Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Au Monténégro, pays aux paysages pittoresques et en plein essor touristique, la question de la rentabilité des investissements immobiliers se pose avec acuité pour les propriétaires et investisseurs. Choisir entre louer à courte durée via des plateformes comme Airbnb ou opter pour une location longue durée traditionnelle peut considérablement influencer les gains financiers envisageables.
Analyse comparative par ville
Cet article se penche sur une analyse comparative par ville, explorant les différents facteurs qui entrent en jeu, tels que :
- Le potentiel touristique
- Les fluctuations saisonnières
- La réglementation locale
Bon à savoir :
Notre étude révèle comment les variations de marché peuvent influencer les bénéfices nets, fournissant ainsi des informations cruciales pour guider les décisions d’investissement dans cette région dynamique.
Introduction à la rentabilité des locations au Monténégro
Le Monténégro connaît une croissance économique soutenue, portée en grande partie par le secteur touristique qui représente environ 30 % du PIB national. Le pays attire chaque année un nombre croissant de visiteurs internationaux, avec plus de 2,5 millions de touristes enregistrés en 2024 et des records d’affluence notamment durant la haute saison estivale. Cette dynamique s’explique par l’amélioration des infrastructures (transports, aéroports), une promotion internationale active et l’attractivité naturelle et culturelle du littoral monténégrin.
La rentabilité des locations immobilières au Monténégro dépend fortement du choix entre location courte durée (type Airbnb) et location longue durée. Plusieurs facteurs influencent ce choix :
- Taux d’occupation touristique élevé dans les zones côtières pendant la saison estivale
- Forte saisonnalité : pics d’occupation entre juin et septembre mais périodes creuses hors saison
- Réglementations locales qui tendent à se renforcer sur les plateformes de courte durée
- Concurrence accrue liée à l’arrivée massive d’investisseurs étrangers
- Coûts supplémentaires liés à la gestion locative pour les séjours courts
Les rendements bruts annuels dans les zones touristiques peuvent varier entre 6 % et 10 %, voire atteindre ponctuellement jusqu’à 15 % pour certains biens très recherchés. Toutefois, ces taux sont conditionnés par une gestion efficace pendant la haute saison ainsi qu’une anticipation des périodes creuses où le bien peut rester vacant.
Le tableau ci-dessous synthétise les principaux éléments différenciant la rentabilité selon le modèle locatif :
| Facteur | Location Airbnb | Location Longue Durée |
| Taux d’occupation | Très élevé en été | Plus stable sur l’année |
| Saisonnière | Oui (forte) | Faible |
| Rendement potentiel | Jusqu’à 15% | Généralement inférieur |
| Gestion/Entretien | Plus complexe/coûteuse | Plus simple |
| Réglementation | De plus en plus stricte | Moins contraignante |
Certaines villes tirent particulièrement profit de ce contexte :
- Pour la location Airbnb : Budva, Kotor, Herceg Novi ou Tivat bénéficient d’un afflux massif de touristes balnéaires.
- Pour la location longue durée : Podgorica (capitale administrative), Nikšić ou Bar affichent une demande régulière portée par le marché local résidentiel ou étudiant.
Comprendre ces dynamiques locales — attractivité touristique variable selon les régions, évolution réglementaire rapide et tendances immobilières — est donc fondamental pour tout investisseur souhaitant optimiser son rendement au Monténégro avant toute analyse approfondie du potentiel locatif proprement dit.
Bon à savoir :
Au Monténégro, la rentabilité des locations est influencée par un contexte économique en croissance et un secteur touristique dynamique, particulièrement le long de la côte adriatique. Les locations Airbnb bénéficient d’un taux d’occupation élevé pendant la saison estivale, mais sont soumises à une forte saisonnalité et à des réglementations fluctuantes sur l’hébergement de courte durée. Par contraste, les locations longue durée offrent une stabilité de revenu mais doivent composer avec un marché immobilier compétitif et en évolution. Les villes de Kotor et Budva sont particulièrement attractives pour les locations Airbnb en raison de leur popularité touristique, tandis que Podgorica offre de meilleures perspectives pour les baux à long terme. Comprendre ces dynamiques locales est crucial pour maximiser le potentiel de chaque modèle de location, ce qui sera détaillé dans l’analyse suivante.
