Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le Monténégro : une transformation économique majeure à l’horizon
Le Monténégro, avec ses paysages à couper le souffle et sa riche histoire, est sur le point de subir une transformation économique majeure. Alors que l’urbanisation et les investissements étrangers continuent de croître, certaines villes du pays sont au centre des spéculations immobilières, prêtes à voir leurs prix exploser d’ici 2030.
Les villes clés du boom immobilier
En raison de leur emplacement stratégique, de leur potentiel touristique et de la modernisation des infrastructures, des villes comme Kotor, Budva et Podgorica attirent l’attention des investisseurs.
Comprendre la dynamique du marché
Cet article explore les facteurs qui contribueront à cette flambée des prix, offrant un aperçu fascinant et perspicace pour ceux qui cherchent à comprendre les dynamiques changeantes du marché immobilier monténégrin.
Les villes prometteuses pour l’immobilier au Monténégro
Le marché immobilier au Monténégro connaît actuellement une croissance soutenue, avec une augmentation notable des prix tant dans le segment des constructions neuves que dans celui des biens existants. En 2025, le prix moyen au mètre carré dans les nouvelles constructions a augmenté de 20% par rapport à l’année précédente, atteignant 1 844 euros, tandis que le marché secondaire affiche une hausse de 8 à 10% selon les régions.
Zones d’investissement prometteuses
La Baie de Kotor (Tivat, Kotor, Lustica) représente l’une des zones les plus attractives pour l’investissement immobilier au Monténégro. Cette région séduit par sa beauté naturelle comparable aux fjords norvégiens et par sa notoriété croissante auprès des touristes et investisseurs internationaux. Le potentiel de croissance y est particulièrement évident, avec des infrastructures en développement constant.
| Ville | Tendance des prix | Potentiel touristique | Développement infrastructurel |
| Kotor | Forte hausse | Très élevé | En expansion |
| Tivat | Hausse soutenue | Élevé | Projets majeurs en cours |
| Budva | Hausse modérée | Très élevé | Consolidation |
| Podgorica | Stable avec tendance à la hausse | Moyen | Nombreux projets urbains |
Facteurs de croissance du marché
- Stabilité des rendements locatifs malgré la hausse des prix
- Augmentation parallèle des loyers et des prix d’achat
- Développement du tourisme de luxe sur la côte adriatique
- Investissements étrangers en hausse dans les infrastructures
Le marché immobilier monténégrin présente une particularité intéressante : environ 120 000 appartements et maisons sont soit inoccupés, soit utilisés temporairement. Cette situation, bien qu’elle représente un manque à gagner fiscal pour l’État, offre des opportunités significatives pour les investisseurs avisés.
Le marché immobilier du Monténégro en 2025 montre une augmentation régulière des prix, ce qui confirme son attractivité pour les investisseurs.
Perspectives d’évolution
Les prévisions indiquent une poursuite de la tendance haussière, particulièrement dans les zones côtières prisées. La hausse la plus notable a été enregistrée au troisième trimestre 2024, avec une augmentation de 12,6% par rapport à la même période en 2023, portant le prix moyen à 1 854 euros par mètre carré.
Les investisseurs internationaux continuent de manifester un intérêt croissant pour le marché monténégrin, attirés par le climat méditerranéen, les paysages pittoresques, les infrastructures en développement et les conditions favorables à l’achat de biens immobiliers.
Bon à savoir :
Podgorica, Budva et Kotor figurent parmi les villes monténégrines où le marché immobilier devrait connaître une forte croissance d’ici 2030, en grande partie grâce à des projets infrastructurels en développement, comme l’amélioration des axes de transport et l’expansion des services urbains. Podgorica, avec son économie en expansion et ses initiatives axées sur la technologie, attire nombre de jeunes professionnels, augmentant la demande pour des logements modernes. Les destinations côtières, Budva et Kotor, bénéficient de l’afflux touristique et de la réputation grandissante du Monténégro comme destination de luxe, ce qui stimule l’immobilier haut de gamme. Les investissements immobiliers sont donc prometteurs dans ces localités grâce à une qualité de vie élevée et des politiques favorables aux investisseurs étrangers, conduisant potentiellement à une augmentation significative des prix, notamment dans les secteurs résidentiel et hôtelier.
