Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’achat immobilier au Vietnam, en particulier pour les étrangers, peut sembler complexe en raison des spécificités légales et culturelles du pays. Naviguer à travers ces aspects est toutefois crucial pour mener à bien cet investissement lucratif, souvent motivé par la croissance économique rapide et l’urbanisation dynamique du pays.
Alors que les récentes réformes législatives ont assoupli certaines restrictions, permettant aux non-résidents de profiter du marché immobilier florissant, il est essentiel de comprendre les procédures requises pour sécuriser un bien.
Dans cet article, nous décryptons les étapes incontournables du processus d’achat, aidant ainsi les acheteurs étrangers à éviter les pièges potentiels et à saisir les opportunités offertes par ce marché en pleine expansion.
Principales lois et régulations en vigueur concernant l’acquisition immobilière par des étrangers au Vietnam :
- Loi foncière révisée 2024 (entrée en vigueur en 2025)
- Loi sur le logement n°27/2023/QH15
- Loi sur le commerce immobilier n°29/2023/QH15
Contraintes légales et types de biens accessibles :
| Catégorie | Étrangers non-résidents | Vietnamiens de l’étranger (Việt kiều) |
| Type de biens immobiliers | Appartements, maisons en copropriété | Appartements, maisons, terrains, sans limite |
| Nombre de biens accessibles | Limité à 30% d’un projet résidentiel | Illimité |
| Droit sur le terrain | Usufruit (usage), pas de pleine propriété | Propriété quasi-équivalente aux nationaux |
- Les étrangers peuvent acquérir des appartements ou des maisons individuelles dans des projets de développement immobilier, mais ils ne peuvent pas acheter de terrains à usage agricole ou industriel.
- Les Việt kiều bénéficient désormais des mêmes droits que les Vietnamiens résidents pour l’achat, la revente et la location de biens immobiliers.
Durées maximales de possession :
| Statut de l’acheteur | Durée initiale d’acquisition | Renouvellement possible |
| Étranger | 50 ans | Oui, sur demande |
| Việt kiều | Illimitée | — |
Modifications réglementaires récentes et impact :
Les lois révisées de 2024 visent à simplifier et harmoniser les procédures pour les Việt kiều, leur permettant d’acheter autant de biens qu’ils le souhaitent, avec les mêmes droits que les citoyens vietnamiens.
Pour les étrangers non-résidents, la durée de possession reste de 50 ans, renouvelable, et l’accès reste limité aux projets résidentiels approuvés.
Ces changements devraient accroître la demande, notamment sur le segment haut de gamme et dynamiser le marché immobilier vietnamien.
Démarches administratives pour finaliser l’achat :
- Vérification de l’éligibilité (visa valide, non soumis à immunité diplomatique ou traitement préférentiel)
- Sélection du bien immobilier dans un projet autorisé à la vente aux étrangers
- Signature d’un contrat de vente devant notaire
- Paiement via une banque vietnamienne agréée
- Obtention du certificat de propriété (« pink book »)
- Déclaration fiscale et paiement des taxes applicables
Différences régionales influençant le processus :
Les grandes villes (Hanoï, Hô Chi Minh-Ville, Da Nang) proposent davantage de projets ouverts aux étrangers, avec des démarches généralement mieux rodées.
Dans les zones rurales ou moins développées, le choix de projets accessibles aux étrangers est plus restreint, et les procédures administratives peuvent être plus longues ou sujettes à l’interprétation locale.
- Toujours vérifier l’éligibilité du projet immobilier à la vente aux étrangers.
- Exiger la présentation du certificat d’enregistrement du projet et du vendeur.
- S’assurer que les paiements sont effectués via des banques vietnamiennes agréées pour garantir la traçabilité et la conformité.
- Privilégier l’accompagnement par un avocat spécialisé en droit immobilier et par une agence immobilière reconnue localement.
- Se méfier des offres trop attractives ou des promesses de détention de terrains agricoles ou industriels, qui restent inaccessibles aux étrangers.
- Anticiper les délais administratifs, notamment en cas de renouvellement de la durée de propriété.
- Se tenir informé des évolutions législatives, car le cadre réglementaire demeure évolutif.
La consultation d’experts légaux et immobiliers locaux est fortement recommandée pour éviter les pièges courants, garantir la sécurité de l’investissement et s’assurer du respect des procédures spécifiques à chaque province.
