Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le marché immobilier vietnamien est en pleine effervescence, attirant l’attention des investisseurs du monde entier grâce à des taux de croissance impressionnants et à des opportunités d’investissement favorablement diversifiées.
En dépit de défis tels que la régulation gouvernementale et les fluctuations économiques globales, le Vietnam continue de se démarquer par son urbanisation rapide et une demande intérieure croissante pour des logements modernes et des infrastructures urbaines de qualité.
Alors que les grandes villes comme Hanoï et Ho Chi Minh-Ville voient l’émergence de nouveaux projets ambitieux, le marché s’élargit également vers des régions moins urbanisées, dynamisant ainsi l’activité économique locale et offrant un panel plus varié d’options pour les investisseurs.
Secteurs en vogue : identifier les zones à fort potentiel de croissance
Secteurs en vogue à fort potentiel de croissance dans le marché immobilier vietnamien
Facteurs économiques majeurs influençant la croissance immobilière
- Investissements directs étrangers (IDE) en hausse : 25,4 milliards de dollars en 2024 (+9,4 % sur un an), stimulant l’expansion des zones immobilières et la demande dans des secteurs stratégiques.
- Développement massif des infrastructures : Multiplication des projets d’autoroutes, de lignes de métro, de zones industrielles et de pôles urbains, renforçant l’attrait des grandes agglomérations et de certaines provinces limitrophes.
- Croissance démographique et essor de la classe moyenne : Augmentation du pouvoir d’achat, urbanisation rapide, demande accrue de logements modernes et de services associés.
- Réglementations et environnement d’investissement : Amélioration des cadres juridiques, simplification des transactions et soutien gouvernemental à l’investissement immobilier.
Régions en forte croissance et pôles émergents
| Région | Facteurs clés | Tendances & développements récents |
|---|---|---|
| Hô Chi Minh-Ville | Centre économique, infrastructures majeures (métro, routes), forte attractivité IDE | Projets résidentiels haut de gamme, espaces commerciaux modernes, écoquartiers |
| Hanoï | Capitale politique, croissance démographique, nouveaux quartiers d’affaires | Expansion de l’immobilier de bureaux, résidences pour expatriés, espaces mixtes |
| Bac Giang | Développement industriel, proximité de Hanoï, IDE croissants | Zones industrielles, parcs logistiques, nouveaux quartiers résidentiels |
| Da Nang & Centre | Développement touristique, attractivité pour les retraités/expatriés | Résidences balnéaires, resorts, appartements de standing |
| Provinces du Sud-Est (Binh Duong, Dong Nai) | Zones industrielles, grands projets logistiques, croissance rapide | Logements pour travailleurs, parcs industriels, immobilier commercial |
Statistiques et prévisions de croissance (2025-2026)
- Prévision de croissance économique : Note moyenne de 7,45/10 pour 2025, et 8,13/10 pour 2026 selon les professionnels du secteur.
- Indice de confiance dans le marché immobilier : 7,08/10 en 2025, progression attendue à 7,95/10 en 2026.
- Immobilier industriel : Envolée prévue grâce aux IDE et à l’essor des industries technologiques.
Types de propriétés en demande
Appartements en copropriété modernes
- Segments les plus attractifs (22 % de la demande des investisseurs).
- Ciblent les jeunes actifs, expatriés, classe moyenne urbaine.
- Recherche de sécurité, de services et de solutions intelligentes.
Espaces commerciaux et bureaux de nouvelle génération
- Demande accrue dans les centres-villes et nouveaux quartiers d’affaires.
- Besoin d’espaces flexibles, connectés, adaptés au e-commerce.
Immobilier industriel et logistique
- Parc logistique et zones industrielles en plein essor, notamment autour des grands axes et des ports.
- Attrait pour les investisseurs étrangers et les entreprises manufacturières.
Solutions écologiques et écoquartiers
- Montée des projets intégrant efficacité énergétique, espaces verts, et respect de l’environnement.
- Réponse à la sensibilité croissante pour la durabilité et la qualité de vie.
Évolution des tendances et reflet des mutations économiques et sociétales
- Urbanisation rapide : Multiplication des projets de grande envergure pour absorber l’exode rural et répondre à la croissance urbaine.
- Digitalisation et sophistication de la demande : Recherche de logements connectés, d’immeubles intelligents et de services premium.
- Montée des préoccupations environnementales : Intégration d’infrastructures vertes, de certifications écologiques, et valorisation des espaces de vie respectueux de l’environnement.
- Internationalisation : Croissance des investissements étrangers, adaptation de l’offre immobilière aux standards internationaux et besoins des expatriés.
