Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
La flambée des loyers et le coût d’acquisition d’un logement font désormais partie du quotidien en Papouasie-Nouvelle-Guinée. Mais derrière cette impression générale d’« immobilier trop cher », les écarts entre villes sont considérables. Port Moresby, Lae, Madang, Mount Hagen ou Kokopo n’offrent pas du tout les mêmes niveaux de prix, ni les mêmes perspectives de rendement pour les investisseurs ou d’accessibilité pour les ménages.
Les études du National Research Institute, les enquêtes de Hausples et les données de marché récentes permettent d’établir une cartographie précise des prix. Elles expliquent la domination du marché par Port Moresby et identifient les opportunités et les risques dans le reste du pays.
Port Moresby, capitale d’un marché immobilier sous tension
Port Moresby concentre à elle seule environ 85 % du marché immobilier du pays. C’est la ville la plus chère, la plus dynamique, mais aussi la plus inabordable pour la plupart des habitants. Les travaux de recherche montrent qu’elle a été la grande gagnante de la phase de boom liée au projet PNG LNG, puis a subi une phase de correction après 2015, sans que les prix retombent à un niveau jugé raisonnable par la population.
Les annonces compilées par les chercheurs du PNG National Research Institute sur une année (2015–2016) donnent une première idée de l’ampleur des prix. Sur cette période, les loyers hebdomadaires pour une maison à Port Moresby s’étalaient de 550 PGK à 8 000 PGK par semaine, avec un loyer moyen autour de 2 146 PGK et une médiane à 1 700 PGK. Pour l’achat, l’écart est encore plus spectaculaire : entre 160 000 PGK pour les biens les plus modestes et 23 millions PGK pour les propriétés haut de gamme, notamment dans les quartiers premium et pour des terrains de grande surface.
Des loyers qui dépassent largement les revenus moyens
Les données plus récentes, issues de plateformes comme Hausples ou de bases de coût de la vie, confirment la cherté globale de la capitale. Pour un appartement une chambre dans le centre, les loyers mensuels relevés autour de 2025 s’articulent sur des montants qui excèdent très largement le salaire moyen net, estimé à environ 1 646 PGK par mois.
Un jeu de données spécifique est cité pour illustrer un point concernant Port Moresby, la capitale de la Papouasie-Nouvelle-Guinée. Il sert d’exemple concret dans le contexte de l’article.
| Type de logement | Localisation | Loyer mensuel moyen (PGK) | Fourchette observée (PGK) |
|---|---|---|---|
| Appartement 1 ch | Centre-ville | 12 818 | 6 500 – 20 538 |
| Appartement 1 ch | Hors centre | 2 000 | 1 000 – 3 000 |
| Appartement 3 ch | Centre-ville | 13 286 | 4 500 – 23 000 |
| Appartement 3 ch | Hors centre | 3 000 | 1 500 – 4 000 |
Même en retenant le bas de la fourchette pour les quartiers centraux, on comprend pourquoi plus de 80 % des acheteurs potentiels ont besoin d’un crédit immobilier et pourquoi 80 à 87 % des répondants aux enquêtes Hausples jugent le marché « inabordable ». L’indicateur prix/revenu global atteint 131,5, un niveau extrêmement élevé, et le ratio prix/loyer dépasse 40 dans le centre de Port Moresby, grimpant même à près de 68 en périphérie. En clair : il faut des décennies de loyers pour « amortir » un achat, ce qui rend l’investissement résidentiel classique très lourd pour un ménage, même de classe moyenne.
Les quartiers de Port Moresby : Paga Hill, Waigani, Boroko et les autres
Toutes les adresses de Port Moresby ne sont pas logées à la même enseigne. La ville est très segmentée, avec des écarts très forts entre les zones de prestige, les quartiers de bureaux, les faubourgs résidentiels et les zones de peuplement informel.
