Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Fiscalité immobilière singapourienne ultra-sélective, impôts français qui continuent de s’appliquer sur la pierre située dans l’Hexagone, convention fiscale bilatérale parfois mal comprise : pour un investisseur français, l’immobilier croisé France–Singapour ressemble vite à un champ de mines. Pourtant, une fois posés les grands principes – impôts locaux à Singapour, traitement des plus-values, rôle de la convention de 2015 entre Singapour et la France – le cadre est plus lisible qu’il n’y paraît.
Pour un Français à Singapour, deux défis : évaluer le coût réel d’un achat local (avec des droits d’acquisition élevés pour étrangers) et gérer son patrimoine immobilier français en respectant les règles françaises, en optimisant la convention fiscale pour éviter la double imposition.
Acheter un bien à Singapour en tant que Français : un marché « ouvert » mais surtaxé
Singapour aime se présenter comme un marché ouvert aux étrangers. Techniquement, c’est vrai : un Français peut acheter un appartement privé (condominium, appartement) sans plafond ni quota, et même certains types de biens non résidentiels sans aucune restriction. Mais cette ouverture est encadrée par des droits d’enregistrement massifs, en particulier l’Additional Buyer’s Stamp Duty (ABSD) qui frappe les étrangers.
BSD et ABSD : le cœur du coût d’entrée
Tout acheteur, singapourien ou non, règle d’abord un impôt de base, le Buyer’s Stamp Duty (BSD). Il s’applique à toutes les acquisitions de biens immobiliers à Singapour, sur la valeur la plus élevée entre le prix de vente et la valeur de marché. La nationalité, le nombre de biens détenus ou le statut de résident ne changent rien : le BSD est universel.
Pour les logements, une révision intervenue en 2023 a introduit des tranches plus élevées, jusqu’à 6 %, afin de cibler le segment haut de gamme. Aujourd’hui, les taux de BSD résidentiel s’échelonnent de 1 % à 6 %, avec des tranches progressives. Pour les biens non résidentiels (bureaux, commerces, industriels), la structure est similaire mais plafonnée à 5 %.
Pour les logements, l’ABSD s’ajoute au BSD selon la nationalité et le nombre de résidences détenues, ce qui rend la situation des Français particulièrement délicate.
ABSD : un mur à 60 % pour les Français
Depuis le 27 avril 2023, le taux d’ABSD applicable aux étrangers pour tout achat résidentiel est fixé à 60 %. Ce taux vaut du premier au troisième bien et au-delà : pour un Français, chaque acquisition de logement à Singapour supporte la même surtaxe proportionnelle.
Les Singapouriens sont beaucoup mieux traités : 0 % d’ABSD sur la première résidence, 20 % sur la deuxième, 30 % à partir de la troisième. Les résidents permanents (SPR) se situent entre les deux : 5 % sur la première, 30 % sur la deuxième, 35 % ensuite.
Les citoyens et résidents permanents d’Islande, du Liechtenstein, de Norvège, de Suisse et les citoyens américains bénéficient du même taux d’ABSD que les Singapouriens : 0 % sur le premier logement, 20 % sur le second et 30 % sur le troisième et suivants, sous réserve d’obtenir une remise auprès de l’IRAS.
Les Français, eux, ne bénéficient d’aucune clause de ce type. Ils tombent intégralement sous le régime « étranger » à 60 % pour chaque achat résidentiel.
Un exemple chiffré : le condo à 2 millions de dollars singapouriens
Pour mesurer l’impact de cette fiscalité, il suffit de regarder une transaction standard : un Français achète un condominium de deux chambres à 2 000 000 S$ dans un quartier central comme River Valley, en usage résidentiel et sans aucun avantage d’accord de libre-échange.
Le calcul des droits se fait en deux étages.
D’abord le BSD, calculé de manière progressive sur la valeur du bien. Les données disponibles montrent qu’à ce niveau de prix, le BSD atteint de l’ordre de 64 600 S$ à près de 70 000 S$, selon la grille précise retenue. Le rapport fait ainsi état d’un BSD de 64 600 S$ dans un exemple, et de 69 600 S$ dans un autre, pour une propriété à 2 000 000 S$. Dans tous les cas, ce montant reste marginal par rapport au second étage.
Le total des droits d’acquisition (ABSD et BSD) pour un achat immobilier de 2 millions S$ par un étranger s’élève à environ 1,26 million S$, soit un taux global de 63 à 66 % du prix.
