Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Située au cœur des Balkans, le Monténégro attire les investisseurs immobiliers
Le Monténégro est un pays qui a toujours suscité l’intérêt des investisseurs immobiliers, grâce à ses paysages pittoresques et son potentiel touristique en pleine expansion.
L’impact de la guerre en Ukraine sur le marché immobilier monténégrin
Cependant, l’impact de la guerre en Ukraine a commencé à se faire sentir dans ce marché en pleine effervescence, engendrant des changements économiques et géopolitiques majeurs.
Ces transformations ont provoqué des fluctuations dans la demande d’investissements et ont aussi altéré le comportement des acheteurs étrangers.
Opportunités stratégiques malgré l’incertitude
Alors que certains voient dans cette situation une source d’incertitude, d’autres y discernent des opportunités stratégiques pour se positionner avantageusement sur le marché monténégrin.
Bon à savoir :
Le Monténégro reste une destination attractive pour les investisseurs immobiliers malgré le contexte géopolitique actuel, avec des prix encore compétitifs par rapport à d’autres destinations méditerranéennes.
Conséquences géopolitiques de la guerre en Ukraine sur le Monténégro
Le Monténégro a démontré un soutien indéfectible à l’Ukraine depuis le début du conflit, s’alignant pleinement sur la politique étrangère et de sécurité commune de l’Union européenne. Cette position a considérablement renforcé ses relations avec les pays de l’OTAN, dont il est membre, tout en créant une rupture significative avec la Russie.
Depuis le début de la guerre, le Monténégro a fourni plus de 10 millions d’euros d’aide à l’Ukraine, comprenant à la fois une assistance militaire et une aide humanitaire. Le pays a également mis en œuvre tous les paquets de sanctions contre la Russie et a soutenu systématiquement les initiatives de paix par le biais de coparrainages et de votes favorables aux Nations Unies.
Plus récemment, le Conseil de défense et de sécurité monténégrin a approuvé la participation des Forces armées à la Mission d’assistance militaire de l’UE et à l’assistance de sécurité et de formation de l’OTAN pour l’Ukraine. Cette décision, en attente d’adoption par le Parlement monténégrin, souligne l’engagement du pays envers la sécurité collective et renforce davantage ses liens avec l’OTAN.
Le Monténégro a également fait preuve de solidarité envers les réfugiés ukrainiens en prolongeant leur régime de protection temporaire jusqu’au 11 mars 2025. Cette mesure humanitaire témoigne de l’engagement du pays à soutenir les citoyens ukrainiens touchés par le conflit.
En ce qui concerne les implications sur le secteur immobilier, la position géopolitique du Monténégro influence considérablement les flux d’investissements étrangers. Le pays est appelé à profiter de la position favorable de l’UE envers l’élargissement, tout en répondant par une volonté politique, une stabilité et des réformes.
| Aspect | Impact sur le secteur immobilier monténégrin |
| Relations avec l’OTAN | Renforcement de la sécurité perçue, attirant potentiellement les investisseurs occidentaux |
| Rupture avec la Russie | Possible diminution des investissements russes, traditionnellement importants dans l’immobilier côtier |
| Statut de candidat à l’UE | Augmentation de l’attrait pour les investisseurs européens anticipant une appréciation des valeurs immobilières |
| Accueil des réfugiés ukrainiens | Pression potentielle sur le marché locatif et opportunités dans le développement de logements |
L’évolution du contexte géopolitique pousse le gouvernement monténégrin à adapter ses politiques immobilières. La diversification des sources d’investissements étrangers devient une priorité, réduisant la dépendance historique vis-à-vis des capitaux russes. Les tensions actuelles entre la Russie et l’Occident ont un impact significatif sur les perceptions des acheteurs potentiels.
Les investisseurs occidentaux considèrent de plus en plus le Monténégro comme un havre de stabilité dans les Balkans, renforcé par son appartenance à l’OTAN. Cependant, l’incertitude concernant l’évolution du conflit ukrainien et ses répercussions régionales peut entraîner une certaine prudence dans les décisions d’investissement à long terme.
La situation en Ukraine en 2025, avec les avancées russes et le retour de Donald Trump à la présidence américaine, crée un climat d’incertitude qui pourrait affecter la confiance des investisseurs internationaux. Cette instabilité géopolitique pousse le gouvernement monténégrin à renforcer ses garanties juridiques pour les investisseurs étrangers et à développer des programmes spécifiques pour attirer les capitaux occidentaux.