Année de référence pour le panorama des valeurs et des grands ordres de grandeur observés.
| Ville / Secteur de Port Moresby | Type de bien | Fourchette de prix (PGK) |
|---|---|---|
| Paga Hill / Touaguba (premium) | Résidence haut de gamme | 4 000 000 – 8 000 000 |
| Waigani / Hohola (commercial) | Immeuble de bureaux | 3 000 000 – 15 000 000 |
| Korobosea / Boroko (milieu de gamme) | Maison 3 chambres | 800 000 – 2 000 000 |
Les quartiers comme Paga Hill et Touaguba Hill, perchés avec vue sur le port, concentrent les logements les plus luxueux, très prisés des expatriés et des cadres supérieurs. Waigani et Hohola, proches des ministères et des grands bureaux, se situent davantage sur le créneau de l’immobilier de bureaux et de commerce. Boroko, Korobosea ou encore Gerehu incarnent des marchés résidentiels dits « milieu de gamme », où des maisons de trois chambres se négocient couramment entre 800 000 et 2 millions de kina.
Pour les ménages locaux, ces montants restent massivement hors de portée. Les sondages réalisés en 2019 montrent que près d’un quart des acheteurs potentiels ne sont disposés (ou capables) qu’à payer jusqu’à 200 000 PGK pour une maison, tandis que 37 % visent la tranche 200 000–400 000 PGK. À l’autre extrémité, un cinquième seulement se projette au-delà de 500 000 PGK, loin des 800 000 à 2 millions observés pour des maisons « standard » dans les bons quartiers de Port Moresby.
Informel vs formel : deux marchés parallèles dans la capitale
Le contraste entre les prix de marché et la capacité financière réelle des habitants explique en partie l’explosion des implantations dans les lotissements informels. Une étude publiée en 2019 par des chercheurs de l’Université de technologie à Lae sur les marchés locatifs informels dans Port Moresby et Lae avance que près de la moitié de la population urbaine de ces deux villes vit dans des « settlements » ne disposant pas de titres fonciers formalisés.
Dans les quartiers improvisés de Port Moresby, les loyers sont très inférieurs à ceux du marché formel. En 2015, le loyer médian pour une petite maison informelle, construite pour environ 40 000 PGK avec des matériaux de récupération, était de 700 PGK par mois.
Si l’on compare ce loyer de 700 PGK à un salaire net moyen d’environ 1 646 PGK, le ratio reste élevé, mais nettement plus soutenable que dans le secteur formel, où un simple studio dans un bon quartier dépasse allègrement les 5 000 PGK mensuels. En pratique, le marché immobilier de la capitale fonctionne donc sur deux vitesses : un segment formel extrêmement cher, sécurisé et équipé (générateurs, clôtures, gardiens, eau de secours), et un océan de logements précaires nettement moins chers, mais exposés à l’insécurité et au manque d’infrastructures.
Lae, seconde ville et alternative un peu moins chère
Lae, deuxième ville du pays et principal hub industriel, représente environ 10 % du marché immobilier national. C’est une place stratégique pour l’industrie et la logistique, située au débouché de la route vers les Highlands, ce qui renforce la demande pour des entrepôts, des bureaux et du logement de fonction.
Les données disponibles montrent que Lae est globalement plus abordable que Port Moresby, même si les niveaux de prix restent élevés par rapport aux revenus locaux. Les comparaisons de coût de la vie indiquent que Lae est en moyenne un peu moins chère que Port Moresby, ce dernier étant environ 7 % plus cher que Lae dans les indices agrégés.
Prix de vente : des niveaux inférieurs à Port Moresby
En matière de vente, les tranches de prix caractéristiques sont significativement plus basses que dans la capitale :
| Ville / Secteur | Type de bien | Fourchette de prix (PGK) |
|---|---|---|
| Lae – Eriku / Top Town | Propriété résidentielle | 600 000 – 1 500 000 |
| Lae – zones industrielles | Entrepôt / usine | 1 200 000 – 3 000 000 |
Là où une maison de trois chambres se vend 800 000 à 2 millions de kina dans les quartiers moyens de Port Moresby, une maison de type comparable dans l’aire d’Eriku ou Top Town à Lae se négocie davantage dans la tranche 600 000 à 1,5 million. L’écart est net, mais reste limité pour les ménages modestes, qui de toute façon ont rarement accès au crédit.
Pour les investisseurs, les niveaux d’entrée plus bas sur le marché de Lae représentent un argument favorable. Cette attractivité est renforcée par le fort potentiel de demande locative de la ville, portée par ses activités industrielles et le flux régulier de travailleurs en provenance des Highlands.
