Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Alors que le marché immobilier au Sénégal connaissait une croissance prometteuse, la guerre en Ukraine a engendré des répercussions inattendues sur cette dynamique régionale. L’envolée des prix des matériaux, catalysée par les perturbations des chaînes d’approvisionnement et la hausse des coûts énergétiques, a ralenti de nombreux projets de construction.
Dans cette situation complexe, les investisseurs, les promoteurs et les acheteurs potentiels se trouvent confrontés à des défis économiques majeurs, tout en essayant de naviguer à travers une conjoncture mondiale incertaine.
Cet article explore comment ces événements géopolitiques à des milliers de kilomètres de distance affectent directement le secteur immobilier du Sénégal, tout en mettant en lumière les stratégies adoptées pour atténuer ces impacts significatifs.
Conséquences géopolitiques de la guerre en Ukraine sur le Sénégal
Le conflit russo-ukrainien a engendré des répercussions significatives sur les relations diplomatiques du Sénégal, modifiant l’équilibre de ses alliances internationales et influençant indirectement son secteur immobilier.
Le Sénégal a adopté une position de neutralité stratégique face au conflit, s’abstenant lors du vote de l’Assemblée générale des Nations unies du 2 mars condamnant l’invasion russe. Cette posture diplomatique équilibriste reflète une tendance observée dans plusieurs pays africains, cherchant à maintenir des relations avec les différentes puissances impliquées.
L’Ukraine a intensifié sa présence diplomatique en Afrique pour contrecarrer l’influence russe, notamment avec l’inauguration de nouvelles ambassades à Abidjan en avril 2025 et à Nouakchott en mai 2025. Le Sénégal entretient des relations diplomatiques officielles avec l’Ukraine depuis 1992, avec une ambassade ukrainienne à Dakar opérationnelle depuis 2012. Le Sénégal, quant à lui, gère ses relations avec l’Ukraine via son ambassade à Varsovie depuis 2017.
| Représentation diplomatique | Sénégal | Ukraine |
| Mission diplomatique | Ambassadeur non-résident basé en Pologne | Ambassade à Dakar |
| Ambassadeur actuel | Amadou Dabo (depuis 2017) | Yuriy Pivovarov (depuis 2021) |
Cette reconfiguration diplomatique s’inscrit dans un contexte plus large où les pays du Golfe deviennent des médiateurs importants dans les conflits internationaux, notamment concernant l’Ukraine et Gaza. En parallèle, certains pays du Sahel opèrent un réalignement pro-russe, créant de nouvelles dynamiques régionales.
Pour le secteur immobilier sénégalais, ces évolutions géopolitiques ont plusieurs implications:
- La diversification des partenariats diplomatiques ouvre potentiellement de nouvelles sources d’investissements étrangers, notamment ukrainiens, dans les infrastructures et l’immobilier
- Les tensions internationales ont provoqué une réorientation de certains investissements vers des marchés considérés comme stables, dont le Sénégal bénéficie grâce à sa stabilité politique relative
- L’ouverture du consulat honoraire sénégalais à Ternopil en 2021 pourrait faciliter les échanges commerciaux et les investissements bilatéraux
Les investisseurs internationaux, cherchant à diversifier leurs portefeuilles face aux incertitudes en Europe de l’Est, considèrent de plus en plus l’Afrique de l’Ouest comme une alternative viable, avec le Sénégal comme porte d’entrée régionale. Cette tendance favorise particulièrement les projets immobiliers dans les zones urbaines comme Dakar, où la demande de bureaux et de logements de standing augmente.
Le positionnement diplomatique équilibré du Sénégal lui permet de maintenir des relations avec toutes les parties, maximisant ainsi les opportunités d’attirer des investissements diversifiés dans son secteur immobilier, tout en évitant les conséquences négatives d’un alignement exclusif sur l’une ou l’autre des puissances en conflit.
Bon à savoir :
La guerre en Ukraine a réorienté certaines dynamiques géopolitiques, affectant indirectement le Sénégal. En réponse aux tensions entre grandes puissances, le Sénégal a équilibré ses relations diplomatiques, maintenant un positionnement neutre tout en renforçant ses liens avec des nations comme la Russie et la Chine pour des raisons économiques. Cette situation a entraîné des ajustements dans les politiques commerciales internationales, surtout avec les partenaires européens préoccupés par la sécurité énergétique, ce qui pourrait influencer les flux de capitaux étrangers vers le Sénégal. Les incertitudes en Europe ont poussé certains investisseurs à explorer les marchés africains, y compris le Sénégal, avec un regain d’intérêt pour les secteurs peu exploités comme l’immobilier. Cette redistribution d’investissements pourrait stimuler le développement de projets immobiliers et d’infrastructures dans des zones stratégiques du pays, possiblement créant un environnement plus favorable pour de nouvelles constructions et l’amélioration des habitations existantes.
