Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Rentabilité immobilière au Sénégal : Airbnb vs location longue durée
Dans le contexte économique dynamique du Sénégal, la rentabilité immobilière est devenue une préoccupation majeure pour les propriétaires cherchant à maximiser leurs investissements. Cet article propose d’explorer les différences clés entre la location via Airbnb et les locations longue durée, en analysant des données spécifiques à plusieurs villes sénégalaises pour offrir une perspective claire sur leurs atouts respectifs.
Face à une fréquentation touristique croissante et un marché de la location en constante évolution, il est essentiel de comprendre comment chaque option se positionne en termes de revenus potentiels, de coûts associés et d’impact sur le tissu local. En adoptant une approche comparative rigoureuse, nous mettons en lumière les meilleures stratégies pour optimiser ses biens immobiliers dans les métropoles vibrantes du pays.
Comparaison des revenus Airbnb et location longue durée au Sénégal
| Critères | Location Airbnb (courte durée) | Location longue durée |
|---|---|---|
| Fluctuation des revenus selon la saison | Revenus très variables : hausse marquée en haute saison touristique (jusqu’à 3x les loyers mensuels classiques), forte baisse en basse saison. Taux d’occupation de 60 à 90% en haute saison, parfois 90%. Peu ou pas de variation liée à la saisonnalité. | Peu ou pas de variation liée à la saisonnalité. |
| Villes stratégiques | Dakar (quartiers Almadies, Ngor, Plateau), Saly, Saint-Louis : forte demande touristique et expatriée ; loyers journaliers élevés ; rentabilité maximale dans ces zones touristiques ou d’affaires. | Dakar centre pour les travailleurs locaux/expatriés longue durée ; périphéries comme Rufisque et Keur Massar où la demande locale est importante mais prix plus bas. |
| Exemples concrets de revenus | À Dakar : un appartement loué en bail classique à 300 000 FCFA/mois peut rapporter entre 20 000 et 50 000 FCFA/nuit sur Airbnb — soit jusqu’à 1,5–3 millions FCFA/mois si le taux d’occupation est élevé pendant la haute saison. À Saly : maisons/villas peuvent dépasser les 40 000 FCFA/nuit lors des pics touristiques. À Saint-Louis : activité Airbnb concentrée autour du festival de jazz ou événements culturels majeurs (revenus multipliés pendant ces périodes). | Le même appartement sera loué toute l’année à un locataire résidentiel pour environ 300 000–400 000 FCFA/mois à Dakar centre ou autour de Saly/Saint-Louis pour des montants moindres (~150 000–200 000 FCFA). |
| Facteurs spécifiques au marché sénégalais | Demande portée par le tourisme international (surtout européenne/française), multiplication des plateformes numériques peu contrôlées fiscalement ; informalité du secteur facilite une rentabilité brute supérieure mais expose aux risques légaux/fiscaux. Investissements locaux ciblent souvent Airbnb dans quartiers prisés car retour rapide sur investissement possible si bien géré. | Forte demande locale due au déficit chronique de logements abordables dans les grandes villes ; stabilité recherchée par investisseurs institutionnels/sénégalais souhaitant limiter le risque locatif et administratif. |
| Coûts d’exploitation associés | Coûts élevés : ménage fréquent/professionnel entre chaque séjour, gestion quotidienne/logistique accrue (check-in/out clients), frais plateformes (~3-15%), charges eau/électricité/internet incluses dans tarifs courts séjours. Risque accru d’impayés/dégradations ponctuelles. | Coûts réduits : entretien régulier seulement lors du départ du locataire/renouvellement bail; charges courantes souvent supportées par le locataire ; gestion simplifiée avec moins de rotation donc moins chronophage/couteuse. |
| Durée moyenne avant rentabilité potentielle | Rentabilité brute annuelle pouvant dépasser deux fois celle d’une location classique si bonne gestion/taux occupation élevé (>10% vs ~5%). Retour sur investissement accéléré mais volatilité élevée selon saisons/crise sanitaire/politiques publiques. | Rentabilité plus lente mais sécurisée : retour sur investissement stable grâce aux flux réguliers; idéal pour investisseurs prudents/priorisant sécurité patrimoniale. |
- Les locations Airbnb permettent ainsi une maximisation temporaire des revenus immobiliers dans les centres urbains attractifs comme Dakar ou stations balnéaires telles que Saly.