Bon à savoir :
Parmi les secteurs en vogue sur le marché immobilier vietnamien, Ho Chi Minh-Ville, Hanoï et Da Nang se démarquent grâce à une série de développements économiques et urbains significatifs. L’afflux d’investissements étrangers, notamment en provenance de la Corée du Sud et du Japon, stimule la demande pour des immeubles de bureaux modernes et des complexes résidentiels de haute qualité. Des projets d’infrastructure majeurs, comme le métro d’Hanoï et l’autoroute Nord-Sud, renforcent l’attractivité de ces zones. De plus, la croissance démographique urbaine, projetée à une augmentation de 3% par an d’ici 2030, alimente l’expansion des logements abordables et des appartements écologiques pour répondre à une population de plus en plus soucieuse de l’environnement. Les espaces commerciaux à usage mixte, intégrant bureaux, commerces et résidences, sont particulièrement prisés, reflétant une évolution vers des modes de vie urbains intégrés et durables.
À retenir :
Le marché immobilier vietnamien connaît une dynamique soutenue, tirée par les investissements étrangers, la modernisation des infrastructures, la montée en gamme de la demande et l’urbanisation rapide. Les grandes métropoles, les zones industrielles périphériques et les pôles touristiques du centre du pays concentrent les développements les plus notables, tandis que les propriétés recherchées reflètent une société en mutation, plus urbaine, connectée et soucieuse de son environnement.
Évolution des prix : une analyse des fluctuations du marché
Les cinq dernières années ont été marquées par une volatilité remarquable des prix de l’immobilier au Vietnam, avec une tendance générale à la hausse dans les grandes villes comme Hanoï et Hô Chi Minh-Ville, malgré des fluctuations dues à divers facteurs macroéconomiques et réglementaires.
Données chiffrées sur les variations de prix (2019-2025)
| Ville | Hausse cumulée du prix des appartements (2019-2025) | Prix moyen fin 2024 (VND/m²) | Variation récente la plus forte |
| Hanoï | +64 % | Environ 60 à 70 millions | +29,6 % en Q1 2025 |
| Hô Chi Minh-Ville | +32 % env. | >70 millions | Hausse modérée, stabilisation |
- À Hanoï, le prix moyen au mètre carré est passé d’environ 40 millions VND en 2022 à plus de 70 millions VND fin T3 2024.
- À Ho Chi Minh-Ville, la croissance a été plus modérée mais reste soutenue ; le marché s’oriente vers une offre accrue en périphérie.
Périodes de hausse et de baisse
- 2019–début 2022 : Forte progression due à la demande post-pandémie et pénurie d’offre.
- Fin 2022–mi-2023 : Ralentissement avec stabilité ou légère baisse locale liée aux restrictions gouvernementales sur le crédit immobilier.
- Fin 2023–début 2025 : Nouvelle accélération (+26% pour l’ancien et +36% pour le neuf à Hanoï), stimulée par des réformes législatives majeures.
Points clés expliquant ces fluctuations
- Réformes politiques et lois foncières
- Mise en œuvre anticipée de nouvelles lois sur le foncier et l’habitat dès début/mi-2024.
- Renforcement du cadre légal rassurant investisseurs domestiques et étrangers.
- Offre vs Demande
- Offre sous contrainte jusqu’à mi‑2024 ; rebond marqué ensuite (35 000 unités neuves ouvertes en / prévu 40 000 pour /25).
- Malgré ce rebond, l’offre reste inférieure au pic pré-pandémique.
Le marché vietnamien apparaît donc atypique dans son environnement régional—un marché résilient où toute correction future dépendra essentiellement du maintien des flux économiques positifs associés au succès effectif des récents dispositifs réglementaires.
Bon à savoir :
Au cours des cinq dernières années, les prix de l’immobilier au Vietnam ont connu des fluctuations marquées, notamment à Hanoï et Hô Chi Minh-Ville. En 2020, les prix ont bondi d’environ 10% en raison d’un regain d’intérêt des investisseurs étrangers, suivi d’une baisse en 2021 causée par la pandémie et ses effets économiques. Les récentes politiques économiques, comme l’accélération des infrastructures et l’assouplissement des régulations pour les acheteurs étrangers, ont contribué à une hausse des prix de 15% en 2022. Toutefois, les variations des taux d’intérêt ont modéré cette augmentation en 2023. Comparativement, les villes de pays voisins comme Bangkok et Jakarta ont enregistré des tendances parallèles, bien que souvent moins accentuées, soulignant la dynamique unique du marché vietnamien dominé par une forte demande intérieure et une équation complexe entre réglementation gouvernementale et attractivité des investissements étrangers.
Investissements immobiliers : quels types de propriétés privilégier au Vietnam ?