Marché locatif à Lae : tension forte mais peu de données
Les données détaillées sur les loyers à Lae sont beaucoup plus rares que pour Port Moresby. Hausples note d’ailleurs que, pour Lae comme pour la capitale, certaines statistiques de tendance (médianes par nombre de chambres, rendement locatif par type de bien) sont marquées « données insuffisantes ». Le manque de transparence et l’importance du marché informel compliquent la lecture.
Les recherches de terrain menées dans les settlements de Lae (Boundary Road, Bumbu, Kamkumeng) révèlent cependant des loyers comparables à ceux des quartiers informels de Port Moresby, avec le même décalage entre la qualité des constructions (souvent très sommaires) et les prix. Dans ces zones, nombre de maisons sont érigées sur des terres coutumières, parfois plus stables juridiquement que les occupations de terrains étatiques ou privés, ce qui encourage certains propriétaires à investir un peu plus dans des constructions durables.
Pour les entreprises industrielles, en revanche, la réalité de terrain est tout autre : manque de bâtiments disponibles, quasi-pleine occupation des entrepôts et ateliers, et pression haussière sur les loyers des espaces commerciaux. Des sources spécialisées décrivent Lae comme un marché « à pleine capacité », où la plupart des entrepôts et bâtiments industriels sont loués, et où la rareté de foncier disponible complique tout nouveau projet.
Madang, Mount Hagen, Kokopo : marchés secondaires et prix plus contenus
Au-delà du couple Port Moresby–Lae, les villes de taille moyenne comme Madang, Mount Hagen ou Kokopo occupent chacune un créneau spécifique, avec des niveaux de prix globalement inférieurs à ceux de la capitale.
Madang : entre tourisme côtier et immobilier commercial
Madang, ville côtière réputée pour ses paysages et son potentiel touristique, propose une palette de prix assez variée selon que l’on parle de biens commerciaux au centre-ville ou de propriétés en bord de mer à vocation touristique.
Les fourchettes suivantes ont été relevées pour 2025 :
| Ville / Secteur | Type de bien | Fourchette de prix (PGK) |
|---|---|---|
| Madang – centre-ville | Propriété commerciale | 800 000 – 2 000 000 |
| Madang – littoral | Propriété à potentiel touristique | 500 000 – 1 200 000 |
Ces niveaux de prix restent significatifs dans le contexte du pays, mais sont clairement inférieurs aux valeurs premium de Port Moresby. Du côté de la location, des annonces concrètes donnent une idée assez précise du marché locatif résidentiel de milieu de gamme à Madang.
Plusieurs biens listés sur un grand portail immobilier mentionnaient des loyers facturés à la semaine, illustrant une pratique de tarification courante pour certaines locations à court terme ou saisonnières.
| Bien à Madang | Caractéristiques | Loyer hebdomadaire (PGK) |
|---|---|---|
| « Ela Villas » – Coastwatchers Ave | Appartement meublé 2 ch / 1 sdb | 1 375 |
| « Shrina Apartments » – Yabob Road | Appartement 3 ch / 1 sdb meublé | 1 150 |
| Duplex – Coralita Street, Kalibobo | Duplex 3 ch / 1 sdb rénové | 1 000 |
| « Khushi Apartments » – off Kalibobo Drive | Appartement 2 ch / 1 sdb meublé | 825 |
| Maison – Baitabag Hill | Maison 3 ch / 1 sdb | 750 |
En mensualisant ces montants (sur une base simple de 4 semaines), cela place une maison 3 chambres à Baitabag Hill autour de 3 000 PGK par mois, et un deux chambres meublé à un peu plus de 3 300 PGK mensuels. On est donc sur des niveaux de loyers comparables à certains quartiers moyens de Port Moresby, mais avec un profil de ville beaucoup plus petit, et souvent une clientèle tournée vers les entreprises, les ONG ou les visiteurs de passage.
Mount Hagen et Kokopo : prix modérés mais potentiel de rendement
Mount Hagen, grande ville des Highlands, et Kokopo, centre urbain de Nouvelle-Bretagne orientale, illustrent une autre facette du marché : des prix à l’achat plus bas qu’à Port Moresby, mais une demande locative soutenue par l’économie locale.
