Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Acheter un bien immobilier à l’étranger : le cas de la Nouvelle-Zélande
Acheter un bien immobilier à l’étranger peut s’avérer être une aventure excitante mais complexe, surtout dans un pays comme la Nouvelle-Zélande, dont le marché attire de nombreux investisseurs internationaux. Cependant, avant de plonger dans ce projet ambitieux, il est crucial de comprendre les spécificités juridiques et financières qui accompagnent l’achat immobilier pour les non-résidents.
La Nouvelle-Zélande, avec ses paysages époustouflants et sa qualité de vie exceptionnelle, impose néanmoins certaines restrictions aux étrangers, influencées par des lois destinées à préserver l’accès à la propriété pour les habitants locaux.
Cet article vous guidera à travers les différentes étapes du processus d’achat, en abordant des aspects essentiels tels que la recherche de la propriété parfaite, le financement, et les obligations légales, afin de vous offrir une compréhension claire et détaillée de ce qui vous attend.
Bon à savoir :
La Nouvelle-Zélande a instauré des règles strictes pour l’achat immobilier par des non-résidents, notamment via l’Overseas Investment Act. Il est essentiel de vérifier votre éligibilité avant de vous lancer.
Comprendre les régulations et obligations immobilières en Nouvelle-Zélande
Depuis l’Overseas Investment Act de 2018, le marché immobilier néo-zélandais impose des restrictions strictes à l’achat de biens résidentiels par des étrangers. Seuls les citoyens néo-zélandais et les résidents permanents sont autorisés à acquérir un logement existant. Les étrangers — c’est-à-dire toute personne n’ayant ni la citoyenneté, ni la résidence permanente en Nouvelle-Zélande — se voient donc refuser l’accès au marché de l’ancien.
Quelques exceptions existent :
- Certains appartements neufs ou propriétés sur plan peuvent être proposés aux investisseurs étrangers, mais ces biens sont rares et généralement plus onéreux.
- Pour ces acquisitions exceptionnelles, il est obligatoire que le bien soit exclusivement destiné à la location sur le marché local : il ne peut servir de pied-à-terre pour le propriétaire étranger ou sa famille.
- D’autres types d’actifs immobiliers (commerciaux, fonciers non résidentiels) peuvent parfois être accessibles sous conditions spécifiques.
Depuis 2025, une réforme partielle est envisagée pour assouplir certaines règles : seuls les biens immobiliers haut de gamme — généralement supérieurs à 2 millions NZD (voire 5 millions NZD selon certaines sources) — pourraient devenir éligibles pour des acheteurs non-résidents. Cet assouplissement vise principalement à attirer des investisseurs fortunés sans remettre en cause la protection du logement pour les locaux.
Les nationalités concernées par ces restrictions incluent tous ceux qui ne possèdent pas un statut légal permanent en Nouvelle-Zélande. Il n’existe pas d’exemption générale basée sur la nationalité ; seule une poignée d’accords bilatéraux très ciblés pourraient permettre certains achats dans des cas particuliers.
Obligations fiscales et administratives :
- Toute acquisition potentielle par un investisseur étranger doit passer par une demande auprès de l’Overseas Investment Office (OIO).
- Le processus OIO implique :
- Démontrer que l’investissement apportera « des avantages substantiels » au pays.
- Fournir une documentation détaillée sur les sources financières et la conformité fiscale internationale du demandeur.
- S’acquitter éventuellement d’une taxe supplémentaire propre aux acquéreurs non-résidents si elle s’applique au type de bien acheté.
- Respecter toutes déclarations obligatoires auprès du fisc néo-zélandais concernant tout revenu locatif généré localement.
