Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Explorer l’acquisition immobilière en Roumanie et ses pays voisins
Explorer l’acquisition immobilière peut être une aventure passionnante, surtout lorsqu’il s’agit de comparer le marché en Roumanie avec celui de ses pays voisins, tels que la Bulgarie, la Hongrie et la Serbie.
Chaque pays présente des opportunités uniques et divers défis qui peuvent influencer considérablement votre décision d’investissement. Prix attractifs, potentiels de croissance, stabilité économique et conditions légales sont autant de facteurs cruciaux qu’il convient d’analyser méticuleusement.
Cet article propose une évaluation approfondie de ces éléments, vous guidant à travers les nuances de chaque marché afin de vous aider à faire un choix éclairé et stratégique.
Positionner la Roumanie face à ses voisins en matière d’investissement immobilier
| Pays | Prix moyen au m² (capitale) | Croissance des prix (2015-2025) | Stabilité économique et politique | Taux d’intérêt et fiscalité | Accès investisseurs étrangers | Tendances et attractivité | Perspectives et défis |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Roumanie | ~1 200 €/m² (Bucarest) | Hausse modérée et continue | Croissance stable, inflation modérée | Taux d’intérêt relativement bas, fiscalité modérée | Accès facile, peu de restrictions | Forte demande à Bucarest, Cluj-Napoca ; logements neufs et bureaux recherchés | Potentiel de croissance, risque de ralentissement conjoncturel et de pénurie de logements abordables |
| Hongrie | ~2 000 €/m² (Budapest) | Hausse très forte (x3 depuis 2015) | Croissance dynamique, mais volatilité politique et inflation | Taux d’intérêt fluctuants, fiscalité favorable | Accès facilité, attrait fiscal | Forte hausse des prix à Budapest, demande sur l’ancien et le luxe | Risque de bulle, dépendance à la stabilité politique et à l’inflation |
| Bulgarie | ~1 150 €/m² (Sofia) | Hausse très forte (+121% depuis 2015) | Stabilité macroéconomique, inflation maîtrisée | Taux d’intérêt bas, fiscalité attractive | Étrangers peuvent acheter, mais restrictions sur le foncier | Sofia en forte croissance, attrait pour le résidentiel et le tourisme | Croissance soutenue, mais dépendante du contexte international |
| Serbie | ~1 800 €/m² (Belgrade) | Croissance forte et récente | Marché émergent, instabilité politique relative | Fiscalité incitative, mais système bancaire moins mature | Accès étranger progressif, législation en évolution | Forte croissance à Belgrade, demande sur le résidentiel moderne | Potentiel, mais dépendance à la stabilité politique et aux investissements étrangers |
| Ukraine | ~1 000 €/m² (Kiev avant 2022) | Marché très volatil, baisses récentes | Instabilité majeure due au contexte géopolitique | Taux d’intérêt élevés, fiscalité incertaine | Forte insécurité juridique et politique | Marché très incertain, faible demande | Défis majeurs : reconstruction, risques élevés, dépendance à la stabilisation politique |
Facteurs économiques et politiques influençant l’investissement immobilier
- Stabilité économique et politique : La Roumanie et la Bulgarie offrent une stabilité macroéconomique supérieure à la Serbie et à l’Ukraine, cette dernière étant fortement impactée par la guerre. La Hongrie présente une croissance économique rapide, mais la volatilité politique peut inquiéter les investisseurs.
- Taux d’intérêt et fiscalité : Les taux d’intérêt restent attractifs en Roumanie et en Bulgarie, avec des politiques fiscales favorables à l’investissement. En Hongrie, la fiscalité est compétitive, mais l’inflation et la volatilité monétaire sont des risques.
- Réglementation et accès pour les étrangers : La Roumanie, la Hongrie et la Bulgarie facilitent l’achat pour les étrangers, bien que la Bulgarie limite l’acquisition de terrains. En Serbie, la législation évolue, mais le marché reste moins mature. En Ukraine, le contexte géopolitique et l’incertitude juridique dissuadent les investisseurs étrangers.
Tendances récentes et attractivité en Roumanie
Les prix de l’immobilier à Bucarest et Cluj-Napoca restent parmi les plus abordables des capitales européennes, tout en affichant une croissance régulière.
La demande est forte pour les logements neufs et les bureaux, particulièrement dans les grandes villes, portée par l’essor des services et de la tech.
Les investisseurs sont attirés par le rapport qualité/prix, la rentabilité locative et la stabilité du marché résidentiel.
Comparaison avec les pays voisins
La Hongrie a vu ses prix tripler en dix ans, particulièrement à Budapest, où le marché devient spéculatif.
La Bulgarie connaît une croissance spectaculaire, notamment à Sofia, avec un marché du neuf très dynamique.
La Serbie, bien que moins développée, attire de plus en plus d’investisseurs à Belgrade, mais reste dépendante de la stabilité politique.
L’Ukraine reste à l’écart de la dynamique régionale du fait de l’instabilité majeure et des risques élevés.
Perspectives de croissance et défis pour la région
La Roumanie offre un potentiel de croissance stable, mais les défis résident dans la capacité à fournir des logements abordables et à éviter une surchauffe dans les grandes villes.
