Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Acheter, louer ou développer un bien en Papouasie-Nouvelle-Guinée ne se résume pas à signer un contrat et verser un acompte. Le pays dispose d’un système foncier singulier, dominé par la propriété coutumière, encadré par une mosaïque de lois et d’institutions qui s’entrecroisent. Pour un investisseur, un promoteur, une ONG ou même un particulier expatrié, comprendre ce cadre est la condition préalable pour éviter les litiges, les blocages de projets ou, au pire, la perte pure et simple de ses droits.
Cet article propose un panorama opérationnel des règles immobilières en Papouasie-Nouvelle-Guinée, en s’appuyant sur les textes de loi, la pratique administrative et l’expérience des grands projets publics et privés documentés ces dernières années.
Un système foncier dual dominé par la terre coutumière
Avant de parler de baux, de permis de construire ou de fiscalité, il faut comprendre la réalité la plus structurante du pays : presque toute la terre appartient aux communautés.
Environ 97 % du territoire est constitué de terres coutumières, détenues collectivement par des clans, tribus ou lignages selon des règles transmises oralement. Les 3 % restants sont des terres « aliénées », c’est‑à‑dire sorties du régime coutumier pour devenir des terres de l’État ou des propriétés privées formellement titrées.
On est donc face à un véritable système dual :
| Type de terre | Part estimée du territoire | Caractéristiques principales |
|---|---|---|
| Terres coutumières | ≈ 97 % | Propriété collective, non titrée, gouvernée par le droit coutumier, non vendable mais louable |
| Terres aliénées (État / privé) | ≈ 3 % | Enregistrées, régies par le droit écrit, librement transférables et cessibles (sous conditions) |
La Constitution de l’État indépendant de Papouasie-Nouvelle-Guinée affirme que la terre appartient d’abord aux populations du pays. Elle protège les citoyens contre une dépossession injuste et reconnaît explicitement le rôle du droit coutumier pour régir les droits sur ces 97 % de terres traditionnelles.
Dans les grandes villes comme Port Moresby ou Lae, le développement immobilier est confronté à deux défis majeurs. D’une part, les terrains très convoités sont majoritairement des terres coutumières, créant une tension permanente entre les besoins de développement et la protection des terres tribales. D’autre part, la pénurie de terres aliénées disponibles en zone urbaine oblige les projets à recourir à des montages juridiques et financiers complexes avec les propriétaires coutumiers.
Les grandes lois qui encadrent la propriété et la construction
Le paysage juridique foncier et immobilier s’appuie sur un ensemble de textes qui se complètent. Les principaux piliers sont les suivants.
Cadre foncier général
La loi phare est le Land Act 1996 (Act n° 45 de 1996). Elle consolide l’ancien droit foncier et encadre pratiquement toutes les opérations sur terres aliénées : acquisition par l’État, baux domaniaux, délivrance des « State Leases », catégories de baux (agricoles, résidentiels, commerciaux, urbains, etc.), procédures de compensation en cas d’expropriation, ou encore rôle du Land Board.
Le Land Registration Act 1981, modifié en 2009, décrit les procédures d’enregistrement des droits sur terres aliénées et, depuis son amendement, permet aussi la titrisation de certaines terres coutumières enregistrées au nom de groupes incorporés (ILG).
Deux autres textes sont centraux pour les terres traditionnelles :
En Papouasie-Nouvelle-Guinée, deux lois principales encadrent la reconnaissance et la gestion des terres coutumières. Le *Land Groups Incorporation Act* (1974, amendé en 2009) permet aux groupes coutumiers de se constituer en personnes morales, appelées *Incorporated Land Groups* (ILG). Ces ILG peuvent ainsi gérer leur patrimoine foncier et signer des contrats, comme des baux ou des accords commerciaux. Parallèlement, le *Land (Tenure Conversion) Act* de 1963 organise la conversion de certains droits fonciers coutumiers en titres de propriété formels, une procédure souvent menée par la *Land Titles Commission*.
À ces lois s’ajoutent le Customary Land Recording Act 2000, qui facilite la cartographie et l’enregistrement des droits coutumiers, et le Land Dispute Resolution Act 2005, destiné à encadrer le règlement des conflits fonciers, très fréquents, via des mécanismes spécialisés (Land Mediation Committees, Local Land Courts, etc.).