Le rapport évoque même pour les étrangers sans accord de libre‑échange un coût total pouvant atteindre 65 % à 70 % du prix d’achat, selon la structure exacte du BSD et les plafonds éventuellement atteints. Autrement dit, sur un condo acheté 2 000 000 S$, un Français immobilise en pratique près de 3,3 millions de dollars singapouriens, achat et droits compris.
Cette réalité contraste fortement avec la France, où les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) sur l’immobilier résidentiel tournent autour de 5,8 % à 6,3 % selon les départements, et où les étrangers ne supportent pas de surtaxe spécifique.
Tableau comparatif BSD/ABSD selon le profil
Pour bien situer le cas des Français, il est utile de comparer les taux d’ABSD selon le statut de l’acheteur :
| Profil de l’acheteur | 1er logement résidentiel | 2ᵉ logement | 3ᵉ et suivants |
|---|---|---|---|
| Singapourien | 0 % | 20 % | 30 % |
| Résident permanent (SPR) | 5 % | 30 % | 35 % |
| Étranger (dont Français, hors FTA) | 60 % | 60 % | 60 % |
| National/PR Islande, Liechtenstein, Norvège, Suisse (FTA) | 0 %* | 20 % | 30 % |
| Citoyen américain (FTA) | 0 %* | 20 % | 30 % |
Sous réserve d’une demande de remise d’ABSD (remission) déposée auprès de l’IRAS après l’achat.
Le Buyer’s Stamp Duty (BSD), lui, reste dû par tous, avec un barème progressif s’élevant jusqu’à 6 % pour la partie supérieure des prix les plus élevés en résidentiel, et jusqu’à 5 % sur les biens non résidentiels.
Impôts locaux à Singapour : la logique de la Property Tax
Au‑delà des droits d’acquisition, la détention d’un logement à Singapour donne lieu à un impôt récurrent, la Property Tax. Contrairement à la taxe foncière française, cet impôt repose sur une estimation du loyer potentiel du bien plutôt que sur sa valeur vénale et, surtout, il varie fortement selon que le logement est occupé par son propriétaire ou loué.
L’Annual Value : la base de calcul
La Property Tax est assise sur l’Annual Value (AV), définie comme le loyer annuel estimé que la propriété pourrait générer sur le marché. L’IRAS fixe cette AV à partir des loyers observés pour des biens comparables, en tenant compte de la localisation, de la taille et de l’état du logement. Les propriétaires peuvent contester un AV jugé excessif en produisant des références de marché, annonces locatives ou avis d’expert.
La taxe est ensuite calculée en appliquant un barème progressif sur cette AV. Singapour distingue deux régimes : propriétaire-occupant, plus favorable, et non‑occupé par le propriétaire, plus lourd.
Propriétaire‑occupant : un barème adouci
Quand le propriétaire ou sa famille proche (conjoint, enfants, parents) occupe réellement le logement, un barème spécifique s’applique, avec un taux de 0 % sur la première tranche d’AV, puis des taux croissants.
À partir de 2025, la première tranche de 12 000 S$ d’AV est totalement exonérée. Ensuite, des taux progressifs s’enchaînent jusqu’à 32 % pour la partie de l’AV dépassant 140 000 S$. Les logements HDB bénéficient d’une pression fiscale modérée, beaucoup d’unités restant sur des tranches basses.
En 2026, le gouvernement a prévu une remise ponctuelle de Property Tax pour atténuer la hausse récente des loyers et donc des AV : 15 % de remise pour les HDB occupés par leur propriétaire, et 10 % pour les logements privés, avec un plafond de 500 S$.
Pour un Français expatrié qui fait de son condo singapourien sa résidence principale, ce statut de propriétaire‑occupant est donc déterminant, car il permet de bénéficier de ce barème plus souple, indépendamment de la nationalité. Ce qui compte n’est pas le passeport, mais l’usage réel du bien comme résidence principale.
Logement d’investissement : le régime non‑owner‑occupied
Dès lors que le bien est loué ou laissé vacant comme investissement, le barème non‑owner‑occupied s’applique. Les taux y sont sensiblement plus élevés, avec un plancher à 12 % de l’AV sur la première tranche de 30 000 S$ et un plafond à 36 % au-delà de 60 000 S$ d’AV.
La fourchette de la facture annuelle typique de Property Tax, en dollars singapouriens, pour un condo d’investissement en zone hors centre, selon la taille et les loyers de marché.
Les biens non résidentiels – bureaux, commerces, industriels – sont traités à part et supportent un taux forfaitaire de 10 % de l’AV, sans distinction d’occupation et sans barème progressif.