Non-respect des régulations :
Le non-respect de ces obligations expose l’investisseur international à :
- Des amendes importantes
- L’annulation pure et simple de la transaction
- Voire même dans certains cas extrêmes, une interdiction future d’acquisition
- Consulter systématiquement un avocat spécialisé en droit immobilier néo-zélandais avant toute démarche préliminaire
- Faire appel à un agent immobilier local agréé habitué aux transactions internationales
- S’informer régulièrement sur les évolutions législatives éventuelles via des sites officiels ou cabinets spécialisés
- Préparer minutieusement son dossier OIO dès le début afin d’accélérer le traitement administratif
| Type d’acheteur | Accès logements existants | Accès logements neufs/plans | Conditions/Ouvertures récentes |
|---|---|---|---|
| Citoyen/résident permanent | Oui | Oui | Libre |
| Étranger/non-résident | Non | Uniquement certains projets spécifiques; usage locatif imposé | Réforme possible >2M/5M NZD |
Se conformer strictement aux régulations est indispensable afin d’éviter tout risque juridique ou financier lors d’un investissement immobilier en Nouvelle-Zélande.
Bon à savoir :
En Nouvelle-Zélande, la loi de 2018 restreint l’achat immobilier par des étrangers, ciblant principalement les non-résidents qui ne sont ni citoyens néo-zélandais ni australiens, ces derniers étant exemptés grâce à l’accord de libre-échange. Les personnes n’entrant pas dans ces catégories doivent obtenir une autorisation via l’Overseas Investment Office (OIO), un processus complexe qui nécessite de démontrer l’avantage important pour le pays. Ceci peut inclure des bénéfices économiques ou environnementaux. En termes d’obligations fiscales, les acheteurs internationaux doivent s’acquitter de taxes spécifiques, telles que la Land Transfer Tax, en plus d’autres exigences administratives. Se conformer rigoureusement à ces régulations est crucial pour éviter des amendes ou sanctions légales, rendant l’assistance d’un avocat spécialisé ou d’un agent immobilier local recommandable pour naviguer efficacement dans ce contexte réglementaire souvent déroutant.
Les implications de la fiscalité internationale pour les acheteurs étrangers
La législation fiscale en Nouvelle-Zélande pour les propriétaires étrangers se distingue par sa simplicité et son attractivité. Les investisseurs immobiliers non-résidents bénéficient d’un environnement fiscal où la taxation des plus-values n’existe généralement pas, sauf si la revente intervient dans un délai spécifique à compter de l’achat du bien (Bright-line test). Il n’existe pas de droits fiscaux d’enregistrement ni de taxe sur la succession.
Principales taxes et obligations pour les acheteurs étrangers
| Taxe/Obligation | Description |
|---|---|
| Impôt sur le revenu | Prélevé à la source selon un barème progressif allant de 10,5 % à 39 %. |
| Bright-line test | Taxation des gains en capital si revente dans un délai court après achat (voir détails ci-dessous). |
| Déclaration IRD | Obligation d’obtenir un numéro IRD et de déclarer ses revenus fonciers. |
| Exigence de résidence fiscale | Nécessité d’indiquer sa résidence fiscale lors du transfert de propriété. |
Le Bright-line test : évolution récente
Le Bright-line test impose une imposition sur le profit réalisé lors de la vente d’un bien immobilier détenu pendant une courte période. Depuis juillet 2024, ce délai est revenu à deux ans : toute propriété revendue moins de deux ans après son acquisition sera soumise à l’impôt sur le gain généré, sauf exceptions (résidence principale, successions, séparation).
Implications des accords contre la double imposition (DTA)
La Nouvelle-Zélande a signé plusieurs conventions fiscales visant à éviter que les acheteurs étrangers soient imposés deux fois sur les mêmes revenus fonciers – une fois dans leur pays d’origine et une fois en Nouvelle-Zélande. Toutefois, ces conventions ne s’appliquent qu’aux situations prévues explicitement par chaque DTA ; il est donc essentiel pour chaque investisseur étranger de vérifier précisément ses obligations selon sa nationalité.
Règles relatives à la résidence fiscale
La définition du statut résident/non-résident influe directement sur l’imposition :
- Un non-résident est généralement imposable uniquement sur ses revenus néo-zélandais.
