Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Longtemps restée en marge des grands flux d’investissement, la Papouasie-Nouvelle-Guinée s’impose aujourd’hui comme l’un des derniers « marchés frontières » de l’Asie-Pacifique. Derrière cette formule se cache un paysage immobilier à la fois prometteur et déroutant : croissance rapide, rendement locatif élevé, pénurie chronique de logements abordables, poids écrasant des grands projets miniers et gaziers, sans oublier un régime foncier quasi entièrement coutumier. Comprendre les tendances actuelles suppose donc de regarder en même temps l’économie, le droit foncier, les préférences des ménages, la montée des outils numériques et les limites structurelles du pays.
Un marché en plein essor dans une économie sous contrainte
La Papouasie-Nouvelle-Guinée affiche une croissance immobilière notable, portée par une économie encore très dépendante des ressources naturelles. Le produit intérieur brut atteint 27,9 milliards de dollars américains, avec une croissance prévue entre 3 et 4,5 % par an jusqu’en 2028. L’inflation reste élevée, autour de 6,9 %, mais se stabilise, et la note souveraine S&P est de type B avec perspective stable. Dans ce contexte, le marché immobilier se développe rapidement, même si la base reste fragile.
Le marché de l’assurance immobilière devrait dépasser 220 millions de dollars américains en 2025 selon des projections sectorielles.
La démographie amplifie la pression : la population atteint environ 9,4 millions d’habitants, mais seulement 13 % vivent en zone urbaine. Autrement dit, le potentiel de migration rurale vers les villes est immense, et chaque accélération de l’urbanisation se traduit par un choc de demande sur le logement à Port Moresby, Lae ou dans les centres régionaux émergents.
Un marché fortement cyclique, piloté par les projets de ressources
Le marché immobilier de la Papouasie-Nouvelle-Guinée suit de près les cycles des mégaprojets liés au gaz et aux mines. L’exemple du projet PNG LNG est emblématique. Entre 2010 et 2015, durant la phase de construction, les prix immobiliers ont bondi de 15 à 20 % par an, dans un contexte de rareté de l’offre et d’afflux de travailleurs. Les loyers résidentiels ont littéralement doublé entre 2008 et 2012 à Port Moresby.
Après le lancement de la production en 2014, le marché est entré dans une phase de « post-boom » (2015-2019) caractérisée par des variations annuelles modérées, entre –2 % et +3 %. La pandémie de 2020-2022 a ensuite entraîné un nouveau repli, avec une diminution de la présence expatriée et une correction des prix comprise entre –5 % et 0 %.
Depuis 2023, le marché est entré dans une phase de reprise, portée par de nouveaux projets de ressources et une stabilisation macroéconomique. La hausse annuelle des prix résidentiels se situe autour de 5 à 8 %. Toutefois, cette reprise reste très inégale selon les segments : surabondance relative au sommet de gamme, pénurie persistante dans le milieu et le bas de gamme.
On peut résumer ces cycles récents de façon synthétique.
| Période | Contexte économique | Évolution annuelle des prix | Caractéristique principale |
|---|---|---|---|
| 2010–2015 | Boom PNG LNG (construction) | +15 à +20 % | Pénurie d’offre, explosion des loyers |
| 2015–2019 | Ajustement post-boom | –2 à +3 % | Corrections sur le haut de gamme |
| 2020–2022 | Choc Covid, recul expatriés | –5 à 0 % | Baisse de la demande internationale |
| 2023–aujourd’hui | Reprise et nouveaux projets | +5 à +8 % | Retour de la croissance, toujours sélective |
Cette forte corrélation avec les projets extractifs crée un marché très volatil. À chaque phase de boom, la demande explose plus vite que l’offre ne se structure, et lorsque la conjoncture se retourne, les réajustements de prix restent insuffisants pour rendre les logements réellement abordables pour la majorité des ménages.
