Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investir dans la pierre en Papouasie-Nouvelle-Guinée peut sembler, de prime abord, réservé aux grands groupes miniers ou aux promoteurs hôteliers déjà implantés dans le Pacifique. Pourtant, la combinaison d’un système sans impôt généralisé sur les plus-values, de mécanismes de retenue à la source relativement simples, de régimes de dépréciation généreux et, dans certains cas, d’incitations sectorielles ou géographiques, crée un environnement fiscal souvent plus favorable qu’on ne l’imagine pour l’investisseur immobilier, qu’il soit particulier ou société.
Cet article détaille, en s’appuyant sur des rapports officiels, les principaux avantages fiscaux disponibles pour les investisseurs dans l’immobilier en Papouasie-Nouvelle-Guinée.
Un cadre général sans impôt généralisé sur les plus-values
L’un des points les plus singuliers du système fiscal de la Papouasie-Nouvelle-Guinée est l’absence de régime général d’imposition des plus-values. Aujourd’hui, le pays ne connaît pas de capital gains tax (CGT) au sens large, même si l’idée d’en instaurer une – et même un projet de nouvelle loi à compter de 2026 – est sur la table des autorités.
Concrètement, les profits issus de la vente d’un bien immobilier ne sont pas imposés comme des plus-values distinctes, sauf si l’administration fiscale peut démontrer que le bien a été acheté dans une optique de revente avec profit ou dans le cadre d’une activité habituelle de négoce. Dans ce cas, le gain est requalifié en revenu ordinaire d’entreprise et imposé aux taux habituels de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés.
Dans la région, tant que l’investisseur n’agit pas comme un marchand de biens professionnel ou ne met pas en œuvre un schéma spéculatif explicite, le scénario de base reste l’absence d’imposition spécifique sur la plus-value. Cette situation est notable, car elle contraste avec de nombreux pays de la région, comme Fidji ou le Kenya, qui ont introduit ou réintroduit des taxes sur les gains en capital.
En parallèle, il n’existe ni impôt sur la fortune nette, ni droits de succession, ni impôt sur les donations, ni véritable property tax nationale. Seules certaines provinces peuvent lever une taxe foncière locale, par exemple à hauteur de 1,25 % de la valeur foncière dans le district de la capitale nationale.
Pour un investisseur immobilier de long terme, cette architecture est très attractive car la détention prolongée d’un actif n’est pas pénalisée par un impôt récurrent sur le patrimoine. De plus, la sortie de l’investissement n’est pas systématiquement grevée par un impôt sur la plus-value.
Un projet de taxation des gains en capital à surveiller
Les autorités ont cependant engagé une refonte en profondeur du système, avec un projet de nouvelle loi sur l’impôt sur le revenu et un futur régime de CGT censé entrer en application pour les exercices ouverts après le 1er janvier 2026. Le taux envisagé est de 15 % sur certains actifs, parmi lesquels les biens immobiliers situés en Papouasie-Nouvelle-Guinée et certaines parts de sociétés « à forte composante immobilière ».
Si ce régime se concrétise, il comportera des garde-fous importants pour les investisseurs : exonération de la résidence principale des particuliers, base de calcul fixée à la valeur de marché au début du nouveau système pour les actifs plus anciens, possibilité de reporter indéfiniment les pertes en capital, mécanismes de report d’imposition en cas de restructuration de groupe ou de remploi de l’actif. Autrement dit, même dans une future architecture avec CGT, la fiscalité des investisseurs immobiliers resterait compétitive au regard de nombreux pays voisins.
Une fiscalité de la location structurée autour de la retenue à la source
L’autre pilier du régime favorable aux investisseurs immobiliers réside dans un mécanisme de retenue à la source sur les loyers, qui, bien utilisé, peut simplifier considérablement les obligations déclaratives.
Tout loyer versé pour l’usage de terrains ou de bâtiments est en principe soumis à une retenue d’impôt de 10 % sur le montant brut. C’est le locataire qui a l’obligation légale de prélever et reverser cette retenue à l’Internal Revenue Commission (IRC), au plus tard le 15 du mois suivant.
