Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Longtemps perçue comme une destination de niche pour plongeurs, expatriés de l’industrie minière et passionnés de cultures océaniennes, la Papouasie-Nouvelle-Guinée commence à apparaître sur les écrans radar d’un autre type d’investisseurs : ceux qui recherchent une résidence secondaire, entre villégiature tropicale, pied-à-terre urbain sécurisé et actif locatif à haut rendement. Mais derrière les cartes postales de plages coralliennes et de fjords volcaniques se cache l’un des environnements fonciers, sociaux et réglementaires les plus complexes de la région Asie-Pacifique.
Ce marché est façonné par des contraintes structurelles fortes et des opportunités de développement. Les principales réalités à connaître sont : la rareté des terrains titrés, la prédominance des droits coutumiers sur la terre, une économie cyclique liée aux projets gaziers, une pénurie chronique de logements abordables et des infrastructures fragiles. En parallèle, le potentiel touristique reste largement sous-exploité, créant une tension entre ces défis et les perspectives pour les maisons de vacances, villas balnéaires et appartements de standing.
Un pays à la fois rural, jeune… et en pleine urbanisation
La Papouasie-Nouvelle-Guinée compte environ 7 à 9 millions d’habitants selon les périodes de recensement citées, avec une particularité majeure : plus de 80 % de la population vit en zone rurale, majoritairement en agriculture vivrière. Le pays est l’un des plus culturellement diversifiés au monde, avec plus de 800 langues et des centaines de groupes ethniques. L’âge médian est très jeune : près d’un tiers de la population a moins de 15 ans, et plus de la moitié moins de 25 ans.
Port Moresby, la capitale de la Papouasie-Nouvelle-Guinée, comptait plus de 400 000 habitants en 2015.
Le contraste est fort entre cette urbanisation accélérée et le caractère profondément rural du pays. La majorité des ménages tirent toujours leurs ressources de la terre, non seulement en tant que support de culture ou de plantation de café et cacao, mais aussi comme assurance-vie sociale et économique, forme de retraite informelle et socle identitaire. Cet attachement explique en partie pourquoi la terre n’est pas vue, dans la plupart des communautés, comme un « bien » que l’on vend, mais comme un patrimoine inaliénable.
Une structure foncière unique : 97 % de terres coutumières
L’un des éléments clefs pour saisir la spécificité du marché des résidences secondaires Papouasie-Nouvelle-Guinée est la structure de propriété foncière. Environ 95 à 97 % du territoire est classé comme terre coutumière, appartenant collectivement à des clans, lignages ou tribus. Ces terres sont gérées selon des règles orales, transmises de génération en génération, avec des frontières souvent matérialisées par des repères naturels, des arbres ancestraux, des lieux de sépulture ou des histoires de migration.
Seulement 3 à 5 % des terres (terres « aliénées ») sont accessibles pour l’acquisition par des non-citoyens. La quasi-totalité du littoral et des terres à forte valeur touristique relève du régime coutumier, rendant les transactions classiques très difficiles.
D’un point de vue juridique, la Papouasie-Nouvelle-Guinée repose sur un double système : droit écrit d’inspiration britannique (Land Act 1996, Land Registration Act 1981, Land (Tenure Conversion) Act, etc.) pour les terres aliénées, et droit coutumier pour l’immense majorité du territoire. La Constitution reconnaît la primauté des droits fonciers coutumiers et interdit en pratique aux non-citoyens d’accéder à la pleine propriété. Les étrangers ne peuvent donc pas acheter de terres en freehold, et ne peuvent louer ou occuper des terres coutumières qu’indirectement, à travers l’État ou des montages impliquant des groupes fonciers incorporés (Incorporated Land Groups – ILG).
L’acquisition de terrains coutumiers au Vanuatu pour un projet de résidence secondaire est complexe. L’achat direct est interdit par la loi. La principale difficulté réside dans l’identification des ayants droit légitimes au sein d’un clan, en raison de l’absence de cadastre précis et de registres officiels. Cette situation génère fréquemment des litiges, incluant des titres de propriété dupliqués et des contestations de ventes anciennes par les descendants. Il faut également anticiper une tendance à la « mentalité compensationniste », où les demandes d’indemnisation peuvent se renouveler dans le temps.