Droit de construire et planification physique
Sur le plan strictement immobilier et technique, c’est le Building Act 1971, épaulé par le Building Regulation 1994, qui fixe les règles de construction. Ces textes définissent :
– la classification des bâtiments (habitation, bureau, commerce, usine, parking, entrepôt, etc.) ;
– les normes techniques de structure, de sécurité incendie, de résistance sismique et aux vents, en renvoyant aux normes nationales PNGS et, souvent, aux standards australiens (AS) ;
– les procédures d’instruction des permis de construire, de contrôle des travaux et de certification à l’achèvement.
La Physical Planning Act 1989 et son règlement de 1990 imposent que tout projet immobilier d’envergure obtienne à la fois une autorisation de planification (pour le zonage et l’affectation des sols) et une autorisation de construire, sous l’égide des Physical Planning Boards (nationaux, provinciaux et pour la National Capital District).
Normes environnementales et sectorielles
Pour les projets immobiliers industriels, miniers, pétroliers ou de grande ampleur, le volet environnemental joue un rôle clé via l’Environment Act 2000 et ses nombreux règlements (activités prescrites, procédures, critères de qualité de l’eau, barème de frais, etc.). Toute activité de développement susceptible de modifier l’environnement doit obtenir un permis environnemental auprès de la Conservation and Environment Protection Authority (CEPA), souvent après étude d’impact environnemental (EIE) et consultation du public.
Dans les hydrocarbures, l’Oil and Gas Act 1998 et ses règlements imposent, en plus, des études d’impact social, de cartographie sociale et d’identification des propriétaires coutumiers, ainsi que la tenue de Development Forums pour discuter des bénéfices à verser aux communautés.
Enfin, plusieurs textes sectoriels (Public Health Act 1973, National Water Supply and Sewerage Act 1986, Electricity Industry Act, Fire Service Act, etc.) interviennent au stade des autorisations techniques d’un projet immobilier (eau, assainissement, électricité, sécurité incendie). Le National Water Supply and Sewerage Act, par exemple, l’emporte sur le Building Act en cas de conflit pour les questions de plomberie et d’assainissement.
Qui fait quoi ? Les institutions clés de l’immobilier
Le paysage institutionnel papou‑néo‑guinéen peut dérober par sa densité. Chaque étape d’un projet immobilier fait intervenir plusieurs autorités.
Administration des terres
Le cœur du dispositif, pour les terres de l’État comme pour les terres coutumières enregistrées, est le Department of Lands and Physical Planning (DLPP). Il gère les terres domaniales, organise les mises en bail, pilote la politique de transformation des terres coutumières et héberge les services du Registrar of Titles et du Surveyor General. Son siège est à Port Moresby (Eda Tano Haus, Waigani Drive) et ses coordonnées sont publiées, y compris un numéro de téléphone central (+675 301 3246), ce qui montre la centralité de ce ministère pour tout dossier sérieux.
Jusqu’à récemment, la Land Titles Commission et la National Land Commission traitaient respectivement des questions de titres et de terres publiques. Elles ont été fusionnées dans une nouvelle entité, la Land Commission of Papua New Guinea, créée par le Land Commission Act 2022. Cette commission, à la fois quasi‑judiciaire et administrative, tient des audiences pour :
Les commissions foncières provinciales sont compétentes pour : trancher les questions de propriété coutumière dans les procédures de conversion ou d’enregistrement ; statuer sur les différends liés à des acquisitions antérieures de l’État ; autoriser des enregistrements de terres coutumières et gérer la National Land Registry (Registre foncier national).
Le Land Board, établi par le Land Act, joue un rôle décisif dans l’attribution des State Leases. Il examine les demandes, statue sur les candidatures concurrentes et adresse ses recommandations au Minister for Lands, qui rend la décision finale.
Planification et construction
Pour la planification urbaine et la construction, plusieurs organes se partagent les tâches :
– le National Physical Planning Board et les Provincial Physical Planning Boards instruisent les demandes de planification sous la Physical Planning Act ;
– dans la National Capital District, un board spécifique et la National Capital District Building Authority supervisent l’urbanisme et le contrôle des constructions ;
– des Provincial Building Boards existent dans chaque province, et le Head of State peut créer une Building Authority pour une zone spécifique, dotée des mêmes pouvoirs.
Il s’appuie sur des experts issus de la PNG Institute of Architects et de la Society of Professional Engineers of Papua New Guinea.
Environnement, investissements et fiscalité
Sur le front environnemental, la CEPA instruit les permis prévus par l’Environment Act 2000, tandis que le ministère de tutelle supervise la stratégie environnementale nationale (NEMS 2021–2025), politiques de zones protégées, engagements internationaux type Convention sur la diversité biologique.