Pour un investisseur particulier résident, la retenue d’impôt correctement appliquée sur chaque paiement de loyer constitue un impôt libératoire et définitif sur ce revenu locatif. Aucune autre déclaration ou paiement n’est alors nécessaire pour ces revenus.
– le bailleur n’a pas à déposer de déclaration annuelle si ses seules ressources locales correspondent à ce loyer correctement taxé,
– son revenu locatif n’est pas réintégré dans le barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Pour un résident imposé dans la tranche maximale de 42 %, le différentiel est important : le loyer supporte un prélèvement de 10 % au lieu d’être taxé à un taux marginal élevé. Cet écart donne un caractère objectivement avantageux au régime, à condition d’accepter la simplicité du prélèvement forfaitaire plutôt que l’optimisation fine via une déclaration complète.
Pour les sociétés propriétaires de biens immobiliers, la retenue à la source de 10% payée par le locataire est un simple acompte sur l’impôt sur les sociétés. Le calcul de l’impôt définitif se fait en déclarant le revenu locatif brut, puis en déduisant toutes les charges (intérêts, frais de réparation, taxes foncières, amortissements, etc.). La retenue à la source est ensuite imputée sur cet impôt final, calculé au taux standard de 30% (ou 48% pour une société non résidente).
Cette architecture est résumée dans le tableau suivant.
| Profil du bailleur | Taux de retenue sur les loyers | Nature de la retenue | Obligation de déclaration |
|---|---|---|---|
| Particulier résident, uniquement des loyers | 10 % sur le brut | Impôt final et libératoire | Aucune, si retenue correctement faite |
| Particulier résident, autres revenus | 10 % sur le brut | Impôt final sur les loyers, le reste est déclaré séparément | Déclaration pour les autres revenus |
| Société résidente | 10 % sur le brut | Acompte imputable | Déclaration IS obligatoire |
| Société non résidente (succursale, etc.) | 10 % sur le brut | Acompte imputable à l’IS 48 % | Déclaration IS obligatoire |
L’investisseur peut, dans certains cas, demander à sortir du mécanisme de retenue et à payer un impôt provisionnel classique. Mais pour la plupart des particuliers, le schéma standard reste très attractif.
Des droits de timbre significatifs, mais des exonérations ciblées
L’absence d’impôt sur les plus-values et la fiscalité modérée des loyers ne signifient pas pour autant que les transactions immobilières soient exemptes de charges. La Papouasie-Nouvelle-Guinée applique en effet un droit de timbre (stamp duty) sur les transferts de propriété, les baux et certains montages via sociétés foncières.
Pour les ventes de biens immobiliers (terrains, bâtiments, titres d’appartement, intérêts miniers et pétroliers, etc.), le droit est calculé sur la valeur de marché et suit une grille progressive. Au-delà de 140 000 kina, le taux atteint 5 % de la valeur de la transaction, auxquels s’ajoute une modeste redevance d’enregistrement d’environ 0,01 % à la charge de l’acquéreur.
Le barème applicable peut être présenté ainsi.
| Valeur du bien transféré (PGK) | Taux de droit de timbre sur la cession |
|---|---|
| Jusqu’à 36 000 | 2 % |
| 36 001 à 70 000 | 3 % |
| 70 001 à 140 000 | 4 % |
| Plus de 140 000 | 5 % |
Pour les baux, le régime est plus simple : 1 % de la valeur totale des loyers pour les baux de moins de 5 ans, et 0,40 % pour ceux de 5 ans ou plus. Là encore, la base est la valeur totale du loyer sur la durée du bail.
Bien qu’élevé, le droit de mutation à l’entrée peut être compensé par des avantages fiscaux à la détention et à la sortie. Des dispositions spécifiques améliorent en effet la situation pour certains profils d’investisseurs.