Pourquoi la capitale concentre l’essentiel du marché
Face à ces contraintes foncières, la quasi-totalité du marché formel de la résidence secondaire se concentre, aujourd’hui, dans et autour de Port Moresby, sur la mince bande de terres aliénées déjà titrées ou en baux d’État. La ville abrite le plus grand marché résidentiel du pays, et surtout l’essentiel de l’offre d’appartements, de condominiums sécurisés et de résidences de standing susceptibles de servir à la fois de résidence principale, de logement de fonction, de bien de rapport et de résidence secondaire.
Les données compilées par le National Research Institute (NRI) et les grandes enquêtes de Hausples montrent que :
Aperçu des prix des logements dans la capitale de la Papouasie-Nouvelle-Guinée, basé sur les données de location et de vente.
Les loyers varient d’environ 550 à 8 000 kina, avec une moyenne située autour de 2 100 kina par semaine.
Les prix à l’achat s’étendent d’environ 160 000 kina à près de 23 millions de kina, pour une moyenne d’environ 1,86 million de kina.
Le prix du mètre carré d’un appartement dans la capitale peut dépasser les 47 000 kina.
Les rendements locatifs bruts dans les quartiers prisés de Port Moresby atteignent des niveaux très élevés pour la région – souvent parmi les plus forts du Pacifique, portés par la demande des entreprises minières, des ambassades, des grandes ONG, des agences de coopération et des cadres locaux ou expatriés. Les exécutions immobilières et statistiques de places comme Touaguba Hill, Paga Hill, Downtown (Town), Waigani ou Boroko confirment l’attractivité de ces micro-marchés, en particulier pour des produits de type résidence secondaire à usage mixte (occupation personnelle quelques mois par an, et location meublée le reste du temps).
Les données de location mensuelle donnent une idée concrète des niveaux de prix sur un marché immobilier, permettant par exemple de comparer le coût d’un logement similaire dans différents quartiers ou villes.
| Type de logement | Emplacement | Fourchette de loyer mensuel (Kina) | Loyer moyen (Kina) |
|---|---|---|---|
| Appartement 1 chambre | Centre-ville | 4 000 – 20 535 | ~9 074 |
| Appartement 1 chambre | Périphérie | 1 000 – 3 000 | ~2 000 |
| Appartement 3 chambres | Centre-ville | 4 500 – 50 000 | ~14 400 |
| Appartement 3 chambres | Périphérie | 3 000 – 5 500 | ~3 500 |
Pour un acquéreur visant une résidence secondaire, ces chiffres signifient que, même avec quelques semaines d’occupation personnelle par an, la mise en location le reste du temps peut théoriquement générer des revenus substantiels, surtout dans les complexes offrant services hôteliers, sécurité renforcée et vues sur mer ou sur le port.
Résidence secondaire ou actif locatif ? La frontière floue
Dans un pays où l’immense majorité des citadins loue son logement – les enquêtes mentionnent environ 70 % de ménages locataires et un prix des logements jugé « très peu abordable » par plus de la moitié des répondants – la notion de « résidence secondaire » reste largement réservée à une élite : hauts fonctionnaires, dirigeants d’entreprises, membres de la diaspora, grandes familles de la classe moyenne émergente, et quelques investisseurs étrangers qualifiés.
Pour ces profils, la résidence secondaire n’est généralement pas un simple refuge de vacances. Elle cumule souvent plusieurs fonctions :
Un bien immobilier à Port Moresby peut servir de pied-à-terre sécurisé près des institutions et cliniques. Il constitue un bien locatif pouvant être géré par un professionnel si le propriétaire réside loin. C’est un actif patrimonial dans un marché volatil mais ayant connu de fortes appréciations, comme +15 à 20% par an entre 2010 et 2015. Il peut aussi accueillir une famille élargie, les ménages locaux comptant souvent 6 à 10 personnes.