Pour les projets immobiliers portés par des investisseurs étrangers, l’Investment Promotion Authority (IPA) est incontournable. Créée par l’Investment Promotion Act 1992, elle délivre les certifications d’entreprises étrangères (« Foreign Enterprise Certification ») et tient le registre des sociétés. Toute entreprise contrôlée à au moins 50 % par des non‑citoyens est considérée comme étrangère et doit obtenir cette certification avant de mener des activités, y compris immobilières.
Côté impôts, l’Internal Revenue Commission (IRC) supervise l’impôt sur le revenu, les retenues à la source, la TVA (GST) et, à partir de 2026, le nouveau régime de capital gains tax instauré par l’Income Tax Act 2025. Même si l’article se concentre sur le foncier, ces règles fiscales influencent directement la rentabilité des investissements immobiliers.
Terres coutumières : règles, mutations et intégration au marché
La place écrasante des terres coutumières (≈ 97 % du territoire) impose d’entrer dans le détail de leur fonctionnement pour comprendre les possibilités et limites d’un projet immobilier.
Nature des droits coutumiers
Les terres coutumières sont détenues collectivement par des groupes (clans, tribus, lignages élargis). Les frontières sont souvent matérialisées par des repères naturels (cours d’eau, arbres, crêtes) et par des récits oraux transmis de génération en génération, plus que par des plans cadastraux.
Les droits comprennent en général :
– le droit d’accès et d’usage (cultiver, chasser, récolter) ;
– le droit d’héritage, gouverné par les coutumes locales (parfois patrilinéaires, parfois matrilinéaires) ;
– le droit de décision collective sur les projets affectant la terre (baux, concessions, autorisation d’occupation) ;
– le droit à compensation si la terre est acquise ou affectée par un projet.
Principes et modalités de transfert des droits sur les terres coutumières
La vente pure et simple d’une terre coutumière est en principe exclue et n’est pas autorisée.
Toute cession de droits nécessite l’accord et le consensus préalable de la communauté ou du groupe détenteur.
Les transferts prennent principalement la forme de baux, d’accords de partenariat ou de compensations financières.
L’impossibilité pour un étranger d’acheter directement
Les non‑citoyens ne peuvent pas acquérir ou louer directement des terres coutumières auprès des propriétaires traditionnels. Le Land Act 1996 prévoit que l’État doit d’abord acquérir ou prendre à bail ces terres (soit par accord, soit par procédures plus controversées comme les Special Agricultural and Business Leases), avant de pouvoir les relouer ensuite à un investisseur privé.
En pratique, un investisseur étranger qui souhaite mener un projet immobilier sur terres coutumières a plusieurs voies, toutes impliquant l’État, un ILG ou les deux.
| Option de mobilisation de terres coutumières | Mécanisme juridique clé | Remarque principale |
|---|---|---|
| Acquisition par accord | Section 10 du Land Act 1996 | Nécessite l’accord des propriétaires coutumiers |
| SABL (Special Agricultural and Business Lease) | Sections 11 & 102 du Land Act 1996 | Mécanisme très controversé, objet d’enquêtes et de réformes |
| Acquisition obligatoire pour motif d’utilité publique | Section 12 du Land Act 1996 | Protection constitutionnelle contre la dépossession injuste |
| Enregistrement volontaire via ILG et titre coutumier | Land Groups Incorporation (Amendment) Act & Land Registration (Amendment) Act 2009 | Rend le terrain « bankable » mais avec des défis pratiques |
| Conversion de tenure | Land Tenure Conversion Act 1963 | Utilisé au cas par cas, géré par la Land Titles Commission |
Les SABL, qui permettent à l’État de prendre un bail de 99 ans sur une terre coutumière puis de le sous‑louer à une entreprise, ont fait scandale : une Commission of Inquiry a mis au jour de nombreux cas de corruption et de consentement douteux des communautés (seulement 4 baux sur 42 enquêtés avaient un accord clair des propriétaires). Une décision politique de suppression de ce système a été annoncée, mais son application a été freinée par les tribunaux. Tout investisseur doit donc approcher ce type de mécanisme avec la plus extrême prudence.
ILG et enregistrement volontaire : vers des titres « bankables » ?
