Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le secteur de l’immobilier au Monténégro, déjà en pleine mutation, a vu ses dynamiques profondément transformées par la pandémie de Covid-19. Alors que le pays attire traditionnellement des acheteurs en quête de résidences secondaires sur la côte Adriatique, l’impact du virus sur le mode de vie a entraîné une réévaluation des priorités.
Les confinements successifs et le télétravail ont favorisé une recherche d’espace et de confort, poussant les acheteurs à privilégier des biens immobiliers isolés ou situés dans des environnements naturels. Cette nouvelle tendance a également fait émerger des marchés jusqu’ici négligés, avec une demande accrue pour des propriétés offrant des espaces verts et ouverts, loin de l’agitation urbaine.
L’article explore comment ces nouvelles préférences façonnent le marché immobilier monténégrin, créant des opportunités inédites pour les investisseurs et les particuliers.
Impact du covid sur le marché immobilier du Monténégro
Analyse des changements de prix des propriétés avant et après la pandémie
Les prix de l’immobilier au Monténégro ont connu une forte progression depuis la pandémie. Alors que 2020 a marqué un léger recul du marché en raison de la crise sanitaire, les valeurs ont rapidement rebondi. En mai 2025, le prix médian d’un appartement à la vente atteint désormais 3 420 €/m², tandis que celui des maisons est de 2 620 €/m². Cette hausse s’explique par une reprise rapide post-pandémie et une demande soutenue qui a permis au marché local de dépasser les niveaux d’avant-crise.
| Type de bien | Prix médian (€/m²) |
| Appartement | 3 420 |
| Maison | 2 620 |
Pour les appartements :
- Studio : 3 226 €/m²
- T2 : 3 389 €/m²
- T3 : 3 574 €/m²
- T4 : 5 123 €/m²
- T5 : 5 440 €/m²
Pour les maisons (selon nombre de pièces) :
- 4 pièces : 2 671 €/m²
- Jusqu’à plus grands volumes (>7 pièces) : autour ou sous le seuil des 2 220–2 749 €/m²
Évaluation de la demande selon le type et les régions
La demande s’est renforcée pour plusieurs segments :
- Les appartements familiaux spacieux affichent une croissance notable.
- Les maisons individuelles sont particulièrement recherchées dans les zones côtières et proches des espaces naturels.
- L’intérêt pour les résidences secondaires s’est accentué parmi les acheteurs étrangers dès lors que cela était possible.
Les régions côtières comme Budva, Kotor ou Herceg Novi demeurent très attractives, mais on note également un regain d’intérêt pour l’arrière-pays offrant plus d’espace.
Tendances en matière de préférences des acheteurs
De nouvelles tendances se dégagent clairement :
- Préférence accrue pour les logements avec terrasse, jardin ou balcon.
- Demande croissante pour la proximité avec la nature.
- Recherche active d’habitations permettant l’aménagement d’un bureau à domicile, reflet du télétravail devenu courant après la pandémie.
Impact des restrictions sur l’achat par des étrangers
Les restrictions sur les voyages internationaux ont temporairement freiné l’acquisition immobilière par une clientèle étrangère qui représentait jusque-là un moteur essentiel du marché monténégrin. Cette baisse a été compensée partiellement par le retour progressif à la mobilité internationale post-pandémie, ce qui explique aussi en partie le rebond spectaculaire observé récemment.
Interventions et politiques gouvernementales durant la pandémie
Le gouvernement monténégrin est intervenu afin :
- De soutenir économiquement divers secteurs (dont immobilier) via aides directes aux entreprises impactées,
- De maintenir un environnement favorable au crédit immobilier grâce à une politique monétaire accommodante,
Cela a permis au secteur immobilier local non seulement d’amortir le choc initial mais aussi de repartir rapidement à la hausse après coup.