Le marché immobilier vietnamien connaît actuellement une forte attractivité, portée par une croissance économique soutenue, une classe moyenne en expansion et des investissements importants dans les infrastructures. Les investisseurs se tournent vers des segments variés, influencés par l’urbanisation rapide, la modernisation des villes et la sophistication accrue des acheteurs.
| Type de propriété | Avantages | Inconvénients | Régions les plus prisées |
| Résidentielle (appartements, maisons en lotissement) | – Demande forte, notamment en copropriété – Bonne liquidité – Adapté à la croissance urbaine | – Rendement parfois limité par rapport au commercial – Réglementation sur la propriété étrangère | Hanoï, Ho Chi Minh Ville, Da Nang |
| Commerciale (bureaux, commerces, coworking) | – Rendements locatifs attractifs – Forte demande pour espaces flexibles (coworking) – Potentiel de valorisation | – Sensibilité à la conjoncture économique – Risque de vacance locative | Hanoï, Ho Chi Minh Ville, grandes agglomérations |
| Industrielle (entrepôts, usines, logistique) | – Bénéficie de la croissance industrielle et de l’essor de l’e-commerce – Demande croissante des multinationales | – Investissement initial élevé – Dépendance au développement des infrastructures | Provinces industrielles autour de Hanoï (Bac Ninh, Hai Phong), de Ho Chi Minh Ville (Binh Duong, Dong Nai) |
Tendances émergentes et demande par segment :
- Appartements en copropriété (condominiums) :
- Forte demande dans les grandes villes, portée par la hausse du pouvoir d’achat et l’urbanisation.
- Recherchés par les jeunes actifs et la classe moyenne montante.
- Attraits : sécurité, services intégrés, facilité de gestion.
- Maisons en lotissement :
- Populaires auprès des familles et investisseurs locaux.
- Appréciées pour leur espace, leur potentiel de valorisation, et leur rareté relative dans le centre des grandes villes.
- Espaces de coworking :
- Expansion rapide à Hanoï et Ho Chi Minh Ville, répondant à la croissance des start-up, freelances et entreprises internationales.
- Flexibilité des baux, adaptation aux nouveaux modes de travail.
Régions à fort potentiel :
– Hanoï et Ho Chi Minh Ville : Cœurs économiques et urbains, concentrations majeures d’appartements en copropriété, bureaux, et espaces de coworking.
– Régions industrielles périphériques : Bac Ninh, Hai Phong, Binh Duong, Dong Nai, tirées par l’industrialisation et l’afflux d’investissements étrangers.
Facteurs clés à considérer pour un investisseur immobilier au Vietnam :
- Potentiel de rentabilité :
- Rendements locatifs compétitifs, surtout dans le résidentiel et le commercial dans les grandes villes.
- Plus-value attendue avec le développement des infrastructures et l’urbanisation continue.
- Stabilité économique :
- Croissance économique soutenue, classe moyenne en hausse, marché jugé dynamique pour 2025-2026.
- Risques liés à la conjoncture mondiale à surveiller.
- Évolutions réglementaires :
- Amélioration de l’environnement d’investissement, mais réglementation encore évolutive, notamment sur la propriété étrangère (limites sur les quotas de copropriétés accessibles aux étrangers).
- Importance d’un accompagnement juridique local pour sécuriser les transactions.
- Accessibilité et infrastructures :
- Les zones proches des nouvelles infrastructures de transport voient leur attractivité et leur valeur augmenter rapidement.
Le marché immobilier vietnamien offre en 2025-2026 des opportunités attractives, mais nécessite une analyse fine des segments, des régions et du cadre légal pour maximiser la rentabilité et sécuriser les investissements.
Bon à savoir :
Au Vietnam, les investissements immobiliers sont en pleine expansion, avec des types de propriétés différentes selon les régions et les besoins du marché. Les appartements en copropriété et les maisons en lotissement sont très prisés dans les grandes villes comme Hanoï et Ho Chi Minh Ville pour répondre à la demande croissante de logements urbains. Les espaces de coworking, quant à eux, se développent grâce à l’essor des start-ups et de la culture du télétravail. Les propriétés commerciales offrent un bon potentiel de rentabilité, notamment dans les zones urbaines dynamiques, mais nécessitent une compréhension approfondie des évolutions réglementaires. À l’inverse, les propriétés industrielles présentent des opportunités intéressantes en périphérie des grandes villes, idéales pour les investisseurs cherchant à bénéficier de la croissance économique du pays. Pour un investissement réussi, il est crucial de considérer la stabilité économique du Vietnam, analyser les tendances du marché local, et se tenir informé des lois immobilières en vigueur.
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