Les données d’investissement disponibles permettent d’établir les montants de référence suivants pour les principaux secteurs d’activité.
Les investissements dans ce secteur se situent généralement entre 500 000 € et 5 millions € pour des projets d’extension ou de modernisation.
Les projets photovoltaïques ou éoliens représentent des investissements de l’ordre de 1 à 20 millions €, selon leur taille.
Le déploiement de réseaux fibre ou 5G nécessite des investissements compris entre 2 et 15 millions € par zone de déploiement.
La construction ou la rénovation de bâtiments tertiaires représente un investissement moyen de 3 à 10 millions €.
| Ville / Secteur | Type de bien | Fourchette de prix (PGK) |
|---|---|---|
| Mount Hagen – centre-ville | Immeuble mixte | 700 000 – 1 800 000 |
| Kokopo – zone urbaine | Ensemble résidentiel (compound) | 600 000 – 1 400 000 |
Pour des investisseurs prêts à s’éloigner des grands centres, ces marchés présentent plusieurs avantages : un ticket d’entrée plus faible, une concurrence moindre que dans les capitales régionales, et des besoins importants en logements décents à proximité des activités minières, agricoles ou de services. Des guides spécialisés estiment d’ailleurs que des villes comme Wewak, Goroka ou Alotau offrent des prix d’acquisition inférieurs de 30 à 50 % à ceux de Port Moresby, tout en affichant des perspectives d’appréciation de 4 à 7 % par an à moyen terme.
Logements de fonction et zones de projets miniers : des prix à part
Un autre « marché dans le marché » mérite une attention particulière : celui des logements de fonction dans les zones de projets miniers et gaziers. Autour des grands projets d’extraction, les besoins en hébergement pour les équipes sur site génèrent une demande très spécifique, avec des loyers élevés et des rendements parfois spectaculaires.
Les estimations pour 2025 indiquent, pour ces zones de projets :
| Zone / Secteur | Type de bien | Fourchette de prix (PGK) |
|---|---|---|
| Zones de projets de ressources | Compounds de logements de staff | 1 000 000 – 4 000 000 |
Dans ces contextes, les rendements bruts peuvent grimper à 18–25 % et plus, nettement au-dessus des 8–12 % constatés sur le haut de gamme résidentiel de Port Moresby, ou des 10–15 % sur le résidentiel milieu de gamme en zone urbaine. La contrepartie est un profil de risque plus accentué : dépendance à un seul projet, possibilité de chute brutale des loyers après la phase de construction, et incertitude réglementaire ou foncière. Les analyses des cycles passés du pays rappellent que les pics de prix et de loyers observés entre 2010 et 2015, portés par le chantier du PNG LNG, ont été suivis d’une phase de correction, notamment sur le segment des résidences de luxe à Port Moresby.
Types de biens, sécurité et coûts cachés : comment se composent les prix
Comparer les prix entre villes suppose aussi de regarder ce qui se cache derrière chaque kina payé. En Papouasie-Nouvelle-Guinée, un appartement dans un compound sécurisé avec générateur et gardiennage ne se compare pas directement à une maison isolée sans clôture ni système de secours.
Appartements, maisons hautes, duplex, compounds : la palette résidentielle
Le marché résidentiel formel s’articule principalement autour de six grandes catégories :
– appartements classiques (sur un seul niveau, subdivisés dans un immeuble) ;
– appartements « servis » haut de gamme, meublés et dotés de services (piscine, salle de sport, entretien) ;
– townhouses sur deux niveaux partageant un mur mitoyen ;
– duplex (deux unités accolées) ;
– maisons individuelles de type « high-set » (sur pilotis) ou « low-set » (de plain-pied) ;
– compounds : ensembles résidentiels clos regroupant plusieurs unités, parfois de types variés.
Pourcentage de Papouasiens qui privilégient les maisons hautes sur pilotis pour l’achat, selon les sondages Hausples.
La sécurité et les services pèsent lourd dans la facture
Quel que soit le type de bien, la sécurité et la fiabilité des services pèsent très lourd dans la formation des prix. Dans des villes considérées comme à haut risque en matière de criminalité urbaine, comme Port Moresby ou Lae, la plupart des logements formels de moyen et haut de gamme intègrent :
– gardiens en poste 24/7 ;
– clôtures, murs d’enceinte, barbelés ;
– grilles aux fenêtres, portes renforcées ;
– systèmes d’alarme ;
– générateurs électriques pour compenser les nombreuses coupures d’électricité ;
– réservoirs d’eau de secours pour faire face aux problèmes d’alimentation.