Propriété à Singapour et location : articulation avec l’impôt sur le revenu
Les loyers perçus sur un bien situé à Singapour constituent un revenu imposable dans la cité‑État. Ils s’ajoutent aux autres revenus du contribuable, après déduction des charges autorisées, et sont taxés selon le barème de l’impôt sur le revenu singapourien si la personne est résidente fiscale, ou à un taux forfaitaire de 24 % pour les non‑résidents (pour la partie des revenus non soumis à un régime de retenue à la source spécifique).
Pour un Français devenu résident fiscal de Singapour, les loyers d’un bien locatif sur place s’intègrent donc dans le revenu global soumis au barème progressif de 0 % à 24 %. La Property Tax, elle, reste une charge autonome calculée sur l’AV, indépendante de la situation personnelle ou du niveau de revenu.
Vendre un bien à Singapour : plus‑value, Seller’s Stamp Duty et absence d’« impôt sur la plus‑value »
La grande singularité de Singapour, du point de vue français, est l’absence d’impôt général sur les plus‑values. Les profits de cession d’actifs considérés comme des éléments de capital – qu’il s’agisse d’actions ou de biens immobiliers – ne sont en principe pas imposés comme tels. Mais cette absence de taxation s’accompagne d’un instrument spécifique, le Seller’s Stamp Duty (SSD), qui pénalise les reventes rapides de logements.
Pas d’impôt sur la plus‑value, mais un risque de requalification en « trading »
En droit singapourien, il n’existe pas de régime autonome de taxation des plus‑values. Les gains tirés de la vente d’actifs locaux ou étrangers sont en principe exonérés s’ils relèvent de la gestion de patrimoine. En revanche, s’il apparaît que le contribuable se livre à une activité de négoce – achats et reventes fréquents, intention spéculative manifeste –, l’IRAS peut requalifier ces gains en revenus commerciaux imposables au barème de l’impôt sur le revenu.
Appliqué à l’immobilier, cela signifie qu’un Français qui achète un condo à Singapour pour l’occuper ou le louer quelques années, puis le revend avec une plus‑value, ne paiera en principe aucun impôt sur ce gain, à condition de ne pas multiplier les opérations de « flipping ». En revanche, un comportement assimilable à un marchand de biens pourrait conduire à une taxation comme revenu.
Le Seller’s Stamp Duty : pénaliser les sorties rapides
En parallèle, Singapour a instauré une Seller’s Stamp Duty sur les ventes de logements acquis après certaines dates et revendus dans un délai réduit. L’objectif affiché est de freiner la spéculation à court terme.
Depuis les changements annoncés en juillet 2025, le régime est devenu plus sévère pour les biens acquis à partir du 4 juillet 2025. Le SSD s’applique alors si le bien est cédé dans les quatre années suivant l’acquisition, avec des taux décrochés en fonction de la durée de détention :
– 16 % du prix ou de la valeur de marché si la revente intervient dans les 12 premiers mois,
– 12 % entre 12 et 24 mois,
– 8 % entre 24 et 36 mois,
– 4 % entre 36 et 48 mois,
– au‑delà de quatre ans, aucun SSD n’est dû.
Pour les biens acquis avant cette date, un ancien régime sur trois ans s’applique avec des taux plus bas. Le SSD est calculé sur la valeur la plus élevée entre prix de cession et valeur de marché, et doit être payé dans les 14 jours suivant la signature de l’acte de vente ou de l’option de vente.
Le SSD s’applique indépendamment de la nationalité du vendeur : un Français supporte le même barème qu’un Singapourien, tant pour un HDB éligible que pour un condo privé. Toutefois, un ensemble d’exemptions existe, par exemple en cas d’expropriation par l’État, de vente forcée à la suite d’une faillite ou dans certains cas de recomposition familiale autour de logements HDB.
Tableau : logique de taxation à Singapour en cas de revente résidentielle
| Situation de revente d’un logement à Singapour | Fiscalité sur la plus‑value | Seller’s Stamp Duty (SSD) |
|---|---|---|
| Revente après une longue détention, activité patrimoniale | Aucune taxation de la plus‑value en tant que telle | Aucun SSD si hors période de 3 ou 4 ans selon la date d’acquisition |
| Revente dans les 4 premières années (nouveau régime) | Aucune taxation de la plus‑value en tant que telle (sauf requalification en trading) | SSD de 16 %, 12 %, 8 % ou 4 % selon la durée de détention |
| Reventes nombreuses et rapprochées, profil de marchand | Gains requalifiables en revenu imposable | SSD applicable en plus si conditions réunies |
Pour un investisseur français, la conséquence pratique est claire : Singapour ne prélève pas d’impôt type « prélèvement forfaitaire sur les plus‑values » comme en France, mais impose deux contraintes fortes : un coût d’entrée colossal via l’ABSD et un coût de sortie potentiellement élevé via le SSD si la revente est trop rapide.
