Guide juridique pour acheter un terrain agricole au Sénégal

Publié le 3 juin 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Investir dans un terrain agricole au Sénégal

Investir dans un terrain agricole au Sénégal est une opportunité attrayante pour de nombreux entrepreneurs et investisseurs cherchant à exploiter le potentiel agricole du pays. Le Sénégal, avec son climat varié et ses sols fertiles, offre un cadre propice à diverses cultures.

Cadre juridique et complexités

Cependant, naviguer à travers le cadre juridique spécifique à l’achat de terres agricoles dans ce pays peut s’avérer complexe. Comprendre les lois sur la propriété foncière, les options de bail foncier et les réglementations sur l’acquisition est essentiel pour sécuriser un investissement rentable et durable.

Guide pour un investissement sécurisé

Ce guide se propose de démystifier les étapes et exigences légales incontournables pour faciliter l’achat de terrains agricoles au Sénégal, assurant ainsi une démarche éclairée et sécurisée.

Aperçu des lois régissant l’achat de terrains agricoles au Sénégal

Le système foncier au Sénégal repose sur trois régimes distincts qui déterminent les conditions d’acquisition et de propriété des terres, y compris les terrains agricoles.

Régimes fonciers au Sénégal

Le système foncier sénégalais comprend trois catégories de terres, chacune régie par un régime juridique spécifique:

• Le domaine national (régi par la loi n°64-46 du 17 juin 1964)
• Le domaine de l’État (régi par la loi n°76-66 du 2 juillet 1976)
• La propriété privée (régime de l’immatriculation)

Le domaine national constitue la plus grande partie du territoire sénégalais, représentant plus de 95% des terres lors de sa création en 1964. Ce domaine est considéré comme appartenant à l’ensemble de la population sénégalaise, sans propriétaire spécifiquement désigné.

Classification des terres du domaine national

Le domaine national est divisé en quatre catégories:

• Zones urbaines
• Zones classées
• Zones pionnières
• Zones de terroir

Domaine de l’État

Le domaine de l’État se subdivise en:

• Domaine public: imprescriptible et inaliénable, ne pouvant faire l’objet que de permissions de voirie, d’autorisations d’occuper, de concessions ou d’autorisations d’exploitation
• Domaine privé: peut être cédé sous certaines conditions

Acquisition de terrains agricoles

Pour acquérir un terrain agricole au Sénégal, il faut comprendre que:

Type de domaine	Possibilité d’acquisition	Procédure
Domaine national	Affectation (non propriété)	Demande auprès des autorités locales
Domaine privé de l’État	Possible par immatriculation	Procédure administrative
Propriété privée	Achat direct	Transaction entre particuliers

Titre foncier et sécurisation de la propriété

Le titre foncier constitue la forme la plus sécurisée de propriété au Sénégal. Il est obtenu par immatriculation au livre foncier et garantit les droits réels sur l’immeuble. Ce type de titre est particulièrement recommandé pour les personnes souhaitant réaliser des investissements agricoles ou construire des bâtiments.

Procédure d’immatriculation

L’immatriculation s’effectue aussi bien au nom des personnes physiques que des personnes morales. Elle nécessite une publication au livre foncier de tous les droits réels se rapportant à l’immeuble approprié.

Droits coutumiers et leur reconnaissance

Bien que le cadre légal moderne soit en place, les droits coutumiers continuent d’influencer la gestion foncière, particulièrement dans les zones rurales. La loi sur le domaine national a tenté d’intégrer ces pratiques traditionnelles dans le système formel, mais des tensions persistent entre droit écrit et coutumier.

Cadre juridique applicable

Le régime foncier sénégalais est encadré par plusieurs textes fondamentaux:

• Loi du régime foncier du 17 juin 1964 relative au domaine national
• Décret d’application de juillet 1964
• Loi du 2 juillet 1976 portant code du domaine de l’État
• Loi de décentralisation de 1996
• Loi portant code des collectivités territoriales (1996)
• Loi de mars 1996 sur le transfert de compétences aux régions, communes et communautés rurales
• Loi de mars 2011 portant régime de la propriété foncière

Pour les investisseurs agricoles, il est essentiel de s’informer auprès des services du cadastre et de la conservation foncière avant toute transaction, et de s’assurer que les terres convoitées ne font pas l’objet de revendications coutumières non documentées.