En conclusion, le positionnement pro-occidental du Monténégro dans le conflit ukrainien redéfinit profondément ses relations internationales et, par extension, la structure de son marché immobilier, créant à la fois des défis et des opportunités pour l’économie nationale.
Bon à savoir :
Le Monténégro, en tant que membre de l’OTAN depuis 2017, a renforcé ses liens avec les pays de l’alliance en réponse à la guerre en Ukraine, ce qui accentue ses tensions diplomatiques avec la Russie. Ce contexte géopolitique instable a des répercussions notables sur le secteur immobilier du pays, avec une certaine prudence des investisseurs étrangers, notamment russes, traditionnellement actifs dans la région. Les flux de capitaux vers le Monténégro ont été influencés par une redirection partielle des investissements des pays de l’OTAN, bien que la situation reste incertaine. Confronté à ces défis, le gouvernement monténégrin pourrait envisager d’ajuster ses politiques immobilières afin d’attirer des capitaux en provenance de l’Union Européenne et des États-Unis, renforçant ainsi la résilience économique du secteur. Dans ce contexte, les acheteurs étrangers potentiels, préoccupés par la stabilité régionale, pourraient être plus sélectifs, privilégiant des zones perçues comme politiquement sûres, ce qui pourrait entraîner une réévaluation stratégique de l’offre immobilière locale.
L’évolution du marché immobilier monténégrin face à la crise ukrainienne
L’impact immédiat de la crise ukrainienne s’est traduit par un tarissement notable des flux d’investissements étrangers, notamment russes, dans le secteur immobilier monténégrin. Les sanctions sur les institutions financières russes et les restrictions de mouvements financiers ont freiné l’accès des capitaux russes, qui représentaient historiquement une part majeure des investissements immobiliers sur la côte adriatique. Cette chute a mis fin à une période de frénésie immobilière alimentée par cet afflux de fonds extérieurs.
Après le début du conflit, le marché a connu une remontée générale des prix dans l’immobilier résidentiel et commercial. La raréfaction de l’offre liée à la baisse soudaine des nouveaux projets et à la demande persistante — notamment émanant d’acheteurs occidentaux cherchant à profiter d’opportunités — a contribué à cette hausse.
| Segment | Évolution post-crise |
|---|---|
| Résidentiel côtier | Hausse marquée |
| Commercial urbain | Fluctuation modérée |
Les régions les plus affectées sont les zones côtières telles que Budva, Kotor et Tivat où « la majorité de l’argent investi provenait historiquement de Russie ». Ces localités ont vu leur dynamique bouleversée avec une forte volatilité du volume transactionnel.
Le gouvernement monténégrin a réagi en adaptant certaines dispositions législatives pour atténuer ces effets : assouplissement ponctuel des procédures administratives pour attirer d’autres investisseurs internationaux ; réflexion autour d’incitations fiscales ciblées afin de compenser la perte du capital russe ; contrôle renforcé sur les flux financiers pour se conformer aux exigences européennes tout en restant attractif pour un nouveau profil d’investisseurs.
Du côté ukrainien, on observe depuis 2022 une augmentation sensible du nombre de citoyens cherchant refuge ou résidence au Monténégro. Leur demande se concentre principalement sur :
- Les logements familiaux dans les villes côtières
- Les biens intermédiaires accessibles rapidement sans démarches complexes
- Une préférence croissante pour l’achat plutôt que la location longue durée
À moyen terme, le marché devrait rester sous tension avec :
- Un rééquilibrage progressif vers davantage d’acheteurs européens et moyen-orientaux
- Une diversification géographique accrue hors littoral traditionnel
À long terme, si l’instabilité géopolitique persiste autour du bassin mer Noire-Adriatique, il est probable que le Monténégro poursuive sa mutation vers un modèle moins dépendant des seuls capitaux russes ou ukrainiens mais plus intégré aux dynamiques régionales européennes et méditerranéennes.
Bon à savoir :
L’invasion de l’Ukraine a provoqué un afflux marqué d’investissements étrangers dans l’immobilier monténégrin, avec une augmentation notable de la demande venant de citoyens ukrainiens cherchant refuge, conduisant à une flambée des prix tant résidentiels que commerciaux, particulièrement sur la côte adriatique et dans la capitale, Podgorica. En réponse, le gouvernement monténégrin a pris des mesures législatives pour faciliter l’acquisition de biens par les étrangers, tout en introduisant des incitations fiscales pour séduire davantage d’investisseurs. À moyen terme, bien que l’incertitude géopolitique continue de menacer, le marché montre des signes de stabilisation, les acheteurs internationaux voyant le Monténégro comme une destination sûre pour diversifier leurs portefeuilles.