Un cadre foncier unique : 97 % de terres coutumières
L’une des spécificités les plus déterminantes du marché immobilier en Papouasie-Nouvelle-Guinée est la structure foncière. Environ 97 % du territoire est constitué de terres coutumières détenues par des clans ou tribus, gérées selon des règles traditionnelles et rarement enregistrées dans le cadastre national. Seuls 3 % des terres sont dites « aliénées », c’est-à-dire titrées, en majorités situées en zones urbaines ou sur d’anciennes plantations.
Cette configuration a des conséquences profondes :
– l’accès au foncier sécurisé est extrêmement limité pour les promoteurs,
– les transactions sont souvent longues et complexes, surtout lorsqu’il faut clarifier des droits coutumiers,
– la sécurisation des investissements relève du parcours d’obstacles juridique et politique.
En Papouasie-Nouvelle-Guinée, la propriété ultime du sol revient au peuple. Seuls les citoyens peuvent détenir des titres de pleine propriété. Les étrangers sont limités à l’acquisition de droits de bail, principalement via des baux d’État de longue durée (jusqu’à 99 ans) ou des schémas de sous-location.
Les voies d’accès pour les investisseurs étrangers
Les investisseurs non nationaux ne peuvent pas posséder de terre en pleine propriété. Ils recourent à une palette de mécanismes encadrés :
– Baux d’État : l’État concède un bail à long terme sur un terrain titré.
– Sous‑baux : un titulaire national d’un bail d’État consent ensuite un sous‑bail à un investisseur étranger.
– Baux d’affaires sur terre coutumière : nécessitent un accord avec les ayants droit locaux, souvent via des entités de type « Incorporated Land Group » (ILG).
– Anciennes SABL (Special Agricultural and Business Leases) : très controversées, ces dispositions font l’objet de révisions et d’enquêtes.
Tout projet impliquant des capitaux étrangers doit être certifié par l’Investment Promotion Authority. Un projet de loi visant à créer une nouvelle autorité de régulation de l’investissement étranger, prévoyant des règles plus strictes, est actuellement en cours d’examen. Ces contraintes réglementaires contribuent à renforcer la rareté et la valeur des terrains sécurisés, notamment dans les centres urbains.
Tentatives de mobilisation des terres coutumières
Consciente que l’étroitesse du marché foncier titré freine l’urbanisation et le développement, la puissance publique multiplie les initiatives. Sous la direction du Premier ministre James Marape, l’accent est mis sur la « mobilisation » des terres coutumières pour l’investissement, notamment à travers :
– le National Land Development Program (NLDP), qui cherche à encadrer la création de groupes de propriétaires coutumiers incorporés et l’enregistrement volontaire de parcelles,
– un projet pilote lancé en 2020 dans la zone de Napa Napa (Port Moresby) utilisant la Land Act pour transformer des parcelles coutumières en baux d’État, pouvant ensuite être développés,
– l’usage de schémas d’Urban Development Lease (UDL), où les propriétaires louent leur terre à l’État, qui se charge de la planification urbaine avant redistribution.
Ces instruments avancent toutefois lentement. En parallèle, l’expansion urbaine se réalise de facto via des implantations informelles sur terres coutumières ou domaniales, constituant un « marché immobilier parallèle » qui double le secteur formel.
Urbanisation, villes sous tension et géographie des marchés
Le cœur de l’activité immobilière se concentre dans quelques pôles : la capitale Port Moresby, Lae, puis une série de villes régionales comme Madang, Mount Hagen, Kokopo, Wewak, Goroka ou Alotau. L’urbanisation y est rapide, souvent plus rapide que l’extension des réseaux d’eau, d’électricité, de routes ou d’assainissement.
Port Moresby, laboratoire de tous les contrastes
Port Moresby concentre les principaux sièges administratifs et économiques, et donc l’essentiel de la demande locative de haut niveau, notamment pour des biens sécurisés destinés aux expatriés, aux cadres du secteur privé et aux hauts fonctionnaires. On y trouve une mosaïque de quartiers très contrastés.