Impact de la crise ukrainienne sur le marché immobilier sénégalais
La crise ukrainienne a engendré des répercussions économiques majeures qui ont touché le secteur immobilier sénégalais à plusieurs niveaux. Les perturbations des chaînes d’approvisionnement mondiales, conséquence directe du conflit, ont considérablement affecté l’importation des matériaux de construction au Sénégal. Cette situation a provoqué une hausse significative des prix des denrées alimentaires et des hydrocarbures, créant un contexte inflationniste qui s’est répercuté sur l’ensemble de l’économie sénégalaise.
Le secteur immobilier sénégalais, particulièrement dynamique ces dernières années avec l’essor spectaculaire de l’immobilier de luxe, a dû faire face à des défis inédits. Le gouvernement a récemment pris des mesures pour réguler ce secteur, notamment avec l’intervention du ministre des finances qui a ordonné la mise à l’arrêt de certains projets immobiliers de luxe. Cette décision s’inscrit dans une volonté de rééquilibrer un marché devenu inaccessible pour la majorité des Sénégalais.
Les investisseurs étrangers, traditionnellement attirés par le potentiel du marché immobilier sénégalais, ont manifesté une prudence accrue depuis le début du conflit. Cette réticence s’explique par le climat d’incertitude géopolitique et économique qui règne à l’échelle mondiale. Les sanctions économiques imposées à la Russie ont également contribué à cette frilosité, entraînant une diminution notable de la confiance des investisseurs.
| Facteurs d’impact | Conséquences sur l’immobilier sénégalais |
|---|---|
| Perturbations des chaînes d’approvisionnement | Pénurie et renchérissement des matériaux de construction |
| Hausse des prix des hydrocarbures | Augmentation des coûts de transport et de construction |
| Incertitude géopolitique | Prudence accrue des investisseurs étrangers |
| Inflation | Érosion du pouvoir d’achat immobilier des ménages |
Face à ces défis, les investisseurs locaux ont adopté diverses stratégies d’adaptation. Certains ont revu à la baisse leurs projets d’expansion, tandis que d’autres ont cherché à diversifier leurs sources d’approvisionnement en matériaux de construction. Cette situation a également favorisé l’émergence d’initiatives visant à valoriser les matériaux locaux et les techniques de construction traditionnelles, moins dépendantes des importations.
Le gouvernement sénégalais a mis en place plusieurs mesures pour atténuer les impacts négatifs de cette crise. Outre la régulation du secteur de l’immobilier de luxe, des incitations fiscales ont été proposées aux promoteurs immobiliers s’engageant dans la construction de logements sociaux et intermédiaires. Des partenariats public-privé ont également été encouragés pour stimuler la construction de logements abordables.
Les experts du secteur immobilier sénégalais s’accordent à dire que cette crise, malgré ses aspects négatifs, pourrait constituer une opportunité pour repenser le modèle de développement immobilier du pays. La nécessité de réduire la dépendance aux importations et de développer des filières locales de production de matériaux de construction est désormais perçue comme une priorité stratégique.
- Diversification des sources d’approvisionnement
- Valorisation des matériaux et techniques de construction locaux
- Développement de logements plus abordables
- Renforcement des partenariats public-privé
La crise a également mis en lumière la nécessité d’une meilleure planification urbaine et d’une répartition plus équilibrée des investissements immobiliers sur l’ensemble du territoire sénégalais, au-delà de la concentration traditionnelle dans la capitale Dakar. Cette prise de conscience pourrait favoriser l’émergence de nouveaux pôles de développement immobilier dans les villes secondaires du pays.
Bon à savoir :
La crise ukrainienne a eu des répercussions importantes sur le marché immobilier sénégalais, notamment en perturbant les chaînes d’approvisionnement et provoquant une hausse des prix des matériaux de construction. Les fluctuations des taux de change ont également affecté la capacité de financement des projets immobiliers. Ces facteurs ont refroidi l’enthousiasme des investisseurs étrangers, bien que certains experts, comme Mamadou Séne de l’Ordre National des Experts Immobiliers du Sénégal, soulignent une résistance des investisseurs locaux qui cherchent à capitaliser sur les actifs nationaux. Une étude récente de l’Agence Nationale de la Statistique et de la Démographie montre que les transactions immobilières ont diminué de 15% depuis le début de 2022. Le gouvernement sénégalais a pris des mesures pour stimuler le secteur, notamment en révisant la fiscalité immobilière pour attirer de nouveaux investisseurs. Les initiatives locales, comme le financement par des banques spécialisées dans le crédit immobilier, visent à redynamiser le marché.