L’enquête Hausples montre d’ailleurs que seulement une petite fraction des acheteurs déclare acquérir pour l’investissement pur, mais cette proportion reste significative (autour de 13 % dans certaines études), et ne tient pas compte des propriétaires qui achètent d’abord pour se loger et qui, à terme, transforment ce bien en résidence secondaire ou en investissement locatif en changeant d’affectation.
Dans ce décor, les projets structurés par des développeurs comme Valkyrie Estate, Kennedy ou Glory Gardens dans le faubourg en pleine expansion de 8 Mile illustrent le glissement progressif vers des produits « clés en main » susceptibles de devenir à terme des résidences secondaires : lots viabilisés, maisons préfabriquées de 2 ou 3 chambres, accès à des routes asphaltées, raccordement à l’eau et à l’électricité, et environnements relativement sécurisés, à proximité des nouveaux centres commerciaux comme Sunway Mall.
Un exemple comme Valkyrie Estate à 8 Mile est parlant : lots de 380 à 450 m², maisons en structure acier fournies par Rhodes PNG, financement bancaire possible avec dépôt de 10 %, chantier de construction de 10 à 17 semaines, et voisinage immédiat avec écoles, cliniques et commerces. Pour un couple de la classe moyenne émergente, c’est typiquement le genre de bien qui peut devenir à la fois résidence principale aujourd’hui et résidence secondaire dans dix ans, une fois une deuxième maison acquise ailleurs.
La tentation du littoral : plages, plongée et potentiel touristique
Si Port Moresby concentre l’essentiel de l’activité immobilière formelle, le rêve de résidence secondaire en Papouasie-Nouvelle-Guinée reste, pour beaucoup, associé au littoral et aux îles. Le pays dispose d’un chapelet de destinations balnéaires ou insulaires qui, sur le papier, correspondent parfaitement à un marché de villégiature : Ela Beach en plein cœur de la capitale, les îlots proches de Kavieng en Nouvelle-Irlande, les fjords de Tufi en province d’Oro, les plages de Madang, les îles Trobriand et Misima en baie de Milne, ou encore les resorts de Loloata Island à quelques minutes de bateau de Port Moresby.
Ela Beach, une promenade aménagée et sécurisée, est le cœur d’un quartier proposant des appartements de standing dans des résidences fermées. Ces complexes, comme Era Dorina Estate ou Ela Vista, offrent des services hôteliers (piscine, salle de sport, sécurité 24h/24, navette aéroport) et sont idéalement situés près de la plage et de l’aéroport. Conçus pour les résidents permanents et expatriés, ils sont parfaitement adaptés à une résidence secondaire urbaine, avec la possibilité d’une location meublée en votre absence.
Dans les provinces touristiques identifiées comme à fort potentiel par la Banque mondiale et l’Autorité de Promotion du Tourisme (TPA) – principalement East New Britain et Milne Bay –, le paysage est différent. Le développement repose sur des structures de petite taille, souvent des écolodges ou des resorts intégrés, comme à Lissenung Island, Nusa Island Retreat, Tufi Dive Resort, Loloata Island Resort, ou des retraites comme Mona’nauna Beach près d’Alotau. Ces établissements sont fréquemment construits sur des terres coutumières en vertu d’accords de longue durée avec les communautés locales, combinant loyers, redevances, emplois et projets communautaires.
Pour un investisseur étranger, l’acquisition directe d’une villa secondaire est complexe. Des alternatives existent, comme la participation au capital d’un lodge ou la détention d’unités dans un projet via des baux d’État. Ces formules permettent un usage partagé : quelques semaines d’occupation personnelle par an et la location du bien à des touristes (plongeurs, surfeurs, ornithologues) le reste du temps.
Il faut garder à l’esprit que la demande touristique de loisirs reste, pour l’instant, modeste à l’échelle du pays : les voyageurs de vacances ne représentent qu’environ un quart des arrivées, contre plus de la moitié en moyenne dans le monde, et le pays demeure dépendant du tourisme d’affaires et de mission. C’est justement cette « marche » – un déficit estimé à plus de 50 000 visiteurs de loisirs par an dans les scénarios de la Banque mondiale – qui est vue comme une réserve de croissance pour les régions côtières et insulaires, à condition d’investir dans les transports, la sécurité, le marketing et les hébergements.