Témoignages illustratifs
« Après quelques mois très calmes durant lesquels tout semblait figé, nous avons vu revenir massivement acquéreurs locaux puis internationaux dès que cela fut possible. Les critères ont évolué vers davantage d’espace extérieur et moins vers l’hyper-centre. »
— Agent immobilier basé sur Budva
« Nous cherchions surtout une maison avec vue mer ET possibilité télétravailler dans un espace dédié… c’est désormais devenu notre critère principal. »
— Couple expatrié ayant acheté fin 2024
Perspectives post-Covid sur le marché monténégrin
Le dynamisme actuel devrait se poursuivre sous réserve du maintien du contexte économique stable :
- Hausse attendue – modérée – des prix dans certaines zones encore prisées ;
- Pérennisation probable du goût pour espaces ouverts/naturels ;
- Maintien fort intérêt international tant que cadre réglementaire reste accueillant ;
- Adaptation durable offre/produit aux nouveaux usages hybrides vie privée/professionnelle ;
Le marché montre ainsi sa capacité non seulement à encaisser mais aussi capitaliser sur ces mutations profondes induites par Covid.
Bon à savoir :
Depuis la pandémie de Covid-19, le marché immobilier au Monténégro a subi des transformations notables, avec une hausse des prix de 15 % à 20 % après une baisse initiale, selon les dernières statistiques. La demande pour les maisons individuelles et résidences secondaires, surtout celles situées à proximité de la nature, a augmenté, tandis que les appartements en ville ont connu un intérêt moindre. Les acheteurs recherchent désormais des espaces ouverts et des logements équipés de bureaux à domicile. En raison des restrictions de voyage, l’achat par des étrangers a temporairement reculé, forçant le marché local à se réorienter vers une clientèle domestique. Pour stabiliser le secteur, le gouvernement a proposé des prêts à taux faible et des subventions pour les primo-accédants. Les agents immobiliers notent que cette période a aiguillé les préférences vers un mode de vie plus éloigné des centres urbains. À l’avenir, on s’attend à ce que ces nouvelles tendances perdurent, reflétant un changement durable dans les attentes des acheteurs quant à leur habitat idéal.
Nouveaux critères des acheteurs post-covid
Le marché immobilier au Monténégro connaît une transformation significative depuis ces dernières années, avec des tendances d’achat qui reflètent les nouvelles priorités post-pandémie.
Profil des acheteurs étrangers en évolution
Si les Allemands dominent toujours le marché des acquisitions immobilières au Monténégro, on observe une augmentation spectaculaire des acheteurs turcs (+159%) et ukrainiens (+140%) entre 2021 et 2022. Cette diversification des investisseurs étrangers contribue significativement à l’économie locale, tant par leur pouvoir d’achat que par leur participation au marché locatif.
Dynamique des prix et des loyers
Entre 2021 et le premier trimestre 2023, le marché immobilier monténégrin a démontré un dynamisme remarquable :
- Augmentation de 25% du prix des maisons
- Progression de 31% des loyers
Cette tendance à la hausse est particulièrement marquée dans les zones légèrement en retrait de la côte. À Tivat, par exemple, située à proximité de Porto Montenegro, les prix des locations ont bondi de plus de 50%.
Nouvelles priorités des acheteurs post-COVID
Les investisseurs recherchent désormais des propriétés offrant :
- Plus d’espace et de tranquillité
- Des espaces extérieurs généreux
- Des configurations adaptées au télétravail
- Une proximité avec la nature tout en restant accessibles
Ce changement explique l’attrait croissant pour les villes côtières secondaires et les zones périphériques, où les prix augmentent rapidement mais restent compétitifs par rapport aux centres urbains.
Perspectives d’investissement pour 2025
Le marché immobilier monténégrin offre des opportunités intéressantes pour les investisseurs, avec des prévisions favorables pour 2025. Les incitations fiscales, notamment l’introduction d’un taux d’imposition forfaitaire de 15% sur les plus-values en 2023, attirent particulièrement les acheteurs étrangers vers les propriétés côtières.
| Segment de marché | Tendance des prix | Potentiel locatif | Profil d’investisseur |
|---|---|---|---|
| Propriétés côtières | Forte hausse | Élevé (saisonnier) | Investisseurs internationaux |
| Zones périurbaines | Hausse modérée | Stable à l’année | Résidents permanents/télétravail |
| Centres-villes | Stabilisation | Élevé (court terme) | Investisseurs diversifiés |
Pour réussir dans ce marché en évolution, les investisseurs doivent adopter une approche ciblée, en tenant compte des nouvelles priorités des acheteurs et locataires, tout en restant attentifs aux développements d’infrastructures qui soutiennent ces tendances émergentes.