Exonérations et allégements pour les résidences principales des citoyens
La loi prévoit en particulier des exonérations et tarifs réduits pour les citoyens de Papouasie-Nouvelle-Guinée achetant leur résidence principale. Les primo-accédants citoyens sont exonérés de droits de timbre pour l’achat d’un bien destiné à être occupé en résidence principale lorsque le prix est inférieur à 500 000 kina. Des taux inférieurs au barème standard existent également pour les achats ultérieurs par des citoyens, tant que le bien reste la résidence principale.
Ces avantages ne s’appliquent pas aux non-citoyens ni aux citoyens acquérant un troisième logement ou plus, qui retombent dans le barème général.
Pour un investisseur étranger purement locatif, le barème plein d’imposition est la norme. En revanche, un ressortissant français qui combine résidence principale et investissement locatif peut bénéficier d’un gain sur sa résidence principale, dégageant ainsi des ressources fiscales supplémentaires à réinvestir.
Mécanismes anti-contournement sur les sociétés foncières
Pour éviter que le droit de mutation immobilier ne soit contourné via la vente d’actions de sociétés détenant des terrains ou bâtiments, le pays a mis en place des règles dites de « sociétés riches en terres ». Lorsqu’un investisseur acquiert, directement ou indirectement, une participation majoritaire (50 % ou plus) dans une société privée détentrice de biens fonciers, une stamp duty équivalente (2 à 5 %) est due sur la valeur foncière sous-jacente.
Autrement dit, acheter 100 % des parts d’une société immobilière privée papouasienne est fiscalement assimilé à l’achat direct de l’immeuble. L’investisseur ne peut donc pas compter sur un montage « share deal » pour réduire les droits de timbre, sauf à s’inscrire dans des cas très spécifiques, notamment pour certains titres miniers plafonnés à 10 000 kina par licence.
Amortissements et charges déductibles : un levier majeur pour les investisseurs
Si la fiscalité des plus-values est clé pour un investisseur de long terme, la possibilité d’amortir et de déduire les charges liées à un actif immobilier constitue un levier tout aussi important pour optimiser le rendement net de l’investissement, notamment pour les sociétés et les particuliers qui choisissent de déclarer leurs revenus locatifs.
La Papouasie-Nouvelle-Guinée applique un principe général de déduction : toutes les dépenses engagées pour produire un revenu imposable ou dans le cadre normal de l’activité sont en principe déductibles, à l’exception des dépenses de nature strictement privée ou capitalistique, ou liées à un revenu exonéré.
Dans ce cadre, les investisseurs peuvent :
– amortir les bâtiments et équipements liés à l’exploitation locative,
– déduire les intérêts d’emprunt contractés pour financer l’acquisition ou la construction de l’immeuble (sous réserve des règles de sous-capitalisation),
– déduire les charges de réparation, d’entretien, de gestion, les assurances, les taxes locales, la publicité et certaines taxes non liées à l’impôt sur le revenu.
Des régimes de dépréciation flexibles
Le régime d’amortissement repose principalement sur la méthode dégressive (diminishing value), sauf choix explicite du contribuable pour la méthode linéaire (prime cost). Les taux dégressifs sont généralement 150 % des taux linéaires, ce qui accélère la récupération fiscale des coûts.
Ces taux reflètent la manière dont les actifs immobiliers et connexes peuvent être amortis.
| Actif immobilier ou lié | Méthode linéaire (prime cost) | Méthode dégressive (diminishing value) |
|---|---|---|
| Bâtiment résidentiel (location) | env. 2 % par an | env. 3 % par an |
| Bâtiment de stockage en charpente acier | env. 4 % par an | env. 6 % par an |
| Bâtiment faisant partie intégrante d’un plant industriel | jusqu’à 7,5 % par an | environ 11,25 % par an |
| Véhicules utilisés pour la gestion locative | 20 % par an (coût d’origine) | plus de 20 % en DV |
| Mobilier, équipements de bureaux, etc. | 7,5–11,25 % par an | 10–15 % par an |
Plusieurs dispositifs renforcent encore l’attractivité pour certains types d’investisseurs :
– les bâtiments abritant des équipements industriels pouvant être amortis en un an peuvent, dans certains cas, eux-mêmes être passés en charge intégrale l’année de leur construction ;
– les autres bâtiments productifs de revenus peuvent bénéficier d’une déduction accélérée de 20 % de leur coût dès l’année d’acquisition, venant en plus de l’amortissement ;
– dans des secteurs comme l’agriculture, la pêche commerciale ou le tourisme, certains actifs bénéficient de déductions de 100 % ou de taux d’amortissement particulièrement élevés.