Pour intégrer progressivement des terres coutumières au marché formel tout en respectant les droits des communautés, la réforme de 2009 a mis en place le Voluntary Customary Land Registration (VCLR). L’idée : permettre à un clan ou un groupe coutumier de s’incorporer comme ILG, de faire enregistrer ses terres sous un titre coutumier et de les louer ensuite à des tiers, sans pour autant perdre la propriété collective.
Le processus est lourd et contrôlé.
Description du processus
– création et enregistrement de l’ILG ;
– dépôt d’un plan détaillé et d’un dossier de preuve de propriété coutumière auprès du Director of Customary Land Registration (DLPP) ;
– enquête foncière et inspections sur site ;
– publication du plan dans la presse avec un délai de 90 jours pour les objections ;
– renvoi éventuel des litiges à la Local Land Court ;
– enregistrement définitif et délivrance d’un certificat de titre au nom de l’ILG par le Registrar of Titles.
Le titre coutumier enregistré n’est pas librement vendable. Cependant, des baux de longue durée (jusqu’à 99 ans) peuvent être conclus et enregistrés, ce qui les rend théoriquement éligibles comme garantie pour un prêt. En pratique, plusieurs études indiquent que les institutions financières considèrent souvent ces baux comme peu « bankables », en raison de risques perçus.
– des risques de contestation a posteriori de la composition de l’ILG ou de ses représentants ;
– des faiblesses de l’administration foncière (registre des titres, archives, etc.) ;
– des difficultés d’exécution forcée sur des terres à forte valeur culturelle et politique.
Des réformes sont préconisées pour renforcer la fiabilité des processus (amélioration des registres, mécanismes de résolution des conflits plus robustes, sécurisation des décisions de la Land Commission), afin de rendre ces baux plus attractifs pour le financement immobilier.
Terres aliénées : baux domaniaux, freeholds et restrictions aux étrangers
Sur les quelque 3 % de terres aliénées, le cadre est plus proche des systèmes fonciers de type occidental, avec titres enregistrés, baux domaniaux et propriété privée. Mais là encore, la Papouasie‑Nouvelle‑Guinée ajoute ses spécificités.
Freehold, leasehold et State Leases
L’aliéné peut être détenu en freehold (pleine propriété privée, rare) ou en leasehold via un State Lease accordé par l’État pour une durée généralement comprise entre 50 et 99 ans. Les Urban Development Leases, destinés aux projets d’aménagement urbain, sont souvent limités à 5 ans.
La Constitution et le Land (Ownership of Freeholds) Act interdisent aux non‑citoyens de posséder des freeholds. Ceux‑ci peuvent, au mieux, bénéficier de conversions temporaires en baux ou s’associer dans des structures où la propriété du sol reste citoyenne.
Pour les étrangers comme pour les nationaux, l’accès standard à une terre aliénée pour un projet immobilier se fait via un State Lease. Il existe plusieurs catégories : agricole, pastoral, d’affaires, résidentiel, missionnaire, à usage spécial, et urban development lease pour les grands lotissements.
Une fois le bail enregistré, la Papouasie‑Nouvelle‑Guinée applique un système de type Torrens : le certificat de titre ou le bail domanial enregistré fait foi de manière quasi‑indiscutable (indefeasible title), ce qui donne une forte sécurité juridique… à condition que l’enregistrement ait été correctement instruit, ce qui n’est pas toujours le cas dans les faits.
Processus d’obtention d’un State Lease
La procédure standard suit plusieurs étapes :
1. Dépôt d’une demande auprès du DLPP, précisant le type de bail souhaité, l’usage prévu (résidentiel, commercial, industriel, etc.) et les informations requises sur le demandeur. 2. Instruction par le Land Board, qui peut auditionner plusieurs candidats pour la même parcelle. 3. Recommandation du Land Board au Minister for Lands. 4. Décision du ministre et publication de l’attribution dans le National Gazette. 5. Délivrance du bail domanial et enregistrement au registre des titres par le Registrar of Titles.
Pour les transferts de State Leases à des sociétés ou individus étrangers, une approbation ministérielle spécifique est requise avant l’enregistrement. C’est un point de vigilance pour tout investisseur international.
Baux privés et relations bailleur‑locataire
Au‑delà des baux domaniaux, la relation entre propriétaires (ou titulaires de baux) et locataires est encadrée par le Landlord and Tenant (Miscellaneous Provisions) Act 1975 et par le Property Law Act 1978. Ces textes, inspirés du droit anglais mais adaptés au contexte local, précisent notamment :
– les effets de la cession de la propriété louée sur le bail en cours (pas besoin d’« attornment » formel du locataire) ;
– la transmissibilité des engagements du bail tant pour le bailleur que pour le locataire ;
– les recours possibles en cas de non‑paiement ou de violation des clauses.
