Le processus d’achat immobilier pour les étrangers aux Maldives

Publié le 29 décembre 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Acheter un bien immobilier aux Maldives fait rêver beaucoup d’investisseurs internationaux. Entre les eaux turquoise, les villas sur pilotis et la croissance solide du tourisme, le pays coche toutes les cases de la résidence de prestige et de l’investissement plaisir. Mais derrière la carte postale se cache un cadre juridique très particulier : un étranger ne peut pas être propriétaire du sol. Tout repose sur des baux de longue durée, un arsenal de lois spécifiques et un contrôle étroit du gouvernement.

Un cadre juridique unique : pourquoi les étrangers n’achètent pas le sol, mais le temps

Aux Maldives, toute réflexion immobilière commence par une réalité incontournable : la Constitution réserve la propriété foncière aux citoyens maldiviens. Les étrangers n’ont tout simplement pas le droit de détenir la terre en pleine propriété (freehold). L’État reste le propriétaire ultime des parcelles.

Cette architecture repose sur plusieurs textes clefs : le Land Act, le Foreign Investment Act, le Tourism Act et les différentes lois sur l’investissement étranger. L’ensemble combine droit islamique (notamment pour les questions de succession), droit écrit et influences de common law. Dans ce schéma, l’objectif de l’État est double : attirer des capitaux privés tout en gardant la maîtrise du foncier dans un pays à la surface terrestre limitée et vulnérable à la montée des eaux.

Les formes de détention : leasehold, strata et développement intégré

Pour un étranger, la question n’est donc pas « Puis-je acheter un terrain ? », mais plutôt « Quel type de bail ou de droit d’usage puis-je obtenir ? ». Trois grandes familles de structures dominent le marché.

Leasehold classique : un bail jusqu’à 99 ans

La forme la plus courante reste le bail long terme consenti directement par l’État, ou via un développeur qui détient lui-même un bail principal sur une île ou une parcelle. Pour des projets touristiques ou commerciaux, les durées de 50 ans sont fréquentes, avec dans certains cas la possibilité de prolonger jusqu’à 99 ans.

Strata lease : posséder une villa ou un appartement dans un resort

Une deuxième voie, très populaire auprès des particuliers, est la détention en « strata ». Il s’agit de l’achat d’une unité – villa, bungalow, suite, appartement – à l’intérieur d’un développement touristique plus vaste, comme une résidence hôtelière ou un resort de marque.

Projets intégrés et tourisme mixte

Depuis l’introduction du modèle d’Integrated Tourism en 2019, une nouvelle catégorie se développe : les complexes mixtes combinant hôtels, résidences privées, commerces et parfois marina ou centre de loisirs. Dans ces projets, certaines unités résidentielles peuvent être proposées aux étrangers sous forme de baux longue durée ou de strata leases, tout en restant dans un cadre touristique.

C’est le cas de développements emblématiques comme Coral Residences ou des projets de ville flottante, qui associent résidence, tourisme et objectif de durabilité.

Ce que les étrangers peuvent (vraiment) acheter

Malgré l’image idyllique de villa privée sur îlot désert, l’éventail de biens réellement accessibles aux étrangers est plus restreint et très encadré. Le gouvernement réserve l’accès aux segments jugés « haut de gamme » ou stratégiques pour le tourisme.

Concrètement, un non-Maldivien peut investir principalement dans :

L’achat d’une maison purement résidentielle dans un quartier local ou d’un terrain dans une île habitée hors zone touristique reste exceptionnel et fortement limité. La philosophie du législateur est claire : l’investissement étranger doit servir avant tout le développement économique, en particulier le tourisme, et non transformer les îles habitées en marchés résidentiels internationaux.

