Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Archipel de cartes postales perdu au milieu de l’océan Indien, les Maldives font rêver les touristes… et de plus en plus les investisseurs. Derrière les villas sur pilotis et les plages de sable blanc, le pays abrite un marché immobilier très particulier, où la rareté du foncier, la dépendance au tourisme et un cadre juridique strict créent un cocktail explosif pour les rendements… à condition de bien choisir son emplacement.
Les étrangers ne peuvent pas posséder de terrain en pleine propriété aux Maldives. Les investissements se structurent via des baux emphytéotiques et se concentrent principalement dans des zones touristiques ou des projets intégrés. La question clé pour un investisseur est donc de déterminer où et comment investir, plutôt que de considérer l’achat d’une résidence secondaire comme en Europe.
Cet article passe en revue les meilleurs quartiers, atolls et projets pour investir aux Maldives, en s’appuyant sur les données les plus récentes du marché, le cadre légal et les grandes dynamiques d’infrastructure. L’objectif : vous donner une vision claire des zones les plus prometteuses, de leurs niveaux de prix, de leurs rendements et de leurs risques.
Comprendre le cadre avant de choisir son quartier
Avant d’entrer dans le détail des meilleurs quartiers pour investir aux Maldives, il faut poser le décor : aucune « bonne zone » n’a de sens si l’on ignore ce que la loi autorise réellement aux étrangers.
La Constitution maldivienne réserve la propriété foncière aux citoyens. Un investisseur étranger ne peut donc pas acheter un terrain en pleine propriété. Il peut cependant obtenir des droits d’usage via des baux de longue durée, généralement de 50 à 99 ans. Les options pratiques incluent : le bail d’une île entière pour un resort, l’achat d’une villa ou d’un appartement en copropriété (strata-title) au sein d’un complexe touristique, ou la participation dans une société maldivienne détentrice du bail principal.
Depuis l’Integrated Tourism Model de 2019, les autorités autorisent des développements mixtes avec composante résidentielle, et ont encadré la location de villas ou chambres dans les resorts via une « Regulation on the Long-Term Strata Leasing of Villas or Rooms ». C’est cette évolution qui a ouvert la voie à des résidences gérées, des villas de marque ou des appartements d’hôtellerie qui peuvent être vendus à des acheteurs internationaux.
Les investissements sont régis par un ensemble de lois et politiques spécifiques, notamment le Foreign Investment Act, le Land Act de 2002, la politique des Zones Économiques Spéciales (SEZ) et la récente catégorie des « Sustainable Townships ». Cette dernière exige un investissement minimum de 500 millions de dollars et impose de strictes normes de durabilité, comme l’utilisation d’énergies renouvelables, une gestion des déchets, une agriculture intégrée et la présence de services essentiels sur site.
Pour les investisseurs, cela se traduit par quelques constantes : des baux sécurisés mais limités dans le temps, des rendements souvent supérieurs à 5 %, l’absence actuelle de taxe sur les plus‑values, mais une fiscalité indirecte non négligeable (6 % de GST sur les acquisitions et les loyers, redevance foncière touristique, Green Tax de 6 dollars par nuitée touriste). Dans ce cadre, la localisation devient l’arme principale pour maximiser rendement et valorisation.
Greater Malé et Hulhumalé : le cœur urbain où la demande explose
Quand on parle des meilleurs quartiers pour investir aux Maldives, impossible de contourner la région de Greater Malé, qui concentre près de la moitié de la population nationale et une part écrasante des services, emplois et infrastructures. C’est là que se trouvent la capitale Malé, l’île artificielle de Hulhumalé et les îles voisines reliées par ponts et ferries.
Malé : rareté extrême et loyers élevés
Malé est un cas d’école d’hyper‑densité urbaine. Sur environ 8 km², plus de 250 000 habitants se partagent un foncier saturé, avec un logement sur six en location et une demande qui dépasse de loin l’offre disponible. Les loyers reflètent ce déséquilibre : une simple chambre peut dépasser l’équivalent de 1 000 dollars par mois, et les appartements familiaux se négocient beaucoup plus cher.
Le prix d’acquisition au mètre carré peut dépasser 5 000 € pour les meilleurs emplacements à Malé, en raison de la forte pression foncière.