Le droit locatif ne fixe pas de barème de loyers, mais impose des obligations de base : maintien de la décence et de la sécurité des logements par le bailleur, nécessité d’un préavis écrit pour les expulsions, possibilité encadrée pour le locataire de contester une hausse de loyer jugée abusive ou de demander réparation de la non‑restitution d’un dépôt de garantie.
Se lancer dans un projet immobilier : due diligence, permis et contrôles
Entre le cadre foncier, le droit de construire, les règles environnementales et la fiscalité, un projet immobilier en Papouasie‑Nouvelle‑Guinée ressemble vite à un exercice de haute voltige administrative. Une approche rigoureuse de due diligence est indispensable.
Due diligence foncière et corporate
Avant tout engagement financier, il est recommandé de : s’informer adéquatement sur les produits et services financiers proposés, d’évaluer les risques inhérents à chaque choix, de comparer les offres disponibles sur le marché, et de s’assurer de la solidité des institutions financières concernées.
– vérifier le statut foncier (coutumier, État, freehold, State Lease) à travers une recherche de titre auprès du DLPP ou de la Land Commission ;
– analyser le certificat de titre (restrictions, durée restante du bail, hypothèques, servitudes) ;
– contrôler, le cas échéant, la régularité de la création et de la gouvernance d’un ILG partenaire ;
– confirmer l’identité du vendeur ou du bailleur et son pouvoir de conclure l’opération ;
– recouper les informations avec les autorités locales et, pour les terres coutumières, avec les chefs de clan et les médiateurs coutumiers.
Le coût d’une recherche de titre est relativement modeste (environ 100 kina par titre, plus les frais de copie) mais peut faire économiser des années de contentieux. Dans le cas de projets impliquant l’acquisition ou le bail de terres coutumières, il est courant d’associer un tiers indépendant (ONG, juriste) pour vérifier le caractère réellement volontaire des accords et éviter les conflits d’intérêts internes aux clans.
Permis de construire et normes techniques
Le Building Act et son règlement imposent un processus formalisé de demande de permis de construire. L’application doit être déposée sur un formulaire type (Form 1) auprès du Provincial Building Board ou de l’autorité compétente, accompagnée :
– d’un plan de masse à l’échelle minimale de 1:500 ;
– de plans architecturaux et structurels à 1:100 ;
– de spécifications détaillées des matériaux ;
– de la preuve de la propriété ou du bail, et des servitudes éventuelles.
Le dossier de construction doit préciser le type, la classe d’usage, le système constructif et l’usage prévu du bâtiment. Pour certains bâtiments (selon la hauteur, le type d’occupation ou la zone sismique), une certification par un Registered Structural Engineer est obligatoire. Cet ingénieur doit être inscrit à la Society of Professional Engineers of Papua New Guinea, qui tient la liste des professionnels agréés.
Le pays est découpé en zones sismiques (1 à 4) et en zones de vents de conception. Les calculs de structure doivent intégrer ces paramètres, ainsi que des coefficients spécifiques (coefficient sismique de base, facteur d’importance, facteur de type de structure) explicitement mentionnés dans les certificats de conformité.
L’autorité compétente a 40 jours pour statuer sur une demande complète. Le permis délivré est valable 12 mois, sauf en cas de prolongation ou si des travaux substantiels ont été engagés. Avant de poser les fondations permanentes, le maître d’ouvrage doit notifier le board au moins 24 heures à l’avance pour inspection. Des contrôles peuvent être requis à différentes étapes du chantier. L’occupation d’un bâtiment neuf ou modifié est interdite sans l’obtention d’un Certificate of Completion (Form 3), sauf dérogation pour les bâtiments temporaires ou avec une autorisation spéciale.
Articulation avec l’urbanisme et l’environnement
En parallèle du permis de construire, tout projet situé dans une zone de planification déclarée doit obtenir une Physical Planning Permission (outline ou full) conformément à la Physical Planning Act. Cette autorisation vérifie la compatibilité du projet avec le zonage, les densités, les hauteurs, les retraits (« setbacks »), etc.
Pour les projets de grande taille ou présentant des risques environnementaux, l’Environment Act classe les activités en niveaux (Level 1, Level 2 catégories A et B, Level 3). À partir d’un certain seuil, il faut déposer une EIE complète, procéder à une consultation publique, et attendre la décision de la CEPA. Travailler sans permis environnemental est illégal et expose à des amendes très élevées, calculées par jour de non‑conformité, pouvant atteindre plusieurs centaines de milliers de kina en cas de dommages graves.