À Port Moresby, le marché immobilier est très segmenté. Les secteurs les plus prestigieux, comme Paga Hill ou Touaguba, proposent des résidences « exécutives » dont les prix varient entre 4 et 8 millions de kina. Dans des zones intermédiaires telles que Korobosea ou Boroko, une maison de trois chambres se négocie généralement entre 800 000 et 2 millions de kina. Enfin, des quartiers périphériques plus abordables, comme Gerehu, 8‑Mile ou 9‑Mile, constituent l’offre la plus accessible.
Pour les acheteurs et locataires, certaines zones se distinguent particulièrement :
| Zone / Quartier (Port Moresby) | Profil dominant | Atouts principaux |
|---|---|---|
| Paga Hill / Touaguba | Résidentiel premium | Vues, sécurité, clientèle expatriée et haut de gamme |
| Waigani | Mixte (résidentiel / administratif) | Proximité des ministères, centres commerciaux |
| Boroko / Korobosea | Résidentiel intermédiaire | Bons accès, services, commerces |
| Gerehu, 8‑Mile, 9‑Mile | Périphérie en expansion | Coût du foncier plus faible, nouveaux lotissements |
| Town (centre-ville) | Affaires et résidentiel de standing | CBD, forte demande locative, prix et loyers élevés |
Les données récentes illustrent l’ampleur de la tension sur les loyers. Pour un appartement d’une chambre au centre-ville, les loyers mensuels courent de 4 000 à plus de 20 000 kina, et pour un trois pièces, ils peuvent monter jusqu’à 50 000 kina par mois dans les immeubles les plus recherchés. Ces niveaux sont totalement déconnectés des revenus médians locaux.
Lae : hub industriel et pénurie d’espace
Seconde agglomération du pays, Lae joue le rôle de plateforme commerciale et industrielle, avec un port majeur et un tissu manufacturier important (agroalimentaire, transformation, logistique). Là aussi, la demande en immobilier commercial et industriel est très forte, mais l’offre souffre d’un manque criant de terrains aménageables. Les zones industrielles affichent un taux d’occupation élevé, ce qui favorise les projets de réhabilitation ou de densification plutôt que l’extension horizontale.
Les prix reflètent ce positionnement :
| Ville / Segment | Fourchette indicative de prix (PGK) |
|---|---|
| Port Moresby – maison 3 ch. Korobosea/Boroko | 800 000 – 2 000 000 |
| Lae – résidentiel Eriku / Top Town | 600 000 – 1 500 000 |
| Lae – entrepôt / industriel | 1 200 000 – 3 000 000 |
Dans le résidentiel, l’offre neuve reste modeste par rapport à Port Moresby. La croissance de la ville se matérialise surtout par l’extension d’implantations informelles sur des terrains instables ou inondables, alimentée par l’exode rural.
Villes régionales et marchés secondaires
Au‑delà de ces deux pôles majeurs, des villes comme Madang, Mount Hagen ou Kokopo voient se multiplier les investissements, souvent ciblés sur le tourisme, le commerce ou la logistique régionale. Les prix d’entrée y sont de 30 à 50 % inférieurs à ceux de Port Moresby pour des biens de surface comparable, ce qui attire certains investisseurs à la recherche de meilleurs rendements bruts.
Trois villes émergentes aux profils complémentaires, citées pour leur potentiel de développement à moyen terme, sous réserve d’améliorations infrastructurelles.
Mise sur le tourisme côtier comme levier de développement économique.
Combine des fonctions universitaires et une production agricole, créant un pôle éducatif et économique.
Mise également sur le tourisme côtier pour son développement futur.
Logement : demande massive, offre inadaptée et crise d’accessibilité
Le trait le plus saillant du marché résidentiel en Papouasie-Nouvelle-Guinée, c’est la disjonction entre l’offre construite et les besoins de la population. D’un côté, des opérations pour le haut et le moyen de gamme, des appartements sécurisés, des compounds pour les salariés de grandes entreprises et les expatriés, qui affichent des loyers et des prix de vente défiant les standards locaux. De l’autre, une demande populaire dominée par des ménages à revenu limité, souvent en situation de sur‑occupation, qui n’a accès ni à la propriété formelle ni aux produits locatifs de qualité.