Bon à savoir :
Depuis la pandémie, les acheteurs immobiliers au Monténégro privilégient de plus en plus des propriétés dotées d’espaces extérieurs comme des jardins ou des terrasses. Le désir croissant pour des maisons avec des bureaux ou pièces dédiées au télétravail reflète l’adaptation au travail à distance, devenu une norme pour beaucoup. Les emplacements en dehors des centres urbains, offrant plus de tranquillité et d’espace, sont également en forte demande, en raison de la recherche d’une meilleure qualité de vie. Par ailleurs, la connectivité numérique est devenue un critère essentiel, en particulier dans les zones à faible densité, pour s’assurer d’une connexion fiable pour les activités professionnelles et personnelles. Les infrastructures de santé jouent un rôle désormais clé dans le choix des propriétés, avec une tendance à s’installer à proximité d’établissements médicaux de qualité. Une récente étude montre que 70 % des acheteurs monténégrins tiennent compte de ces facteurs dans leurs décisions post-covid.
La montée du télétravail et la demande d’espaces adaptés
La pandémie de Covid-19 a profondément transformé les besoins en espaces de travail au sein des foyers monténégrins. Avant la crise sanitaire, le télétravail restait marginal au Monténégro ; cependant, les restrictions et confinements ont accéléré l’adoption massive du travail à distance dans de nombreux secteurs d’activité.
Les principales évolutions constatées depuis 2020 incluent :
- Une augmentation marquée du nombre d’actifs travaillant partiellement ou totalement depuis leur domicile.
- Un intérêt croissant pour des logements offrant un espace supplémentaire dédié au travail.
- L’intégration systématique d’un bureau ou coin bureau lors des recherches immobilières, tant à l’achat qu’à la location.
Ce phénomène s’est traduit par une évolution notable des préférences chez les acheteurs immobiliers :
| Critère recherché | Avant pandémie | Après pandémie |
|---|---|---|
| Bureau/dédicace espace | Rarement prioritaire | Essentiel ou fortement souhaité |
| Surface habitable | Optimisée/familiale | +1 pièce pour télétravail |
| Localisation | Proximité lieu travail | Moins prioritaire |
L’impact sur le marché immobilier s’est matérialisé par :
- Une hausse significative du prix des propriétés disposant déjà d’une pièce pouvant servir de bureau ou ayant suffisamment d’espace pour aménager un coin télétravail.
- Une baisse relative de la disponibilité de ces biens, souvent retirés rapidement du marché en raison de leur forte demande.
- Un ajustement progressif des promoteurs immobiliers qui conçoivent désormais davantage de projets intégrant dès l’origine un espace modulable destiné au télétravail.
Les agents immobiliers ont également adapté leurs pratiques commerciales : mise en avant systématique dans les annonces d’un éventuel bureau, conseils personnalisés sur l’aménagement possible et accompagnement spécifique auprès des familles et professionnels recherchant ce type d’espaces.
Le marché immobilier monténégrin se distingue désormais par une valorisation accrue des logements offrant flexibilité et modularité, reflet direct du bouleversement durable provoqué par la généralisation du télétravail post-pandémie.
Les promoteurs misent ainsi sur :
- La création de pièces polyvalentes dans les nouveaux programmes résidentiels
- Des offres ciblées « maison avec bureau »
- Le développement de services annexes (connexion Internet haut débit garantie, isolation phonique renforcée)
Ce repositionnement structurel du secteur devrait perdurer alors que le modèle hybride (présentiel/distanciel) s’impose progressivement comme norme professionnelle.
Bon à savoir :
La pandémie de Covid-19 a accéléré l’adoption du télétravail au Monténégro, transformant ainsi les exigences des foyers en termes d’espaces de travail. Face à cette évolution, la demande pour des propriétés dotées de bureaux ou d’espaces de travail privés a considérablement augmenté, ce qui a provoqué une hausse des prix pour ces types de biens immobiliers. De nombreux acheteurs cherchent désormais des logements qui offrent la possibilité de configurer un environnement de travail fonctionnel et confortable, ce qui a poussé les promoteurs à inclure ces caractéristiques dans leurs nouvelles constructions. Par ailleurs, les agents immobiliers ont ajusté leurs offres et leur marketing pour mettre en avant les propriétés qui répondent à cette nouvelle exigence des acheteurs. L’impact de ces changements se reflète également dans la disponibilité limitée de tels espaces, rendant les investissements dans des rénovations axées sur les bureaux domestiques particulièrement attrayants pour ceux qui cherchent à maximiser la valeur de leurs biens.