- Un résident fiscal néo-zélandais doit déclarer ses revenus mondiaux.
- Le critère principal repose souvent sur le temps passé dans le pays ou l’existence d’attaches économiques significatives.
Ainsi, devenir résident fiscal peut modifier profondément l’impact fiscal global lié aux investissements immobiliers.
Coûts additionnels dus aux différences réglementaires internationales
Les acheteurs étrangers doivent anticiper certains coûts supplémentaires :
- Risque potentiel d’imposition double si aucune convention DTA n’existe ou qu’elle ne couvre pas tous les cas.
- Frais juridiques accrus liés au respect des exigences administratives locales spécifiques aux non-résidents.
- Possibilité que certains frais bancaires ou modalités hypothécaires diffèrent pour les ressortissants étrangers selon leur profil fiscal.
Liste récapitulative des coûts potentiels :
- Frais bancaires plus élevés
- Assurance supplémentaire exigée par certains établissements prêteurs
- Honoraires spécialisés pour conseils fiscaux internationaux
Réformes fiscales récentes impactant les investisseurs étrangers
Les principales évolutions concernent :
- Le raccourcissement du délai du Bright-line test (de dix ans précédemment sous certaines conditions à deux ans depuis juillet 2024).
Cette mesure vise principalement à favoriser l’accès au marché local tout en limitant la spéculation rapide.
À retenir :
Consulter systématiquement un expert fiscaliste spécialisé dans les transactions transfrontalières permet non seulement d’optimiser légalement votre situation mais aussi — surtout — d’éviter tout risque lié au cumul involontaire des charges fiscales ou au non-respect involontaire des règles propres tant à votre pays qu’à la Nouvelle-Zélande. Une planification rigoureuse demeure indispensable avant toute acquisition immobilière internationale afin de maximiser vos avantages et réduire vos risques fiscaux futurs.
Bon à savoir :
En Nouvelle-Zélande, les acheteurs immobiliers étrangers doivent connaître plusieurs lois fiscales, notamment les taxes de transfert de propriété et l’impact d’éventuels accords de non double imposition (Double Taxation Agreement, DTA). La résidence fiscale joue un rôle crucial dans la définition des obligations fiscales des non-résidents, influençant la manière dont ils sont imposés sur leurs biens. Par ailleurs, les différences entre les exigences fiscales de la Nouvelle-Zélande et celles du pays d’origine peuvent entraîner des coûts supplémentaires auxquels les acquéreurs doivent se préparer. Avec les réformes fiscales récentes, telles que l’augmentation de la taxe sur les gains immobiliers pour les investisseurs étrangers, consulter un expert fiscaliste est primordial pour optimiser les avantages et éviter les erreurs coûteuses lors d’un investissement immobilier.
Les documents essentiels pour acquérir un bien immobilier en Nouvelle-Zélande
Liste des documents requis pour les étrangers souhaitant acheter un bien immobilier en Nouvelle-Zélande :
- Passeport valide (copie certifiée conforme exigée)
- Justificatif de domicile récent
- Preuve de situation financière (relevés bancaires, justificatifs d’origine des fonds, attestations de ressources)
- Obtention d’un numéro IRD (Inland Revenue Department) si nécessaire
- Autorisation préalable de l’Overseas Investment Office (OIO), selon le type et la localisation du bien à acquérir
Tableau récapitulatif :
| Document | Description | Obligatoire pour tous les acheteurs ? |
|---|---|---|
| Passeport | Copie certifiée conforme requise pour prouver l’identité | Oui |
| Justificatif de domicile | Facture récente ou attestation officielle | Oui |
| Preuve de situation financière | Relevés bancaires, preuves d’origine des fonds, attestations bancaires | Oui |
| Numéro IRD | Numéro fiscal néo-zélandais | Souvent |
| Approbation OIO | Accord préalable obligatoire selon la nature du bien et le statut d’acheteur | Selon cas |
Procédure avec l’Overseas Investment Office (OIO)