Les enquêtes menées ces dernières années sont sans appel : environ 80 % des personnes interrogées considèrent que le marché est « non abordable ». Plus de la moitié jugent même les prix « extrêmement » inabordables. Les indices internationaux confirment ce diagnostic, avec un ratio prix/revenu pour le logement supérieur à 130 dans la capitale, et même au‑delà de 300 selon certaines bases de données récentes, assorti d’un indice d’accessibilité au crédit quasi nul.
Profils de ménages et préférences de logement
La structure des ménages aggrave la tension. La Papouasie-Nouvelle-Guinée se caractérise par des foyers nombreux : environ 40 % des ménages comptent entre quatre et six personnes, et deux tiers en totalisent six ou plus. Plus de 16 % des foyers abritent dix personnes ou davantage. Dans ce contexte, la demande se porte majoritairement sur des maisons de trois ou quatre chambres, sur des parcelles comprises entre 300 et 500 mètres carrés.
Elles dessinent un portrait assez précis.
Les enquêtes de préférence
| Caractéristique recherchée | Part estimée des répondants |
|---|---|
| Maisons « high‑set » (surélevées) | ~42 % |
| Maisons plain-pied (« low‑set ») | ~16 % |
| Appartements (pour l’achat) | ~4 % |
| Trois ou quatre chambres | ~85 % |
| Parcelle de 300 à 500 m² | Fortement majoritaire |
Les maisons traditionnelles en bois représentent encore environ 22 % du parc, mais les constructions en briques ou béton et les charpentes en acier léger constituent désormais chacune autour d’un tiers des logements, signe d’une modernisation progressive des matériaux. On observe aussi un intérêt croissant pour les maisons en kit ou préfabriquées, qui répondent aux contraintes de coût et de logistique sur des terrains difficiles.
Un fossé prix‑revenus qui se creuse
Les enquêtes de 2019 montraient que près d’un quart des acheteurs potentiels étaient prêts à payer jusqu’à 200 000 kina pour un logement, 37 % visaient la tranche 200 000–400 000, 18 % se situaient entre 400 000 et 500 000, et 21 % au‑delà de 500 000 kina. Or, sur le terrain, même dans des quartiers considérés comme « moyens », les prix dépassent souvent largement ces fourchettes. À Gerehu, par exemple, le prix d’une maison pouvait s’étendre de 350 000 à 1 million de kina, tandis que dans les quartiers plus établis de la capitale, les tarifs dépassent régulièrement le million de kina.
Plus de 80 % des acquéreurs de logement en Papouasie-Nouvelle-Guinée doivent recourir à un emprunt, souvent sur 30 à 40 ans.
Les principaux paramètres financiers pour un primo-accédant se présentent ainsi.
| Élément de financement | Valeur indicative |
|---|---|
| Part des acheteurs ayant recours à un prêt | > 80 % |
| Taux d’intérêt subventionné BSP (FHO Scheme) | 4 % sur 40 ans (jusqu’à 400 000 PGK) |
| Offre de Kina Bank | Taux autour de 6,95 % sur 30 ans |
| Acompte type versé par les emprunteurs | 10 à 20 % pour la majorité |
| Intérêt moyen prêt 20 ans (hors subventions) | Environ 12–13 % selon certaines séries |
Même avec ces conditions, le poids du remboursement reste écrasant au regard des salaires, surtout si l’on intègre les autres charges (énergie, transport, alimentation). La conséquence est visible dans les chiffres de tenure : à peine un cinquième des ménages sont pleinement propriétaires de leur logement, environ 9 % remboursent un crédit, et près de 70 % sont locataires.