Comprendre les implications du zonage rural au Sénégal

Le système foncier au Sénégal repose sur une division tripartite des terres : le domaine national, le domaine de l’État et le domaine privé. Cette organisation structure fondamentalement le zonage rural et l’accès aux terres agricoles dans le pays.

Le domaine national représente la majeure partie du territoire sénégalais et appartient collectivement à la nation. Dans ce domaine, on trouve les zones de terroir qui englobent toutes les terres non enregistrées dans les domaines privé ou de l’État six mois après la promulgation de la loi de 1964. Cette catégorisation est particulièrement importante pour comprendre l’accès aux terres agricoles.

Le domaine de l’État comprend les biens mobiliers et immobiliers appartenant à l’État et se divise en deux catégories :

• Le domaine public : réservé exclusivement à des fins publiques et ne pouvant faire l’objet d’appropriation privée
• Le domaine privé : pouvant être vendu ou faire l’objet de baux de longue durée (jusqu’à 50 ans renouvelables)

Le domaine privé inclut les terres appartenant à des personnes physiques ou morales, principalement situées en zones urbaines, et enregistrées au Registre Foncier.

La zone sylvo-pastorale du centre et du sud-est, souvent appelée Sénégal oriental, constitue un exemple concret de zonage rural où cohabitent agriculture, élevage et autres activités.

Cadre institutionnel et juridique

La gestion foncière au Sénégal présente des caractéristiques spécifiques :

1. L’abolition des droits coutumiers et l’unification des règles, interdisant toute référence aux coutumes, à l’exception des « droits coutumiers en exercice » (article 15 de la LDN)
2. La décentralisation de la gestion foncière à travers le transfert de compétences aux communautés locales, notamment les communautés rurales pour la gestion des terres et des ressources naturelles

Les communautés rurales, regroupements de villages partageant un même territoire et unis par des solidarités de voisinage, disposent de la personnalité juridique et sont administrées par un conseil rural élu au suffrage universel. Ce conseil décide de l’attribution des terres dans les zones de terroir selon des critères spécifiques, avec validation par le représentant de l’État.

Propriété foncière et accès à la terre

Les enquêtes montrent que la propriété foncière dans les ménages ruraux au Sénégal s’élève à 84,90% au niveau national, avec des variations selon les zones éco-géographiques. Cette statistique masque cependant des disparités importantes en termes d’accès et de contrôle effectif des terres.

Pour les investisseurs potentiels, il est crucial de comprendre que la gestion des terres rurales est largement décentralisée, avec un rôle prépondérant des conseils ruraux dans l’attribution des terres du domaine national. Tout projet d’acquisition ou d’exploitation de terres agricoles doit donc s’inscrire dans ce cadre institutionnel et respecter les procédures d’allocation définies par la législation.

Mobilité rurale et implications pour l’aménagement territorial

Les flux de mobilité dans les zones rurales, comme dans la région de Niakhar (région de Fatick), constituent un facteur important à considérer dans l’aménagement territorial et l’exploitation des terres agricoles. Ces dynamiques de mobilité influencent l’utilisation des terres et doivent être prises en compte dans tout projet d’investissement agricole.

Transition des terres agricoles

La distribution spatio-temporelle et l’intensité de la transition des terres agricoles au Sénégal représentent des enjeux majeurs pour le développement rural. Les investisseurs doivent être attentifs à ces dynamiques de changement qui peuvent affecter la valeur et le potentiel d’exploitation des terres agricoles.

Domaine	Caractéristiques	Implications pour les investisseurs
National	Appartient à la nation, géré par les communautés rurales	Nécessite l’approbation du conseil rural et validation par l’État
État (public)	Réservé aux fins publiques	Non accessible pour l’investissement privé
État (privé)	Peut être vendu ou loué (baux jusqu’à 50 ans)	Opportunité d’acquisition ou de bail long terme
Privé	Propriété de personnes physiques ou morales	Acquisition possible selon les règles du marché

• Restrictions principales pour les investisseurs :
• Obligation de respecter les procédures d’allocation des terres par les conseils ruraux
• Nécessité d’obtenir l’approbation de l’État pour toute attribution
• Respect des droits coutumiers encore en exercice
• Conformité avec les plans d’aménagement territorial et les politiques de développement rural

Conseils pour éviter les risques associés à l’achat de terrains non constructibles

Pour sécuriser l’achat d’un terrain au Sénégal, plusieurs étapes et précautions sont essentielles afin d’éviter tout litige ou perte financière, notamment dans les zones agricoles.