Bon à savoir :
Pour naviguer efficacement dans les régulations immobilières au Vietnam, les étrangers doivent prendre en compte plusieurs lois clés, notamment la Loi sur le logement de 2014, qui autorise les non-résidents à acheter des appartements mais impose des restrictions sur les maisons de ville et les droits fonciers. Les acheteurs étrangers peuvent posséder des biens pour une durée maximale de 50 ans avec possibilité de renouvellement, mais ils ne peuvent détenir que 30% des appartements dans un même immeuble ou 10% des propriétés dans un même quartier. Les récentes modifications facilitent l’acquisition pour les étrangers, bien qu’elles exigent toujours un enregistrement auprès des autorités locales et la vérification de documents légaux. Il est crucial de se renseigner sur les variations régionales concernant les restrictions de possession, et de toujours consulter des experts légaux vietnamiens pour éviter les erreurs coûteuses ou les complications administratives. Engager un conseiller immobilier local peut également aider à naviguer les subtilités du marché et des procédures propres à chaque région.
Comprendre la fiscalité internationale lors d’un achat au Vietnam
Cadre juridique de la fiscalité vietnamienne pour les acheteurs étrangers
Le Vietnam autorise les étrangers à acheter des biens immobiliers sous des conditions strictes. Les principales lois encadrant l’accès à la propriété sont :
- Loi sur le logement (modifiée en 2015) : permet aux étrangers d’acquérir des appartements neufs et certaines maisons individuelles dans des projets approuvés.
- Les droits d’utilisation du sol ne sont pas transférables aux étrangers : ils possèdent le bâti, mais pas le terrain sous-jacent.
- Seuls 30 % des appartements dans un même immeuble ou 250 maisons individuelles par quartier sont accessibles aux étrangers.
- La durée de détention est limitée à 50 ans, renouvelable sous réserve d’approbation.
- Un visa valide d’entrée est requis.
| Type de bien | Accessible aux étrangers ? | Limites quantitatives | Durée de détention |
|---|---|---|---|
| Appartements (neufs) | Oui | 30 % max. par immeuble | 50 ans (renouvelable) |
| Maisons individuelles (projets) | Oui | 250 unités par quartier | 50 ans (renouvelable) |
| Terrain nu | Non | Non accessible | – |
| Logements hors projets | Non | Non accessible | – |
Types d’impôts applicables lors de l’achat immobilier par un étranger
Les principaux impôts et taxes à prévoir lors d’un achat immobilier au Vietnam par un non-résident sont :
- Impôt sur le revenu lors du transfert de biens immobiliers : 2 % du prix de transfert.
- Impôt sur les revenus locatifs : soumis à l’impôt sur le revenu des personnes physiques (taux variable selon le revenu).
- Droit d’enregistrement de la propriété : généralement autour de 0,5 % du prix de la transaction.
- Taxes foncières annuelles : généralement faibles, indexées sur la valeur cadastrale.
Conventions fiscales internationales et double imposition
Le Vietnam a signé des conventions fiscales avec de nombreux pays afin d’éviter la double imposition. Ces conventions permettent généralement de :
- Déterminer le pays de résidence fiscale de l’investisseur.
- Éviter que le même revenu soit imposé deux fois (au Vietnam et dans le pays d’origine).
- Prévoir des crédits d’impôt ou des exonérations selon la nature du revenu immobilier.
Processus de calcul et de paiement des taxes immobilières
- L’impôt sur le transfert de propriété (2 %) est calculé sur le prix de vente inscrit dans le contrat.
- Le vendeur ou l’acheteur (selon accord) doit payer cette taxe avant le transfert officiel de propriété.
- Les revenus locatifs doivent être déclarés et imposés chaque année selon les taux applicables.
- Le paiement des taxes s’effectue auprès du bureau des impôts local via formulaire officiel, généralement dans un délai de 10 à 30 jours suivant la transaction.
- Le droit d’enregistrement doit être acquitté lors de l’inscription de la propriété au nom du nouvel acquéreur.
Différences entre la fiscalité des résidents et des non-résidents
- Les résidents vietnamiens bénéficient de droits de propriété complets, tandis que les étrangers ne peuvent détenir que certains types de biens et pour une durée limitée.
- Les taux d’imposition sur les revenus fonciers ou de cession peuvent différer selon le statut fiscal (résident/non-résident).