Exemples de produits et fourchettes de prix

Selon les données de marché récentes, les ordres de grandeur suivants sont observés sur les segments ouverts aux étrangers :

Type de bien	Localisation typique	Fourchette indicative de prix (USD)
Villa sur pilotis « premium »	North Malé Atoll	1,8 à 3,5 millions
Villa de plage haut de gamme	Atolls touristiques majeurs	1 à 2,5 millions
Appartement en résidence urbaine	Greater Malé	250 000 à 900 000
Unité dans un resort (strata residence)	Resorts de marque internationale	250 000 et plus (souvent dès 250 000)

À Malé, le prix au mètre carré pour l’immobilier de luxe se situe généralement entre 5 000 et 10 000 dollars. Dans les atolls touristiques, la valeur se mesure plus par unité (villa ou bungalow) que par superficie.

Où investir : atolls phares, nouveaux projets et zones désignées

La carte des opportunités suit de près la géographie du tourisme. Les atolls proches de la capitale, ainsi que certaines zones de haute valeur environnementale, concentrent une grande partie des projets ouverts aux capitaux étrangers.

Parmi les régions clés, on retrouve :

Le gouvernement désigne régulièrement des îles ou parcelles spécialement destinées à des développements touristiques ou résidentiels tournés vers la clientèle étrangère. Certaines zones côtières de Kaafu Atoll, par exemple, sont identifiées pour accueillir des complexes résidentiels de luxe.

Projets emblématiques : entre innovation et marketing

Plusieurs projets illustrent la manière dont le pays utilise l’immobilier pour se positionner sur des niches spécifiques :

Projet	Concept principal	Capacité / ambition
Maldives Floating City	Cité flottante éco-conçue, logements et commerces	Environ 20 000 résidents ciblés
Coral Residences / Kandima	Villas et pavillons sur l’eau, services type resort	Baux de 50 ans sur des unités de luxe

Ces projets mettent en avant l’innovation architecturale, l’adaptation au changement climatique et la promesse d’un style de vie « resort à l’année », tout en restant structurés autour de baux de longue durée.

Les montants à investir : du ticket de 250 000 dollars au méga-projet

Le ticket d’entrée dépend largement de la nature de l’investissement. Un acheteur individuel visant une résidence gérée dans un resort ne joue pas dans la même cour qu’un développeur qui souhaite louer une île entière.

Type de projet ou visa	Investissement minimum (USD)
Projet hôtelier / resort (développeur)	Environ 1 000 000
Réalisation d’un resort sous pleine propriété étrangère (nouveau régime)	À partir d’environ 10 000 000 (selon secteur)
Projets industriels / logistique / santé / énergie	100 000 000
Développement de « sustainable township »	500 000 000
Visa investisseur (business)	250 000 dans une entreprise enregistrée
Visa résident spécial lié à la propriété	250 000 et plus dans un projet approuvé
Résidence temporaire (jusqu’à 3 ans)	Propriété en bail d’au moins 100 000

Pour un particulier qui vise une villa ou un appartement dans une résidence de marque, la barre des 250 000 dollars est généralement considérée comme le point de départ pour des biens de qualité offrant un potentiel locatif sérieux.

Le parcours d’achat étape par étape

Le processus d’acquisition suit une trame assez standard pour les investisseurs étrangers, avec quelques spécificités locales. La clé est de garder en tête que chaque étape est encadrée par l’État, soit directement, soit via le développeur.

1. Définir le projet et cibler le bon segment

Avant de parler contrats, il est crucial de clarifier l’objectif : pur investissement locatif, usage mixte (vacances + revenu), base pour une demande de visa, ou projet de développement plus ambitieux. Ce choix oriente le type de propriété, la localisation et la structure juridique (strata, bail direct, joint-venture, etc.).

2. Sélectionner un bien et signer un accord de réservation

Une fois le projet défini, l’acheteur – souvent accompagné d’un agent spécialisé dans l’immobilier international – identifie une propriété correspondant à ses critères. Pour bloquer une villa ou un appartement, il est courant de signer un accord de réservation assorti d’un dépôt. Ce document précise le prix, la durée de validité de la réservation et les conditions dans lesquelles le montant versé est remboursable ou non.