Analyse comparative des rendements : location Airbnb vs longue durée
| Ville | Loyer Airbnb (été, €/nuit) | Taux d’occupation (haute saison) | Loyer annuel moyen longue durée (€) | Rendement brut Airbnb* (%) | Rendement brut longue durée (%) |
|---|---|---|---|---|---|
| Budva | 150–300 | 80–90 % | 7 000–9 000 | 8 à >12 | 5–6 |
| Kotor | 120–250 | 75–85 % | ~8 000 | ~10 | ~5 |
| Podgorica | 60–120 | 50–60 % | 5 500–6 500 | 6–8 | 4–5 |
| Cetinje | 40–80 | 30–40 % | ~4 500 | ~5 | ~3 |
Les écarts de rentabilité entre les deux formules varient fortement selon la localisation et la saisonnalité :
- Haute saison (juin–août) : taux d’occupation 75–90 %, prix x2 ou x3 par rapport au reste de l’année ; revenus mensuels potentiels jusqu’à trois fois supérieurs à ceux obtenus en location classique.
- Basse/moyenne saison : taux d’occupation parfois inférieur à 30 %. Certains propriétaires basculent alors vers la location moyenne/longue durée temporaire pour stabiliser leurs flux financiers.
Stabilité/prévisibilité des revenus longue durée
La location annuelle offre :
- Un revenu fixe chaque mois
- Moins de vacance locative
- Des frais réduits (moins de gestion/logistique)
Les contrats types monténégrins protègent le bailleur contre certains impayés mais limitent aussi les hausses rapides du loyer. Le marché est moins volatil mais globalement moins rentable que le court terme en zone littorale très touristique.
Études de cas & retours terrain
Un investisseur ayant acheté un T2 vue mer à Kotor loue via Airbnb durant l’été avec un CA potentiel supérieur à celui du long terme sur toute l’année… mais doit gérer lui-même ménage/accueil ou passer par une agence qui prélève jusqu’à 20% du chiffre.
Un autre propriétaire choisit Podgorica pour viser stabilité locative annuelle auprès d’expatriés/professionnels ; rendement moindre mais sans interruption ni surcharge administrative.
Cadre légal
Le Monténégro a renforcé son encadrement légal depuis fin 2023 :
- Déclaration obligatoire auprès des autorités fiscales locales même pour locations courtes durées via plateformes internationales
- Taxe locale spécifique aux hébergements touristiques
- Respect strict des normes sécurité/hygiène hôtelières sous peine de sanctions
Ce cadre tend progressivement à réduire certains avantages nets du modèle Airbnb tout en sécurisant davantage les bailleurs traditionnels.
En résumé :
La rentabilité brute potentielle est supérieure avec la formule courte-durée dans toutes les zones balnéaires majeures au Monténégro grâce au tourisme estival massif. Cependant, elle s’accompagne :
- D’une grande variabilité mensuelle,
- De charges opérationnelles élevées,
- D’une exposition accrue aux évolutions réglementaires.
La stabilité financière reste largement supérieure avec une mise en location annuelle classique, surtout hors littoral ou si vous souhaitez limiter implication personnelle ou risques liés aux changements législatifs.
Bon à savoir :
L’analyse des rendements au Monténégro révèle que les locations Airbnb offrent des revenus potentiellement plus élevés pendant les saisons touristiques, principalement grâce à des tarifs journaliers attractifs à Podgorica et Kotor, bien que cela soit compensé par des variations saisonnières des taux d’occupation. Par exemple, les taux d’occupation à Kotor peuvent chuter à 40 % en hiver, impactant le revenu annuel, comparé à 75 % en été. À l’inverse, la location longue durée dans des villes comme Cetinje garantit un revenu stable et prévisible avec des contrats standard d’un an, fournissant une sécurité qui amortit les risques liés aux fluctuations saisonnières d’Airbnb. Les frais d’exploitation pour une location Airbnb, incluant nettoyage et maintenance fréquents, peuvent dépasser ceux d’une location longue durée, mais sont souvent compensés par les bénéfices élevés durant la haute saison. De plus, le cadre légal au Monténégro, exigeant des enregistrements et permis spéciaux pour les locations touristiques, peut influencer les rendements et nécessiter une gestion administrative plus complexe. Un propriétaire à Budva a illustré que diversifier entre l’Airbnb en été et la longue durée en hiver peut maximiser les profits tout en limitant les périodes de faible occupation.