- Les non-résidents ont des restrictions supplémentaires sur la revente et la transmission de propriété.
| Aspect | Résidents vietnamiens | Non-résidents étrangers |
|---|---|---|
| Droits de propriété complets | Oui | Non |
| Durée de détention illimitée | Oui | Non (50 ans) |
| Accès aux terrains | Oui | Non |
| Imposition sur revenus locatifs | Taux progressif | Taux spécifique |
Recommandations pour les acheteurs étrangers
- Se renseigner sur la convention fiscale entre le Vietnam et le pays d’origine.
- Prévoir l’accompagnement d’un expert fiscal local ou international pour optimiser la fiscalité et éviter la double imposition.
- Anticiper les frais annexes (notaire, enregistrement, impôts) dans le calcul de rentabilité de l’investissement.
- Bien vérifier la conformité du projet immobilier avec la législation en vigueur.
- Conserver une documentation complète des transactions pour faciliter la déclaration fiscale.
Incitations fiscales ou exonérations potentielles
- Certaines zones économiques spéciales ou projets immobiliers bénéficient d’incitations fiscales (taux réduits, exonérations temporaires).
- Les Viêt kiêu (Vietnamiens d’outre-mer) bénéficient parfois du même régime que les citoyens vietnamiens, notamment en matière d’exonération ou de réduction d’impôts sur certains projets.
Il est fortement recommandé de consulter un conseiller fiscal spécialisé avant toute acquisition afin de sécuriser l’opération et d’optimiser la charge fiscale.
Bon à savoir :
Les acheteurs étrangers au Vietnam doivent naviguer le cadre fiscal vietnamien qui impose des lois spécifiques aux non-résidents, notamment sur les impôts fonciers et les taxes sur le revenu généré par leur propriété. Bien que le Vietnam ait signé des accords bilatéraux pour éviter la double imposition, chaque étranger doit vérifier la convention en place avec leur pays d’origine. La fiscalité diffère selon qu’un investissement est effectué par un résident ou un non-résident; les étrangers peuvent être soumis à des taxes sur la plus-value et à un impôt légèrement plus élevé. Le paiement des taxes se fait généralement chaque année avec des délais stricts, il est donc crucial de s’informer sur les procédures administratives en place. Certains projets immobiliers pourraient offrir des incitations fiscales pour attirer les investissements étrangers. Les acheteurs gagnent à consulter des experts fiscaux locaux pour mieux comprendre leurs obligations fiscales et optimiser leur situation, en veillant ainsi à ce qu’aucun détail ne soit négligé dans le calcul des coûts associés à leur achat immobilier.
Les documents indispensables pour devenir propriétaire au Vietnam
Documents clés requis pour qu’un étranger puisse acheter un bien immobilier au Vietnam :
- Passeport valide
- Visa vietnamien (généralement un visa de long séjour d’au moins 6 mois, même si un visa touristique est parfois accepté selon la région)
- Preuve d’adresse ou de résidence au Vietnam (dans certains cas, un justificatif de résidence peut être demandé)
- Contrat de vente (rédigé en vietnamien et en anglais)
- Certificat de mariage (si achat en couple avec un citoyen vietnamien)
- Autorisation spéciale du gouvernement (dans certains cas particuliers ou pour certains types de biens)
| Document | Émis/par qui | Délai moyen d’obtention | Remarques spécifiques |
|---|---|---|---|
| Passeport valide | Pays d’origine | Immédiat | Doit être valide pendant toute la procédure |
| Visa vietnamien (long séjour) | Ambassade/immigration Vietnam | 1 à 4 semaines | 6 mois minimum recommandé |
| Preuve de résidence/adresse | Police locale/autorités locales | 1 à 2 semaines | Parfois non exigée selon la ville/région |
| Contrat de vente | Notaire/agence immobilière | 1 à 2 semaines | Bilingue, notarié obligatoire |
| Certificat de mariage | État civil vietnamien/notaire | 2 à 4 semaines | Si achat conjoint avec un Vietnamien |
| Autorisation spéciale | Ministère des Ressources naturelles | 1 à 2 mois (si nécessaire) | Rare pour un achat standard |
| Certificat de propriété (« livre rose ») | Administration foncière locale | 2 à 3 mois après l’achat | Délivre la pleine propriété |
Étapes administratives et juridiques principales :
- Recherche et sélection du bien
Souvent facilité par une agence immobilière ou un agent local. - Vérification du titre de propriété
S’assurer que le vendeur détient le « livre rose » (certificat officiel de propriété). - Négociation et signature du contrat de vente
Rédaction bilingue (vietnamien/anglais), passage obligatoire devant notaire.
