Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’essor rapide de l’économie vietnamienne a propulsé le pays sur le devant de la scène mondiale en tant que destination de choix pour l’industrie, transformant l’immobilier industriel en un secteur extrêmement prometteur.
Au cœur de cette dynamique se trouvent les zones franches, véritables moteurs de croissance économique, qui offrent des avantages fiscaux et logistiques exceptionnels aux investisseurs. Ces espaces stratégiques, bénéficiant d’un soutien gouvernemental proactif, sont devenus des pôles d’attraction pour les entreprises cherchant à profiter d’une position géographique idéale dans le Sud-Est asiatique.
Alors que le Vietnam continue de renforcer ses infrastructures et de solidifier sa réputation de hub industriel, il est crucial de découvrir quelles zones franches se démarquent et pourquoi elles constituent des opportunités incontournables pour les acteurs de l’immobilier industriel.
Les opportunités offertes par les entrepôts logistiques au Vietnam
Croissance récente du secteur logistique au Vietnam et impact des investissements étrangers
Le secteur logistique vietnamien connaît une croissance rapide, avec une valeur de marché estimée à 65 milliards USD en 2024 et un taux de croissance attendu entre 14 % et 20 % pour 2025. Cette dynamique est alimentée par l’expansion du commerce électronique, la diversification des chaînes d’approvisionnement mondiales, ainsi que par un afflux massif d’investissements directs étrangers (IDE). Les entreprises étrangères dominent aujourd’hui le secteur, contrôlant près de 80 % du marché logistique total. Les accords commerciaux de nouvelle génération (CPTPP, EVFTA, RCEP) favorisent également cette croissance en facilitant l’accès aux marchés internationaux et en stimulant les exportations.
- Contribution au PIB : environ 5,17 % en 2024.
- Investissements massifs dans la technologie logistique (WMS, automatisation robotique).
- Forte demande pour l’entreposage moderne liée à l’essor du e-commerce.
Avantages géographiques du Vietnam comme hub logistique régional
Le Vietnam dispose d’une position stratégique au cœur de l’Asie du Sud-Est :
- Proximité immédiate avec la Chine et accès direct aux principaux marchés asiatiques.
- Long littoral doté de ports maritimes profonds donnant sur les routes commerciales internationales.
- Appartenance à plusieurs réseaux régionaux favorisant la redistribution vers toute l’Asie-Pacifique.
| Atout géographique | Description |
|---|---|
| Littoral étendu | Plus de 3 200 km avec ports majeurs (Hải Phòng, HCMV) |
| Proximité grands marchés | Accès rapide Chine/ASEAN/Japon/Corée |
| Intégration régionale | Membre ASEAN+3/RCEP |
Incitations fiscales et autres avantages gouvernementaux
Le gouvernement vietnamien met en place des mesures attractives pour encourager le développement des entrepôts :
- Exonérations fiscales partielles ou totales sur les bénéfices pendant plusieurs années selon les zones industrielles stratégiques.
- Réductions sur les droits fonciers pour projets logistiques prioritaires.
- Simplification administrative concernant l’octroi des licences d’investissement étranger.
Liste non exhaustive :
- Taux réduit d’impôt sur les sociétés dans certaines zones franches
- Exemption temporaire ou permanente de TVA sur certains équipements importés
Infrastructures disponibles : ports, routes et zones industrielles clés
| Infrastructures | Localisation clé | Spécificités |
|---|---|---|
| Ports maritimes | Hải Phòng (Nord), Cát Lái/HCMV | Profonds tirants d’eau; capacités conteneurs |
| Routes express | Nord-Sud; ceintures urbaines | Liaison directe vers frontières terrestres |
| Zones industrielles | Bắc Ninh/Bình Dương/Đồng Nai | Proximité immédiate avec hubs portuaires |
De nombreux centres industriels modernes se situent à proximité directe ou intégrée aux principaux axes autoroutiers reliant ports maritimes/aéroports/zones manufacturières.
Témoignages & études de cas : choix stratégiques d’entreprises internationales
Plusieurs groupes mondiaux ont choisi le Vietnam comme base régionale :
DHL Supply Chain a investi plus de $150 millions dans un centre automatisé à Ho Chi Minh Ville ; selon leurs dirigeants locaux :
« Le positionnement géographique unique permet une distribution efficace vers toute la région ASEAN tout en bénéficiant des incitations fiscales locales ».