Pour un investisseur développant un parc d’appartements de tourisme ou un hôtel en zone prioritaire, le croisement des régimes d’amortissement accéléré et d’éventuels taux d’impôt réduits peut réduire fortement l’impôt effectif sur les revenus du projet. Ces incitations, bien que visant d’abord l’outil de production, s’appliquent ici à un bâtiment combinant hébergement (hôtel, résidence touristique) et immobilier productif.
Intérêts déductibles, mais sous-capitalisation à surveiller
Les intérêts payés sur des emprunts contractés à des conditions de pleine concurrence (arm’s length) sont en principe déductibles lorsqu’ils servent à financer un actif générateur de revenus imposables. Pour un investisseur immobilier qui recourt à l’endettement, cette règle permet de réduire l’assiette taxable des loyers.
Cependant, le pays applique des règles dites de thin capitalization : pour les sociétés hors secteur extractif, le ratio dette/fonds propres ne doit pas dépasser 2:1. Au-delà, une fraction des intérêts sur la dette excédentaire est non déductible. Les entreprises immobilières étrangères ou fortement financées par leur maison mère doivent donc structurer prudemment leur financement, sous peine de voir une partie des charges d’intérêts rejetée.
Pour les investisseurs personnes physiques résidentes, l’impôt sur le revenu suit un barème progressif dont le taux marginal atteint 42 % au-delà de 250 000 kina de revenu imposable. Les tranches inférieures sont néanmoins modérées, avec une exonération jusqu’à 12 500 kina pour les résidents, puis des taux allant de 22 % à 40 %.
L’existence du régime de retenue libératoire à 10 % sur les loyers offre une porte de sortie intéressante pour les contribuables dont la seule ou principale source de revenu est locative. Ceux qui exercent par ailleurs une activité professionnelle ou disposent d’autres revenus peuvent choisir entre :
Les propriétaires bailleurs ont deux options pour déclarer leurs revenus locatifs. La première consiste à appliquer le prélèvement forfaitaire de 10 % qui sert d’impôt final, sans déclarer ces loyers au barème progressif, et à ne déclarer que leurs autres revenus. La seconde option est d’intégrer les loyers dans la déclaration globale de revenus, ce qui permet de déduire davantage de charges (comme les intérêts d’emprunt, l’amortissement du bien et divers frais) et d’espérer un taux d’imposition moyen sur cette part inférieur à 10 %, bien que cela reste rare pour les contribuables situés dans les tranches supérieures d’imposition.
Autre avantage indirect : il n’existe pas de cotisations de sécurité sociale au sens strict. Les employeurs de 15 salariés ou plus doivent certes verser des contributions à un fonds de retraite (6 % du salaire à la charge du salarié, 8,4 % à la charge de l’employeur), mais l’investisseur individuel qui perçoit des revenus locatifs n’est pas confronté à des charges sociales additionnelles sur ces revenus.
Pour les non-résidents individuels, le barème démarre directement à 22 % dès le premier kina, mais l’absence de CGT généralisée et la possibilité de structurer son investissement via une société ou un véhicule immobilier optimisé conservent l’intérêt du marché.
Un impôt sur les sociétés de base élevé pour les non-résidents, mais modulable
Du côté des investisseurs corporatifs, le pays applique un régime à deux vitesses :
– 30 % d’impôt sur les sociétés pour les entités résidentes,
– 48 % pour les entités non résidentes (y compris les succursales) sur leurs bénéfices de source locale.
À première vue, le taux de 48 % peut décourager une structure purement non résidente. Mais plusieurs mécanismes viennent adoucir cette réalité :
Principaux avantages fiscaux offerts aux entreprises établies en Papouasie-Nouvelle-Guinée, incluant l’accès à un taux d’imposition réduit, à un réseau de conventions et à diverses incitations.