Hulhumalé : la « smart city » qui redessine la carte de l’investissement
Hulhumalé est sans doute le quartier le plus stratégique pour qui cherche un investissement résidentiel ou mixte aux Maldives. Cette île artificielle, dont le remblai a commencé en 1997, a été pensée comme une extension urbaine planifiée de Greater Malé. Aujourd’hui, avec environ 4 km² et déjà plus de 50 000 habitants fin 2019, elle vise à accueillir jusqu’à 240 000 personnes à moyen terme.
Reliée à l’aéroport de Velana et à Malé par chaussée et pont (Sinamalé Bridge), Hulhumalé offre ce que la capitale n’a plus : de l’espace pour construire, une planification urbaine moderne, des infrastructures pensées pour la qualité de vie et, surtout, un marché locatif en plein boom. La Housing Development Corporation (HDC), société d’État en charge du développement, pilote ici des projets résidentiels, de bureaux, de parcs technologiques, d’équipements publics, mais aussi des ventes de terrains à usage résidentiel et commercial.
Synthèse des données de marché compilées sur 18 mois, révélant un profil très intéressant pour les investisseurs.
Données de marché compilées et analysées sur une période de 18 mois, offrant une vision robuste et significative des tendances.
Les résultats mettent en évidence un profil d’investissement très intéressant, caractérisé par des opportunités et une dynamique favorable.
| Indicateur clé | Valeur observée à Hulhumalé |
|---|---|
| Rendement locatif brut centre-ville | 8,23 % |
| Rendement locatif brut hors centre | 8,08 % |
| Prix moyen d’achat centre (MVR/ft²) | ~3 527 (plage 2 499 – 7 730) |
| Prix moyen d’achat hors centre (MVR/ft²) | ~2 719 (plage 1 858 – 3 500) |
| Loyer mensuel moyen 1 ch. centre | ~14 222 MVR |
| Loyer mensuel moyen 3 ch. centre | ~26 000 MVR |
Ce tableau illustre un point clé : à Hulhumalé, les rendements locatifs bruts dépassent déjà 8 %, ce qui est élevé pour un marché urbain, alors même que la ville est encore en phase de croissance. Le ratio prix/loyer, autour de 12, suggère un équilibre raisonnable entre prix d’achat et revenus locatifs, surtout dans un contexte où les salaires moyens (environ 17 250 MVR nets par mois) sont nettement inférieurs au coût du logement, alimentant une forte demande de location.
Pour les Maldiviens, HDC organise des ventes de parcelles en front de mer ou en seconde ligne, avec des prix de 4 000 à 5 500 MVR/ft², et des enchères montées jusqu’à plus de 9 700 MVR/ft² lors de vagues de spéculation foncière. Même si ces parcelles sont réservées aux nationaux et sociétés entièrement locales, ces niveaux de prix donnent la température : le marché anticipe une forte valorisation future de Hulhumalé.
Pour un investisseur étranger, l’acquisition d’appartements en copropriété dans des résidences gérées ou des programmes de développeurs approuvés par le gouvernement est la voie privilégiée. Ces biens, notamment les unités haut de gamme comme les penthouses ou les appartements avec vue mer, peuvent se louer entre 3 000 et 8 000 dollars par mois, des loyers comparables à ceux de certaines capitales régionales.
Hulhumalé a également un atout rarement mis en avant : un indice de « liveability » développé avec le PNUD, qui évalue chaque quartier selon cinq piliers (inclusion sociale, durabilité économique, durabilité environnementale, gouvernance, innovation). Cet outil, couplé à un projet de « jumeau numérique » de la ville, permet déjà de cibler les zones les plus prometteuses au sein même de l’île (Phase I, Phase II, futurs développements). Pour un investisseur long terme, c’est un précieux repère.
En résumé, Hulhumalé s’impose comme le quartier urbain numéro un pour un investissement résidentiel ou mixte, avec une forte demande locative, des rendements supérieurs à 8 %, une gouvernance claire via HDC, et un environnement de plus en plus tourné vers les services (parc de la connaissance, bureaux pour PME, zones portuaires à Gulhifalhu et industrielles à Thilafushi).
Les îles locales dynamiques : Maafushi, Thulusdhoo, Dhigurah
À côté du cœur urbain, un autre segment attire de plus en plus les investisseurs : les îles locales ouvertes au tourisme, où guesthouses, petits hôtels, restaurants et centres de plongée poussent à vive allure. Ici, l’enjeu n’est pas tant d’acheter une villa en copropriété dans un resort que de développer ou reprendre un actif commercial touristique, en s’associant avec un partenaire local.