Les frais de gestion immobilière peuvent représenter de 8 à 15 % des loyers encaissés sur une propriété.
Dans ce contexte, l’écart de prix entre villes tient aussi au coût de ces services complémentaires. Port Moresby, où les exigences de sécurité et de confort sont les plus élevées, voit ainsi ses loyers dopés par ces charges. À Madang ou Kokopo, où l’environnement est perçu comme légèrement moins tendu, certains propriétaires peuvent se permettre des installations un peu moins coûteuses, ce qui se reflète dans les loyers.
Pourquoi Port Moresby est (et reste) beaucoup plus chère
Plusieurs mécanismes structurels expliquent pourquoi Port Moresby affiche des prix nettement supérieurs aux autres villes du pays, qu’il s’agisse de location ou de vente.
Un déséquilibre marqué entre offre et demande
D’un côté, la demande de logements à Port Moresby ne cesse d’augmenter, sous l’effet cumulé de la croissance démographique, de l’urbanisation et de l’afflux de travailleurs vers la capitale pour y trouver un emploi, accéder à des services de santé ou d’éducation supérieurs, ou intégrer l’administration. La population de la ville, déjà estimée à plus de 400 000 habitants en 2015, est projetée par les autorités locales au-delà du million à l’horizon 2030.
L’offre de foncier et de logements formels est structurellement limitée. Environ 97 % des terres relèvent du régime coutumier, collectivement détenues par des clans ou tribus, ce qui les rend difficilement mobilisables pour des grands projets en raison de l’insécurité juridique et des procédures de médiation traditionnelles. À la capitale, le foncier étatique, privilégié par les promoteurs et les banques pour les baux de long terme et les garanties, est déjà largement occupé. L’extension de l’urbanisation sur des terres coutumières se heurte à des obstacles juridiques, politiques et sociaux.
Ce blocage de l’offre foncière se combine à des coûts de construction très élevés. La plupart des matériaux de construction doivent être importés, ce qui renchérit les projets en raison des coûts de transport, des droits de douane, du niveau d’inflation local et des fluctuations de la kina. Les pénuries de main-d’œuvre qualifiée, le coût des entreprises de construction et la nécessité pour les développeurs de financer eux-mêmes les réseaux (voiries, eau, électricité, assainissement) alourdissent encore la facture.
L’effet de levier du boom LNG et des grands projets
Les analyses macroéconomiques menées sur la période 2000–2018 montrent que les prix immobiliers réagissent fortement aux conditions macroéconomiques. Une hausse de 1 % du PIB réel se traduirait, en moyenne, par une progression d’environ 1,63 % des prix dans la durée. De la même façon, un développement du crédit immobilier vient stimuler la demande : lorsqu’augmente la part des crédits logements dans le total des prêts privés, les prix montent.
Le projet PNG LNG a mobilisé un investissement total d’environ 19 milliards de dollars au début des années 2010.
Lorsque les effets de ce boom se sont atténués, une correction s’est produite : les loyers haut de gamme ont reculé jusqu’à 30 %, et les logements milieu de gamme ont vu leurs loyers baisser de 10 à 20 %. Mais les prix ne sont jamais revenus au niveau « pré-boom ». La contraction a essentiellement touché le très haut de gamme, laissant intacts les difficultés d’accès au logement pour la majorité de la population.
Crédit, taux d’intérêt et marge de manœuvre politique limitée
Si l’économie globale et le crédit influencent clairement les prix, les travaux académiques soulignent aussi que la politique monétaire a un effet limité sur le marché immobilier. Le taux directeur de la banque centrale (Kina Facility Rate) ne se transmet que faiblement aux conditions de financement pour les ménages, en raison de la structure peu développée du marché hypothécaire.
Bank South Pacific contrôle près de 80 % du marché bancaire en Papouasie-Nouvelle-Guinée.