Étude des données chiffrées par ville
| Ville | Prix moyen Airbnb/nuit | Loyer mensuel long terme (estimation) |
| Podgorica | 20–93 $ | 350–500 € |
| Budva | 20–80 $ | 400–700 € |
| Kotor | 26–65 $ | 400–650 € |
| Tivat | ~50 $ | 450–700 € |
| Herceg Novi | ~40 $ | 350–600 € |
Comparaison de rentabilité
- À Podgorica, la location courte durée via Airbnb affiche un prix d’appel autour de 20 $/nuit, avec des offres premium dépassant les 90 $. Cela représente, à un taux d’occupation moyen de seulement 60%, une rentabilité brute supérieure à la location longue durée classique (environ 350 à 500 € par mois), surtout en haute saison.
- Budva et Kotor affichent des tarifs similaires pour l’entrée de gamme (20 à 26 $/nuit) mais montent facilement au-dessus de 60 $ en pleine saison estivale grâce à l’afflux touristique. La demande explose entre juin et septembre, tirant les revenus vers le haut et rendant le marché saisonnier beaucoup plus lucratif que la location classique annuelle.
- À Tivat et Herceg Novi, le schéma est comparable : le tarif Airbnb gravite autour des 40 à 50 $ par nuit, avec une forte volatilité liée aux arrivées touristiques internationales, notamment sur Tivat grâce à son aéroport.
Graphique comparatif : Rentabilité potentielle
| Ville | Revenu potentiel/mois (Airbnb)* | Loyer mensuel traditionnel |
| Podgorica | ≈ 720 € | ≈ 400 € |
| Budva | ≈ 1 200 € | ≈ 600 € |
| Kotor | ≈ 1 000 € | ≈ 550 € |
| Tivat | ≈ 900 € | ≈ 600 € |
| Herceg Novi | ≈850 € | ≈550 € |
*Calculé sur une base hypothétique d’occupation moyenne annuelle de ~60%
Liste des principaux facteurs influençant la rentabilité
- Saison touristique : Les villes côtières comme Budva, Kotor ou Herceg Novi voient leur taux d’occupation exploser en été ; hors-saison l’offre dépasse largement la demande.
- Tourisme international : La dépendance forte au tourisme russe et occidental rend ces marchés sensibles aux variations géopolitiques.
- Politiques locales : Certaines municipalités réfléchissent ou appliquent déjà des restrictions sur les locations courtes durées afin d’éviter la spéculation immobilière excessive dans les centres historiques (notamment Kotor).
- Dynamique démographique : Podgorica attire davantage une clientèle locale ou business tandis que le littoral vise quasi-exclusivement les touristes internationaux.
Analyse tendances
Le marché locatif longue durée reste relativement stable mais plafonne face au dynamisme du court terme boosté par Airbnb.
Les rendements bruts sont nettement supérieurs pour le court séjour durant les périodes touristiques intenses ; toutefois ils restent soumis aux aléas de fréquentation et aux potentielles régulations municipales croissantes visant à protéger l’habitat local.
Rentabilité = F(Occupation × Tarif_nuitée × Saison) - Charges - Fiscalité locale
⛱️ Les villes côtières offrent donc aujourd’hui un potentiel supérieur pour l’investissement locatif orienté tourisme — sous réserve du maintien du flux touristique international — alors que Podgorica reste plus adaptée aux profils recherchant stabilité locative tout au long de l’année.
Bon à savoir :
Les données chiffrées révèlent que Podgorica affiche un prix moyen de 40 € par nuit sur Airbnb contre un loyer mensuel moyen de 300 € pour la location longue durée, alors que Budva atteint les 60 € par nuit face à un loyer de 350 €. À Kotor, la nuitée sur Airbnb oscille autour de 55 €, avec un loyer mensuel d’environ 330 €, tandis qu’à Tivat, on observe 50 € par nuit pour Airbnb, en opposition à 320 € pour le loyer mensuel. Herceg Novi présente 45 € par nuit sur Airbnb et 310 € pour une location longue durée. Le marché d’Airbnb montre une croissance surtout pendant la haute saison touristique d’été, particulièrement à Budva et Kotor, où le tourisme est intense, contrastant avec la stabilité relative des locations de longue durée influencée par les immigrés et les travailleurs saisonniers. Les politiques locales varient : Podgorica encourage les locations de longue durée pour stabiliser l’habitat, tandis que Budva et Kotor limitent les locations à court terme pour préserver leur patrimoine culturel. Pour maximiser la rentabilité, il est crucial d’examiner les dynamiques démographiques et les périodes touristiques, tout en tenant compte des réglementations spécifiques à chaque ville.