La Hongrie et la Bulgarie pourraient être confrontées à une correction des prix si la demande ralentit ou si les conditions économiques se détériorent.
La Serbie et l’Ukraine présentent des opportunités à long terme, mais avec un niveau de risque nettement supérieur.
Résumé des types de biens attractifs
- Logements neufs (Roumanie, Bulgarie, Hongrie)
- Bureaux et locaux commerciaux (Roumanie, Hongrie)
- Résidences touristiques (Bulgarie, Croatie)
- Luxe et haut de gamme (Budapest, Belgrade)
Points à surveiller
- Risque de bulle immobilière dans les marchés à croissance rapide
- Évolution des taux d’intérêt et des politiques fiscales
- Impact de la conjoncture géopolitique et économique régionale
Bon à savoir :
En Roumanie, le marché immobilier se distingue par une croissance stable, soutenue par des prix compétitifs, notamment à Bucarest et Cluj-Napoca, où la demande urbaine reste forte. Comparativement, la Hongrie présente des taux d’intérêt favorables et des politiques fiscales attrayantes, tandis que la Bulgarie offre des prix plus bas, mais avec une hausse lente. La Serbie et l’Ukraine, bien que prometteuses, font face à des incertitudes politiques affectant la confiance des investisseurs. La Roumanie bénéficie d’une stabilité économique relative et de divers incitatifs pour les investisseurs étrangers, mais doit surmonter des défis structurels comme les infrastructures. Les récentes tendances montrent une préférence pour les appartements modernes et les biens commerciaux, avec des perspectives de croissance positive malgré une hausse modérée des prix. Toutefois, les investisseurs devraient être attentifs aux évolutions des politiques fiscales et aux fluctuations économiques régionales pour optimiser leurs investissements.
Analyse des coûts d’achat immobilier en Roumanie vs pays voisins
| Ville | Pays | Prix moyen au m² (EUR) | Année de la donnée |
|---|---|---|---|
| Bucarest | Roumanie | 1 573 | 2025 |
| Cluj-Napoca | Roumanie | 1 940 | 2025 |
| Timișoara | Roumanie | 1 250 | 2025 |
| Sofia | Bulgarie | ~1 500–2 000 | estimé, récent |
| Varna | Bulgarie | ~1 200–1 500 | estimé, récent |
| Budapest | Hongrie | ~3 000–4 000 | estimé, récent |
| Debrecen | Hongrie | ~2 100–2 400 | estimé, récent |
| Belgrade | Serbie | ~2 500 | estimé, récent |
| Novi Sad | Serbie | ~2 200 | estimé, récent |
| Kiev | Ukraine | ~900 | estimé (instable) |
| Odessa | Ukraine | ~750 | estimé (instable) |
| Chisinau | Moldova | ~950 | estimé, récent |
Les prix hors Roumanie sont donnés à titre indicatif en fonction des tendances observées sur les marchés locaux et peuvent varier selon le quartier.
Coûts associés à l’achat immobilier :
- Roumanie :
- Frais de notaire : environ 0.5% – 1% du prix d’achat.
- TVA : 19% applicable uniquement sur logements neufs vendus par promoteur.
- Taxe d’enregistrement foncier : négligeable pour les particuliers.
- Bulgarie :
- Frais de notaire et taxes diverses : généralement entre 3% et 4.5% du prix d’achat.
- Hongrie :
- Droits d’enregistrement/frais administratifs : environ 4%, frais de notaire additionnels possibles (~0.5%-1%).
- Serbie :
- Droits et frais combinés autour de 3%-4%, incluant le notaire.
- Ukraine :
- Coût global variable (~2%-3%) mais contexte juridique instable depuis la guerre ; forte prudence recommandée.
- Moldova :
- Frais totaux modestes (~1.5%-2%), marché peu liquide.
Les perspectives demeurent positives pour la Roumanie grâce à son rattrapage rapide vis-à-vis des marchés UE plus matures tout en conservant un avantage comparatif coût/accessibilité important face à Budapest ou Sofia. La résilience économique post-pandémie et l’intérêt continu d’investisseurs internationaux devraient soutenir ce trend haussier modéré dans les grandes agglomérations urbaines jusqu’à horizon fin décennale — sous réserve que l’inflation reste contenue
Comparaison de la fiscalité immobilière entre Roumanie et ses voisins
| Pays | Impôt foncier sur bâtiments | Impôt foncier sur terrains | Taxe sur la cession immobilière | Fiscalité locative | Avantages fiscaux / Exemptions |
|---|---|---|---|---|---|
| Roumanie | 0,1 % (résidentiel) 0,5 % (non-résidentiel) 1 % pour sociétés | Variable selon localisation, usage et catégorie cadastrale | 3 % si détenu ≤3 ans 1 % si détenu >3 ans Aucun abattement | Imposition sur le revenu brut (plus de déduction forfaitaire) Taux de 10 % | Allègement pour bénéfices réinvestis (entreprises) Suppression d’exonérations sectorielles récentes |
| Hongrie | Jusqu’à 3 % (fixé localement, la plupart entre 0,3 et 1 %) | Variable, souvent 3 ans Abattement sur les petites propriétés | |||
| Serbie | 0,4 à 2 % (selon type et zone, taux progressifs) | 0,03 à 0,4 % (selon usage et localisation) | 2,5 % du prix de vente | 20 % sur les revenus locatifs (base réduite de 25 %) | Exonération partielle pour les premiers 5 ans d’acquisition (résidence principale) |
| Ukraine | 1 % (résidentiel, valeur cadastrale >60 m²), 1,5 % (non-résidentiel) | 0,1 à 1 % (selon usage/localisation) | 1 % taxe notariale + 5 % impôt sur le revenu + 1,5 % taxe militaire | 18 % sur le revenu locatif + 1,5 % taxe militaire | Exonération si vente unique/an et propriété >3 ans |
Modalités de calcul et impact sur l’acquisition et la détention
Roumanie : L’impôt foncier est calculé sur une valeur imposable fixée par les autorités locales, s’appuyant sur des études de marché. Les taux sont uniformisés depuis 2023. Les taxes sur la cession immobilière s’appliquent dès le premier euro, sans abattement. L’imposition du revenu locatif est stricte, sans déduction forfaitaire.