Il faut compter, pour un projet industriel de taille moyenne, un délai d’environ 12 à 24 mois pour obtenir l’ensemble des autorisations (permis de construire, environnemental, raccordements, approbations sectorielles).
Expropriation, compensation et protection des droits
La Constitution reconnaît la possibilité pour l’État de procéder à des acquisitions obligatoires pour cause d’utilité publique, mais encadre cette pratique par des garanties substantielles : la privation de propriété ne doit pas être injuste, et une compensation adéquate doit être versée.
Acquisition par l’État et droit à compensation
Le Land Act distingue deux voies d’acquisition par l’État :
– par accord amiable, sur la base d’une négociation avec les propriétaires (citoyens, ILG, détenteurs de State Leases) ;
– par procédure obligatoire, pour des motifs d’intérêt public (infrastructures, écoles, hôpitaux, défense, etc.) .
Dans le second cas, un « notice to treat » est d’abord servi aux propriétaires pour qu’ils détaillent leurs droits et indiquent le prix de vente souhaité. Si aucun accord n’aboutit, le ministre peut prononcer une acquisition par avis publié au National Gazette. À compter de la date de publication, le terrain est transféré à l’État, libre de toute charge, et les différents droits des parties (propriétaire, locataire, créancier hypothécaire) se transforment en droits à compensation financière.
L’évaluation de la compensation est effectuée par le Valuer-General en se basant sur la Valuation Act et les valeurs des améliorations (bâtiments, cultures, clôtures, etc.). Les réclamations doivent être soumises par écrit dans un délai d’environ un an après l’acquisition. Les litiges peuvent être résolus par accord, par arbitrage sous l’Arbitration Act ou par le National Court. Des dispositions spécifiques protègent les personnes sous incapacité juridique, comme les mineurs, les communautés coutumières et les fiduciaires.
Dans la pratique, plusieurs affaires illustrent la sensibilité de ces questions, comme celle des revendications d’un sous‑clan pour des compensations supplémentaires liées au site du Holy Trinity Teachers College à Mt Hagen, issue d’une acquisition des années 1940. La décision de verser 700 000 kina de compensation met en lumière le risque, pour l’État et les investisseurs, de conflits de longue durée si l’identification des véritables propriétaires coutumiers n’a pas été correctement menée en amont.
Resettlement et projets financés par les bailleurs internationaux
Pour les projets soutenus par des institutions comme la Banque asiatique de développement (ADB), un cahier des charges additionnel s’applique via la Safeguard Policy Statement (SPS). Dans le cadre du Rural Primary Health Services Delivery Project, par exemple, un Land Assessment Framework a été mis en place pour encadrer la sélection de sites et l’acquisition de terrains (souvent coutumiers) destinés à la construction ou à la réhabilitation d’environ 32 Community Health Posts.
Ce cadre juridique interdit strictement le recours à l’expropriation forcée et aux SABL (Special Agricultural and Business Leases).
– la priorité aux terrains publics exempts de revendications coutumières ;
– le recours à des accords volontaires d’usage (voluntary land use agreements) ou à des achats négociés ;
– une vérification indépendante du caractère volontaire des dons de terres éventuels ;
– le paiement de compensations sur la base de la valorisation du Valuer‑General, à verser avant le démarrage des travaux ;
– la prise en compte des groupes vulnérables (femmes, ménages dirigés par des femmes, personnes âgées) dans le partage des compensations.
Ce type de cadre illustre une tendance plus large : la pression croissante des bailleurs et de la société civile pour encadrer strictement les pratiques d’acquisition foncière et éviter les déracinements forcés.
Restrictions aux étrangers, structures d’investissement et garanties
Pour les investisseurs non‑citoyens, le droit immobilier papou‑néo‑guinéen combine une ouverture via les baux et une fermeture ferme sur la propriété du sol.
Interdictions et marges de manœuvre
Deux principes encadrent l’accès des étrangers à la propriété foncière :
– interdiction de posséder des freeholds ;
– impossibilité d’acheter ou de louer directement des terres coutumières auprès des propriétaires traditionnels.
Les non‑citoyens doivent donc :
– soit prendre un State Lease ou un sous‑bail sur des terres déjà aliénées ;
– soit conclure un bail avec l’État ou un ILG, dans le cadre d’un schéma légalement autorisé ( acquisition préalable par l’État, enregistrement de terres coutumières, etc.).