L’impact de l’arrivée des réfugiés ukrainiens sur le logement au Monténégro
Depuis le début du conflit en Ukraine en février 2022, le Monténégro a accueilli un nombre notable de réfugiés ukrainiens. À la fin septembre 2023, près de 62 000 Ukrainiens avaient obtenu un statut légal dans le pays, ce qui représente environ 10 % de la population monténégrine.
Évolution des chiffres des réfugiés ukrainiens au Monténégro
| Période | Nombre estimé de réfugiés ukrainiens | Part relative à la population |
|---|---|---|
| Septembre 2023 | 62 000 | ≈10 % |
L’arrivée massive de cette population a eu plusieurs conséquences sur le marché du logement au Monténégro. La demande s’est particulièrement accrue dans les zones urbaines et côtières comme Podgorica, Budva ou Kotor, où les infrastructures sont déjà sous pression lors des périodes touristiques.
Principaux impacts sur la demande et l’offre immobilière :
- Hausse rapide de la demande locative dans les villes principales et stations balnéaires.
- Augmentation significative des loyers constatée dans certaines localités.
- Tension croissante entre l’offre disponible (limitée) et une nouvelle demande forte.
Face à ce déséquilibre entre offre et demande, plusieurs ajustements ont été nécessaires :
- Mobilisation d’hébergements temporaires (hôtels hors saison touristique).
- Conversion temporaire d’appartements touristiques en logements pour réfugiés.
- Développement accéléré d’initiatives publiques/privées pour accroître l’offre disponible.
Le gouvernement monténégrin a adopté diverses mesures pour faciliter l’accès au logement :
- Attribution du statut légal temporaire offrant accès aux services sociaux et à certains dispositifs d’aide au logement.
- Mise en place d’accords avec certains propriétaires privés pour réserver une partie du parc immobilier aux réfugiés.
Les autorités locales ont également instauré des dispositifs spécifiques selon les municipalités : aide administrative renforcée, guichets dédiés ou soutien logistique lors de l’installation.
Rôle des acteurs privés & organisations humanitaires :
- Les agences immobilières privées ont joué un rôle clé dans la mise en relation entre propriétaires locaux et nouveaux arrivants ukrainiens.
- Les ONG internationales ainsi que certaines associations locales ont proposé hébergement temporaire gratuit ou subventionné durant les premiers mois suivant l’arrivée.
Témoignages recueillis auprès de familles ukrainiennes indiquent fréquemment :
« Trouver un appartement abordable était presque impossible pendant l’été. Nous avons dû accepter un logement plus cher que prévu loin du centre-ville… mais nous sommes reconnaissants pour toute aide reçue. »
Défis économiques & sociaux induits par cette pression immobilière :
- Risque accru d’exclusion sociale chez certains groupes vulnérables (familles nombreuses, personnes âgées).
- Hausse généralisée du coût moyen du logement impactant aussi bien locaux que nouveaux arrivants.
- Apparition ponctuelle de tensions communautaires autour des ressources limitées en période touristique haute saison.
Perspectives à long terme sur le marché immobilier monténégrin
L’afflux inattendu puis prolongé a modifié durablement le paysage résidentiel local : on observe une professionnalisation accrue chez certains bailleurs privés ainsi qu’un intérêt renouvelé pour développer davantage d’infrastructures résidentielles polyvalentes afin d’anticiper toute nouvelle crise migratoire future.
Bon à savoir :
Depuis le début du conflit en Ukraine, le Monténégro a accueilli environ 10 000 réfugiés ukrainiens, essentiellement concentrés dans les zones urbaines et côtières, créant une pression significative sur le marché immobilier. Cette arrivée massive a provoqué une augmentation notable de la demande de logements, face à une offre déjà limitée, nécessitant des ajustements majeurs pour héberger cette nouvelle population. Pour y répondre, le gouvernement monténégrin a mis en œuvre des mesures telles que la simplification des procédures administratives pour l’accès au logement et la collaboration avec des acteurs privés, notamment en encourageant l’investissement immobilier. Des organisations humanitaires ont également joué un rôle clé en fournissant un soutien logistique et financier. Les témoignages de réfugiés révèlent les difficultés rencontrées, telles que des loyers en hausse et une pénurie de logements abordables. À long terme, cette pression pourrait entraîner des répercussions sur le marché immobilier monténégrin, suscitant des défis économiques et sociaux, tout en posant la question de la soutenabilité des modèles actuels face à des situations d’urgence internationale.