Une société étrangère peut être considérée comme résidente si son siège de direction effective est localisé dans le pays, lui permettant ainsi d’accéder au taux d’imposition sur les sociétés de 30 %.
Accès à des conventions fiscales avec de nombreux pays (Australie, Canada, Chine, Fidji, etc.) qui plafonnent les retenues à la source sur les dividendes, intérêts et redevances, et réduisent la double imposition via un crédit d’impôt.
Bénéfice de déductions et d’amortissements généreux, de crédits d’impôt pour les infrastructures dans certains secteurs, et de régimes incitatifs spécifiques (zones rurales, tourisme, agriculture, zones économiques spéciales).
Le tableau ci‑dessous résume la structure de base.
| Type d’entité | Base imposable | Taux standard |
|---|---|---|
| Société résidente | Revenus mondiaux | 30 % |
| Société non résidente / succursale | Revenus de source locale | 48 % |
| Fonds de retraite autorisé | Revenus de placements spécifiques | 25 % |
Pour un investisseur immobilier structurant un portefeuille important (bureaux, centres commerciaux, hôtels, parcs logistiques), la solution la plus efficace consiste, en pratique, à constituer une entité résidente sous contrôle local ou à mettre en place un véhicule mixte dans le cadre d’un projet en zone économique spéciale ou en zone rurale prioritaire, où des taux réduits ou exonérations temporaires peuvent s’appliquer.
Zones économiques spéciales : fiscalité attractive pour les projets immobiliers intégrés
Les zones économiques spéciales (Special Economic Zones, SEZ), créées par la loi de 2019, constituent un instrument clé de la stratégie de diversification économique. Elles offrent une combinaison de facilités administratives et d’avantages fiscaux présentée comme « de niveau mondial ».
Plusieurs projets emblématiques intègrent une forte composante immobilière : le Paga Hill SEZ en front de mer, avec hôtels de luxe, centre culturel et espaces commerciaux ; le Portside Business Park près du port de Motukea, développé sur 38 hectares ; d’autres zones orientées vers la logistique, la pêche, l’industrie lourde ou le commerce international.
Les incitations généralement annoncées dans ces zones incluent :
– des tax holidays allant de 3 à 10 ans selon la nature et l’ampleur du projet,
– des taux d’impôt sur les sociétés réduits par rapport aux taux standard de 30 % / 48 %,
– des exemptions de droits de douane à l’importation sur le matériel, les équipements et parfois les matériaux nécessaires à la construction ou à l’exploitation,
– des exonérations ou réductions d’impôts sur certaines exportations issues de la zone,
– des déductions renforcées et crédits d’impôt liés aux investissements en capital.
Ces dispositifs ne sont pas réservés aux seuls promoteurs industriels ou miniers. Un projet d’aménagement immobilier intégré (hôtels, centres commerciaux, bureaux, plateformes logistiques) peut y être éligible, particulièrement s’il s’inscrit dans les secteurs prioritaires : tourisme, logistique, transformation agroalimentaire et infrastructures.
Pour l’investisseur immobilier, l’intérêt est double :
– la phase de développement supporte une charge fiscale réduite grâce aux tax holidays et aux exonérations douanières sur les équipements et matériaux ;
– la phase d’exploitation bénéficie d’un impôt sur les bénéfices diminué, voire d’un traitement préférentiel sur certains revenus.
Incitations sectorielles et géographiques : tourisme, zones rurales, agriculture
Au-delà des SEZ, la Papouasie-Nouvelle-Guinée a mis en place plusieurs régimes incitatifs ciblant des secteurs ou des régions défavorisées, dont certains intéressent directement les investisseurs immobiliers.
Dans le secteur du tourisme, certains projets d’hébergement de grande capacité peuvent bénéficier d’un taux d’impôt sur les sociétés réduit à 20 % pendant une quinzaine d’années, sous conditions (période de construction, taille et type d’activité). Les actifs immobiliers concernés – hôtels, resorts, complexes touristiques – sont en outre souvent éligibles à des amortissements accélérés, voire à des déductions intégrales pour certains équipements.