Les étrangers ont le droit de posséder des bâtiments et des aménagements qu’ils construisent sur un terrain loué. Cependant, la propriété du sol elle-même reste la possession de l’État ou des citoyens nationaux.
Par ailleurs, tout investissement doit être certifié par l’IPA en tant qu’« enterprise étrangère », avec un seuil minimal d’investissement (100 000 kina) et un contrôle des activités réservées aux citoyens (petit commerce, agriculture de subsistance, etc.). Le non‑respect de cette obligation peut entraîner la nullité du contrat, la suspension de la certification et des sanctions administratives.
Garanties aux investisseurs et risques politiques
Malgré ce cadre restrictif, le gouvernement affiche une volonté de faciliter les investissements productifs, en particulier via l’Investment Promotion Act, qui offre des garanties :
Les investisseurs bénéficient d’une protection contre l’expropriation sans procédure régulière ni compensation appropriée. Ils ont le droit de rapatrier leurs capitaux et bénéfices, sous réserve des contrôles de change appliqués par la Banque de Papouasie-Nouvelle-Guinée. De plus, il est possible de bénéficier d’accords de protection des investissements conclus avec certains pays, notamment l’Allemagne, l’Australie et les États‑Unis.
La fiscalité propose en outre divers régimes incitatifs pour les investissements (zones économiques spéciales, allégements pour l’industrie manufacturière, incitations rurales).
Reste que l’incertitude réglementaire n’est jamais loin. Un projet de réforme du Land Act a par exemple suscité de vives inquiétudes parmi les milieux d’affaires : il envisageait de limiter davantage la détention de titres par des non‑citoyens, voire de rendre nuls certains baux d’État et hypothèques détenus par des étrangers après une période de 30 ans. Les organisations patronales y ont vu un risque de fuite des investisseurs, tandis que des ONG craignaient, à l’inverse, un contrôle accru de l’État sur des terres au détriment des communautés coutumières.
Fiscalité immobilière : droits d’enregistrement, taxes et le futur impôt sur les plus‑values
La Papouasie‑Nouvelle‑Guinée ne connaît pas, à proprement parler, d’impôt foncier généralisé comme dans d’autres pays, mais l’immobilier est concerné par plusieurs prélèvements.
Droits de timbre, enregistrement et loyers
Les opérations immobilières sont soumises à un stamp duty, calculé en pourcentage de la valeur déclarée :
| Type d’opération | Taux de stamp duty approximatif |
|---|---|
| Transfert de propriété | Barème progressif, environ 2 à 5 % |
| Cession de bail | Environ 1 % de la valeur du bail |
| Nouveaux baux (en général) | Taux appliqué sur le montant total des loyers |
À ces droits s’ajoutent les frais d’enregistrement (environ 0,01 % de la valeur), ainsi que les honoraires de notaires et d’avocats. Le vendeur ne paie pas d’impôt spécifique sur la plus‑value en tant que telle, mais le profit peut être intégré dans le revenu imposable si la transaction s’inscrit dans une activité commerciale.
Les loyers perçus sont imposables. Pour un bailleur particulier, ils sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Pour une société résidente, ils sont imposés au taux de 30%. Les dépenses liées à la génération de ce revenu (entretien, frais de gestion, intérêts d’emprunt, etc.) sont généralement déductibles.
Capital gains tax : un changement de paradigme à venir
Jusqu’ici, il n’existait pas de régime général d’impôt sur les plus‑values. L’Income Tax Act 2025 va changer la donne à partir de 2026, avec l’introduction d’une capital gains tax à 15 % sur la cession de certains « taxable assets ».
Sont visés notamment :
– les droits sur les ressources (mines, hydrocarbures) ;
– les informations afférentes à ces droits ;
– les participations dans des entités dont plus de 50 % de la valeur provient de ces actifs.
Même si le régime ne cible pas directement l’immobilier résidentiel classique, l’IRC examinera attentivement les transactions sur les holdings immobilières, les sociétés propriétaires de grands terrains à développer et les baux majeurs. Le choix de la méthode de détermination du coût d’acquisition (valeur historique ou valeur de marché au 1er janvier 2026) influencera directement le montant des plus-values imposables.