Opportunités d’investissement au Monténégro dans un contexte géopolitique tendu
Les secteurs immobiliers susceptibles d’être favorisés par des investissements étrangers au Monténégro, malgré le contexte géopolitique actuel, comprennent principalement :
- Le tourisme côtier (stations balnéaires, résidences secondaires)
- Les résidences de luxe et complexes hôteliers haut de gamme
- Les infrastructures urbaines modernes (projets mixtes résidentiels et commerciaux)
Exemples emblématiques :
- Lustica Bay : projet phare avec un investissement total prévu d’1 milliard d’euros sur 15 ans. Il comprend villas, appartements, hôtels cinq étoiles (dont Chedi), marinas et équipements médicaux. Les prix atteignent 6 000 à plus de 15 000 €/m².
- Arrivée continue de marques hôtelières internationales telles que Regent, One & Only ou Chedi, renforçant la position du Monténégro comme destination privilégiée pour le tourisme de luxe.
| Secteur | Atouts principaux | Prix indicatifs |
|---|---|---|
| Tourisme côtier | Forte demande touristique; offre variée | Jusqu’à 15 000 €/m² |
| Résidences de luxe | Présence internationale; exclusivité | À partir de 6 000 €/m² |
| Infrastructures urbaines | Croissance urbaine; attractivité pour expatriés et retraités | Variable selon projet |
Le Monténégro maintient son attractivité face aux autres pays des Balkans grâce à :
- Des politiques gouvernementales pro-investissement :
- Loi sur l’aménagement du territoire modernisée facilitant les démarches
- Programmes « Golden Visa » offrant résidence contre investissement immobilier dès 250 000 € dans des projets approuvés par l’État
- Fiscalité avantageuse : imposition faible sur les sociétés et absence d’impôt sur la fortune
Comparaison régionale
| Critère | Monténégro | Autres Balkans |
|---|---|---|
| Accès Union Européenne | Statut candidat UE | Similaire |
| Golden Visa | Oui | Rare/plus restrictif |
| Fiscalité | Faible | Variable |
| Stabilité politique | Relativement stable | Parfois moins prévisible |
Défis potentiels liés à la sécurité des investissements
- Sensibilité accrue aux crises régionales (tensions Ukraine-Russie impactant certains flux touristiques ou investissements)
- Dépendance partielle aux investisseurs russes/ukrainiens dans certaines régions côtières
- Nécessité pour les investisseurs d’une analyse minutieuse quant à la solidité juridique des transactions
Opportunités liées à la position stratégique du Monténégro
Le pays bénéficie :
- D’un emplacement clé entre Europe centrale/balkanique et Méditerranée
- De l’absence actuelle de barrières majeures à l’investissement étranger
- D’un marché en croissance rapide avec une demande forte pour le secteur hôtelier haut-de-gamme
Selon plusieurs experts, malgré les incertitudes induites par le conflit en Ukraine ou un climat géopolitique tendu, le marché monténégrin reste considéré comme durablement attractif si on cible bien ses investissements. L’arrivée continue d’opérateurs internationaux prestigieux témoigne d’une confiance persistante dans la stabilité relative du pays ainsi que dans son potentiel touristique croissant.
Pour maximiser leur sécurité et rendement au Montenegro en contexte incertain :
- Privilégier les projets encadrés par l’État ou adossés à des promoteurs reconnus
- S’informer régulièrement sur l’évolution légale/fiscale locale
- Diversifier ses placements immobiliers entre résidentiel touristique et urbain
Bon à savoir :
Malgré le climat géopolitique tendu en raison de la guerre en Ukraine, le Monténégro demeure une destination prisée pour les investissements étrangers, notamment dans le secteur immobilier. Les opportunités abondent dans le tourisme côtier, avec une demande croissante pour les résidences de luxe le long de la côte adriatique, et dans le développement des infrastructures urbaines, notamment à Podgorica. Le Monténégro se distingue des autres pays des Balkans par ses politiques favorables aux investisseurs, comprenant des incitations fiscales attractives et un cadre réglementaire flexible. Cependant, la stabilité régionale et la sécurité des investissements demeurent préoccupantes, bien que le pays capitalise sur sa position géographique stratégique entre l’Europe de l’Est et l’UE pour attirer des investissements. Selon des experts, les tensions actuelles n’entravent pas la durabilité des investissements immobiliers, car le marché monténégrin continue d’offrir un potentiel de croissance et de rendement intéressant, stimulant ainsi la confiance des investisseurs en l’avenir de ce secteur.
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