Un immobilier tiré par les grands projets gaziers et miniers
Le marché immobilier urbain papou-néo-guinéen, et par extension le marché des résidences secondaires, est profondément arrimé aux cycles de l’industrie des ressources. Le projet PNG Liquefied Natural Gas (PNG LNG), d’une valeur annoncée de 17 milliards de dollars américains, a déclenché une véritable fièvre de construction entre environ 2010 et 2015 : explosion de la demande de logements pour les ingénieurs, les consultants, les sous-traitants, engorgement de l’offre existante, loyers multipliés par deux en quelques années, et apparition de gratte-ciel résidentiels dans des quartiers auparavant composés de maisons individuelles.
Les études du NRI, fondées sur des annonces immobilières de 2012 à 2016, montrent que :
| Indicateur | Situation pendant le boom PNG LNG |
|---|---|
| Évolution des loyers | Multiplication par 2 entre 2008 et 2012 |
| Prix de vente | Hausse rapide, forte volatilité |
| Segment construit | Forte augmentation du stock haut de gamme, peu de milieu et bas de gamme |
| Marché informel | Croissance très rapide des lotissements sur terres coutumières |
Avec la fin de la phase de construction, le marché a connu un ajustement : baisse sensible des loyers dans certains segments, retournement de la demande à court terme, mais maintien de prix de vente largement déconnectés des revenus de la majorité de la population. Pour la période récente, les analyses évoquent une nouvelle phase de stabilisation avec des hausses modérées de 5 à 8 % par an, dans un contexte de croissance économique prévisionnelle de 3 à 4,5 % par an et d’investissements publics massifs dans les infrastructures (près de 4,9 milliards de dollars prévus dans le plan de développement 2023-2027).
Sur le marché des résidences secondaires, les cycles économiques créent une double dynamique. Ils offrent des fenêtres de rendement exceptionnel pour les biens acquis avant un boom, surtout dans les quartiers desservis par de nouveaux axes routiers (comme Koura Way ou Taurama Road), dont la valeur est dopée par l’amélioration de l’accessibilité. Cependant, ils exposent aussi à des corrections brutales lorsque la demande de logements pour expatriés se contracte. Une stratégie à long terme est donc essentielle, combinant usage personnel, location à des résidents locaux solvables et anticipation d’un éventuel repli de la demande des expatriés.
Des prix élevés pour les locaux, mais encore compétitifs à l’échelle régionale
Pour les ménages papou-néo-guinéens, l’immobilier de Port Moresby est perçu comme extrêmement cher. Les indicateurs synthétiques sont éloquents : le ratio prix/revenu dépasse 130, le taux d’intérêt hypothécaire moyen à long terme tourne autour de 13 %, et l’indice d’accessibilité au crédit immobilier est très faible. Les loyers peuvent représenter plusieurs fois le salaire moyen mensuel (environ 1 761 kina nets), en particulier pour les logements de bon standing.
Pour un investisseur régional, Port Moresby apparaît relativement abordable en valeur absolue lorsqu’on la compare aux grandes métropoles d’Asie-Pacifique, comme le montrent les données agrégées.
| Indicateur | Valeur indicative |
|---|---|
| Prix médian d’un bien résidentiel (Port Moresby, segment étudié) | ~1 850 000 K |
| Plage de prix des biens suivis | 921 500 – 3 900 000 K |
| Surface résidentielle moyenne | ~123 m² (101 – 186 m²) |
| Rendement locatif brut centre-ville | ~7,1 % |
| Rendement locatif périphérie | Très faible, autour de 0,2 % sur certains segments |
Si l’on compare ces montants à ceux des grandes villes australiennes ou à certains marchés insulaires haut de gamme (Polynésie française, Hawaï, Maldives), les actifs premium de Port Moresby restent souvent proposés à des valeurs nominales plus basses, tout en offrant des loyers relativement élevés. C’est une des raisons pour lesquelles certains analystes présentent la capitale comme un « prochain front » d’investissement immobilier dans le Pacifique, pour des investisseurs prêts à accepter un risque pays plus important en échange de rendements supérieurs.