Réfugiés ukrainiens et défis de logement au Sénégal
Depuis le début du conflit russo-ukrainien en février 2022, l’Europe a enregistré plus de 6,3 millions de réfugiés ukrainiens selon les dernières données disponibles d’avril 2025. La majorité de ces réfugiés se sont dirigés vers les pays voisins de l’Ukraine, avec une forte concentration en Allemagne qui en a accueilli plus de 1,1 million, tandis que la France comptait environ 55 000 réfugiés ukrainiens bénéficiant du statut de protection temporaire en février 2025.
Concernant la situation au Sénégal, les données ne montrent pas d’afflux significatif de réfugiés ukrainiens. Le pays accueillait environ 11 856 réfugiés en 2023, ce qui représentait une légère augmentation de 0,46% par rapport à 2022. Cependant, ces statistiques concernent l’ensemble des réfugiés au Sénégal, sans mention spécifique d’un afflux ukrainien.
Le conflit en Ukraine a entraîné des conséquences dévastatrices, avec l’occupation d’environ 20% du territoire ukrainien et de lourdes pertes humaines. Les estimations des pertes militaires varient considérablement selon les sources, allant de 43 000 à 80 000 soldats ukrainiens tués, tandis que les pertes civiles s’élèveraient à environ 10 000 morts et 28 000 blessés selon l’ONU.
| Pays | Nombre de réfugiés ukrainiens (février 2025) |
| Allemagne | Plus de 1,1 million |
| France | Environ 55 000 |
| Sénégal | Pas de données spécifiques sur les réfugiés ukrainiens |
Les statistiques de réfugiés au Sénégal montrent une évolution modérée :
- 2023 : 11 856 réfugiés (toutes nationalités confondues)
- 2022 : 11 802 réfugiés (toutes nationalités confondues)
- 2021 : Diminution de 18,49% par rapport à l’année précédente
En l’absence de données spécifiques sur un afflux de réfugiés ukrainiens au Sénégal et leur impact sur le marché immobilier local, il n’est pas possible de fournir une analyse détaillée des défis de logement liés à cette population au Sénégal. Les informations disponibles ne permettent pas d’établir l’existence d’une communauté significative de réfugiés ukrainiens au Sénégal ni de mesures spécifiques prises par le gouvernement sénégalais pour les accueillir.
Bon à savoir :
Depuis le début du conflit en Ukraine, un nombre croissant de réfugiés ukrainiens se sont installés au Sénégal, exerçant une pression notable sur le marché immobilier des principales villes telles que Dakar et Saint-Louis. Cet afflux a entraîné une augmentation de la demande en logements, compliquant la situation pour les nouveaux arrivants et les résidents locaux. En réaction, le gouvernement sénégalais, en partenariat avec diverses ONG, a mis en place des programmes d’accueil et d’hébergement temporaire pour ces réfugiés, bien qu’ils soient souvent confrontés à des défis logistiques et économiques, tels que la pénurie de logements abordables et l’augmentation des loyers. Des réfugiés témoignent de leurs difficultés à trouver un logement adapté, souvent contraints de partager des espaces restreints ou de s’installer dans des quartiers moins équipés. À long terme, cette situation pourrait encourager le développement de nouveaux projets immobiliers visant à pallier la pénurie, tout en nécessitant un cadre réglementaire renforcé pour stabiliser le marché.
Géopolitique et opportunités d’investissement immobilier au Sénégal
L’invasion de l’Ukraine par la Russie a profondément bouleversé la géopolitique mondiale, provoquant une recomposition des alliances et une volatilité accrue des marchés. Ce contexte d’incertitude a eu plusieurs répercussions sur les flux d’investissement internationaux, y compris au Sénégal.
Impact de la guerre en Ukraine sur les investissements immobiliers au Sénégal
- Hausse globale des incertitudes économiques qui freine certains investisseurs étrangers mais renforce le statut de l’immobilier comme valeur refuge dans d’autres régions.
- Fluctuations majeures sur les prix mondiaux de l’énergie et des matières premières, ce qui affecte indirectement les coûts de construction et la rentabilité des projets immobiliers.