Un dispositif « rural development incentive » offre une exonération totale d’impôt sur le revenu pendant dix ans aux nouvelles entreprises s’implantant dans des zones rurales désignées. Cette mesure exclut les industries extractives et couvre des secteurs comme l’immobilier et les services aux entreprises (à l’exception des institutions financières et des assurances). Ainsi, un investisseur développant un parc immobilier d’affaires ou un ensemble résidentiel dans ces zones peut, sous conditions, bénéficier de cette exonération sur ses profits locaux pendant une décennie.
L’agriculture, la pêche et la transformation agroalimentaire bénéficient, de leur côté, de déductions de 100 % sur la plupart des investissements productifs et, pour certains programmes d’extension ou de formation agricole, de déductions à 150 % ou de crédits d’impôt d’infrastructure. Même si l’effet est indirect, l’immobilier associé (entrepôts, logements de travailleurs, centres de conditionnement) s’insère dans un écosystème fiscal très incitatif pour les investisseurs qui combinent foncier et activités de production.
Conventions fiscales : protection contre la double imposition et plafonnement des retenues
Les investisseurs étrangers peuvent également s’appuyer sur le réseau de conventions fiscales de la Papouasie-Nouvelle-Guinée, qui couvre notamment l’Australie, le Canada, la Chine, Fidji, l’Indonésie, la Corée du Sud, la Malaisie, la Nouvelle-Zélande, Singapour et le Royaume-Uni.
Ces conventions ne suppriment pas l’impôt local sur les revenus immobiliers de source papouasienne – en général, les loyers et plus-values liées à des biens situés sur le territoire restent imposables là où se trouve l’immeuble. Mais elles offrent plusieurs avantages concrets :
La convention prévoit un plafonnement des retenues à la source sur les flux transfrontaliers (dividendes, intérêts, redevances) et reconnaît un crédit d’impôt pour l’impôt payé en Papouasie-Nouvelle-Guinée. Elle clarifie également la notion d’établissement stable, limitant ainsi l’imposition locale, et renforce la sécurité juridique en réduisant les risques de double imposition ou de requalification agressive.
Pour un investisseur immobilier qui structure son portefeuille via une société papouasienne, puis remonte des dividendes à sa maison mère dans un pays lié par une convention, le taux effectif des prélèvements à la source est ainsi encadré, ce qui améliore la prévisibilité du rendement net.
Un environnement sans impôt sur la fortune, sans droits de succession, ni CFC
Un autre aspect souvent sous-estimé par les investisseurs concerne l’absence de certains impôts que de nombreux pays appliquent :
Les résidents bénéficient de l’absence d’impôt sur la fortune nette ou immobilière, et de droits de succession ou d’héritage (bien que des droits de timbre puissent s’appliquer aux transferts à titre gratuit). Il n’existe pas de régime de sociétés étrangères contrôlées (CFC), les profits à l’étranger n’étant pas automatiquement rapatriés fiscalement. Enfin, aucune cotisation sociale n’est due sur les revenus du capital, tels que les loyers.
Ce contexte permet aux investisseurs patrimoniaux qui résident ou s’installent en Papouasie-Nouvelle-Guinée de structurer leur patrimoine immobilier local et international avec une grande flexibilité, sous réserve évidemment de respecter les règles anti-abus générales, les règles de prix de transfert et les obligations de transparence fiscale internationale de leurs pays d’origine.
Des risques à ne pas négliger : instabilité possible des incitations et montée des normes internationales
Les avantages décrits ci‑dessus s’inscrivent dans un paysage fiscal en mutation. Les travaux du comité de réforme fiscale, les nouvelles lois sur l’impôt, l’adhésion du pays à des instruments internationaux comme la convention multilatérale BEPS et la réflexion en cours sur un impôt minimum global pour les grands groupes montrent clairement que la Papouasie-Nouvelle-Guinée veut moderniser et sécuriser ses recettes.