Nike/Vans/Foxconn, fournisseurs majeurs dans le textile-électronique ont implanté leurs propres plateformes logistiques autour de Hải Phòng/Bắc Ninh afin « d’accélérer leur time-to-market via un accès privilégié aux corridors routiers-portuaires modernes ».
Kuehne+Nagel, leader mondial suisse a récemment ouvert un pôle multi-client près du port Cái Mép-Thị Vải. Ils rapportent avoir réduit leurs délais moyens interrégionaux jusqu’à –30% grâce à la connectivité maritime améliorée.
Encadré important :
Les entreprises interrogées citent systématiquement trois raisons principales pour leur implantation :
- Accès facilité au marché régional asiatique
- Avantages fiscaux compétitifs
- Qualité croissante des infrastructures multimodales
Grâce à ces facteurs combinés — croissance soutenue alimentée par IDEs massifs, atouts géostratégiques indéniables, politique fiscale incitative et modernisation accélérée — le Vietnam s’affirme désormais comme un hub incontournable pour tout acteur international cherchant une base logistique performante en Asie-Pacifique.
Bon à savoir :
La croissance rapide du secteur logistique au Vietnam, soutenue par des investissements étrangers, offre des opportunités considérables avec le pays se positionnant comme un hub stratégique en Asie du Sud-Est grâce à sa situation géographique idéale. Les zones franches bénéficient d’incitations fiscales attrayantes et d’autres avantages promulgués par le gouvernement pour encourager le développement des entrepôts logistiques. Le Vietnam dispose d’infrastructures robustes, comprenant de nombreux ports maritimes, des réseaux routiers développés, et de grandes zones industrielles proches des centres logistiques. Par exemple, la société japonaise Sumitomo a investi dans des entrepôts à proximité du port de Ho Chi Minh Ville, citant la combinaison favorable de conditions fiscales, la centralité du Vietnam pour desservir le marché asiatique, et la modernité des infrastructures comme raisons principales pour leur expansion.
Zones franches au Vietnam : un levier d’attractivité pour les investisseurs
Les zones franches au Vietnam jouent un rôle central dans l’attractivité du pays pour les investisseurs étrangers. Elles se déclinent principalement en deux catégories :
- Parcs industriels (incluant zones franches d’export, éco-industrielles, high-tech, auxiliaires)
- Zones économiques spéciales (côtières ou frontalières)
Ces zones bénéficient d’un encadrement juridique précis par la Loi sur l’Investissement et sont gérées par le Ministère du Plan et de l’Investissement.
Caractéristiques principales des zones franches vietnamiennes :
- Infrastructures modernes adaptées à la production industrielle et logistique
- Localisation stratégique près des grands centres urbains ou des axes portuaires majeurs
- Main-d’œuvre abondante et compétitive
- Réseau logistique performant facilitant import/export
Avantages fiscaux offerts aux investisseurs :
| Avantage fiscal | Description |
|---|---|
| Exonération d’impôt | Exonération totale de l’impôt sur les sociétés pendant plusieurs années |
| Taux réduit | Taux réduit d’imposition après la période initiale |
| TVA avantageuse | Réduction voire exemption de TVA pour certaines opérations |
| Droits de douane | Exemptions sur les importations de matières premières/equipements |
Facilités administratives :
- Procédures simplifiées pour création d’entreprise, délivrance rapide des licences
- Services administratifs centralisés (« guichet unique »)
- Accès facilité aux services publics (électricité, eau, télécommunications)
Impact positif sur le développement économique et immobilier industriel :
- Les zones franches servent de pôles dynamiques attirant investissements directs étrangers (IDE), transferts technologiques et création massive d’emplois.
- Elles stimulent le développement rapide du secteur immobilier industriel : multiplication des entrepôts modernes, usines clés-en-main, plateformes logistiques.