L’autorisation de l’OIO est indispensable pour tout achat impliquant certains biens « sensibles » ou si l’acheteur n’est pas résident permanent ou citoyen néo-zélandais. Cette démarche comprend :
- Dossier complet sur la provenance des fonds
- Vérification du projet d’investissement et conformité avec la législation locale
Due diligence immobilière à effectuer avant achat
Liste des démarches essentielles :
- Rapport d’inspection technique indépendante sur la propriété (état général, diagnostics spécifiques tels que présence d’amiante ou humidité)
- Évaluation officielle réalisée par un expert agréé (« registered valuer ») afin de déterminer la valeur réelle du bien
- Vérification juridique complète par avocat local concernant les titres fonciers, charges éventuelles et servitudes
Autres vérifications recommandées :
- Consultation des plans cadastraux et documents relatifs au zonage urbain
- Contrôle auprès du conseil local sur les éventuels travaux non déclarés
Documents supplémentaires pouvant être exigés
Selon le profil ou le statut particulier de l’acquéreur ainsi que la nature spécifique du bien visé :
- Certificat fiscal étranger en cas d’utilisation massive de capitaux extérieurs
- Traductions officielles si certains justificatifs ne sont pas en anglais
- Attestations spécifiques lorsque le financement provient d’une société étrangère
L’accompagnement par un avocat local est vivement conseillé dès les premières démarches. Les règles anti-blanchiment imposent une stricte transparence sur tous les flux financiers liés à ces acquisitions.
Les banques locales appliquent généralement des conditions plus strictes aux non-résidents : taux plus élevés et apports personnels importants sont fréquents.
Ce cadre administratif rigoureux vise à garantir transparence et sécurité lors des transactions immobilières impliquant des investisseurs étrangers.
Bon à savoir :
Pour acquérir un bien immobilier en Nouvelle-Zélande en tant qu’étranger, il est crucial de posséder certains documents essentiels, notamment un passeport valide et une preuve de situation financière prouvant votre capacité à effectuer l’achat. Une autorisation de l’Overseas Investment Office (OIO) peut également être nécessaire, surtout pour les terrains non-urbains ou les propriétés de grande valeur. En termes de due diligence, il est recommandé de réaliser des inspections complètes de la propriété, incluant des rapports d’inspection immobilière et des évaluations professionnelles pour éviter les mauvaises surprises. Selon le statut de l’acheteur (par exemple, investisseur étranger ou résident temporaire) et le type de propriété (résidentielle, commerciale, ou terres agricoles), des documents supplémentaires pourraient être exigés pour garantir la conformité avec les régulations locales. Être préparé et bien informé peut parfois nécessiter l’intervention d’un conseiller juridique spécialisé pour guider à travers ce processus complexe.
Peut-on vraiment devenir propriétaire en Nouvelle-Zélande en tant qu’étranger ?
En Nouvelle-Zélande, la loi sur l’investissement étranger (Overseas Investment Act), renforcée en 2018, encadre strictement l’achat de biens immobiliers par des étrangers. L’objectif principal est de limiter la spéculation étrangère et de protéger l’accès au logement pour les résidents locaux.
Catégories de résidents étrangers et accès à la propriété
- Citoyens néo-zélandais : accès sans restriction à tous types de biens.
- Résidents permanents ou détenteurs d’un visa longue durée : accès similaire aux citoyens.
- Citoyens australiens et singapouriens : bénéficient d’accords bilatéraux leur permettant d’acheter librement des propriétés existantes.
- Non-résidents (autres nationalités) :
- Interdiction générale d’acheter des logements existants.
- Accès possible aux appartements neufs « sur plan » dans des complexes résidentiels comptant plus de 20 unités, sous réserve que le développeur ait obtenu une exemption spécifique et qu’au maximum 60 % des lots soient vendus à des non-résidents.