Comparer les villes : prix, rendement et accessibilité
Pour prendre la mesure des différences entre villes, il est utile de juxtaposer, sous forme de synthèse, les grands ordres de grandeur de prix d’achat par type de bien dans les principaux centres urbains.
| Ville / Région | Type de bien principal | Fourchette de prix indicative (PGK) |
|---|---|---|
| Port Moresby – premium | Résidence de luxe (Paga/Touaguba) | 4 000 000 – 8 000 000 |
| Port Moresby – milieu de gamme | Maison 3 ch (Boroko/Korobosea) | 800 000 – 2 000 000 |
| Lae – Eriku / Top Town | Propriété résidentielle | 600 000 – 1 500 000 |
| Madang – centre-ville | Propriété commerciale | 800 000 – 2 000 000 |
| Madang – littoral | Propriété à vocation touristique | 500 000 – 1 200 000 |
| Mount Hagen – centre | Immeuble mixte | 700 000 – 1 800 000 |
| Kokopo – zone urbaine | Compound résidentiel | 600 000 – 1 400 000 |
| Zones de projets miniers | Logements de staff | 1 000 000 – 4 000 000 |
Ces chiffres permettent de dégager plusieurs constantes :
Aperçu des dynamiques de prix et de positionnement dans les principales villes et zones d’activité.
Domine nettement sur le segment des prix absolus, notamment pour les résidences de prestige et les bureaux de haut niveau.
Positionnement légèrement inférieur à Port Moresby mais supérieur aux villes secondaires.
Fourchette de prix moyenne, avec un supplément de valeur dans les emplacements touristiques ou stratégiques.
Tickets d’entrée plus faibles, avec un potentiel de bons rendements locatifs.
Valeurs parfois élevées du fait du caractère spécialisé des logements de staff et des rendements associés.
Du côté des loyers, la comparaison fine est plus délicate, faute de données systématiques comparables entre villes. Toutefois, les éléments disponibles suggèrent une hiérarchie similaire : Port Moresby en tête, Lae ensuite, puis les villes régionales et enfin les zones secondaires ou les settlements informels, où les loyers restent plus bas mais dans des conditions de confort et de sécurité très inférieures.
Rendements locatifs et perspectives d’appréciation selon les villes
Pour un investisseur, l’intérêt de chaque ville ne se limite pas au prix à l’achat : le rendement locatif et le potentiel de plus-value à long terme entrent pleinement en ligne de compte. Les études sectorielles récentes avancent des estimations de rendement brut par type de segment plutôt que par ville, mais ces données peuvent se combiner à la cartographie géographique.
D’après ces analyses :
Aperçu des rendements locatifs bruts typiques par segment de marché immobilier, basé sur les données de Port Moresby et d’autres zones clés.
Rendements typiques de l’ordre de 8 à 12 % bruts, notamment à Port Moresby.
Rendements dans la tranche 10–15 % pour maisons/appartements dans des quartiers comme Boroko, Gerehu ou Waigani.
Rendements pouvant atteindre 12–18 % pour des actifs bien situés, notamment à Port Moresby et Lae.
Rendements typiquement situés entre 11 et 16 %.
Rendements élevés, généralement entre 15 et 20 %.
Rendements les plus élevés, souvent de 18–25 % et plus pendant les phases d’activité intense.
En termes d’appréciation à moyen terme (sur cinq ans), les projections évoquent :
La fourchette de rendement annuel attendu pour les investissements immobiliers en Papouasie-Nouvelle-Guinée varie de 3 à 20 %, selon le segment et la localisation.
Ces chiffres confirment une sorte de « triangle rendement-risque-villes » : Port Moresby reste la place incontournable, Lae joue le rôle de second pôle avec une forte dynamique commerciale, et les villes secondaires ou les zones de projets miniers offrent des rendements élevés mais avec des risques spécifiques (manque de liquidité, dépendance à un secteur, fragilité des fondamentaux économiques locaux).
L’accessibilité au logement : un problème partagé, amplifié à Port Moresby
Si les villes se distinguent nettement par leurs niveaux de prix, elles partagent un point commun : la difficulté pour les résidents locaux d’accéder à un logement de qualité dans le secteur formel. Les données de sondages et d’enquêtes nationales dressent un constat sévère.