Maafushi : la pionnière du tourisme local
À environ 30 minutes de speedboat de Malé, Maafushi est devenue l’archétype de l’île locale touristique. Front de mer bordé de guesthouses, centres de plongée, cafés, restaurants familiaux, ambiance animée et prix plus doux que dans les resorts : l’île attire un public jeune, budget, mais régulier. Les loyers long terme y restent « abordables » à l’échelle maldivienne, entre 1 200 et 3 000 dollars par mois pour des unités bien placées.
Pour un investisseur, l’île de Maafushi se prête davantage aux projets de guesthouse, boutique-hôtel ou restaurant qu’à l’achat d’appartements individuels. Cependant, la concurrence y est déjà forte, les plages sont plus petites que sur d’autres îles et la densité touristique affecte l’expérience globale. La progression future dépendra plus de l’amélioration de la qualité de l’offre que d’une hausse significative des prix.
Thulusdhoo : capitale surf et laboratoire écolo
À 45 minutes de speedboat de Malé, Thulusdhoo est connue pour ses vagues (les spots Cokes et Chickens font partie des meilleurs du pays) et son atmosphère créative, avec fresques colorées, communauté de surfeurs et premiers espaces de co‑working. Le profil de clientèle y est spécifique : digital nomads, surfeurs de long séjour, voyageurs attirés par un mode de vie plus alternatif.
Les loyers à long terme se situent entre 1 500 et 4 000 dollars par mois, selon la qualité du bien et sa proximité du front de mer. L’île se distingue aussi par ses initiatives écologiques pionnières : projets communautaires, forte sensibilité à la protection du récif, volonté de limiter l’impact du tourisme. Pour un investisseur, cela se traduit par un positionnement idéal pour des concepts surf + éco‑lodges, coliving, co‑working et séjours de moyenne durée.
Dhigurah : le pari haut de gamme au cœur d’Ari Atoll
Située dans l’atoll d’Ari, Dhigurah offre un tout autre visage. L’île, parmi les plus longues du pays (plus de 3 km), est réputée pour ses observations de requins‑baleines et de raies manta toute l’année, au sein d’une zone protégée. Les transferts depuis Malé prennent une heure en vol domestique ou deux heures en speedboat, ce qui filtre naturellement la clientèle vers un segment plus haut de gamme.
Ici, les loyers de villas et résidences de standing oscillent entre 5 000 et 12 000 dollars par mois, avec une poignée de resorts intimistes et de villas haut de gamme disponibles en bail annuel. On est clairement sur une niche : clientèle passionnée de faune marine, séjour de plongée et snorkeling, expérience nature immersive. Pour un investisseur, Dhigurah s’apparente plus à un pari « boutique luxe + nature », avec un potentiel de tarifs élevés mais un volume limité d’unités.
Analyse du marché immobilier de luxe à Dhigurah
Comparatif locatif des principales îles locales
| Île locale | Temps d’accès depuis Malé | Loyer long terme typique | Positionnement dominant |
|---|---|---|---|
| Maafushi | ~30 min en speedboat | 1 200 – 3 000 USD/mois | Budget / guesthouses |
| Thulusdhoo | ~45 min en speedboat | 1 500 – 4 000 USD/mois | Surf / digital nomads |
| Dhigurah | 1h vol ou 2h speedboat | 5 000 – 12 000 USD/mois | Luxe nature / plongée |
Ces îles illustrent bien l’éventail de stratégies possibles : volume et budget sur Maafushi, niche surf sur Thulusdhoo, haut de gamme nature sur Dhigurah. Elles se situent toutefois dans un cadre légal différent de celui des resorts : interdiction d’alcool, obligation de plages « bikini » dédiées, règles de décence vestimentaire, ce qui oriente la typologie de clientèle.
Les atolls établis : Kaafu, Ari, Baa, Lhaviyani, Addu
Au‑delà des îles locales, les meilleurs « quartiers » pour investir aux Maldives se lisent aussi à l’échelle des atolls. Certains sont des marchés matures, déjà largement développés, d’autres sont en phase d’essor. Pour les premiers, la force réside dans la profondeur de la demande et la visibilité des rendements.