Facteurs influençant la rentabilité des locations saisonnières
L’impact de la saison touristique et des fluctuations saisonnières sur la demande est particulièrement marqué au Monténégro. Les revenus issus des locations saisonnières connaissent de fortes variations mensuelles, avec un pic en juillet – mois où les propriétaires peuvent espérer les meilleures performances grâce à une affluence touristique maximale. À l’inverse, avril se distingue souvent comme le mois générant le moins de revenus, ce qui souligne l’importance d’ajuster ses tarifs selon la période pour maximiser sa rentabilité. Par exemple, à Kunje (Bar), les logements haut de gamme atteignent plus de 3 184 € par mois durant la haute saison alors que la médiane se situe autour de 702 € mensuels sur l’année.
L’emplacement géographique reste décisif : Budva, Tivat et Kotor figurent parmi les villes offrant le meilleur rendement grâce à leur attrait touristique constant et leurs infrastructures adaptées aux voyageurs internationaux. La proximité immédiate des plages réputées ou du patrimoine historique accroît significativement l’occupation et permet d’appliquer un tarif journalier supérieur.
La qualité du logement proposé influence directement le taux d’occupation et les revenus générés. Les propriétés rénovées, bien équipées (climatisation, vue mer, wifi rapide) affichent non seulement une meilleure rentabilité mais aussi une résistance accrue aux périodes creuses via des stratégies telles que le pricing dynamique ou l’accueil prolongé des digital nomads.
Les événements locaux (festivals estivaux à Budva ou régates à Tivat) amplifient ponctuellement la demande et offrent aux propriétaires attentifs une opportunité d’optimiser leur calendrier tarifaire pour profiter pleinement du pic temporaire d’activité locative.
Le marché monténégrin bénéficie actuellement d’une réglementation relativement souple en matière de location courte durée : peu contraignante quant aux permis requis dans certaines municipalités comme Bar ou Danilovgrad. Cependant, il demeure impératif pour chaque propriétaire déclaré auprès du registre fiscal local d’acquitter taxes locales spécifiques sur chaque nuitée louée ainsi qu’une taxe annuelle fixe applicable selon le type de bien.
Comparaison Airbnb vs location longue durée — villes phares
| Ville | Rendement locatif court terme | Rendement locatif long terme | Caractéristiques clés |
|---|---|---|---|
| Budva | 8–12 % | 4–6 % | Plages touristiques majeures |
| Tivat | 7–11 % | 4–5 % | Proximité aéroport / marina |
| Kotor | 6–10 % | 4–5 % | Vieille ville classée UNESCO |
| Bar | ~7% | ~4% | Marché émergent |
Exemple concret
Pour un appartement acheté 250 000 €, loué en courte durée avec un taux moyen journalier fixé à 100 € et une occupation annuelle moyenne estimée à 70 %, cela représente environ 25 550 € annuels, soit un retour brut supérieur à 10 %, contre environ 6 % pour une location longue durée équivalente dans ces mêmes zones côtières attractives.
À retenir
- La réussite repose avant tout sur l’emplacement stratégique proche des pôles touristiques.
- L’ajustement dynamique des prix selon les saisons maximise sensiblement la rentabilité.
- Le respect scrupuleux du cadre réglementaire local évite toute sanction fiscale inattendue.
- Les villes côtières restent nettement plus profitables que celles situées dans l’intérieur rural où la demande touristique reste marginale.
Bon à savoir :
La rentabilité des locations saisonnières au Monténégro est fortement influencée par la saison touristique, qui culmine en été avec un afflux massif de touristes, contrastant avec la demande plus modérée en hiver. Les villes côtières comme Kotor et Budva, réputées pour leurs plages et attractions historiques, montrent une rentabilité accrue par rapport aux localités intérieures. Les propriétés offrant des vues panoramiques ou des équipements haut de gamme se louent à des tarifs plus élevés, attirant une clientèle à la recherche de confort. Les grands événements culturels ou sportifs boostent temporairement la demande de logements dans les villes hôtes. Sur le plan réglementaire, les propriétaires doivent se conformer aux exigences locales, y compris l’enregistrement des propriétés et le paiement de taxes spécifiques, ce qui peut impacter les bénéfices nets. En comparaison, les locations longue durée, bien que génératrices de revenus constants, ne bénéficient pas des hausses tarifaires saisonnières, surtout dans des villes comme Herceg Novi, où la location saisonnière s’avère plus lucrative grâce au dynamisme touristique estival.
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