3. Réaliser une due diligence approfondie

C’est probablement l’étape la plus importante, surtout dans un pays où le foncier reste propriété de l’État et où les montages peuvent être complexes. La due diligence doit couvrir :

– l’existence et la validité du bail principal détenu par le développeur ou l’opérateur de resort

– l’enregistrement du bail auprès du Land Registry ou du ministère compétent

– les éventuelles hypothèques, charges, droits de tiers ou litiges sur la parcelle ou le projet

– la conformité avec les règles de zonage et les autorisations de construction et d’exploitation

– les études d’impact environnemental et les risques spécifiques (érosion, inondation, montée des eaux)

– la solidité financière et l’historique du promoteur ou de l’exploitant

Dans la pratique, cette analyse dure souvent de 30 à 90 jours selon la complexité du dossier. Elle doit être conduite par un avocat local rompu au droit immobilier maldivien, idéalement accompagné de conseils techniques (ingénieur, spécialiste environnement, fiscaliste).

4. Négocier et signer le Sales & Purchase Agreement (SPA)

Une fois la due diligence satisfaisante, l’étape suivante consiste à formaliser la transaction via un Sales & Purchase Agreement. Ce contrat détaille :

– l’objet précis de la vente (droit de bail sur une unité, quote-part dans une société détentrice du bail, etc.)

– le prix et la devise de paiement

– l’échéancier : acompte initial, paiements échelonnés, versement à la livraison

– les obligations de construction si le bien est en VEFA (off-plan)

– les garanties de performance, les pénalités de retard, les clauses de résiliation

– les droits d’usage (séjours personnels, accès aux services, possibilité de rejoindre un programme de location)

Pour les biens en construction, les paiements sont souvent liés à des jalons : fondations, hors d’eau, aménagement intérieur, livraison finale. Un premier versement de 20 à 30 % du prix est fréquent, le reste étant échelonné jusqu’à la remise des clés.

5. Obtenir les autorisations gouvernementales et enregistrer le bail

Aucune transaction impliquant un étranger n’est pleinement effective sans l’aval des autorités. Selon la nature du projet, différentes administrations interviennent :

Une fois les accords signés et les droits payés (droit d’enregistrement, droits de timbre, taxes), le leasehold est inscrit, et un titre ou certificat est émis pour matérialiser le droit du propriétaire étranger sur la durée du bail.

6. Finaliser la gestion et, le cas échéant, le programme locatif

Après l’enregistrement, l’investisseur doit régler les modalités de gestion de sa propriété :

– adhésion à un programme locatif géré par le resort, avec partage des revenus

– gestion indépendante (plus rare dans un cadre purement hôtelier)

– solution hybride combinant un nombre de semaines d’usage personnel et une mise en location le reste du temps

Dans les resorts, les frais de gestion représentent souvent 40 à 60 % du chiffre d’affaires locatif brut, mais en contrepartie l’exploitant prend en charge la commercialisation, l’exploitation et l’entretien.

Coûts et fiscalité : ce qu’il faut anticiper

La structure des coûts aux Maldives est influencée par deux facteurs : le recours systématique aux baux plutôt qu’à la pleine propriété, et le positionnement touristique du pays. Les frais d’acquisition ne se limitent pas au prix indiqué sur la brochure.

Coût d’acquisition et taxes à l’achat

Sur une transaction classique, l’acheteur étranger doit prévoir :

– une taxe sur les biens et services (GST) d’environ 6 % sur le prix d’achat de la propriété

– des droits d’enregistrement du bail, proportionnels à la valeur et à la durée du contrat

– un droit de timbre (stamp duty) calculé sur la valeur du bail ou de la cession

– des honoraires d’avocat et de conseil, variables selon la complexité de l’opération

– éventuellement des frais d’agent immobilier ou de « buying agent »

Au total, les coûts de transaction pour un investisseur étranger s’établissent généralement entre 8 % et 12 % du prix de la propriété.