Kaafu, qui englobe North Malé et South Malé Atoll ainsi que la capitale, reste la porte d’entrée historique du tourisme. Proximité immédiate de l’aéroport, transferts en speedboat courts et bon marché (15 à 40 minutes, 50 à 100 dollars, contre 400 dollars et plus pour un hydravion), densité de resorts allant du milieu de gamme au très grand luxe : toutes les conditions sont réunies pour une activité soutenue toute l’année.
Le prix d’une villa sur pilotis premium peut dépasser 3,5 millions de dollars dans les secteurs les plus établis.
Ari Atoll : royaume des requins‑baleines et des plongeurs
Ari Atoll, et en particulier South Ari, est l’autre grand classique. Classé zone marine protégée, c’est le seul endroit où les requins‑baleines sont observables toute l’année. La combinaison d’un récif exceptionnel, d’un mix de resorts milieu de gamme et luxe et d’un accès relativement simple depuis Malé (25 à 45 minutes d’hydravion, 400 à 500 dollars l’aller‑retour) en fait une valeur sûre pour les opérateurs touristiques.
Temps de transfert en speedboat vers certains lagons multi-îles pouvant accueillir jusqu’à cinq îles développables.
Baa Atoll : la prime UNESCO
Baa Atoll bénéficie d’un avantage rare : son statut de Réserve de biosphère UNESCO, qui attire une clientèle à la fois très aisée et très sensible à la durabilité. Hanifaru Bay, où se rassemblent chaque année des centaines de raies manta, en est l’emblème. Cette visibilité se reflète dans les chiffres : les taux d’occupation des resorts dépassent souvent les 80 %, un niveau élevé même à l’échelle maldivienne.
Les projets axés sur l’éco‑luxe s’y multiplient : recours massif au solaire, programmes de restauration corallienne, gestion stricte des déchets, standards environnementaux élevés. Pour un investisseur, la prime UNESCO se paie : prix d’entrée élevés, mais tarification des nuitées à la hauteur, d’où des rendements robustes. Les villas de marque y atteignent facilement plusieurs millions de dollars, avec des produits comme Soneva Fushi qui illustrent ce segment ultra‑haut de gamme.
Lhaviyani et Addu : valeur montante et diversification géographique
Lhaviyani Atoll se distingue par un accès en hydravion d’environ 50 minutes et un parc de villas déjà positionné sur des récifs encore préservés. Les améliorations d’infrastructures (extension d’aéroport domestique, routes côtières, futur port en eau profonde) créent un environnement propice à de nouveaux resorts et même à des communautés résidentielles marines. Les premiers acquéreurs profitent de prix qui restent en‑dessous de 1 500 dollars par ft², avec des rendements projetés entre 8 et 9 %.
L’atoll d’Addu, au sud, se développe avec son aéroport international et des ponts reliant ses îles. Les prix des villas d’investissement y sont inférieurs (500 000 à 1,5 million de dollars) à ceux de Kaafu, avec des rendements déjà attractifs. Les autorités visent à y déconcentrer le tourisme, ce qui en fait une région au potentiel encore sous-exploité.
Les atolls émergents : où se cachent les plus fortes plus‑values
Si les zones établies offrent de la sécurité, les plus belles perspectives de plus‑values se situent sans doute dans les atolls émergents vers lesquels se tournent désormais les investisseurs les plus offensifs. Raa, Shaviyani, Noonu, Laamu, Faafu, Meemu, Thaa, Gaafu Alifu, Gaafu Dhaalu, Haa Dhaalu, Dhaalu et Lhaviyani incarnent cette nouvelle génération de destinations.
Raa Atoll : accessibilité et rendement déjà tangible
Proche de Malé tout en restant moins saturé que Kaafu, Raa Atoll profite d’une logistique améliorée (routes, terminal d’hydravion modernisé) et d’un programme de restauration corallienne qui renforce sa crédibilité environnementale. Les premiers investisseurs évoquent des rendements annuels déjà compris entre 5 et 7 %, avec des taux d’occupation en pointe avoisinant 85 % et des prix d’entrée autour de 900 dollars par ft² pour les villas neuves.
Le gouvernement y propose des baux de 49 ans pour certains projets, assortis d’incitations comme des exemptions de TVA sur les matériaux de construction. C’est typiquement un marché où entrer tôt permet de capter le delta entre le niveau de départ et celui des atolls plus mûrs.
