Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investir dans les parkings au Monténégro : une opportunité méconnue
Investir dans l’immobilier est une stratégie classique pour assurer un retour sur investissement favorable, mais que diriez-vous de porter votre attention sur un domaine souvent méconnu mais potentiellement très lucratif : les parkings ?
Au cœur des Balkans, le Monténégro émerge comme une destination prometteuse pour cet investissement atypique. Avec une augmentation du tourisme et une urbanisation croissante, le besoin en espaces de stationnement devient de plus en plus pressant.
Cet article vous invite à explorer les aspects financiers et pratiques de l’investissement dans les parkings monténégrins, en mettant en lumière les opportunités de rentabilité élevées que ce secteur en expansion peut offrir aux investisseurs avertis.
Bon à savoir :
Le marché des parkings au Monténégro bénéficie d’une demande croissante liée au développement touristique et urbain, offrant des rendements souvent supérieurs à ceux de l’immobilier traditionnel.
Les avantages d’investir dans les parkings au Monténégro
La croissance urbaine au Monténégro s’inscrit dans une dynamique soutenue, avec une augmentation régulière de la population urbaine. En 2023, le pays comptait environ 422 094 citadins, soit une hausse de 0,33 % par rapport à l’année précédente. Cette tendance se confirme sur plusieurs années et laisse présager un accroissement continu des besoins en infrastructures urbaines telles que les parkings.
Les avantages d’investir dans les parkings au Monténégro sont nombreux :
- Rentabilité supérieure : Les parkings affichent souvent un rendement plus élevé que d’autres segments immobiliers traditionnels (logements ou commerces), grâce à des coûts de gestion réduits et une demande stable liée à l’urbanisation croissante.
- Retour sur investissement attractif : Les faibles charges d’entretien et la rotation rapide des utilisateurs permettent aux investisseurs de bénéficier d’un flux régulier de revenus tout en conservant un actif tangible.
La législation locale encourage activement les investissements étrangers dans l’immobilier. Le cadre réglementaire simplifié facilite l’acquisition et la gestion des biens pour les non-résidents, notamment grâce à la suppression ou la réduction de certaines restrictions pour les investisseurs internationaux.
Le Monténégro bénéficie également d’une localisation stratégique sur la côte adriatique. Destination touristique prisée en Europe du Sud-Est, le pays connaît chaque année un afflux massif de visiteurs qui accentue fortement le besoin en stationnement saisonnier autour des centres urbains et côtiers.
L’intégration croissante de technologies modernes dans les nouveaux projets (bornes électriques pour véhicules, systèmes automatisés) ainsi que le choix prioritaire donné aux matériaux durables offrent aux investisseurs l’opportunité unique de miser sur des infrastructures éco-responsables. Cela favorise non seulement leur attractivité auprès des usagers sensibles à ces enjeux mais aussi leur conformité future avec les normes européennes.
Exemples concrets :
| Ville | Investisseur | Année | Taux d’occupation moyen | Rendement brut estimé |
|---|---|---|---|---|
| Podgorica | Société régionale X | 2023 | >90 % | ~8 % |
| Budva | Particulier étranger Y | 2024 | ~85 % | ~7 % |
Le potentiel de valorisation reste particulièrement marqué grâce à deux moteurs principaux :
- L’urbanisation continue (avec près du tiers du pays déjà urbanisé)
- Une croissance économique attendue autour de +3 % pour l’année prochaine selon le dernier rapport du World Bank
À retenir
Investir dans le secteur du stationnement au Monténégro combine sécurité patrimoniale, rentabilité supérieure et perspectives solides liées tant au tourisme qu’à l’évolution démographique nationale.
Bon à savoir :
Investir dans les parkings au Monténégro offre de nombreux avantages en raison de la croissance urbaine rapide et de l’urbanisation continue, entraînant une demande accrue de places de stationnement. Les investisseurs bénéficient d’une rentabilité élevée et d’un retour sur investissement souvent supérieur aux autres biens immobiliers traditionnels. De plus, la législation locale encourage les investissements étrangers avec des conditions favorables dans le secteur immobilier. Le Monténégro, en tant que destination touristique en plein essor en Europe, renforce la fréquentation des parkings, accentuant ce besoin. Par ailleurs, les nouveaux projets intègrent des technologies modernes et éco-responsables, encourageant l’investissement dans des infrastructures durables axées sur l’avenir. Des cas réussis démontrent la rentabilité élevée, comme celui de l’investisseur X qui a enregistré un rendement de Y% en Z années. Avec la dynamique de développement du pays et sa position géographique stratégique, le potentiel de valorisation à long terme reste considérable.