Coûts récurrents et fiscalité d’exploitation

Une fois propriétaire de son bail, l’investisseur doit intégrer plusieurs charges annuelles et taxes liées à l’exploitation touristique :

Sur le plan fiscal, il n’existe pas, à ce jour, de régime spécifique de taxe sur les plus-values distinct : les gains de cession sont intégrés au revenu imposable dans le cadre du système prévu par la loi sur l’impôt sur le revenu. Pour les particuliers non-résidents, la taxation s’applique en principe seulement sur les revenus de source maldivienne.

Rendements et dynamique de prix

Malgré ce contexte fiscal, les données récentes indiquent que : les enjeux économiques restent cruciaux pour le développement durable.

Côté capital, les baux de qualité ont vu leur valeur progresser en moyenne de 8 à 12 % par an sur les cinq dernières années, selon les segments. Les projections actuelles tablent davantage sur une hausse annuelle de l’ordre de 5 % à moyen terme, dans un contexte de maturation du marché.

Financement : peu de banques locales, beaucoup de cash et de plans promoteurs

Le financement constitue l’un des volets les plus délicats pour un étranger. Les banques maldiviennes proposent essentiellement des prêts aux résidents et aux entreprises locales. L’accès au crédit pour un non-résident qui achète une villa de resort est donc limité.

Plusieurs options existent néanmoins :

Dans tous les cas, les Maldives restent un marché dominé par les acheteurs en fonds propres ou quasi fonds propres, ce qui renforce la nécessité d’une analyse de rendement nette de toute charge et fiscalité.

Visas et résidence : quand l’immobilier ouvre la porte au séjour

Pour de nombreux investisseurs, l’intérêt d’un achat dépasse le simple rendement financier. Les autorités ont bien compris ce levier et ont mis en place plusieurs dispositifs de visas adossés à l’investissement.

Visa résident spécial lié à la propriété

Pour les acheteurs qui investissent au moins 250 000 dollars dans un projet approuvé, un Special Resident Visa peut être accordé. Ce statut offre un droit de séjour renouvelable par périodes de cinq ans, généralement extensible aux membres proches de la famille. Il ne donne toutefois ni la citoyenneté ni la résidence permanente : il s’agit d’un permis de séjour longue durée, conditionné au maintien de l’investissement.

Visa investisseur et autres dispositifs

En parallèle, un Investor Visa est disponible pour ceux qui placent au moins 250 000 dollars dans une entreprise enregistrée aux Maldives. Ce visa permet des séjours pouvant atteindre cinq ans, avec possibilité de renouvellement.

Enfin, pour les investissements immobiliers de plus de 100 000 dollars, il est possible d’obtenir des permis temporaires ou des visas multi-entrées d’une durée allant jusqu’à trois ans, ce qui facilite la gestion de la propriété et les séjours fréquents.

Joint-ventures, sociétés locales et zones économiques spéciales

Derrière de nombreux projets se cachent des montages plus sophistiqués faisant intervenir des sociétés locales, des joint-ventures ou des régimes de zone spéciale.

Le Foreign Direct Investment Policy et les lois d’investissement prévoient plusieurs schémas :

Par ailleurs, des Special Economic Zones peuvent offrir des incitations supplémentaires – exemptions fiscales temporaires, facilités douanières, etc. – à condition de respecter des seuils d’investissement élevés et de répondre à des objectifs de développement définis par le gouvernement.

Risques : environnement, politique, durée des baux et revente

Même si le tableau général semble attractif, l’investissement immobilier aux Maldives comporte des risques spécifiques qu’il est indispensable de mesurer.

Vulnérabilité environnementale et horizon long terme

L’archipel est l’un des pays les plus exposés à la montée du niveau de la mer, avec une altitude moyenne d’environ 1,5 mètre. Plusieurs études évoquent la possibilité que certaines îles deviennent difficilement habitables d’ici la fin du siècle. Cela a deux conséquences pour l’investisseur :

– un risque de dégradation physique (érosion, inondations, tempêtes plus fréquentes) affectant les constructions

– une incertitude sur la valeur à très long terme des baux, notamment ceux proches de l’échéance dans des décennies

Les autorités imposent donc des études d’impact environnemental et des normes strictes en matière de construction côtière, mais ces mesures ne suppriment pas le risque systémique.