Shaviyani Atoll : forte tension sur l’offre et perspective de +30 % en trois ans
Shaviyani attire les développeurs pour trois raisons : ses jardins coralliens encore très préservés, l’ouverture récente d’un aéroport domestique et la perspective de classement en parc marin protégé. La combinaison de ces facteurs, couplée à une offre encore limitée, crée une tension sur les pré‑ventes : certains scénarios tablent sur une croissance du capital pouvant aller jusqu’à 30 % sur trois ans, avec une valeur par ft² des villas avec piscine autour de 800 dollars.
Les autorités locales anticipent une croissance annuelle d’au moins 15 % des valeurs sur cinq ans, dopée par un investissement routier.
Noonu Atoll : rareté et image ultra‑luxe
Noonu est déjà connu des initiés pour abriter Soneva Jani et ses villas sur pilotis emblématiques, dont certaines se vendent à partir de 3 millions de dollars l’unité. L’atoll mise sur une stratégie de faible densité : quelques resorts triés sur le volet, un projet de marina pour yachts privés, et des architectures signées par des studios internationaux valorisant l’artisanat local.
Avec un tourisme en croissance annuelle moyenne de 12 % et des prix d’entrée qui restent, pour certains projets, sous 1 200 dollars par ft², Noonu combine déjà l’ADN ultra‑luxe et un potentiel de montée en gamme supplémentaire, par exemple via des résidences de marque ou des enclaves résidentielles privées dans des lagons de grande taille.
Laamu, Faafu, Meemu, Thaa : la ceinture sud en devenir
Laamu, longtemps prisé des plongeurs, pivote aujourd’hui vers un modèle d’éco‑resorts à énergie solaire (micro‑grids), villas sur pilotis peu denses, et réseau de jetées améliorant l’accessibilité. Un nouveau terminal portuaire et un projet d’extension de piste doivent encore renforcer son attractivité. Les terrains restent modérément valorisés, autour de 780 dollars par ft², une base de départ intéressante compte tenu d’un futur trafic attendu en hausse.
Les rendements locatifs prévus pour les villas sur l’eau à Faafu pourraient dépasser ce pourcentage une fois l’aéroport pleinement opérationnel.
Meemu combine littoraux encore sauvages, politique gouvernementale d’accélération des autorisations de resorts, villas donnant sur des lagons bioluminescents et ancrage sur la plongée boutique. Les prix actuels, sous 850 dollars par ft², sont encore en retrait par rapport aux atolls voisins, ce qui laisse présager une montée graduelle au fil de l’arrivée de nouveaux projets.
Thaa, situé à moins de 70 milles nautiques de Malé, profite d’un renforcement des liaisons en ferry et d’un projet de restauration de phare qui servira de pivot pour un ensemble de lodges patrimoniaux et suites sur l’eau. Avec une identité centrée sur le patrimoine maritime, des améliorations environnementales (gestion des déchets, dessalinisateur) et une collaboration étroite avec les communautés locales, les projections évoquent des rendements locatifs d’environ 6 % et une appréciation significative du capital, à partir de niveaux d’entrée d’environ 820 dollars par ft².
Gaafu, Haa Dhaalu, Dhaalu : ultra‑privé, superyachts et townships durables
Gaafu Alifu, avec ses vastes horizons marins, se prête aux resorts ultra‑privés nichés dans les cocoteraies et, bientôt, à un développement superyacht grâce à un port en eau profonde destiné à accueillir des unités de grande taille. Les zones de conservation y renforcent l’attrait pour une clientèle éco‑consciente. Certains investisseurs visent une IRR au‑delà de 12 % sur cinq ans dans ces projets très sélectifs.
L’atoll de Gaafu Dhaalu, désormais accessible via l’aéroport domestique de Kaadhedhoo, voit émerger des projets de villas surélevées conçues pour résister aux aléas climatiques et intégrant des dispositifs de mouillage durable. Les premières villas en front de mer sont proposées à partir d’environ 700 dollars par pied carré, un prix considéré comme un point d’entrée abordable pour un atoll au début de son développement touristique.
Haa Dhaalu, tout au nord, bénéficie désormais d’un service d’hydrofoil qui réduit drastiquement les temps de trajet et prépare le terrain pour un futur port de plaisance multi‑usages. Les développeurs y imaginent des promenades balnéaires, des restaurants gastronomiques et des concessions d’îles privées, dans un climat légèrement plus frais offrant des vents océaniques appréciables.