Informel : un marché locatif de fait
Face à ce déficit d’offre accessible, un vaste marché locatif informel s’est constitué dans les quartiers précaires de Port Moresby et de Lae. Des études universitaires ont montré que près de la moitié de la population de ces villes vit aujourd’hui dans des implantations informelles, que ce soit sur des terres publiques ou coutumières. Les loyers y sont incomparablement plus bas – l’ordre de grandeur du loyer mensuel médian observé au milieu des années 2010 était autour de 700 kina – pour des logements le plus souvent rudimentaires, construits en matériaux de récupération ou bois local, et dépourvus de services essentiels.
Le paradoxe, relevé par les chercheurs, tient au fait que les loyers n’y reflètent pas de façon claire le type ou l’état du logement : l’absence de régulation, la faible transparence et la rareté globale du foncier entretiennent des pratiques très hétérogènes. D’où l’appel récurrent de certains experts à formaliser progressivement une partie de ce parc informel, afin de transformer ce « capital mort » en patrimoine valorisable, tout en améliorant les conditions de vie.
Marché locatif et rendements : des taux élevés, mais très contrastés
Vu de l’étranger, le marché immobilier de Papouasie-Nouvelle-Guinée intrigue par ses rendements annoncés, qui semblent largement supérieurs à ceux de nombreuses économies développées. Si l’on considère l’ensemble du marché, les estimations générales parlent de rendements bruts de 1,4 à 2,5 %, mais ce chiffre masque une diversité extrême selon le type de bien et la localisation.
Pour les investisseurs institutionnels ou les promoteurs, les chiffres par segment sont beaucoup plus parlants.
| Segment de marché | Rendement locatif brut attendu (approx.) |
|---|---|
| Résidentiel premium (Port Moresby) | 8 – 12 % |
| Résidentiel milieu de gamme | 10 – 15 % |
| Bureaux (immeubles tertiaires) | 12 – 18 % |
| Commerces de détail | 10 – 16 % |
| Entrepôts et industriel | 11 – 16 % |
| Compounds de logements de personnel | 15 – 20 % |
| Hébergement en zones de projets miniers | 18 – 25 % et plus |
Ces niveaux reflètent d’abord une prime de risque importante : instabilité politique relative, forte dépendance aux prix internationaux des ressources, déficit d’infrastructures, incertitudes foncières, faiblesse du cadre réglementaire. Ils tiennent aussi au fait que certains créneaux – notamment logements pour travailleurs de projets extractifs, ou villages de staff en zone reculée – sont tout simplement en quasi-monopole au moment des pics de demande.
Hausse annuelle de valorisation projetée pour les zones de projets miniers ou gaziers durant leur phase de développement.
Immobilier commercial : bureaux, commerces, logistique en plein développement
Le segment commercial suit une trajectoire parallèle à celle du résidentiel haut de gamme, mais avec des moteurs propres : extension des services financiers, croissance des télécommunications, développement du secteur de l’énergie, montée du tourisme d’affaires. Dans les grandes villes, le paysage urbain se transforme : nouvelles tours de bureaux, centres commerciaux, hôtels, entrepôts modernes.
À Port Moresby, l’émergence de pôles commerciaux et tertiaires structurants (comme Vision City Mega Mall, Harbour City) est portée par de grands groupes locaux. Parallèlement, à Lae, la demande en surfaces industrielles et logistiques reste très forte, soutenue par l’activité portuaire et la desserte des régions minières.
Cette dynamique est également alimentée par les politiques publiques de type PPP (partenariats public‑privé) et par la création de zones économiques spéciales (SEZ), qui offrent souvent des incitations fiscales et douanières. Ces dispositifs sont conçus pour attirer des investisseurs dans la transformation locale des ressources, les services, la logistique ou l’hôtellerie.
Politique publique : entre volontarisme et lenteur d’exécution
Les autorités ont multiplié les programmes visant à élargir l’accès au logement, réduire le coût du foncier et moderniser la gestion des titres. Le National Affordable Lands and Housing Program, lancé en 2013, avait pour ambition de poser les bases d’une politique de logement abordable, en stimulant la production de terrains viabilisés et de logements à coût réduit. Les résultats restent encore loin des besoins exprimés, mais l’objectif demeure officiellement central.