Traduction certifiée si nécessaire. - Obtention des autorisations et vérification de la légalité
Vérification de la conformité du bien avec les restrictions locales (notamment pour les étrangers). - Paiement des taxes et frais
Taxe sur la valeur ajoutée (5 % à 10 %), taxe d’enregistrement (0,5 %), taxe foncière (0,03 % à 0,15 %). - Enregistrement de la transaction
Dossier déposé auprès de l’administration foncière locale pour l’obtention du « livre rose ». - Remise officielle des clés et transfert de propriété
Différences selon les régions ou villes du Vietnam :
Hanoï et Hô Chi Minh-Ville :
Procédures généralement plus standardisées, délais parfois plus longs en raison du volume de transactions.
Villes secondaires et zones rurales :
Plus de flexibilité sur certains documents, mais vigilance accrue sur la validité des titres de propriété.
Délais d’obtention des documents principaux :
- Visa long séjour : 1 à 4 semaines.
- Preuve d’adresse : 1 à 2 semaines (si demandée).
- Contrat de vente notarié : 1 à 2 semaines.
- Certificat de propriété (« livre rose ») : 2 à 3 mois.
Institutions ou autorités impliquées :
- Service d’immigration vietnamien (pour le visa)
- Administration foncière locale (pour le certificat de propriété)
- Notaire public vietnamien (pour la validation du contrat)
- Services de police locaux (pour la preuve d’adresse)
- Ministère des Ressources naturelles et de l’Environnement (pour les autorisations spéciales)
- Agence immobilière ou avocat spécialisé (pour l’accompagnement)
Services d’assistance légale disponibles :
- Avocats spécialisés en droit immobilier international
- Agences immobilières internationales présentes au Vietnam
- Services de traduction et de certification des documents
- Conseillers fiscaux pour la gestion des impôts liés à la transaction
À noter : le recours à un avocat spécialisé et à un notaire est vivement conseillé pour sécuriser la transaction et éviter toute irrégularité.
Bon à savoir :
Pour devenir propriétaire au Vietnam, les étrangers doivent disposer d’un passeport valide et d’une preuve de résidence ou d’adresse locale. Le processus inclut la signature d’un contrat de vente avec le vendeur, à soumettre au bureau d’enregistrement foncier, ce qui peut varier selon les régions du Vietnam. Dans les grandes villes comme Hô Chi Minh-Ville, les délais sont souvent plus courts, allant de 30 à 60 jours, alors que dans les zones plus rurales, cela peut être plus long. Les étrangers doivent obtenir une autorisation spéciale du gouvernement vietnamien, souvent facilitée par le service des ressources naturelles et de l’environnement local. Il est crucial de s’assurer que le bien n’est pas situé dans une zone restreinte aux étrangers. Faire appel à un avocat local qui comprend les spécificités des lois vietnamiennes peut aider à naviguer dans ces démarches, tout comme un notaire, qui garantit la validité des contrats. Ces experts peuvent aussi offrir des services de traduction, facilitant le suivi des procédures administratives complexes.
Achat immobilier au Vietnam : rêve ou réalité pour les étrangers ?
Réglementations en vigueur pour l’achat immobilier par des étrangers au Vietnam
Les étrangers peuvent accéder à la propriété immobilière au Vietnam, mais uniquement sous certaines conditions strictement encadrées par la loi. Les principales réglementations sont :
- Types de propriétés accessibles :
- Appartements neufs dans des projets approuvés.
- Certaines maisons individuelles situées dans des projets immobiliers spécifiques.
- Interdictions et restrictions :
- Impossible d’acheter du terrain nu ou tout bien hors projet approuvé.
- Les droits d’utilisation du sol (le foncier) restent inaccessibles aux étrangers : seuls les bâtiments peuvent être détenus, jamais le terrain sous-jacent.
| Type de bien | Accessible aux étrangers ? | Limites quantitatives | Durée de détention |
|---|---|---|---|
| Appartements (neufs) | Oui | Maximum 30% par immeuble | 50 ans (renouvelable) |
| Maisons individuelles (projets) | Oui | Jusqu’à 250 unités/quartier | 50 ans (renouvelable) |
| Terrain nu | Non | Non accessible | – |
| Logements hors projets | Non | Non accessible | – |
- Quota maximal : un étranger ne peut pas posséder plus de :
- 30 % des appartements dans un même immeuble résidentiel,
- 250 maisons individuelles maximum dans un quartier donné.