Pour l’investisseur immobilier, cela signifie plusieurs choses :
Les régimes d’exonération ou de taux réduits peuvent être révisés ou supprimés. L’instauration d’une taxation des plus-values sur les actifs immobiliers et miniers est quasi certaine à moyen terme. La généralisation d’une norme d’imposition minimale (Pillar Two) pourrait réduire l’intérêt de montages complexes pour les grands groupes internationaux. Parallèlement, les autorités fiscales renforcent les dispositifs anti-évasion, les règles de prix de transfert et leurs pouvoirs de redressement.
Il est donc essentiel, pour tout investisseur, de raisonner à partir du cadre actuel, mais aussi d’intégrer une marge de prudence et de suivre de près l’évolution législative. L’un des axes annoncés de la réforme est d’ailleurs de simplifier et de rationaliser les incitations, tout en rendant le système plus lisible et moins fragmenté.
Comment tirer parti des avantages fiscaux en pratique ?
En résumé, plusieurs lignes de force se dégagent pour structurer un investissement immobilier en Papouasie-Nouvelle-Guinée de manière fiscalement efficiente :
Pour optimiser la fiscalité d’un investissement immobilier en Côte d’Ivoire, plusieurs stratégies sont recommandées. Pour les particuliers éligibles, le régime de retenue à la source à 10 % (impôt libératoire) permet une imposition modérée des loyers avec un formalisme simplifié. Les investisseurs corporatifs devront privilégier des structures résidentes pour bénéficier du taux d’impôt sur les sociétés de 30 %, plutôt qu’un statut de succursale non résidente imposé à 48 %, sauf exceptions. Il convient d’optimiser l’amortissement des actifs immobiliers et des équipements en utilisant la méthode dégressive et les déductions accélérées lorsque c’est possible. Il est également avantageux d’étudier les opportunités dans les zones bénéficiant d’incitations, comme les zones économiques spéciales, les zones rurales prioritaires ou les secteurs soutenus (tourisme, agro-industrie, logistique), où les exemptions temporaires d’impôt (tax holidays) et les taux réduits peuvent améliorer significativement le rendement après impôt. Le recours aux conventions fiscales permet de limiter les retenues à la source sur les flux sortants (dividendes, intérêts) et de s’assurer de l’imputation correcte des impôts payés localement dans le pays de résidence. Enfin, il faut anticiper l’introduction future d’une taxe sur les plus-values immobilières et sur les titres de sociétés « riches en actifs immobiliers », en analysant l’impact de sa date d’entrée en vigueur, des règles d’évaluation des actifs et des mécanismes de report ou d’exonération (résidence principale, remploi, restructurations de groupe).
Dans un environnement qui reste, par certains aspects, moins avantageux pour les sociétés strictement non résidentes, mais particulièrement accueillant pour les détentions patrimoniales de long terme et les structures résidentes bien conçues, la Papouasie-Nouvelle-Guinée offre aux investisseurs immobiliers un éventail d’opportunités fiscales rares dans la région.
Pour transformer l’avantage fiscal en rendement réel, une analyse détaillée de chaque projet (localisation, type d’actif, statut du bailleur, horizon) et un suivi attentif des réformes sont nécessaires. La performance nette dépend de l’interaction entre le droit fiscal national, les incitations sectorielles et les conventions internationales.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Papouasie‑Nouvelle‑Guinée pour rechercher du rendement locatif en kina (PGK) et une exposition à un marché émergent riche en ressources naturelles. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs zones (Port Moresby, Lae, villes minières), la stratégie retenue a consisté à cibler une maison individuelle sécurisée dans un quartier en développement de Port Moresby, combinant un rendement locatif brut cible proche de 10 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation lié aux projets d’infrastructures, avec un ticket global (acquisition + frais + adaptations aux normes de sécurité et climat tropical) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, réseau local (agent immobilier, avocat, spécialiste foncier coutumier, fiscaliste), choix de la structure (propriété directe ou société locale) et plan de diversification pluriannuel intégrant les risques juridiques, fonciers et locatifs propres à la Papouasie‑Nouvelle‑Guinée.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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