Dépendance au tourisme et volatilité de la demande

L’économie maldivienne dépend massivement du tourisme, qui représente près d’un tiers du PIB directement et jusqu’à 70 % en comptant les effets indirects. Une chute prolongée de la fréquentation – qu’elle soit liée à des crises sanitaires, économiques ou géopolitiques – peut affecter :

– les taux d’occupation des resorts

– les revenus locatifs des propriétaires

– la valeur des droits de bail sur le marché secondaire

Complexité juridique des baux et risque de non-renouvellement

Un bail de 50 ou 99 ans peut donner une impression de sécurité quasi perpétuelle. En réalité, plusieurs points doivent être surveillés :

Si le détenteur du bail principal ne remplit pas ses obligations (loyers de l’île, normes environnementales, etc.), les sous-baux – même parfaitement payés par les propriétaires individuels – peuvent se retrouver fragilisés. D’où l’importance d’une due diligence portant autant sur le projet que sur l’opérateur.

Marché de revente limité

Contrairement à des destinations résidentielle internationales très liquides, le marché secondaire aux Maldives reste relativement étroit. L’acheteur potentiel d’une villa de resort est, par nature, un investisseur étranger dans un créneau de niche. Les délais de revente peuvent donc être longs : il n’est pas rare qu’une transaction mette entre 6 et 12 mois à aboutir.

L’investisseur doit intégrer cette illiquidité, éviter de surestimer sa capacité à sortir rapidement d’une position, et considérer un horizon d’investissement de moyen à long terme.

Comment limiter les risques : la check-list de l’investisseur averti

Face à ce contexte, quelques réflexes s’imposent pour aborder un projet d’achat immobilier aux Maldives avec méthode.

D’abord, s’entourer d’une équipe de professionnels : un avocat maldivien spécialisé en immobilier et investissement étranger, un conseiller fiscal connaissant le système local et les conventions internationales, un ingénieur ou expert technique pour vérifier l’état ou la conception du bien, et, idéalement, un interlocuteur dans le pays d’origine pour traiter les aspects patrimoniaux globaux.

Ensuite, pousser la due diligence au-delà des documents fournis par le développeur. Il peut être utile, par exemple, de :

Enfin, ajuster le montage juridique et fiscal à sa situation personnelle. Pour certains, détenir l’actif directement en nom propre sera le plus simple. Pour d’autres, passer par une société locale ou internationale, voire par une structure de type joint-venture, permettra de mieux gérer la fiscalité, la transmission et la protection des actifs.

Un marché de niche, mais structuré et en croissance

Malgré la complexité de son cadre juridique et les risques environnementaux, le marché immobilier maldivien reste attractif pour un certain profil d’investisseur : patrimoine important, horizon long terme, appétence pour les actifs « plaisir » et volonté de diversifier hors de son pays d’origine.

L’économie bénéficie d’un tourisme robuste, d’une monnaie arrimée au dollar américain (environ 15,42 MVR pour 1 USD) et d’une croissance du PIB projetée dans une fourchette de 5 à 7 % par an dans les prochaines années. Les valeurs locatives et capitalistiques des biens haut de gamme ont montré une bonne résilience et une progression notable ces dernières années.

Aux Maldives, les étrangers n’achètent pas un morceau de terre, mais un droit de l’occuper et de l’exploiter pendant plusieurs décennies. Bien structuré et bien compris, ce droit peut offrir un mélange rare de rendement, de valorisation potentielle et de plaisir personnel. Mal préparé, il peut au contraire se transformer en source de frictions juridiques et financières. La différence se joue, très concrètement, dans la qualité de la préparation et dans la capacité à s’entourer des bons conseils dès le départ.

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