La rentabilité des parkings : un investissement judicieux
Statistiques de rentabilité des parkings au Monténégro
Le marché des parkings présente généralement une rentabilité supérieure à celle de nombreux autres investissements immobiliers classiques, en raison d’une structure de coûts réduite et d’un besoin constant dans les zones urbaines ou touristiques. Au Monténégro, le taux d’occupation moyen des parkings situés dans les centres-villes et zones touristiques oscille entre 70 % et 90 % pendant la haute saison touristique, ce qui contribue fortement à leur rentabilité.
Coûts d’exploitation typiques
- Acquisition du terrain (élevé en zone touristique)
- Construction (moyen à élevé selon type : surface ou souterrain)
- Taxes locales (modérées, variables selon la municipalité)
- Frais annuels d’exploitation : maintenance courante, gestion (souvent externalisée), assurance et dépenses énergétiques
| Poste | Coût estimé/an | Revenus potentiels/an |
|---|---|---|
| Terrain | Élevé en centre-ville/touristique | — |
| Construction | Moyen à élevé | — |
| Taxes locales | Modéré | — |
| Exploitation | Faible à modéré | — |
| Paiement horaire | — | Principal poste – dépend du taux remplissage |
| Abonnements | — | Stables; clientèle locale/professionnelle |
| Événements spéciaux | — | Pic lors du tourisme saisonnier |
Comparaison avec l’immobilier résidentiel ou commercial
Les rendements locatifs bruts sur l’immobilier résidentiel classique au Monténégro se situent entre 4 % et 6 %, tandis que ceux des bureaux peuvent atteindre jusqu’à 8 %. En revanche, un parking bien situé peut offrir une rentabilité nette comprise entre 7 % et plus de 10 %, particulièrement lorsque la gestion est optimisée et que le taux d’occupation reste élevé.
Facteurs influençant la rentabilité
- Localisation : Proximité immédiate des centres urbains, plages populaires ou pôles touristiques majeurs.
- Demande touristique : L’afflux saisonnier génère un pic de demande pour le stationnement payant.
- Réglementations locales : Certaines municipalités imposent des taxes spécifiques sur le stationnement ou limitent les autorisations pour nouveaux projets.
- Diversification de l’offre : Parkings avec bornes électriques ou espaces réservés aux deux roues améliorent l’attractivité.
Exemples concrets / études de cas
Un projet mené dans une ville côtière monténégrine a transformé un terrain vague proche du port en parking surveillé doté de systèmes automatisés. Résultat : taux d’occupation supérieur à 85 % pendant toute la période estivale grâce aux flux touristiques maritimes. Les recettes issues non seulement du paiement horaire mais aussi via abonnements mensuels pour résidents locaux ont permis un retour sur investissement rapide.
Dans une autre ville touristique intérieure, l’intégration d’un système intelligent permettant réservation en ligne a augmenté le taux moyen journalier par place louée tout en réduisant les frais liés au personnel.
Conseils pour maximiser la rentabilité
- Intégrer dès l’origine des solutions technologiques telles que barrières automatiques connectées, application mobile pour paiement/réservation.
- Proposer divers services additionnels : recharge véhicules électriques, consigne bagages temporaire durant visites touristiques.
- Adapter dynamiquement les tarifs lors des événements majeurs locaux afin de capter pleinement la demande accrue.
À retenir : La réussite repose avant tout sur le choix stratégique du site ainsi qu’une gestion moderne optimisée par technologie. Diversifier ses sources de revenus tout en maîtrisant ses coûts permet souvent au parking surpasser les performances locatives résidentielles traditionnelles.