Les tendances futures du marché immobilier monténégrin
L’impact de la pandémie de Covid-19 continue d’influencer le marché immobilier monténégrin, en réorientant les préférences des acheteurs vers des espaces offrant plus de confort, une meilleure connectivité et l’accès à la nature. La demande pour les propriétés dans des régions côtières comme la baie de Kotor (Tivat, Kotor, Lustica) reste forte, ces zones étant perçues comme attractives tant pour leur beauté naturelle que pour leur potentiel de croissance à long terme.
Régions avec perspectives contrastées :
| Région | Tendance prévue | Facteurs clés |
|---|---|---|
| Baie de Kotor & Littoral | Forte croissance | Attractivité internationale, offre limitée |
| Budva | Appréciation stable | Forte demande touristique |
| Intérieur rural | Demande modérée | Dépendance aux infrastructures |
Les prix immobiliers augmentent régulièrement sur l’ensemble du territoire monténégrin. Cette dynamique est alimentée par une demande soutenue qui dépasse largement l’offre disponible, notamment dans les segments résidentiels neufs et secondaires. Les rendements locatifs restent stables malgré cette hausse des prix grâce à une évolution similaire des loyers.
Facteurs réglementaires et investissement :
- Possibilité d’évolution du cadre réglementaire visant à attirer davantage d’investisseurs étrangers ou encadrer certains segments (résidences secondaires ou locations touristiques).
- Politiques incitatives potentielles concernant la digitalisation des démarches administratives liées aux transactions immobilières.
- Vigilance attendue autour d’éventuelles restrictions sur les investissements non-résidents si le marché montre des signes de surchauffe.
Innovations technologiques intégrées au secteur immobilier :
- Digitalisation accrue des processus d’achat/vente (visites virtuelles 3D, plateformes transactionnelles sécurisées)
- Automatisation croissante dans la gestion locative
- Utilisation renforcée du big data pour l’analyse prédictive du marché
Évolution des attentes consommateurs :
Les acquéreurs recherchent désormais :
- Des propriétés écoénergétiques ou durables
- Des services personnalisés (conciergerie digitale)
- Des espaces extérieurs privatifs et connexion internet haut débit
Les investisseurs privilégient :
- La liquidité du bien
- Le potentiel locatif court terme via plateformes numériques
Prévisions économiques influençant le marché immobilier :
- Croissance économique modérée anticipée en 2025 après plusieurs trimestres robustes.
- Maintien d’une forte attractivité internationale grâce à un environnement fiscal favorable.
- Risque limité mais existant lié aux fluctuations régionales et européennes pouvant influencer indirectement le pouvoir d’achat local ou étranger.
À retenir :
Le dynamisme du marché immobilier monténégrin devrait se poursuivre en raison d’une conjonction entre rareté relative de l’offre dans certaines zones stratégiques, stabilité économique locale et adaptation rapide aux nouvelles tendances technologiques et sociétales.
Bon à savoir :
Le marché immobilier monténégrin est en pleine mutation, influencé par les nouvelles préférences post-Covid où les acheteurs privilégient désormais les espaces avec jardins ou terrasses dans les régions côtières, comme Budva et Kotor, qui sont devenues populaires. Cependant, l’arrière-pays pourrait voir un déclin temporaire de la demande. Les changements prévus dans les réglementations, notamment en facilitant les investissements étrangers, pourraient dynamiser le marché. Les innovations technologiques, telles que la numérisation des processus d’achat et l’usage de visites virtuelles, gagnent en importance. Les consommateurs s’attendent à des solutions durables et énergétiquement efficaces. Sur le plan économique, une reprise progressive du tourisme stimule la demande pour des résidences secondaires, tandis qu’une inflation modérée pourrait peser sur les coûts de construction.
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