Parallèlement, une TVA (GST) de 10 % s’applique à la plupart des biens et services. Les transactions immobilières pures peuvent être exonérées selon les cas, mais les prestations liées (construction, gestion immobilière, services d’ingénierie, etc.) y sont généralement assujetties si le prestataire dépasse le seuil de chiffre d’affaires annuel.
Une réalité complexe : conflits, réformes et enjeux sociaux
Au‑delà des textes, l’immobilier en Papouasie‑Nouvelle‑Guinée est traversé par des tensions profondes.
Rareté des terres aliénées et urbanisation informelle
La faible proportion de terres aliénées disponibles à Port Moresby et dans les autres centres urbains, combinée à la croissance démographique et à l’exode rural, entraîne une explosion des quartiers informels. Environ un quart de la population urbaine vit dans des settlements non planifiés, souvent sur des terres coutumières occupées de manière précaire. Ces situations créent un défi immense pour les autorités : comment régulariser, étendre les infrastructures, tout en respectant les droits coutumiers et sans encourager des occupations sauvages ?
En 2016, moins de 5 % des terres étaient intégrées au marché formel au Vanuatu selon le NLDP.
Rôle des femmes et gouvernance communautaire
Dans de nombreuses sociétés rurales papou‑néo‑guinéennes, les femmes ont un droit d’usage réel sur les terres coutumières (travail agricole, accès aux ressources), mais restent largement exclues des instances de décision et du partage équitable des bénéfices tirés des baux ou des compensations versées aux communautés. Les études de cas dans les secteurs miniers et forestiers montrent que cet angle mort de la gouvernance foncière peut alimenter des tensions, voire contribuer à des crises graves, comme ce fut le cas à Bougainville où la mauvaise gestion des royalties a été l’un des facteurs de conflit.
Les politiques récentes exigent que les femmes et les groupes vulnérables soient explicitement associés aux décisions concernant la terre. Cela se concrétise notamment par l’obligation de leur participation aux Institutions Locales de Gestion (ILG) et aux consultations communautaires organisées dans le cadre de projets.
La Papouasie‑Nouvelle‑Guinée offre des opportunités immobilières réelles, portées par des besoins considérables en logements, en infrastructures sociales (santé, éducation) et en équipements industriels. Mais ces opportunités ne sont accessibles qu’à ceux qui acceptent de jouer selon des règles complexes, testées par des décennies de tensions entre coutume, droit écrit et pressions du marché.
Pour un acteur immobilier, cinq idées‑forces se dégagent :
Tout projet, même sur des terres de l’État, doit impérativement vérifier l’absence de revendications coutumières résiduelles. L’étape fondamentale pour assurer sa pérennité est l’identification et l’adhésion des véritables propriétaires traditionnels.
2. Les baux plutôt que la propriété. Pour les étrangers, l’horizon est celui du leasehold (jusqu’à 99 ans), pas de la pleine propriété. Mieux vaut donc structurer les investissements sur la base de flux de loyers, de droits d’usage et de sécurité contractuelle, plutôt que sur la spéculation foncière pure.
3. La conformité administrative n’est pas une formalité. Permis de construire, autorisations de planification, licences environnementales, certification IPA, approbations ministérielles pour les baux : négliger une seule de ces briques peut compromettre un projet tout entier.
Un projet immobilier sérieux nécessite plusieurs années, incluant l’obtention de titres clairs, la résolution de conflits, la préparation des études d’impact environnemental (EIE) et l’instruction des permis, plutôt que quelques mois.
5. La sensibilité sociale et environnementale est incontournable. Dans un pays où la terre est indissociable de l’identité et de l’histoire des communautés, la réussite à long terme passe par une véritable co‑construction des projets avec les propriétaires coutumiers, le respect scrupuleux des cadres de compensation et une attention aux rapports de pouvoir internes aux clans.
Comprendre et respecter les lois et régulations immobilières en Papouasie‑Nouvelle‑Guinée n’est pas seulement une obligation juridique : c’est la condition pour bâtir des projets qui tiennent dans la durée, dans un pays où la terre reste d’abord, et avant tout, une affaire de peuple.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Papouasie-Nouvelle-Guinée pour rechercher du rendement locatif et une exposition au kina (PGK). Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Port Moresby, Lae, Kokopo), la stratégie retenue a consisté à cibler une maison individuelle sécurisée dans un quartier résidentiel en croissance de Port Moresby, combinant un rendement locatif brut cible de 10 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers + sécurisation) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste, gestionnaire), choix de la structure (propriété directe ou via société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps intégré à sa stratégie patrimoniale globale.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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