- En revanche, elles nécessitent une implication opérationnelle constante et exposent davantage aux risques réglementaires/fiscaux.
- La location longue durée assure stabilité financière avec peu de vacance locative — adaptée aux profils recherchant sécurité plutôt qu’un rendement maximal.
Exemple chiffré :
Un appartement situé à Almadies/Dakar
• Loyer mensuel longue durée : ~350 000 FCFA
• Revenu potentiel via Airbnb pleine haute-saison :
– Prix moyen/nuit : ~30 000 FCFA
– Occupation moyenne haute-saison (~75%) = env. 22 nuits/mois → ~660 000 FCFA/mois
– Basse/moyenne-saison
Analyse des performances des locations saisonnières par ville
Les locations saisonnières via Airbnb et les locations longue durée présentent des performances distinctes sur le marché sénégalais, influencées par la demande touristique, les événements locaux et la dynamique économique des grandes villes telles que Dakar, Saint-Louis et Ziguinchor.
| Ville | Type de location | Taux d’occupation (%) | Revenu moyen par nuitée (USD) | Revenu mensuel moyen (USD) |
|---|---|---|---|---|
| Dakar | Airbnb | 26 | 33 | 2451 |
| Dakar | Longue durée | ~85 | 15-20 | 450-700 |
| Saint-Louis | Airbnb | Estimé : 18-22 | Estimé : 25-30 | Estimé : 900-1200 |
| Saint-Louis | Longue durée | ~80 | Estimé : 12-16 | Estimé : 350-500 |
| Ziguinchor | Airbnb |
Facteurs influençant la rentabilité des locations au Sénégal
Saisonnalité touristique
La saisonnalité influence fortement la rentabilité des locations saisonnières au Sénégal. Pendant la haute saison touristique (novembre à avril), la demande de logements à court terme explose dans les principales villes côtières comme Dakar, Saly ou Saint-Louis. Les prix de nuitée peuvent doubler, voire tripler, par rapport à la basse saison. À l’inverse, les locations longue durée bénéficient d’une occupation plus stable toute l’année mais avec une rentabilité mensuelle généralement moins élevée sur ces périodes de forte affluence.
| Ville | Haute saison (tarifs/nuit) | Basse saison (tarifs/nuit) | Impact sur location longue durée |
|---|---|---|---|
| Dakar | +30-50% | Réduction jusqu’à -20% | Stabilité modérée |
| Saly | +40-60% | Jusqu’à -30% | Très peu d’impact |
| Saint-Louis | +35-55% | Jusqu’à -25% | Faible variation |
Législation locale
Les réglementations locales imposent des obligations différentes selon le type de location :
- Pour les plateformes comme Airbnb : nécessité d’enregistrement auprès des autorités locales et paiement de taxes spécifiques (taxe de séjour).
- Pour les locations longue durée : encadrement légal du bail, dépôt obligatoire au greffe et fiscalité standard sur le revenu locatif.
Les marges sont parfois réduites pour le court terme en raison du cumul des charges administratives et fiscales supplémentaires.