Enfin, Dhaalu Atoll se distingue par une vision très avancée en matière de durabilité : architecture régénérative, passerelles sur mangroves, studios sur l’eau intégrés au paysage, obligation de standards de construction verte et, bientôt, aéroport domestique. Ici, les capital gains attendus sur cinq ans se situent entre 20 et 25 %, avec des parcelles en front de mer proposées autour de 700 dollars par ft² et des rendements projetés dépassant 9 % au fur et à mesure que le flux touristique augmente.
Les projets emblématiques : Coral Residences, Maldives Floating City, Zamani Islands
Au‑delà des atolls, certains projets « phares » jouent un rôle de vitrine pour le type d’investissement aujourd’hui possible aux Maldives. Ils illustrent la convergence entre luxe, durabilité, ingénierie foncière et produits destinés aux investisseurs internationaux.
Coral Residences : l’archétype de la villa‑investissement durable
Développé sur une île privée accessible en catamaran depuis Malé, Coral Residences regroupe 60 villas sur mesure imaginées par un cabinet d’architecture primé. Grandes baies vitrées du sol au plafond, matériaux naturels (teck, pierre de corail), systèmes de récupération d’eau, panneaux solaires, ventilation naturelle : tout est conçu pour réduire l’empreinte carbone. Le chantier vise même une neutralité carbone.
Le projet propose un yacht club privé, un observatoire sous‑marin, un centre de bien‑être et une offre gastronomique très travaillée, avec un accent marqué sur la conservation marine : programmes de réhabilitation des coraux, usage de produits locaux, récupération d’eau de pluie. Les villas sont vendues sous bail de 50 ans, avec un programme locatif géré professionnellement pour les investisseurs à la recherche de revenus passifs et un service de conciergerie résidentielle.
Ticket d’entrée minimum, en dollars, pour une résidence de marque dans le segment resort-résidence aux Maldives.
Maldives Floating City : réponse foncière et laboratoire d’investissements moyens
Dans un contexte de pénurie foncière et de vulnérabilité climatique, le projet Maldives Floating City se détache comme une réponse originale. Il s’agit d’une ville flottante de 5 000 habitations, construite sur un lagon peu profond, avec des prix prévisionnels à partir de 150 000 dollars pour un studio et 250 000 dollars pour une maison individuelle.
Ce projet ouvre pour la première fois la possibilité d’un investissement résidentiel de taille moyenne aux Maldives, avec un potentiel droit de résidence via les programmes d’investissement. Il sert également de test pour des solutions flottantes qui pourraient être reproduites ailleurs dans l’archipel, ajoutant un intérêt stratégique au-delà du simple rendement locatif.
Zamani Islands, Aman Residences, Baccarat et compagnie : la galaxie ultra‑prime
Du côté ultra‑prime, Zamani Islands rassemble huit îles sur 70 hectares, avec des villas‑mansions proposées à partir de 25 millions de dollars et des propriétés d’investissement dès 1 million. On y trouve la première marina pour superyachts des Maldives, une infrastructure majeure pour capter la clientèle très haut de gamme.
Aman Residences Maldives prévoit 16 résidences de 5 à 10 chambres, Baccarat Hotel & Residences déploie 53 résidences privées sur cinq îles de South Malé Atoll, et Samana Ocean Views by Elie Saab affiche des appartements‑piscine à partir de 2,3 millions de dollars dans une enveloppe globale de 600 millions. Ces opérations illustrent la vitesse à laquelle les Maldives montent dans la hiérarchie des marchés de luxe mondiaux, avec une volonté marquée des développeurs des Émirats arabes unis d’injecter plus de 3 milliards de dollars d’ici 2030.
Pour le particulier fortuné, ces projets sont autant des achats de style de vie que des investissements. Pour l’investisseur, ils représentent des vitrines de ce que la combinaison bail long terme + marque internationale + durabilité peut produire dans l’archipel.
Les zones économiques spéciales et les « Sustainable Townships »
Au‑delà des resorts, une partie des meilleurs « quartiers » d’investissement de demain pourrait bien se situer dans les zones économiques spéciales (SEZ) et, plus récemment, les sustainable townships créés par la réforme de 2025. Ces vastes ensembles, sous gestion unifiée, doivent combiner résidences, services essentiels, tourisme intégré, centres de formation ou de santé, et dépendre à au moins 60 % d’énergies renouvelables.