Impact : Alourdissement récent de la fiscalité, hausse du coût de détention pour investisseurs, surtout pour les sociétés et multipropriétaires.
Hongrie : Les impôts fonciers sont fixés par les communes, souvent modérés. La taxe sur la transaction est progressive. Les revenus locatifs bénéficient de déductions, et le régime d’exonération en cas de réinvestissement est attractif pour l’habitation principale.
Impact : Fiscalité modérée, avantageuse pour investisseurs individuels, surtout sur résidence principale.
Bulgarie : Fiscalité foncière très faible, surtout en zone rurale. Taxe de cession modérée. Régime d’exonération sur la résidence principale.
Impact : Coût d’acquisition et de détention très faible, attractivité élevée pour investissements locatifs ou secondaires.
Serbie : Fiscalité progressive, mais reste modérée. Exonérations temporaires à l’achat.
Impact : Coût maîtrisé pour primo-accédants ou pour l’habitation principale, moins favorable pour multipropriétaires ou sociétés.
Ukraine : Cumul de taxes sur transactions, mais exonérations sur la première vente et détention longue. Impôt foncier faible sauf pour grandes surfaces.
Impact : Fiscalité lourde sur la transaction, mais faible sur la détention ; contexte politique et économique incertain.
Tendances récentes et attractivité pour investisseurs étrangers
- Roumanie : Tendance à la hausse de la fiscalité, suppression des exonérations, volonté de renforcer les recettes publiques. Attractivité en baisse pour les investisseurs étrangers, surtout après 2023.
- Hongrie : Stabilité fiscale, politiques favorables aux propriétaires occupants, attractivité correcte, notamment sur le marché résidentiel.
- Bulgarie : Fiscalité stable et très basse, politique incitative, marché très attractif pour investissements étrangers.
- Serbie : Simplification du régime, maintien d’exonérations temporaires, stabilité politique, bonne attractivité mais marché plus restreint.
- Ukraine : Fiscalité détention faible mais transaction lourde, situation économique et politique instable, attractivité très limitée pour l’instant.
Résumé des avantages/inconvénients pour un investisseur étranger :
- Roumanie : Fiscalité en hausse, moins d’avantages, incertitude sur l’évolution future.
- Hongrie : Fiscalité raisonnable, stabilité, bonnes conditions pour résidence principale.
- Bulgarie : Très faible fiscalité, stabilité, forte attractivité.
- Serbie : Fiscalité correcte, stabilité, avantages temporaires.
- Ukraine : Fiscalité sur détention faible, mais contexte globalement défavorable.
Bon à savoir :
En Roumanie, l’impôt foncier sur les immeubles peut atteindre jusqu’à 0,2% pour les résidences et 1,3% pour les propriétés commerciales, tandis que les transactions sont soumises à une taxe de 3% de leur valeur au-delà d’un seuil exempté. Comparativement, la Hongrie impose une taxe unique de 4% sur la valeur d’un bien, mais applique des frais de notaire élevés, pouvant grimper jusqu’à 10% du prix d’achat. En Bulgarie, l’impôt foncier est de 0,15% en moyenne, et la taxe sur les transactions varie entre 2,5% et 3%. La Serbie applique un impôt foncier de 0,4% en moyenne et une taxe de transfert de 2,5%, avec des allégements pour les primo-accédants. En Ukraine, l’impôt foncier est négligeable, se concentrant sur les propriétés haut de gamme, tandis que les transactions supportent une charge minimale. Les récentes réformes en Roumanie visent à simplifier les processus, augmentant ainsi son attractivité pour les investisseurs étrangers, mais les taux réels en Hongrie restent dissuasifs malgré des allégements pour les achats de première résidence. L’impact de ces taxes varie considérablement, influençant fortement le coût d’acquisition et de détention en fonction de la structure fiscale et des exonérations disponibles, marquant la Roumanie et la Bulgarie comme plus favorables pour les investisseurs cherchant à minimiser leurs charges.
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