Coûts opérationnels
Liste comparative des principaux coûts :
- Entretien régulier plus élevé en location courte durée (ménage fréquent, remplacement du linge)
- Frais de service aux plateformes type Airbnb (~3%-15%)
- Taxes : taxe foncière pour tous ; taxe de séjour additionnelle pour le court terme
- Gestion locative souvent externalisée dans le cas du court terme (+10%-20%)
Pour une maison moyenne à Dakar :
| Type | Entretien/mois | Frais plateforme | Taxes/impôts |
|---|---|---|---|
| Location courte | 80 000 XOF | 5%-15% revenus | Taxe séjour+foncière |
| Location longue | 40 000 XOF | Aucune | Taxe foncière |
Tendances du marché immobilier
Depuis vingt ans, les prix immobiliers ont augmenté d’environ 30%. Le mètre carré s’établit autour d’1 088 353 XOF/m² pour un appartement à Dakar ; il est légèrement inférieur à Saly ou Thiès. Cette inflation encourage certains investisseurs vers la courte durée qui permet un retour sur investissement plus rapide malgré l’instabilité liée à la fréquentation touristique.
| Ville | Prix moyen/m² appart. |
|---|---|
| Dakar | 1 088 353 XOF |
| Saly | 858 985 XOF |
La hausse généralisée impacte directement la rentabilité brute mais pousse également certains investisseurs vers des zones secondaires où le rendement net reste intéressant grâce aux prix encore modérés.
Demande locative
La demande croissante touche surtout les grandes villes :
- À Dakar : tension permanente due au déficit structurel entre offre et demande.
- À Saly/Saint-Louis : pic pendant la haute saison touristique.
- Dans certaines villes secondaires : demande forte liée aux projets industriels ou universitaires récents.
« Un investissement immobilier au Sénégal en 2025 restera a priori un choix judicieux… nous retrouverons toujours la même demande soutenue qui ne cesse de tirer les prix vers le haut. »
Cette dynamique booste particulièrement les rendements en courte durée dans les zones touristiques tandis que la stabilité prévaut sur le marché longue durée urbain classique.
Stratégies marketing
Comparaison synthétique
- Court terme/Airbnb :
* Photos professionnelles & annonces multilingues
* Gestion dynamique des tarifs selon calendrier événementiel
* Promotion via réseaux sociaux/voyagistes partenaires - Longue durée :
* Partenariats avec entreprises/institutions locales
* Visites physiques et sélection stricte du dossier locataire
* Présence accrue sur portails locaux spécialisés
Les stratégies digitales offrent un avantage concurrentiel fort pour attirer une clientèle internationale ciblée dans le secteur Airbnb alors que l’ancrage local reste clé pour optimiser l’occupation annuelle côté long terme.
Bon à savoir :
La rentabilité des locations au Sénégal est fortement influencée par divers facteurs. La saisonnalité touristique impacte plus les locations Airbnb que les longues durées, avec un pic à Dakar et Saly lors des hautes saisons touristiques. Les lois locales, notamment celles concernant la fiscalité et les normes de sécurité, peuvent affecter significativement la rentabilité, avec des régulations plus strictes souvent appliquées aux locations courtes. Les coûts opérationnels, tels que les frais d’entretien et les taxes, sont généralement plus élevés pour les locations saisonnières. Les tendances du marché immobilier révèlent que les prix à Dakar ont augmenté, poussant certains propriétaires à opter pour des locations à long terme pour stabiliser leurs revenus. La demande locative est croissante dans les centres urbains, mais varie selon les périodes, influençant ainsi les marges bénéficiaires. Enfin, les stratégies de marketing, telles que l’utilisation des plateformes en ligne et la diversification des offres, jouent un rôle crucial pour attirer les locataires dans un marché en constante évolution.
Explorez les opportunités inégalées du marché immobilier international et bénéficiez de mon expertise pour vous guider à chaque étape de votre investissement. De la sélection des meilleures zones à l’évaluation des rentabilités, je suis là pour transformer vos ambitions en réalité. N’hésitez pas à me contacter pour discuter de vos projets et découvrir comment je peux vous accompagner vers le succès immobilier.
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
Sur son site cyriljarnias.com, il développe son expertise sur l’immobilier international, la création de société à l’étranger et l’expatriation.
Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