Les investissements bénéficient d’exemptions significatives : impôt sur le revenu et GST dans les Zones Économiques Spéciales (SEZ), exonération de droits de douane sur les biens d’équipement, et libre rapatriement des profits. Pour les townships, l’impôt sur le revenu est à 5% pendant 10 ans, puis 10% les 10 années suivantes, avant d’aligner au taux standard. Les reventes sont soumises à un droit de mutation progressif, de 1% (première transaction) à 4% (troisième transaction).
Ces espaces, situés dans des atolls choisis, concentreront probablement à l’avenir une partie des meilleurs quartiers pour investir : quartiers résidentiels verts, villages de médecins ou de retraités, pôles éducatifs, ensembles résidentiels autour de marina, etc. Pour l’instant, ils sont surtout accessibles à des investisseurs institutionnels ou des promoteurs capables de mobiliser plus de 500 millions de dollars, mais ils devraient déboucher, à terme, sur des produits destinés à des investisseurs individuels (résidences, appartements, villas en bail).
Rendements, valorisation et fiscalité : ce que disent les chiffres
Le marché immobilier maldivien affiche une trajectoire impressionnante. Sur la décennie écoulée, la valeur des biens de luxe a surperformé nombre de marchés established : 4 à 5 % de hausse annuelle en 2010‑2015, 6 à 8 % entre 2016 et 2020, 3 à 5 % pendant la phase COVID (2020‑2022), puis 8 à 10 % depuis 2023. Les projections jusqu’en 2027 s’alignent sur une croissance du PIB de 5,2 à 7 % par an et des augmentations de prix autour de 5 à 10 % par an dans les segments premium.
Côté rendement locatif, les moyennes observées sont instructives :
| Type d’actif | Rendement locatif typique |
|---|---|
| Villas sur pilotis premium de marque | 5 – 7 % |
| Villas en front de mer | 4 – 6 % |
| Appartements en resort intégré | 7 – 9 % |
| Appartements urbains (Greater Malé / Hulhumalé) | 7 – 10 % |
| Guesthouses bien placées | 8 – 12 % |
Les coûts de transaction, eux, oscillent entre 8 et 12 % du prix d’achat pour un étranger, avec un poste principal : le Goods & Services Tax à 6 % sur les acquisitions et sur les revenus locatifs (souvent collecté et reversé par l’opérateur). S’ajoutent des honoraires juridiques (1 à 1,5 %), des frais d’enregistrement (0,1 à 0,2 %), la Tourism Land Rent (8 à 10 dollars le m² par an sur le bail principal) et la Green Tax de 6 dollars par nuitée touriste. L’absence de taxe spécifique sur les plus‑values compense en partie cette fiscalité indirecte.
À Hulhumalé, le ratio prix/revenu des loyers urbains est d’environ 9,75 et le taux hypothécaire dépasse 12 % par an. Cette situation rend l’achat d’un logement inaccessible pour une grande partie de la classe moyenne locale. Ce déséquilibre structurel maintient une forte demande locative, ce qui, en retour, offre des perspectives de rendement intéressantes pour les investisseurs disposant de biens à louer.
Risques et points de vigilance : ce que l’emplacement ne règle pas
Même dans les meilleurs quartiers, un investissement aux Maldives n’est pas dénué de risques. Certains tiennent à la nature même de l’archipel : pays le plus plat du monde, avec un point culminant à 2,4 mètres au‑dessus du niveau de la mer, vulnérabilité extrême à la montée des eaux, à l’érosion côtière et au blanchissement corallien. La moitié du budget de l’État est déjà absorbée par l’adaptation climatique, et plusieurs projets phares (Hulhumalé, villes flottantes) ne sont rien d’autre que des réponses à cette urgence.
Sur un atoll émergent, un projet de villas surélevées, intégrant des digues naturelles pour la protection anti-érosion et une gestion avancée des eaux, présente un profil de risque moindre. Cet exemple illustre l’importance d’intégrer dans la due diligence physique des critères comme l’altitude, les protections anti-érosion, la qualité du récif environnant et les dispositifs de résilience.
Autre facteur : la nature des baux. Un bail de 50 ou 99 ans constitue un actif périssable. Il peut, dans certains cas, être renégocié en fin de période, mais rien ne le garantit. La valeur d’un bien proche de l’échéance du bail se dépréciera mécaniquement, ce qui impose une stratégie claire : durée de détention envisagée, calendrier de sortie, cible de revente (autres étrangers, passage par le développeur, etc.).