Exemples spécifiques :
| Zone franche | Localisation | Spécificités/atouts principaux |
|---|---|---|
| Saigon Hi-Tech Park | Ho Chi Minh-Ville | Pôle high-tech avec multinationales (Samsung…), proximité portuaire |
| Khu Cong Nghiep VSIP Bac Ninh | Bac Ninh | Hub manufacturier connecté à Hanoï & axes routiers majeurs |
| Zone franche pilote Da Nang | Da Nang | Adossée au port maritime Lien Chieu ; mix production/logistique/services/tourisme |
La zone franche pilote de Da Nang, par exemple, prévoit une extension progressive jusqu’à 2 500 ha à horizon 2050 avec une organisation en sous-zones spécialisées : production industrielle, logistique avancée reliée au port international Lien Chieu, commerce/innovation numérique ou activités touristiques. Cette diversité favorise une intégration optimale dans les chaînes mondiales.
Atouts stratégiques pour le commerce international :
- Proximité immédiate avec ports maritimes internationaux (Ho Chi Minh-Ville – Cat Lai ; Hai Phong ; Da Nang)
- Connexions autoroutières vers ASEAN/Chine facilitant exportation/importation rapide
- Plateformes multimodales intégrées
Perspectives futures :
Avec la montée en gamme industrielle du Vietnam et sa participation accrue aux accords commerciaux régionaux/globaux (CPTPP, RCEP, etc.), les zones franches devraient continuer à se développer comme moteurs clés du dynamisme économique national. Les tendances mondiales telles que la relocalisation partielle (« China+1 »), l’automatisation industrielle ou encore la transition vers une économie numérique renforcent leur attractivité auprès des investisseurs recherchant stabilité réglementaire et coûts compétitifs.
À retenir :
Les zones franches vietnamiennes constituent un levier déterminant pour attirer capitaux internationaux grâce à leur environnement fiscal attractif,
leurs procédures simplifiées,
leur accès privilégié aux infrastructures stratégiques,
et leur capacité prouvée à dynamiser tant le secteur manufacturier que celui de l’immobilier industriel.
Bon à savoir :
Les zones franches au Vietnam, telles que celles de Ho Chi Minh-Ville, Da Nang et Bac Ninh, sont des pôles d’attraction pour les investisseurs étrangers grâce à leurs nombreux avantages économiques et infrastructurels. Ces zones offrent des incitations fiscales, comme des exonérations d’impôts sur les bénéfices et des réductions tarifaires, complétées par des procédures administratives simplifiées pour l’enregistrement d’entreprises. Leur situation géographique stratégique optimise les échanges commerciaux internationaux, en particulier avec les marchés asiatiques voisins. La zone franche de Ho Chi Minh-Ville, par exemple, est un centre névralgique pour les industries technologiques, facilitant ainsi l’import-export de produits électroniques. Cette configuration stimule le développement économique local et dynamise l’immobilier industriel, rendant ces zones particulièrement attractives pour les multinationales cherchant à étendre leur présence en Asie du Sud-Est. Avec une croissance économique soutenue et l’augmentation des flux d’investissements dans la région, ces zones franches sont bien positionnées pour continuer à prospérer et attirer davantage d’investissements dans les années à venir.
Analyser les rendements de l’immobilier industriel au Vietnam
Les rendements de l’immobilier industriel au Vietnam connaissent une dynamique ascendante en 2024 et 2025, portés par une forte demande, un afflux massif d’investissements directs étrangers (IDE) et des politiques publiques favorables. Les taux d’occupation restent élevés, témoignant d’une tension sur l’offre, tandis que les perspectives à court et à long terme sont particulièrement optimistes.
Statistiques et tendances récentes
- Taux d’occupation des zones industrielles :
- Nord du Vietnam : 80 %
- Sud du Vietnam : 89 %
- Indice de production industrielle (1er semestre 2025) : +9,2 % sur un an
- IDE enregistrés (1er semestre 2025) : 21,52 milliards USD (+32,6 %)
- IDE réalisés (1er semestre 2025) : 11,72 milliards USD (record sur 5 ans)
- Plus de 400 zones industrielles planifiées, environ 300 en activité
| Région | Taux d’occupation (%) | Principales provinces attractives | Dynamique récente |
|---|---|---|---|
| Nord | 80 | Bac Ninh, Hai Phong, Hanoi | Nouvelles zones, transactions électroniques et véhicules électriques |
| Sud | 89 | Binh Duong, Dong Nai, Long An, Ba Ria-Vung Tau | Forte absorption, diversification de l’offre, investissements dans l’infrastructure |
Facteurs économiques et logistiques influençant les rendements
- Croissance industrielle nationale : L’essor de la production manufacturière, notamment dans l’électronique et l’automobile, stimule la demande de surfaces industrielles.