Plus récemment, l’effort se concentre sur trois axes :
Stratégies clés pour améliorer l’accès au logement et moderniser la gestion foncière en Papouasie-Nouvelle-Guinée.
Aide aux ménages solvables via le First Home Owner Scheme (prêts longue durée à taux subventionné, apport de 10%) et des avances logement des fonds de retraite.
Amélioration de la mise sur le marché des terres d’État et sécurisation de l’utilisation des terres coutumières via le NLDP et des projets pilotes comme Napa Napa.
Mise en place de systèmes de paiement en ligne pour les baux d’État et informatisation complète des registres fonciers.
Les recommandations issues d’études officielles ou de think tanks locaux convergent souvent : il faudrait à la fois encadrer davantage les pratiques des agents immobiliers (licences, obligations d’information sur la taille, l’âge, l’état des biens), instaurer un régime de protection du consommateur plus robuste, et réorganiser la chaîne d’approvisionnement en terrains urbanisés pour la rendre plus efficace.
Numérisation, données et nouveaux outils
Le marché de la Papouasie-Nouvelle-Guinée reste largement informel et peu régulé, mais il se digitalise progressivement. La plateforme Hausples.com.pg, créée en 2013, joue un rôle central en agrégeant des milliers d’annonces, en organisant des salons immobiliers très fréquentés (plus de 10 000 visiteurs sur certains événements récents) et en produisant des enquêtes annuelles sur les perceptions et les intentions des ménages.
En 2024, près de 87 % des répondants estimaient que les prix de l’immobilier étaient trop élevés.
La plateforme développe aussi des services innovants :
– visites virtuelles,
– cartographie détaillée des annonces,
– indicateurs de popularité par quartier,
– analyse de l’évolution des prix de vente et des loyers.
Ces outils commencent à réduire l’asymétrie d’information qui caractérisait jusqu’ici le marché, où les professionnels pouvaient pratiquer des politiques tarifaires peu transparentes, comme l’ont montré plusieurs travaux de recherche.
Vers un immobilier plus « vert » : premiers pas de la transition
Sur un territoire aussi riche en biodiversité, les questions environnementales occupent une place grandissante. Sans être encore le moteur principal des investissements, les pratiques de construction durable s’implantent progressivement. On observe ainsi :
Les pratiques actuelles incluent : une forte demande pour des maisons à haute efficacité énergétique avec isolation et ventilation adaptées au climat, l’utilisation privilégiée de matériaux locaux et renouvelables comme le bois de forêts gérées durablement, l’expérimentation de techniques de recyclage (ex: cendre de balle de riz pour stabiliser les sols), et un développement significatif des projets d’énergie solaire, tant pour l’électrification rurale que pour les installations urbaines.
Des entreprises comme PNG Forest Products illustrent cette orientation en combinant production de bois d’ingénierie certifié, systèmes de maisons préfabriquées et autoproduction d’électricité verte via des centrales hydroélectriques. Parallèlement, l’État s’est fixé des objectifs ambitieux en matière d’accès à l’électricité renouvelable, avec la volonté d’atteindre 70 % de couverture via des sources renouvelables à moyen terme, puis l’accès universel à plus long terme.
Même si ces évolutions restent à ce stade embryonnaires au regard du stock global de logements, elles signalent une prise de conscience : la croissance urbaine future ne pourra pas reproduire indéfiniment les schémas actuels de consommation de ressources et d’émissions.
Risques structurels et défis à venir
Derrière les perspectives de rendement attractives, la Papouasie-Nouvelle-Guinée reste un marché à haut risque pour les promoteurs et les investisseurs. Plusieurs facteurs se combinent :
– Infrastructures insuffisantes : routes dégradées, réseaux d’eau et d’assainissement incomplets, desserte électrique irrégulière limitent la valorisation de nombreux terrains.