Le gouvernement a récemment renforcé le cadre d’investissement (nouvelle loi sur les investissements étrangers, restrictions sectorielles, notamment dans le commerce et l’immobilier) tout en promouvant activement l’investissement via des zones économiques spéciales et des programmes de résidence. Il est crucial pour un investisseur de suivre ces évolutions, en particulier dans les secteurs restreints où les règles peuvent se durcir.
Enfin, le marché reste étroit en matière de revente : peu d’acheteurs finaux, concentration sur quelques segments (ultra‑luxe, résidences de marque), dépendance au tourisme international. D’où l’importance, là encore, de privilégier les meilleurs emplacements dans les meilleures zones : proximité des hubs (Malé, aéroports domestiques), intégration dans un resort ou township solide, partenariat avec une marque reconnue, ou, dans le cas des îles locales, ancrage dans une destination déjà dotée d’un flux régulier de touristes (plongée, surf, nature).
Comment choisir son quartier d’investissement aux Maldives ?
Face à cette mosaïque de quartiers, d’atolls et de projets, comment arbitrer ? Une grille de lecture simple peut aider.
Dans un premier temps, il faut choisir entre une stratégie urbaine et une stratégie touristique pure. Pour un profil cherchant un compromis entre rendement, liquidité relative et potentiel de valorisation, Hulhumalé et le Greater Malé constituent une base solide : forte pression locative, économie de services, multitude de projets publics (ponts, aéroports, zones portuaires, parcs technologiques) qui renforcent la centralité du territoire.
Pour un investisseur recherchant un produit patrimonial avec un rendement modéré mais une très forte valeur d’usage, les villas situées dans des resorts des atolls de Kaafu, Ari ou Baa sont une option cohérente. Ces investissements présentent des tickets d’entrée élevés, mais offrent une bonne visibilité sur la demande, du prestige et une exposition à un tourisme haut de gamme en croissance constante.
Pour un profil plus opportuniste, prêt à tolérer davantage de risque, les atolls émergents comme Raa, Shaviyani, Noonu, Laamu, Dhaalu ou Gaafu Alifu offrent un potentiel de plus‑value souvent supérieur, à condition de bien choisir le promoteur, de s’assurer des infrastructures (aéroports domestiques, ferries rapides, ports, énergie) et d’aligner le projet sur les priorités gouvernementales (durabilité, intégration locale, protection des récifs).
Pour un investisseur-opérateur prêt à s’impliquer dans la gestion quotidienne, les îles locales touristiques (comme Maafushi, Thulusdhoo, Dhigurah, Ukulhas, Fulhadhoo) offrent des opportunités de rendements élevés. Ces investissements peuvent prendre la forme de guesthouses, de centres de plongée, de surf camps ou de restaurants. Le succès dépend essentiellement de la capacité à développer une offre qui se différencie sur le marché tout en respectant scrupuleusement les règles sociales et religieuses locales.
Quel que soit le quartier retenu, trois constantes reviennent : travailler avec des juristes spécialisés dans le droit maldivien, vérifier avec soin les baux principaux et autorisations gouvernementales, et ne jamais sous‑estimer la dimension environnementale. Aux Maldives, la meilleure adresse n’est pas seulement celle qui donne sur le plus beau lagon : c’est celle qui sera encore là, économiquement viable et physiquement protégée, dans vingt ou trente ans.
Cas pratique : un investisseur français qui diversifie aux Maldives
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, déjà bien structuré patrimonialement en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier touristique haut de gamme aux Maldives pour capter un rendement locatif en devise forte (dollar) et une exposition à un marché balnéaire premium. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs atolls et îles-hôtels, la stratégie retenue a consisté à cibler une villa ou résidence serviced dans une zone en forte fréquentation (près de Malé ou d’atolls très touristiques), combinant un rendement locatif brut cible de 8–10 % – tout en rappelant que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation lié au développement touristique, pour un ticket global (acquisition + droits locaux + ameublement) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : étude du cadre juridique spécifique (baux à long terme, restrictions étrangères), sélection de l’île et du resort, mise en relation avec un réseau local (promoteur, avocat, fiscaliste), choix de la structure (propriété directe, société offshore ou locale) et définition d’un plan de diversification internationale intégré au patrimoine global.
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