- Durée de propriété limitée : la durée maximale est généralement fixée à 50 ans, renouvelable une fois si autorisé par les autorités compétentes.
- Visa obligatoire : il faut disposer d’un visa valide pour pouvoir acheter et posséder légalement un bien immobilier.
Procédure typique pour acquérir un bien immobilier
Voici les principales étapes administratives et juridiques à suivre :
- Vérifier son éligibilité (visa valide, nationalité étrangère non restreinte).
- Choisir une propriété située dans un projet approuvé ouvert aux acheteurs étrangers.
- Signer le contrat préliminaire avec le promoteur ou vendeur agréé.
- Ouvrir un compte bancaire vietnamien libellé en dong pour effectuer les paiements officiels.
- S’acquitter du prix d’achat selon l’échéancier contractuel via ce compte localisé.
- Finaliser l’acte officiel devant notaire vietnamien reconnu, puis faire enregistrer la transaction auprès du Département local du Logement et du Registre foncier qui émettra le certificat de propriété (« pink book »).
- Pour toute extension au-delà des premiers cinquante ans, déposer une demande spécifique avant expiration.
Liste récapitulative des démarches essentielles :
- Préparation dossier administratif (passeport, visa…)
- Vérification légale du projet choisi
- Signature contrat / dépôt initial
- Ouverture compte bancaire local
- Paiement sécurisé
- Signature acte authentique devant notaire
- Enregistrement foncier & obtention certificat
Avantages et obstacles potentiels
Avantages principaux :
- Accès facilité depuis plusieurs réformes législatives récentes
- Marché dynamique avec potentiel locatif élevé dans certaines villes comme Hô Chi Minh-Ville ou Hanoï
- Coût relatif inférieur comparé à certains marchés asiatiques voisins
Obstacles courants :
- Restrictions quantitatives sévères sur chaque type de propriété
- Impossibilité absolue d’acheter tout type de terrain
- Propriété temporaire seulement
- Complexité administrative locale ; nécessité parfois d’intermédiaires spécialisés
- Risque juridique lié à l’évolution potentielle future des lois locales
Climat économique favorable mais volatil, marché encore jeune avec fluctuations importantes selon zones géographiques ; coût global intéressant mais attention aux frais annexes non négligeables.
Réalité versus rêve : accessibilité réelle pour les acheteurs étrangers
Malgré une ouverture accrue ces dernières années, investir reste encore complexe :
Le processus n’est pas impossible mais nécessite rigueur administrative, patience face à la bureaucratie locale et recours conseillé à des spécialistes locaux fiables pour sécuriser son investissement — surtout lors de la vérification juridique préalable sur chaque programme immobilier proposé !
Beaucoup réalisent leur rêve sans difficulté majeure lorsque toutes ces précautions sont prises ; cependant certains se heurtent rapidement aux limites imposées notamment en termes de durée ou lors d’une éventuelle revente.
Conseils pratiques pour réussir son achat :
- Toujours privilégier les grands promoteurs reconnus disposant déjà d’expérience avec clientèle étrangère ;
- Recourir systématiquement aux services juridiques spécialisés locaux ;
- Anticiper dès l’achat la question éventuelle du renouvellement/cession ;
- Prévoir une marge financière suffisante couvrant taxes/frais supplémentaires souvent imprévus ;
- Se tenir informé régulièrement sur toute évolution légale impactant ses droits futurs ;
Pour maximiser vos chances : entourez-vous dès le début ! Un bon avocat spécialisé + agent fiable = sécurité renforcée face aux spécificités locales !
Bon à savoir :
Les étrangers peuvent acheter des biens immobiliers au Vietnam, mais rencontrent plusieurs restrictions, comme l’interdiction de posséder plus de 30 % des appartements d’un immeuble ou plus de 10 % des maisons d’un quartier. Les permis de résidence nécessitent une procédure stricte incluant notamment l’obtention d’un permis de séjour ou d’un certificat de mariage avec un citoyen vietnamien. Le processus d’achat exige un contrat de vente en vietnamien, enregistré auprès des autorités locales. Le marché immobilier vietnamien, avec son coût de la vie relativement bas, attire les investisseurs malgré une économie en développement et des fluctuations de taux de change. Le rêve d’investissement est freiné par la complexité administrative et juridique, mais reste réalisable avec une bonne préparation. Les acheteurs étrangers sont conseillés de s’associer à des experts juridiques locaux pour naviguer les réglementations complexes et éviter les pièges potentiels.
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