1031 Exchange pour différer la taxation).
- Royaume-Uni : taxation élevée sur les plus-values, exemptions pour résidence principale, droits de mutation élevés.
- Singapour : fiscalité stricte sur les investissements étrangers, mais exonérations importantes pour les résidents et primo-accédants.
Implications pour la diversification internationale
Un investisseur cherchant à diversifier son portefeuille international doit considérer :
- La simplicité du système fiscal vietnamien (peu de formalités, taux faibles) vs la sophistication américaine (opportunités d’optimisation, mais complexité réglementaire).
- Le coût d’entrée : Vietnam offre des prix d’acquisition et une fiscalité de détention faibles, contrairement à Singapour ou Londres où les droits et taxes sont élevés.
- La protection contre la spéculation : le Vietnam envisage de renforcer la fiscalité pour limiter la spéculation, mais reste encore attractif pour les investissements à moyen terme.
- L’accès à la propriété : restrictions pour les étrangers au Vietnam (durée limitée, quotas), mais réformes récentes en faveur d’un accès facilité.
Pourquoi privilégier le Vietnam ?
Le Vietnam séduit par :
- Une fiscalité d’acquisition et de détention modérée.
- Un choix d’imposition au moment de la revente permettant d’optimiser la charge fiscale selon la situation.
- Un marché en forte croissance, avec une valorisation potentielle du capital supérieure à celle de marchés matures.
- Moins de contraintes administratives et de contrôles que dans les marchés occidentaux, ce qui facilite l’entrée et la sortie d’investissement.
Un investisseur international peut privilégier le Vietnam pour bénéficier d’un environnement fiscal simple, de rendements locatifs élevés et d’un fort potentiel de plus-value, tout en diversifiant son exposition hors des marchés traditionnels.
Bon à savoir :
Au Vietnam, les investisseurs immobiliers bénéficient de plusieurs incitations fiscales, telles que des réductions d’impôt sur le revenu issu de la location et des exonérations de taxes foncières pour les nouvelles constructions. En comparaison, aux États-Unis, les investisseurs peuvent déduire certains intérêts hypothécaires et amortissements, tandis que le Royaume-Uni offre des allégements fiscaux via des régimes comme le « Buy-to-Let », qui permettent de déduire les intérêts d’emprunt pour les investisseurs. Singapour, bien qu’ayant des taxes d’achat élevées, propose des allégements fiscaux pour les investissements dans des projets spécifiques. Les systèmes fiscaux varient considérablement, le Vietnam ayant des incitations simples et directes contre des mécanismes complexes ailleurs. Pour un investisseur cherchant à diversifier ses portefeuilles, le Vietnam pourrait être attrayant pour sa fiscalité favorable et en pleine croissance économique, bien que la stabilité politique et le cadre réglementaire moins mature puissent être un frein comparé à des nations plus établies.
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