Investissement à long terme : quelles villes privilégier au Monténégro ?
Les facteurs économiques et politiques qui rendent certaines villes du Monténégro particulièrement attractives pour l’investissement à long terme incluent la stabilité macroéconomique du pays, une fiscalité avantageuse, la facilité d’accès pour les investisseurs étrangers, ainsi que des stratégies gouvernementales visant à stimuler le secteur touristique et moderniser les infrastructures. Le Monténégro bénéficie également d’un statut de candidat officiel à l’Union européenne, ce qui rassure de nombreux investisseurs sur le plan réglementaire et favorise un climat propice au développement immobilier.
Les villes ayant le potentiel de voir leurs prix immobiliers fortement augmenter d’ici 2030 se distinguent par leur dynamisme économique, leurs projets urbains ambitieux et leur attractivité touristique croissante. Voici un aperçu comparatif des principales villes monténégrines :
| Ville | Facteurs clés d’attractivité | Projets majeurs & initiatives | Perspectives immobilières 2030 |
|---|---|---|---|
| Budva | Centre touristique majeur ; forte demande locative saisonnière ; statut reconnu auprès des investisseurs internationaux | Développement du port de plaisance ; investissements dans la rénovation urbaine ; nouveaux complexes hôteliers et résidentiels haut de gamme | Hausse soutenue attendue avec rendements locatifs élevés |
| Kotor | Vieille ville classée UNESCO ; tourisme culturel croissant ; rareté foncière dans les remparts historiques | Initiatives pour protéger et valoriser le patrimoine; amélioration des accès routiers; politique active en faveur du tourisme durable | Potentiel important de valorisation grâce à la rareté immobilière |
| Tivat | Présence du port de luxe Porto Montenegro attirant une clientèle internationale haut-de-gamme; forte croissance démographique saisonnière | Extension du complexe Porto Montenegro; création d’espaces verts urbains; incitations fiscales locales | Forte hausse anticipée tirée par l’afflux international |
Facteurs différenciants entre ces villes :
- Budva se distingue par son dynamisme balnéaire et ses grands projets hôteliers.
- Kotor mise sur son patrimoine historique unique couplé à une offre locative stable toute l’année.
- Tivat attire surtout grâce au yachting international (Porto Montenegro) avec une montée rapide en gamme.
Stratégies publiques & développement urbain
Le gouvernement monténégrin mise fortement sur :
- La modernisation des axes routiers côtiers,
- L’essor continu du secteur touristique (croisières maritimes, festivals internationaux),
- Des allègements fiscaux pour attirer capitaux étrangers,
- La facilitation administrative pour l’achat immobilier par les non-résidents.
Tendances démographiques et touristiques influençant la demande :
- Croissance régulière du flux touristique (+10% annuel selon certaines périodes), notamment depuis l’Europe occidentale,
- Augmentation nette des résidents temporaires ou semi-permanents issus d’Europe centrale ou orientale,
- Evolution vers un tourisme premium (yachting, séjours longue durée),
- Urbanisation progressive autour des pôles portuaires.
Pourquoi ces zones se démarquent-elles ?
Les prix y restent encore compétitifs comparés aux autres destinations adriatiques comme Dubrovnik ou Split tout en offrant une perspective haussière plus importante.
Les projets structurants – tels que Porto Montenegro à Tivat – transforment profondément le paysage local en attirant investisseurs institutionnels comme particuliers recherchant rendement locatif ou plus-value patrimoniale.
Dans cette optique, investir aujourd’hui dans ces pôles dynamiques permettrait potentiellement de bénéficier pleinement de la prochaine vague haussière prévue sur le marché immobilier monténégrin.
Bon à savoir :
Pour envisager un investissement à long terme au Monténégro, les villes de Podgorica et Tivat se démarquent grâce à des projets significatifs de développement urbain et d’infrastructures. Podgorica, la capitale, bénéficie de plusieurs initiatives gouvernementales favorisant l’innovation et l’entrepreneuriat, soutenues par une politique fiscale attractive. Par ailleurs, Tivat est en plein essor grâce à de luxueux projets touristiques comme Porto Montenegro, attirant un afflux croissant de touristes et d’expatriés. Dans ces villes, les tendances démographiques montrent une augmentation de la population active, renforçant la demande immobilière. Comparativement, des villes comme Herceg Novi, bien que charmantes, n’offrent pas le même niveau d’opportunité économique à long terme, ce qui en fait des options moins attractives pour les investisseurs prévoyant une hausse explosive des prix d’ici 2030.