Dans les enquêtes Hausples de 2024 et 2025 :
– 80 % des répondants considèrent le marché immobilier comme « inabordable » ;
– 87 % jugent les prix « trop élevés » ;
– 70 % des habitants du pays vivent en location, seulement 20 % sont pleinement propriétaires et 9 % remboursent un crédit.
La préférence des ménages se porte massivement sur des maisons de trois ou quatre chambres (85 % des souhaits), sur des terrains de 300 à 500 m², idéalement dans des quartiers desservis en eau, électricité, routes et services. Mais la réalité des prix, notamment à Port Moresby, limite fortement la concrétisation de ces aspirations.
C’est le nombre approximatif de bénéficiaires ayant pu acheter un logement grâce au programme First Home Ownership Scheme (FHOS).
Dans les faits, les ménages font des arbitrages : s’éloigner du centre et des quartiers chers pour trouver des loyers plus abordables (au prix d’un allongement des trajets et d’une qualité de services parfois moindre) ; accepter des conditions de logement informel ; ou s’endetter massivement pour accéder à un bien dans le secteur formel, avec des taux d’intérêt encore élevés.
Ce que les différences de prix entre villes disent de l’avenir du marché
Comparer les prix immobiliers entre les villes en Papouasie-Nouvelle-Guinée permet de mieux comprendre où se jouent les enjeux à venir.
Port Moresby restera sans doute durablement la ville la plus chère du pays, tirée par son statut de capitale politique et économique, par la concentration des emplois qualifiés et par le rôle de hub pour les investisseurs étrangers. Mais son niveau de prix, déjà très éloigné des capacités des ménages, rend indispensable le développement de solutions d’habitat plus abordables, y compris dans des zones périphériques ou satellites où le foncier est moins coûteux. C’est dans ces arcs de périphérie que se jouent déjà, en partie, les prochains mouvements de prix.
Lae, pôle industriel et logistique, présente des coûts légèrement plus abordables mais est confronté à des contraintes foncières et d’infrastructures. Pour les entreprises, c’est un emplacement incontournable, assurant une demande stable pour l’immobilier commercial et industriel. Pour les ménages, le principal défi reste de trouver un équilibre entre emploi et logement décent à un coût raisonnable, une problématique similaire à celle de Port Moresby.
Madang, Mount Hagen, Kokopo et les autres centres urbains régionaux se situent dans une zone intermédiaire : prix moins élevés, mais pouvoir d’achat souvent encore plus limité. Leur développement immobilier dépendra en grande partie de la capacité des autorités à sécuriser et à mobiliser des terres coutumières pour des projets bien encadrés, et de la réussite de projets économiques locaux (tourisme, agriculture, services).
Les projets miniers et gaziers provoquent localement et ponctuellement une explosion des prix des logements de staff. Ces zones offrent des rendements élevés pour les investisseurs capables de bien timing leur entrée et sortie, mais elles ne constituent pas une solution de logement durable pour la population générale en raison de leur nature cyclique.
En toile de fond, la comparaison entre villes met surtout en lumière un point central : sans une libération mieux encadrée du foncier, une baisse des coûts de construction et un accès plus large à des financements abordables, l’écart entre les prix immobiliers et les revenus restera considérable dans l’ensemble du pays, avec Port Moresby en tête de file. Pour les ménages, cela signifie une poursuite de la tension sur le parc locatif formel et le maintien d’un recours massif aux settlements informels. Pour les investisseurs, cela implique un marché potentiellement très rentable, mais exigeant une approche fine, ville par ville, quartier par quartier, selon le profil de risque et les perspectives de long terme.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Papouasie‑Nouvelle‑Guinée pour chercher du rendement locatif et une exposition au kina (PGK). Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit. Après analyse de plusieurs marchés (Port Moresby, Lae, Kokopo), la stratégie retenue a consisté à cibler une maison individuelle ou un petit immeuble résidentiel dans un quartier sécurisé et en croissance, combinant rendement locatif brut cible de 10 % (« plus le rendement est grand, plus le risque est important ») et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 dollars.
La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation et prise en charge par un réseau local (agent immobilier, avocat spécialiste du droit foncier coutumier, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe, société locale ou joint‑venture) et définition d’un plan de diversification dans le temps, en intégrant les risques juridiques, politiques et locatifs propres à la Papouasie‑Nouvelle‑Guinée.
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