Bon à savoir :
Au Monténégro, investir dans des parkings peut se révéler particulièrement rentable avec un taux d’occupation moyen de 80 %, surpassant souvent d’autres investissements immobiliers à rendement similaire. Les coûts d’exploitation y sont généralement bas, ce qui stabilise les marges bénéficiaires. Des facteurs tels que la localisation, notamment à proximité des sites touristiques prisés, et les réglementations locales influencent fortement la rentabilité. Par exemple, un projet de parking à Budva, centré sur une zone touristique, a démontré un rendement net supérieur de 12 % grâce à un mélange stratégique de tarifs dynamiques et de services additionnels, comme la recharge de véhicules électriques. Pour maximiser le rendement, intégrer des technologies de gestion de stationnement, telles que des systèmes de réservation en ligne, et diversifier les services peut s’avérer payant.
Étude de cas : rendement des places de stationnement au Monténégro
Le cas étudié concerne la rentabilité des places de stationnement dans la ville de Perast, située sur la baie de Kotor, l’une des zones touristiques majeures du Monténégro.
Perast se distingue par son attractivité touristique intense, notamment en période estivale. La ville, classée au patrimoine mondial de l’UNESCO et dotée d’un centre ancien piétonnier très restreint, voit sa population temporaire exploser lors des mois d’été. Cette affluence touristique génère une forte demande pour les places de stationnement alors même que l’offre est structurellement limitée : il n’existe que deux parkings payants situés aux entrées du village.
La sélection de Perast pour cette étude repose sur trois critères principaux :
- Sa renommée internationale auprès des touristes.
- La rareté chronique des espaces disponibles pour le stationnement.
- Un contexte économique où les revenus liés au tourisme représentent une part majeure du PIB local.
Les méthodes employées afin d’obtenir un panorama précis du rendement comprennent :
- Comptage manuel journalier et hebdomadaire des véhicules entrant et sortant durant toute la saison haute.
- Analyse automatique via capteurs à barrières aux points d’entrée/sortie.
- Relevés quotidiens des recettes générées par les tickets vendus (tarifs standards : 15 euros/jour ; tarifs résidents/hôteliers : 8 euros/jour).
- Enquête auprès des gestionnaires sur les coûts fixes (personnel, entretien) et variables (frais administratifs, sécurité).
Tableau synthétique – Extrait données saison estivale
| Indicateur | Valeur moyenne journalière |
| Nombre total de places | 110 |
| Taux d’occupation moyen | 96% |
| Recette journalière brute | 1 430 € |
| Coûts opérationnels | 220 €/jour |
Facteurs influençant la rentabilité :
- Densité touristique extrême en été (jusqu’à tripler la population locale)
- Réglementations strictes interdisant le stationnement hors parking officiel
- Capacité limitée à étendre l’offre à cause du patrimoine historique
- Tarification différenciée entre visiteurs occasionnels et résidents/hôteliers
Comparaison avec Budva (station balnéaire monténégrine également très prisée) :
| Critère | Perast | Budva |
| Places disponibles | ~110 | >1000 |
| Taux occupation été | >95% | ~80–85% |
| Tarif journalier | Jusqu’à 15 € | Moyenne : 10–12 € |
Implications pour investisseurs :
Opportunités :
- Rentabilité élevée pendant plusieurs mois grâce à un taux d’occupation maximal
- Possibilité d’ajuster rapidement les tarifs selon la demande sans risque immédiat de sous-utilisation
Risques :
- Forte dépendance à la saisonnalité touristique – revenus faibles ou nuls hors-saison
- Absence quasi-totale de perspectives d’expansion physique due aux contraintes urbanistiques patrimoniales
- Risque réglementaire accru si politiques locales évoluent vers une mobilité plus douce ou limitent davantage l’accès automobile
Pour tout investisseur potentiel dans le secteur du stationnement au Monténégro—et particulièrement dans ses pôles touristiques historiques—la clé réside dans une gestion dynamique tarifaire alliée à une maîtrise stricte des coûts opérationnels. Cependant, il faut impérativement anticiper le caractère cyclique extrême lié au tourisme ainsi que s’assurer contre tout changement règlementaire susceptible de bouleverser ce modèle économique.