La convention fiscale France–Singapour : qui taxe quoi sur les loyers et les plus‑values ?
À ce stade, il faut intégrer un troisième acteur : le fisc français. Car la France conserve, via son principe de mondialité de l’impôt pour les résidents et via ses règles spécifiques pour les non‑résidents, un droit de regard sur de nombreux revenus immobiliers, surtout lorsque le bien est situé en France. La convention fiscale signée entre Singapour et la France en 2015, entrée en vigueur en 2016 et applicable depuis 2017, vient organiser ce partage des compétences.
Immobilier situé en France : priorité à la France pour l’impôt, avec crédit ou exemption côté singapourien
L’un des principes classiques des conventions sur la double imposition est que les revenus tirés d’immeubles sont imposables dans l’État où ces immeubles sont situés. La convention franco‑singapourienne ne fait pas exception : les loyers d’un appartement parisien ou la plus‑value de cession d’une villa de Provence restent imposables en France, quel que soit le lieu de résidence du propriétaire, et même s’il vit à Singapour.
La France applique ici ses propres règles : pour un non‑résident, les loyers de source française sont taxés au minimum à 20 % jusqu’à un certain seuil de revenu (autour de 29 000 €), puis 30 % au‑delà, auxquels s’ajoutent en principe les prélèvements sociaux (17,2 %, avec certaines exceptions partielles possibles en fonction du régime de sécurité sociale). Les plus‑values immobilières réalisées par un non‑résident sont taxées à 19 % d’impôt sur le revenu, plus 17,2 % de prélèvements sociaux, avec un supplément progressif de 2 % à 6 % au‑delà de 50 000 € de gain net, le tout atténué par des abattements pour durée de détention.
La convention fiscale maintient le droit d’imposer de la France sur les revenus de source française, mais empêche Singapour de les taxer à nouveau. Singapour doit alors exonérer ces revenus ou accorder un crédit d’impôt. De plus, Singapour applique une large exonération des revenus étrangers pour les particuliers, réduisant ainsi le risque de double imposition.
En pratique, pour un Français devenu résident fiscal de Singapour et percevant des loyers sur un bien français, le schéma est généralement le suivant : impôt plein en France, puis absence d’imposition effective à Singapour sur cette même catégorie de revenu, sous réserve de respecter les conditions locales d’exonération des revenus de source étrangère.
Immobilier situé à Singapour : priorité à Singapour, avec effet en France limité par la convention
À l’inverse, pour un bien situé à Singapour détenu par un Français qui est resté résident fiscal en France (par exemple, travail temporaire sans transfert de résidence au sens français), la convention joue en sens inverse. Les loyers et plus‑values liés à cet immobilier sont d’abord imposables à Singapour, mais la France conserve un « droit subsidiaire » pour taxer le contribuable français sur ses revenus mondiaux, y compris ces revenus immobiliers étrangers, sauf clause contraire.
La convention fiscale prévoit que les plus-values sont en principe imposables dans l’État de résidence, sauf pour les immeubles ou sociétés à prépondérance immobilière situés dans l’autre État, qui y restent imposables. Pour un contribuable français vendant un bien à Singapour, comme Singapour ne taxe pas la plus-value (sauf requalification), la France peut imposer ce gain sans risque de double imposition.
En pratique, la détermination de la résidence fiscale au regard des deux États devient fondamentale : un Français parti s’installer durablement à Singapour, qui transfère effectivement son centre de vie et obtient un certificat de résidence fiscale émis par l’IRAS, ne sera plus résident français et relèvera alors du régime des non‑résidents pour le fisc français. Dans ce cas, les plus‑values sur un condo de Singapour ne sont plus dans le champ de l’impôt français, faute de bien situé en France, et ne sont pas non plus taxées localement en tant que plus‑value.
Les sociétés « à prépondérance immobilière » : vigilance sur la pierre française détenue via Singapour
La convention a été modernisée à la demande de la France sur un point sensible : la définition des gains immobiliers. Il ne s’agit plus seulement des ventes directes de maisons ou d’appartements, mais aussi des cessions de titres de sociétés dont plus de 50 % de la valeur provient directement ou indirectement de l’immobilier situé dans un État. Cela inclut les parts de sociétés immobilières cotées ou non, de SCI, voire certains véhicules d’investissement immobilier.