- IDE croissants : Le Vietnam attire de plus en plus de multinationales cherchant à diversifier leurs chaînes d’approvisionnement hors de Chine, notamment pour profiter d’accords de libre-échange.
- Amélioration des infrastructures : Grands projets d’infrastructures logistiques et transports (routes, ports, parcs industriels modernes) qui augmentent la compétitivité des régions.
- Politiques gouvernementales : Réformes fiscales, facilitation administrative et incitations fiscales pour les investisseurs étrangers.
Variations régionales et saisonnières
- Régionales :
- Le Sud affiche des taux d’occupation supérieurs, tirés par la densité industrielle et la proximité des ports internationaux.
- Le Nord bénéficie d’une forte demande dans l’électronique et l’automobile, avec de nouveaux projets immobiliers.
- Saisonnières :
- Absorption de surfaces plus forte au 1er trimestre, avant des annonces de politiques commerciales internationales.
- La demande peut ralentir lors des ajustements réglementaires ou fiscaux majeurs, mais la tendance reste à la hausse.
Comparaisons régionales (ASEAN)
| Pays | Taux d’occupation zones industrielles | Croissance des loyers industriels | Rendements immobiliers industriels |
|---|---|---|---|
| Vietnam | 80-89 % | Forte (+) | 7-9 % (estimé) |
| Thaïlande | 70-75 % | Modérée | 6-8 % |
| Indonésie | 75-80 % | Stable | 6-7 % |
| Malaisie | 70-80 % | Faible | 5-6 % |
Perspectives de croissance
- Court terme (2025) :
- Hausse attendue des loyers industriels, soutenue par la demande et une offre qui peine à suivre.
- Nouvelles zones industrielles en développement, notamment dans les provinces secondaires.
- Long terme (2025-2030) :
- Maintien du Vietnam comme destination clé pour la relocalisation industrielle en Asie du Sud-Est.
- Diversification des secteurs (haute technologie, logistique avancée, automobile verte).
- Poursuite des investissements dans les infrastructures logistiques et la connectivité régionale.
Impacts des politiques gouvernementales
- Réformes favorables à l’investissement : simplification des démarches, incitations fiscales, amélioration de la transparence.
- Développement de zones industrielles stratégiques, avec des infrastructures modernisées pour attirer les investisseurs internationaux.
- Adaptation rapide aux évolutions du commerce mondial (ex : ajustements face aux droits de douane américains).
Effets des investissements étrangers
- Les IDE dynamisent la demande, élèvent les standards de qualité et accélèrent la professionnalisation du secteur.
- Les investisseurs étrangers favorisent l’émergence de nouveaux pôles industriels et stimulent l’innovation logistique et technologique.
- La compétition internationale pour l’accès aux meilleures zones industrielles contribue à la hausse des loyers et des rendements.
| À retenir |
| Le Vietnam se positionne comme l’un des marchés industriels les plus dynamiques d’Asie du Sud-Est, avec des rendements élevés, une croissance soutenue par les IDE et des perspectives très favorables pour les prochaines années. |
Bon à savoir :
Les rendements de l’immobilier industriel au Vietnam sont en hausse, soutenus par l’accroissement des investissements étrangers et l’essor des zones franches, qui bénéficient de politiques gouvernementales favorables. En 2023, le taux de remplissage des parcs industriels a atteint en moyenne 90 %, avec des rendements plus élevés dans les régions du sud comme Ho Chi Minh-ville en raison d’infrastructures logistiques avancées. Comparativement, les rendements au Vietnam sont compétitifs par rapport à des pays voisins comme la Thaïlande, attirant de plus en plus d’entreprises cherchant à se délocaliser en réponse aux perturbations économiques mondiales. Les performances varient cependant régionalement, influencées par les fluctuations saisonnières de la demande agricole, ainsi que par des initiatives gouvernementales visant à améliorer le réseau de transport nord-sud, favorisant une croissance soutenue dans les années à venir.
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