Vente aux enchères immobilières au Sénégal

Publié le 3 juin 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Le marché immobilier sénégalais et les ventes aux enchères

Dans le contexte dynamique du marché immobilier sénégalais, l’essor des plateformes de vente aux enchères s’impose comme une innovation majeure, promettant de transformer la manière d’acheter et de vendre des biens immobiliers.

Ces plateformes, en facilitant une transparence accrue et des transactions plus efficaces, offrent non seulement une nouvelle perspective aux investisseurs, mais démocratisent aussi l’accès aux opportunités immobilières pour un public plus large.

Alors que le Sénégal continue de se développer comme un hub économique en Afrique de l’Ouest, cette tendance émergente soulève des questions fascinantes sur son potentiel de révolutionner le paysage immobilier du pays tout en répondant aux besoins d’un marché en pleine croissance.

Comprendre les enchères immobilières au Sénégal

Les enchères immobilières au Sénégal, également appelées « ventes par voie d’adjudication », constituent un processus par lequel des propriétés sont mises aux enchères et vendues au plus offrant. Ce système diffère des ventes privées traditionnelles par sa nature publique et transparente.

Au Sénégal, deux types principaux d’enchères immobilières existent :

• Les enchères publiques classiques
• Le procédé combiné des enchères verbales et des soumissions cachetées

Les biens concernés sont généralement :

Type de bien	Origine	Particularité
Propriétés saisies	Banques	Suite à des défauts de paiement
Terrains domaniaux	État	Destinés à l’habitation en zones urbaines
Immeubles publics	Administration	Cédés selon des procédures spécifiques

Pour participer aux enchères immobilières au Sénégal, plusieurs conditions doivent être remplies :

• Faire des offres par l’intermédiaire d’un avocat
• Soumettre une offre supérieure ou égale à la « mise à prix » (enchère minimum) fixée par le gouvernement
• Présenter un chèque de banque pour la consignation
• Fournir des justificatifs d’identité et de domicile

Le cadre légal des enchères immobilières au Sénégal implique plusieurs institutions :

• Le gouverneur de la région où se situent les immeubles, qui préside la séance d’enchères
• Le receveur des Domaines ou son délégué, qui assiste le gouverneur
• La commission de contrôle (CCOD), qui donne son avis pour certaines ventes
• Le Ministre des Finances, qui fixe le prix des biens immeubles par arrêté dans certains cas

Le processus d’enchères se déroule généralement comme suit :

1. Détermination de la mise à prix par le gouvernement selon la valeur et l’état de la propriété
2. Vérification de l’éligibilité des enchérisseurs par la commission d’attribution
3. Tenue des enchères sous supervision officielle
4. Attribution au plus offrant
5. Établissement d’un procès-verbal d’adjudication qui justifie l’acquisition

Les enchères peuvent avoir lieu :

• Dans l’office du notaire
• En mairie
• En chambre départementale
• Dans un hôtel

Avantages des enchères immobilières au Sénégal

• Opportunité d’acquérir des biens à des prix inférieurs à leur valeur réelle
• Processus transparent et équitable
• Méthode originale d’achat encadrée par des professionnels

Pour les terrains domaniaux destinés à l’habitation en zones urbaines, une procédure spécifique existe : l’occupant peut adresser une demande au Receveur des Domaines territorialement compétent, qui après vérification et avis favorable de la commission de contrôle, permet la vente par arrêté ministériel.

Le notaire joue un rôle central dans ce processus, en organisant entièrement la vente aux enchères, représentant le vendeur et annonçant les caractéristiques du bien et ses conditions de vente.

Comment acheter aux enchères au Sénégal

Étapes pour participer à des enchères immobilières au Sénégal

• Rechercher les enchères disponibles
  • Consulter les plateformes en ligne populaires telles que Jumia Deals et Expat-Dakar pour repérer les annonces de ventes aux enchères immobilières.
  • Visiter des sites spécialisés comme sen.immo ou contacter directement des agences immobilières et notaires qui relaient souvent ces ventes.
  • Surveiller la presse locale, où certains avis d’enchères publiques sont publiés.

Différences entre enchères publiques et privées

Critère	Enchère Publique	Enchère Privée
Organisateur	Autorités judiciaires, notaires, banques	Vendeurs privés ou agences
Accès	Ouvert à tous, sous conditions légales	Souvent restreint ou sur invitation
Transparence	Procédure réglementée, contrôlée	Plus flexible mais moins encadrée
Modalité de vente	Règles strictes (mise à prix officielle)	Modalités fixées par le vendeur

Processus d’inscription

• S’inscrire gratuitement sur la plateforme choisie ou auprès du notaire organisateur.
• Fournir une pièce d’identité valide (CNI ou passeport).
• Déposer un chèque de consignation (généralement environ 20 % de la mise à prix, parfois exigé en chèque bancaire selon le montant).
• Présenter un justificatif de domicile récent.
• Parfois remplir un formulaire d’engagement sur l’honneur.

Exigences légales et documents nécessaires

1. Pièce d’identité officielle
2. Justificatif de domicile
3. Chèque de consignation (ou preuve du virement)
4. Pour les sociétés : statuts juridiques, extrait K-bis local équivalent

Préparation du financement

Prévoir son financement avant l’enchère :

• Obtenir une attestation bancaire justifiant sa capacité financière si besoin.
• Les fonds doivent être mobilisables rapidement car il n’y a pas de condition suspensive d’obtention de crédit ni droit au délai de rétractation. L’acquéreur dispose généralement de soixante jours pour régler le solde après adjudication.