Concrètement, cela permet à la France d’imposer, au titre des plus‑values immobilières, la vente de parts d’une société singapourienne dont l’actif est constitué principalement de biens immobiliers français, même si la vente intervient à Singapour. Le taux effectif français sur ce type de gains peut atteindre autour de 34 %, en additionnant impôt et prélèvements sociaux selon les régimes applicables.
Pour un Français structurant son immobilier via des sociétés offshore, dont singapouriennes, la convention fiscale ferme la plupart des possibilités d’optimisation en reconnaissant le droit de la France de taxer les plus‑values sur les biens situés sur son territoire.
Revenus mobiliers et autres gains : un environnement singapourien très favorable
Même si ce n’est pas l’objet principal de la fiscalité immobilière, il est utile de rappeler le contraste général entre la France et Singapour sur la taxation des capitaux. Pour un résident français, les gains sur titres – dividendes, intérêts et plus‑values sur actions – sont soumis au prélèvement forfaitaire unique, qui atteint désormais 31,4 %, combinant 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18 % de prélèvements sociaux, avec des surtaxes possibles pour hauts revenus.
À Singapour, ces gains sont en principe totalement exonérés s’ils sont de nature patrimoniale : pas d’impôt sur les dividendes individuels, pas de taxation des plus‑values sur titres, sauf cas de trading professionnel. Pour un expatrié français qui transfère effectivement sa résidence fiscale à Singapour, ce changement de régime supprime la ponction de type PFU sur les portfolios financiers. En revanche, des contraintes existent côté français, notamment l’« exit tax » qui peut frapper les plus‑values latentes sur titres au moment du départ et qui, pour les départs vers un pays hors UE/EEE comme Singapour, n’est pas automatiquement suspendue et nécessite un montage anticipé.
Ce paysage général explique que, pour beaucoup de Français installés à Singapour, la pierre française reste une source d’imposition résiduelle, tandis que les investissements financiers et immobiliers locaux bénéficient d’une fiscalité légèrement asymétrique : très chère à l’entrée, mais très douce à la détention et à la sortie si l’on respecte les règles.
Articuler patrimoine immobilier français et singapourien : quelques lignes de force
Sans entrer dans un conseil personnalisé, il est possible de dégager plusieurs lignes de lecture utiles pour un Français concerné par l’immobilier dans les deux pays.
Première ligne de force : Singapour taxe essentiellement l’accès à la propriété résidentielle pour les étrangers, pas la plus‑value. Le couple BSD + ABSD peut représenter jusqu’à 66 % du prix pour un étranger, mais ensuite la Property Tax reste gérable et la revente à long terme est exonérée, hors activité spéculative. Cette logique inverse celle de la France, où l’entrée est peu taxée mais où les plus‑values restent longtemps lourdes, malgré les abattements pour durée de détention.
L’immobilier reste imposable dans le pays où il se situe : un bien en France (ex. Lyon) continue d’être soumis à l’impôt sur le revenu, aux prélèvements sociaux et à l’IFI pour son propriétaire non-résident (ex. résident à Singapour). Inversement, un bien à Singapour n’entraîne pas d’impôt français ni de retenue locale sur la plus-value, mais reste assujetti à l’impôt local sur les loyers et aux dispositifs ABSD/SSD.
Troisième ligne : pour un Français qui envisage de devenir réellement résident fiscal de Singapour, la chronologie des opérations est déterminante. Entre la gestion de l’« exit tax » française, la cession éventuelle d’immeubles français avant ou après le départ, et l’éventuel achat à Singapour, chaque mouvement a un coût fiscal différent côté français et côté singapourien. La convention de 2015 donne un cadre pour éviter les doubles impositions pures, mais ne gomme ni la sélectivité de Singapour à l’achat, ni les prélèvements français de source immobilière.
Singapour ajuste régulièrement ses instruments : hausse du BSD, renforcement du SSD, augmentation de l’ABSD pour les étrangers. Le taux de 60 % d’ABSD pour les non‑résidents reste inchangé depuis son introduction, et les dernières mesures de refroidissement ont renforcé les contraintes de détention à court terme. Parallèlement, des remises temporaires de Property Tax atténuent la hausse des loyers, sans modifier le modèle de fond.
Pour un Français, la question n’est donc pas seulement de savoir si un investissement immobilier à Singapour est fiscalement « rentable », mais de comprendre à quel horizon temporel, avec quel profil de revenus, et avec quelle articulation avec la pierre française existante. La maîtrise des notions de BSD, ABSD, Property Tax, SSD et des articles clés de la convention fiscale franco‑singapourienne devient alors un préalable obligé, au même titre que l’analyse du marché immobilier lui‑même.
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