Zones de croissance au Monténégro : les prévisions pour 2030
Le Monténégro se positionne sur une trajectoire de développement ambitieuse à l’horizon 2030, avec plusieurs zones et secteurs stratégiques identifiés comme moteurs de croissance.
Zones septentrionales monténégrines
Ces régions montagneuses, malgré leur isolement actuel et leurs infrastructures inadaptées, présentent un potentiel considérable de croissance économique durable, particulièrement dans la production alimentaire de qualité et l’écotourisme. Leur patrimoine culturel et naturel constitue un atout majeur pour le développement touristique durable.
Secteurs économiques prometteurs
- Production alimentaire de qualité
- Écotourisme et tourisme rural
- Systèmes alimentaires circulaires
- Énergies renouvelables
Le gouvernement monténégrin a établi plusieurs objectifs ambitieux dans sa Stratégie nationale de développement durable à l’horizon 2030 :
| Secteur | Objectif 2030 | Référence |
| Émissions GES | Réduction de 55% | Par rapport à 1990 |
| Efficacité énergétique | Augmentation de 27% | – |
| Intensité énergétique | Réduction de 40% | Par rapport à 2010 |
| Énergies renouvelables | 33% de la consommation | Objectif pour 2020 |
L’adhésion à l’Union européenne représente un facteur d’attractivité majeur pour les investisseurs. L’annonce d’un possible élargissement de l’UE d’ici 2030 a été particulièrement bien accueillie au Monténégro, ce qui pourrait accélérer les investissements étrangers dans l’anticipation de cette intégration.
Facteurs d’attractivité pour les investisseurs
- Perspective d’adhésion à l’UE d’ici 2030
- Stratégie nationale de développement durable
- Potentiel inexploité dans les zones rurales et montagneuses
- Engagement environnemental fort avec des objectifs climatiques ambitieux
- Valorisation du patrimoine naturel et culturel
La Contribution Déterminée au niveau National (CDN) actualisée du Monténégro fixe un objectif de réduction des émissions de gaz à effet de serre de 55% d’ici 2030 et de 60% d’ici 2035, démontrant l’engagement du pays envers une économie plus verte.
Le Programme d’options stratégiques pour le pays (COSOP) 2025-2030, préparé sous la supervision conjointe du FIDA et du gouvernement monténégrin, vise à lutter contre les changements climatiques en empêchant la dégradation des ressources naturelles et en encourageant leur utilisation durable pour la production agricole et le tourisme.
Ces développements devraient avoir un impact positif sur le marché immobilier, particulièrement dans les zones rurales actuellement sous-valorisées mais disposant d’un fort potentiel touristique. Les systèmes alimentaires ruraux et traditionnels existants représentent un atout pouvant être exploité pour générer des revenus et des emplois pour les ménages ruraux, en particulier pour les femmes.
Note importante : La réalisation de ces objectifs de croissance reste conditionnée à la stabilité politique du pays. Comme l’indiquent certaines analyses, l’objectif 2030 pour le Monténégro serait réaliste si la crise politique s’atténuait.
Bon à savoir :
D’ici 2030, certaines villes monténégrines, comme Podgorica et Tivat, devraient connaître une importante croissance économique et démographique grâce à des investissements massifs dans les infrastructures, notamment les projets d’expansion du réseau routier et de modernisation des ports maritimes. Le secteur du tourisme, soutenu par les richesses naturelles du pays, multipliera les opportunités tandis que le gouvernement mise sur des politiques fiscales attractives pour stimuler les investissements étrangers. Des données récentes indiquent que la population urbaine pourrait augmenter de 15%, poussant à la hausse les prix immobiliers de ces zones. Les prévisions économiques estiment une croissance du PIB autour de 3,5% annuellement, selon les rapports de la Banque mondiale, rendant ces villes particulièrement attractives pour les entreprises cherchant à accéder aux marchés des Balkans.
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