Conseils pratiques pour bien évaluer un bien immobilier avant achat

• Visiter physiquement le bien si possible ; sinon demander toutes photos/vidéos récentes.
• Consulter les diagnostics techniques disponibles (état général, charges impayées éventuelles…)
• Se renseigner sur l’environnement : voisinage, urbanisme local, accès aux commodités…
• Comparer avec des biens similaires vendus récemment dans la zone concernée.

Précautions contre fraudes et sécurisation des transactions

• Vérifier que l’organisateur est reconnu légalement (notaire inscrit, agent agréé…)
• Exiger tous documents officiels relatifs au bien : titre foncier authentique/situation hypothécaire claire/absence litiges connus.
• Privilégier la consignation via chèque barré non endossable libellé au nom du compte séquestre désigné par le notaire organisateur.
• Ne jamais verser directement d’argent liquide hors procédure officielle ni transmettre ses coordonnées bancaires sans vérification préalable du professionnel.

Une fois l’adjudication prononcée lors d’une vente publique sénégalaise :

Toute offre est définitive sans compromis préalable ni délai légal classique pour se rétracter. La transaction devient irréversible hors cas spécifique où une nouvelle offre supérieure (+10 %) serait présentée sous dix jours ouvrés suivant la séance initiale — ce qui ouvre alors une nouvelle session avec cette nouvelle mise à prix plus élevée.

Les bonnes affaires des ventes judiciaires au Sénégal

Les ventes judiciaires au Sénégal représentent une opportunité unique d’acquérir des biens immobiliers à des conditions souvent plus avantageuses que celles du marché classique. Elles se distinguent par leur cadre légal strict et leurs procédures spécifiques, offrant transparence et accessibilité à un large public.

Fonctionnement des ventes judiciaires

• Les ventes judiciaires sont organisées principalement suite à une décision de justice, généralement pour solder des dettes ou liquider un patrimoine dans le cadre d’une succession ou d’un contentieux.
• Elles se déroulent sous forme d’enchères publiques devant le tribunal compétent ou l’autorité administrative (par exemple, le gouverneur de région assisté du receveur des Domaines).
• Contrairement aux ventes immobilières classiques, où la transaction s’effectue entre particuliers sur la base de négociations privées et souvent après signature préalable d’un compromis de vente, les ventes judiciaires imposent un processus ouvert où le bien est attribué au plus offrant lors de la séance.

Différences avec les autres types de ventes immobilières

Critère	Vente judiciaire	Vente classique
Initiateur	Autorité judiciaire/admin	Particuliers/agences
Mode	Enchères publiques	Négociation privée
Transparence	Procédure publique	Souvent confidentielle
Prix final	Déterminé par enchère	Fixé entre vendeur/acheteur

Types de biens disponibles

On retrouve lors des adjudications :

• Terrains urbains et ruraux
• Villas individuelles
• Appartements en résidence
• Locaux commerciaux
• Immeubles entiers

Ces biens proviennent aussi bien du domaine privé que public ; certains sont issus du domaine domanial (propriété de l’État), notamment dans les zones urbaines.

Opportunités et bonnes affaires

Les enchères permettent fréquemment d’acquérir un bien immobilier à un prix inférieur à sa valeur réelle sur le marché. Cette décote s’explique par :

• Le caractère urgent ou contraint de la vente (liquidation judiciaire, saisie…)
• Un nombre limité d’enchérisseurs avertis

Exemples récents :

Plusieurs villas situées dans les quartiers résidentiels proches du centre-ville ont été adjugées récemment avec une décote allant jusqu’à 25 % par rapport aux estimations notariales.

Des terrains constructibles en périphérie dakaroise ont trouvé preneur lors d’adjudications publiques organisées en 2024 pour près de 30 % moins cher que leur valeur affichée sur les portails immobiliers privés.

Procédures pour participer aux enchères

Pour pouvoir enchérir sur ces biens :

1. S’inscrire auprès du greffe ou organisme habilité avant la date fixée.
2. Fournir une caution bancaire/versement initial garantissant votre sérieux comme enchérisseur.
3. Présenter pièce justificative : identité valide et éventuellement capacité financière selon montant estimatif.
4. Participer physiquement ou via mandataire dûment habilité lors l’audience publique.

Après adjudication :

• Le paiement doit être réalisé dans les délais légaux fixés sous peine d’annulation automatique.

Plateformes en ligne facilitant l’accès

Plusieurs sites spécialisés recensent régulièrement ces offres :

• Plateformes gouvernementales dédiées aux appels publics,
• Sites spécialisés locaux comme Keur City qui relaient annonces officielles,
• Portails généralistes proposant alertes email pour chaque nouvelle mise en vente,

permettant ainsi aux investisseurs nationaux comme étrangers une veille active sans déplacement systématique.

Implications pour investisseurs locaux/internationaux

L’accès facilité grâce au numérique élargit considérablement la cible potentielle :

• Pour les résidents sénégalais : opportunités inédites face à la flambée générale des prix fonciers classiques ;
• Pour non-résidents/investisseurs internationaux : transparence accrue, sécurité juridique renforcée grâce au formalisme imposé ;
• Possibilité stratégique : constitution rapide de portefeuille immobilier diversifié via acquisition groupée lors mêmes sessions.

En somme, maîtriser ces mécanismes constitue aujourd’hui un levier majeur tant pour réaliser « la bonne affaire » que bâtir sereinement son projet patrimonial immobilier au Sénégal.