Vérification des documents légaux et cadastraux

• Consulter le registre foncier officiel auprès du Conservateur de la propriété et des droits fonciers pour vérifier l’identité du propriétaire actuel, les limites exactes du terrain ainsi que toute charge ou litige existant.
• Obtenir un état de droits réels ou une attestation officielle attestant de la situation juridique du bien.
• Faire appel à un notaire territorialement compétent pour superviser la transaction immobilière.

Consultation d’un avocat spécialisé en droit foncier

• Un avocat expert en droit foncier sénégalais est indispensable pour :
• Vérifier l’authenticité et la complétude des documents,
• Clarifier le statut légal (titre foncier, bail emphytéotique, occupation coutumière…),
• Conseiller sur les meilleures pratiques juridiques afin d’éviter tout contentieux futur.

Démarches pour obtenir une déclaration d’urbanisme

• Déposer une demande de déclaration préalable ou certificat auprès des autorités locales (commune/mairie) selon le type de projet envisagé.
• S’assurer que le terrain est effectivement classé comme constructible selon le plan local d’urbanisme (PLU) ou schéma directeur.
• Prendre connaissance des restrictions spécifiques à la zone agricole visée.

Risques financiers liés à l’achat de terrains non constructibles

Risque identifié	Conséquence possible
Achat sans vérification approfondie	Blocage administratif, impossibilité de bâtir
Terrain non constructible	Perte totale ou partielle du capital investi
Litiges liés aux droits antérieurs	Procès longs et coûteux

Études complémentaires recommandées avant achat

• Réaliser une enquête foncière complète avec un expert géomètre afin :
• De confirmer les limites physiques réelles,
• D’identifier toute occupation illégale ou empiètement,
• D’évaluer techniquement la viabilité du projet (topographie, accès…).

Liste synthétique des démarches conseillées

1. Vérifier systématiquement tous les titres légaux auprès des autorités locales compétentes
2. Solliciter un accompagnement par notaire et avocat spécialisé
3. Déposer une demande formelle de déclaration d’urbanisme
4. Commander une étude technique par géomètre-expert indépendant

Comprendre parfaitement le cadre législatif sénégalais applicable—y compris toutes spécificités liées au régime juridique agricole—est indispensable avant tout engagement financier

Procédures et autorisations pour obtenir un permis de construire en zone rurale

Pour obtenir un permis de construire en zone rurale au Sénégal, plusieurs étapes doivent être suivies avec rigueur. Le processus implique différentes autorités et nécessite la préparation de documents spécifiques.

La première démarche consiste à adresser une demande manuscrite au maire de la commune territorialement compétente où se situe le terrain. Cette demande constitue le point de départ officiel de la procédure.

Documents à fournir

• Une demande manuscrite adressée au maire
• Une copie du titre de propriété (titre foncier, permis d’occuper, etc.)
• Un plan cadastral délivré par le service du cadastre, localisant précisément le terrain
• Les plans architecturaux du projet de construction

Le dossier doit être déposé en 7 exemplaires auprès des services chargés de l’urbanisme du lieu où se situe le terrain à construire. Une taxe d’urbanisme devra être acquittée lors du dépôt du dossier.

Autorités impliquées

Autorités impliquées	Rôle dans le processus
Maire de la commune	Destinataire de la demande et autorité délivrant l’autorisation
Services d’urbanisme	Examen technique du dossier
Service du cadastre	Délivrance du plan cadastral

En zone rurale, la procédure implique généralement les mêmes étapes qu’en zone urbaine, mais peut parfois bénéficier d’un traitement plus rapide en raison d’une pression foncière moindre. Toutefois, pour les terres à usage agricole, des autorisations supplémentaires peuvent être requises, notamment si le projet implique un changement d’affectation du sol.

Le délai de traitement d’une demande d’autorisation de construire varie généralement de quelques semaines à plusieurs mois, selon la complexité du projet et la charge de travail des services administratifs concernés.

Une fois l’autorisation obtenue, celle-ci doit être affichée de manière visible sur le site du chantier pendant toute la durée des travaux, conformément aux obligations légales.

En cas de refus d’autorisation, le demandeur peut introduire un recours gracieux auprès du maire ou un recours contentieux devant le tribunal administratif.