– Accès au foncier : rareté des terrains titrés, complexité des négociations sur terres coutumières, durée très longue des procédures d’enregistrement (parfois jusqu’à un an entre l’offre et le transfert effectif).
– Coûts de construction élevés : dépendance aux matériaux importés, manque de main-d’œuvre qualifiée locale, recours coûteux à des experts étrangers.
– Risques de sécurité et perception internationale parfois défavorable, qui pèsent sur l’attractivité pour certains groupes d’investisseurs.
– Dépendance aux ressources : chaque retournement des cours du gaz ou des minerais se répercute sur la demande immobilière, entraînant à la fois des excès d’offre temporaires sur certains segments et une volatilité des prix.
À ces défis économiques s’ajoutent des enjeux de gouvernance : la corruption reste considérée comme un frein majeur, les changements fréquents de responsables politiques perturbent la continuité des réformes, et la coordination entre agences publiques impliquées dans l’urbanisme, le foncier, les infrastructures et le logement demeure insuffisante.
Conclusion : un marché frontière entre opportunités et déséquilibres
Les tendances actuelles du marché immobilier en Papouasie-Nouvelle-Guinée se lisent donc à plusieurs niveaux. À l’échelle macro, le pays se trouve dans une phase de reprise après un cycle boom‑bust très marqué, avec des perspectives de croissance solides et un intérêt croissant des investisseurs pour un marché encore sous-développé. À l’échelle des villes, la demande explose sous l’effet de l’urbanisation, de la montée d’une classe moyenne et de l’implantation de nouveaux services, mais l’offre reste bridée par le carcan foncier, le coût de la construction et l’insuffisance des infrastructures.
Malgré les dispositifs publics, le rapport prix-revenus défavorable maintient une majorité de ménages en location, souvent dans l’informel, faisant de cette pénurie un problème économique et social majeur.
Pour les investisseurs, les rendements potentiels sont réels, en particulier sur certains segments comme les logements de personnel, les bureaux modernes ou les actifs liés aux projets de ressources. Mais ils s’accompagnent d’une forte prime de risque, qu’il s’agisse de sécurité foncière, de volatilité macroéconomique ou de contraintes opérationnelles.
L’avenir de ce marché dépendra largement de la capacité du pays à s’adapter aux nouvelles technologies et à répondre aux attentes croissantes des consommateurs.
– accélérer la réforme foncière et l’ouverture maîtrisée des terres coutumières au développement,
– renforcer les infrastructures urbaines,
– structurer un cadre réglementaire plus transparent pour les transactions et la profession immobilière,
– et intégrer plus systématiquement des solutions de logement abordable et durable dans ses stratégies de croissance.
Dans cette perspective, la Papouasie-Nouvelle-Guinée reste un laboratoire singulier : celui d’un marché immobilier où se croisent, parfois brutalement, les dynamiques globales de l’industrie extractive, les contraintes d’un système foncier coutumier, les aspirations d’une population urbaine en pleine mutation et les premières expérimentations d’une ville plus verte et mieux régulée.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Papouasie-Nouvelle-Guinée pour chercher du rendement locatif et une exposition au kina (PGK). Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs zones (Port Moresby, Lae, régions minières et portuaires), la stratégie retenue a consisté à cibler une maison individuelle sécurisée dans un quartier résidentiel en croissance de Port Moresby, combinant un rendement locatif brut cible proche de 10 % – plus le rendement est élevé, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation lié aux projets d’infrastructures, pour un ticket global (acquisition + frais + travaux) d’environ 500 000 dollars.
La mission a inclus : sélection de la ville et du quartier, mise en relation et prise en charge par un réseau local (agent immobilier habitué aux investisseurs étrangers, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps afin d’intégrer cet actif dans une stratégie patrimoniale globale tout en maîtrisant les risques juridiques, fiscaux et locatifs spécifiques à la Papouasie-Nouvelle-Guinée.
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