Tableau récapitulatif – Accès selon statut
| Catégorie | Achat logement existant | Achat neuf « sur plan » | Conditions spécifiques |
|---|---|---|---|
| Citoyen NZ | Oui | Oui | Aucune |
| Résident permanent / visa long terme | Oui | Oui | Aucune |
| Australien/Singapourien | Oui | Oui | Accord bilatéral |
| Non-résident | Non* | Oui* | Exemption OIO + quotas/maxi. revente |
Exceptions et rôle de l’Overseas Investment Office (OIO)
Certaines exceptions existent :
- Investissement dans certains programmes immobiliers neufs avec exemption accordée par l’OIO.
- Cas particuliers pour les projets ayant un impact économique majeur ou concernant le secteur hôtelier/commercial.
L’OIO doit approuver tout achat immobilier résidentiel par un étranger non-exempté. Cette procédure implique un dossier détaillé, justificatifs financiers, preuves du respect du quota autorisé pour le projet concerné ainsi qu’une vérification approfondie du profil acheteur.
Démarches administratives principales
- Vérifier son éligibilité selon sa catégorie (citoyenneté/résidence).
- Identifier les biens accessibles (appartements neufs sur plans bénéficiant d’une exemption).
- Obtenir une lettre préliminaire du promoteur confirmant le quota disponible pour non-résident.
- Monter un dossier auprès de l’OIO incluant documents financiers, justificatifs personnels, attestation du promoteur immobilier.
- Attendre la décision formelle avant toute transaction définitive.
Types de propriétés accessibles
– Appartements neufs uniquement (« off-plan ») dans les grands complexes résidentiels (>20 unités), sous réserve que moins de 60 % soient vendus à des non-résidents et que le projet soit validé par les autorités compétentes.
Les maisons individuelles existantes sont réservées exclusivement aux citoyens néo-zélandais/australiens/singapouriens ou aux titulaires d’un permis longue durée/vie en Nouvelle-Zélande depuis plusieurs années.
Restrictions potentielles sur la revente
Les biens achetés sous régime dérogatoire doivent généralement être mis en location locale uniquement ; il est interdit au propriétaire étranger ou à sa famille proche d’y séjourner personnellement tant qu’il demeure non-résident permanent. En cas de revente rapide ( En 2025, seuls quelques dizaines d’appartements neufs ont été acquis chaque trimestre par des investisseurs étrangers via ce dispositif dérogatoire ; ils représentent moins de 2 % du marché total résidentiel néo-zélandais actuel alors qu’avant 2018 ce chiffre était proche de 10 %. Le prix moyen payé par ces investisseurs dépasse souvent celui payé localement car ces logements sont rares et très encadrés réglementairement.
> Une hausse attendue (+3,8 %) a été annoncée début 2025 pour le marché global mais elle concerne surtout les transactions domestiques ; peu d’impact direct lié aux achats étrangers qui restent fortement contingentés.
⚠️ Les possibilités offertes aux acquéreurs étrangers demeurent donc limitées : bien identifier son statut légal est essentiel avant toute démarche immobilière en Nouvelle-Zélande !
Bon à savoir :
En Nouvelle-Zélande, les étrangers peuvent acheter des biens immobiliers sous certaines conditions strictes régies par l’Overseas Investment Act de 2005. Les non-résidents doivent obtenir l’approbation de l’Overseas Investment Office (OIO), surtout pour les propriétés résidentielles et foncières importantes. Les résidents temporaires peuvent uniquement acheter des terrains pour développer de nouvelles constructions ou s’engager à vivre sur place, tandis que les résidents permanents n’ont pas ces restrictions. Exemptions possibles incluent des projets de développement économique significatifs ou des propriétés sur de petites îles, mais ces cas restent rares. Les démarches administratives incluent la soumission de preuves de la provenance des fonds et des intentions d’utilisation des propriétés. Les types de propriétés accessibles varient, allant des terrains vides aux immeubles à usage commercial, mais la revente doit souvent être conforme à des conditions spécifiques du marché local. En 2022, 3 % seulement des achats immobiliers ont été effectués par des étrangers, mettant en lumière la rareté de tels investissements dans un marché principalement local.
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