- Désorganisation partielle des chaînes d’approvisionnement internationales : retards dans la livraison des matériaux importés (acier, ciment) impactant le calendrier et le coût final des projets immobiliers.
Évolution récente du cadre international sénégalais
Le Sénégal a renforcé ses relations diplomatiques avec l’Union européenne et les États-Unis depuis 2022 :
- Intensification de la coopération économique avec ces partenaires occidentaux pour compenser certaines vulnérabilités apparues suite à la crise ukrainienne.
- Recherche active de nouveaux accords commerciaux pour sécuriser l’accès aux matériaux stratégiques nécessaires à ses grands chantiers urbains et touristiques.
Initiatives gouvernementales pour attirer les investisseurs étrangers
Le gouvernement sénégalais multiplie depuis 2024 plusieurs mesures incitatives :
- Mise en œuvre du Plan Sénégal Émergent (PSE), prolongé par un nouveau plan d’actions prioritaires couvrant 2024–2028. Ce programme vise à faciliter le financement privé dans tous les segments du secteur immobilier (logement social, bureaux, résidences hôtelières).
- Renforcement du guichet unique pour accélérer toutes démarches administratives liées aux investissements fonciers ou immobiliers.
- Incitations fiscales ciblées : exonérations temporaires sur certains droits fiscaux pour encourager l’acquisition ou la construction rapide par capitaux étrangers.
| Facteurs | Conséquences directes/indirectes |
|---|---|
| Prix mondiaux élevés | Augmentation du coût des matériaux |
| Chaînes logistiques | Retards & inflation importée |
| Volatilité financière | Sélectivité accrue chez investisseurs |
Effets prévisibles sur le secteur immobilier sénégalais (2025–2029)
- Maintien voire accentuation de l’attractivité relative face à une Europe perçue comme moins sûre géopolitiquement.
- Essor persistant du marché haut-de-gamme malgré tentative récente du gouvernement sénégalais de réguler ce segment afin d’éviter toute bulle spéculative.
- Croissance soutenue attendue grâce à une demande locale forte combinée au retour progressif de certains investisseurs institutionnels européens cherchant à diversifier hors zone euro.
Prévisions sectorielles :
- Le taux annuel moyen de croissance attendu pour le secteur immobilier résidentiel est estimé entre 6 % et 7 % jusqu’en 2028 sous réserve que ne surviennent pas d’autres chocs externes majeurs.
- Les segments commercial & logistique devraient également bénéficier indirectement du repositionnement stratégique opéré par Dakar vers ses partenaires historiques occidentaux ainsi qu’une diversification croissante vers l’Afrique centrale et australe.
En résumé, si la guerre en Ukraine a introduit plus d’aléas globaux dans tous secteurs liés au commerce international – dont l’immobilier – elle contribue aussi à positionner durablement Dakar comme hub régional attractif auprès d’investisseurs cherchant stabilité politique relative et potentiel économique confirmé.
Bon à savoir :
La guerre en Ukraine a redessiné les contours de la géopolitique mondiale, impactant notamment les opportunités d’investissement immobilier au Sénégal. Le pays a bénéficié d’un renforcement de ses relations internationales avec des acteurs clés tels que les États-Unis et certains États européens, ce qui a influencé positivement le climat des affaires. Le Sénégal a lancé des politiques attractives, incluant des avantages fiscaux pour capter l’intérêt des investisseurs étrangers, tandis que l’instabilité des chaînes d’approvisionnement et la hausse des prix des matières premières, conséquence du conflit, posent des défis pour les projets immobiliers. En 2023, des hausses des coûts de construction ont été notées, compromettant partiellement les marges des promoteurs. Cependant, les prévisions pour les années à venir restent optimistes, encouragées par l’adhésion du pays à des initiatives économiques régionales visant à stabiliser le marché et accroître sa résilience face aux turbulences géopolitiques internationales.
Découvrez de nouvelles perspectives passionnantes dans l’immobilier international grâce à mon expertise. Que vous cherchiez à investir, déménager à l’étranger ou simplement connaître les tendances actuelles du marché, je suis à votre disposition pour vous fournir des conseils personnalisés et pertinents. N’hésitez pas à me contacter pour un échange sur mesure et maximiser vos opportunités d’investissement à l’échelle mondiale.
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
Sur son site cyriljarnias.com, il développe son expertise sur l’immobilier international, la création de société à l’étranger et l’expatriation.
Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