Bon à savoir :
L’étude de cas porte sur Kotor, une ville côtière du Monténégro choisie pour son attrait touristique grandissant et sa densité de population en hausse, augmentant la demande de stationnement. Les données, recueillies à travers des capteurs de stationnement intelligents et des systèmes de gestion numérique, révèlent un taux d’occupation moyen des parkings de 85 %, générant des revenus substantiels malgré des coûts opérationnels modérés. La rentabilité est influencée par la forte affluence touristique et les réglementations locales favorables, comme l’absence de taxes foncières excessives. Comparée à Dubrovnik en Croatie, les places de stationnement à Kotor montrent un potentiel d’investissement plus attractif avec des coûts d’entrée moindres. Les investisseurs doivent cependant considérer les risques liés à une dépendance au tourisme saisonnier et des incertitudes réglementaires à long terme, bien que l’offre limitée de stationnement en centre-ville offre de prometteuses opportunités de revenus.
Analyse des opportunités de marché des parkings dans le pays
La demande de stationnement au Monténégro est fortement influencée par plusieurs facteurs économiques, sociaux et urbains.
Facteurs économiques impactant la demande de stationnement
- Croissance rapide du tourisme, en particulier sur la côte adriatique (Riviera Monténégrine), qui augmente considérablement la pression sur les capacités de stationnement existantes.
- Attractivité économique pour les expatriés et investisseurs grâce à une fiscalité avantageuse et un coût de la vie plus bas que dans d’autres pays européens.
- Urbanisation accélérée des grandes villes comme Podgorica, où le parc automobile croît plus vite que l’offre actuelle de places disponibles.
Tendances actuelles du marché
Les taux d’occupation des parkings sont très élevés en haute saison touristique. Sur la côte, il est rare de trouver des parkings gratuits ; même hors saison, les tarifs sont élevés (environ 5 € par heure) et concernent aussi bien les zones urbaines que les supermarchés ou parkings privés. Les véhicules utilitaires ou camping-cars paient souvent encore plus cher.
À Podgorica, environ 7 000 places gérées publiquement font face à un parc automobile enregistré dépassant 97 000 véhicules — ce déséquilibre se traduit par une saturation régulière des parkings existants.
| Zone géographique | Taux d’occupation | Tarif horaire typique | Disponibilité gratuite |
| Riviera Monténégrine | Très élevé | ~5 €/h | Rare |
| Podgorica centre | Saturé | Variable | Très limité |
| Autres grandes villes | Élevé | Modéré | Limité |
Initiatives gouvernementales et municipales
- Lancement récent à Podgorica de plusieurs projets majeurs : construction de garages souterrains dans différents quartiers stratégiques (Trg Božane Vučinić, Trg Golootočkih žrtava…), développement d’un parking modulaire à Blok 5 pour désengorger l’une des zones les plus saturées.
- Création progressive de zones piétonnes partielles (ex. rue Slobode) avec restriction temporaire voire permanente aux voitures afin d’encourager l’utilisation alternative des transports publics ou doux.
- Volonté affichée par les autorités locales d’intégrer le développement du stationnement dans une vision globale favorisant mobilité durable et qualité urbaine.
Zones géographiques prometteuses pour l’investissement
Les perspectives sont particulièrement favorables :
- À Podgorica où le déficit chronique entre nombre total de véhicules immatriculés et capacité réelle crée une forte tension structurelle ;
- Sur toute la Riviera monténégrine autour des pôles touristiques majeurs tels que Budva, Kotor ou Herceg Novi – là où afflux saisonnier massif génère chaque été une pénurie aiguë ;
- Dans certains quartiers résidentiels neufs ciblant expatriés/retirés attirés par un immobilier sécurisé — ces résidences intègrent souvent leurs propres solutions privatives haut-de-gamme.
Comparaison régionale
| Pays | Tarifs moyens parking (€) | Pénurie estivale | Initiatives récentes |
| Monténégro | 4–6 €/h riviera | Forte | Garages souterrains urbains |
| Croatie | 3–8 €/h Dubrovnik/Split | Modérée/forte | Zones piétonnes accrues |
| Albanie | 1–3 €/h | Faible/moyenne | Peu de régulation |
Bon à savoir :
Les tarifs de stationnement varient considérablement entre les zones touristiques et les zones urbaines, avec des pics saisonniers marqués sur la côte.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