Dans ce contexte, la résidence secondaire typique d’un investisseur étranger n’est pas une petite maison isolée, mais plutôt un appartement ou une unité dans un ensemble sécurisé, du type résidence avec services ou copropriété fermée.
– Era Dorina Estate : appartements et townhouses à quelques minutes d’Ela Beach, avec piscines, courts de sport, sécurité permanente, service de navette aéroportuaire ;
– Venezia Estate : 56 appartements avec complexe sportif intérieur, piscines, restaurant, sécurité 24 h/24, situé sur les hauteurs près de l’aéroport ;
– Nambawan Plaza Penthouse Apartments : immeuble de très haut standing, avec unités de types loft et penthouse, piscines, salles de sport et intégration dans un quartier d’affaires moderne.
Loisir, travail et risque : le rôle structurant de la sécurité et des infrastructures
Un facteur majeur différencie la Papouasie-Nouvelle-Guinée de nombreuses autres destinations de résidences secondaires : la question de la sécurité. Le pays est classé à risque élevé pour les voyageurs en raison de la criminalité urbaine (vols, car-jacking, agressions) et de la faiblesse des services publics dans certaines zones. En conséquence, la quasi-totalité du parc attractif pour des résidences secondaires se trouve dans des « compounds » ou résidences fermées offrant :
– gardes armés 24 h/24 ;
– clôtures électriques et vidéosurveillance ;
– générateurs et réservoirs d’eau pour pallier les fréquentes pannes de réseau ;
– stationnements sécurisés et contrôle strict des entrées.
Le réseau routier de base en Papouasie-Nouvelle-Guinée compte environ 22 000 km de routes.
Pour un acheteur de résidence secondaire, ces faiblesses structurent fortement la sélection des emplacements. La proximité d’un aéroport fiable, la qualité de la route d’accès, la disponibilité de l’eau et de l’électricité, la robustesse du réseau de télécommunications – encore très en retard, malgré quelques progrès et l’arrivée de nouveaux acteurs satellitaires – deviennent des critères aussi déterminants que la vue sur mer ou la présence d’une plage.
L’offre immobilière de standing se concentre autour des grandes villes comme Port Moresby, Lae, Kokopo/Rabaul et Madang, plutôt que dans les villages reculés. Bien que de vastes zones côtières présentent un potentiel pour des résidences secondaires, leur développement est freiné par l’accès difficile, le foncier coutumier, les risques climatiques et les coûts logistiques élevés, les maintenant hors du marché formel.
Un droit foncier pensé pour protéger les communautés… et qui freine la spéculation
Sur le plan juridique, la Papouasie-Nouvelle-Guinée a volontairement choisi de verrouiller la spéculation foncière étrangère. La Constitution et les lois foncières interdisent aux non-citoyens de posséder des terres en pleine propriété. Les étrangers peuvent, en revanche, obtenir des baux d’État (state leases) d’une durée maximale de 99 ans sur des terrains déjà aliénés, avec l’aval du ministre des Terres et l’enregistrement du titre dans un registre de type Torrens, garantissant la sécurité juridique de l’acte.
Les ILG sont des entités juridiques permettant aux clans de représenter collectivement les propriétaires coutumiers. Elles peuvent s’enregistrer, tenir une liste de membres, et signer des baux à long terme (pour des projets hôteliers, touristiques ou résidentiels) afin de percevoir des redevances, sans toutefois autoriser la vente définitive des terres. Ce dispositif intègre ainsi les terres coutumières dans le marché formel de manière limitée.
Un autre dispositif, la Voluntary Customary Land Registration (VCLR), vise à permettre l’enregistrement volontaire de terres coutumières et la création de titres utilisables comme garantie ou support de transactions. Dans la pratique, cependant, ce processus reste lourd, coûteux et lent, avec jusqu’à 17 étapes et des délais pouvant atteindre quatre ans. La faiblesse des administrations foncières, l’absence de politique nationale d’affectation des sols, la rareté des données cartographiques précises et les risques de fraudes ou de « double titrage » en limitent l’efficacité.
Le cadre légal limite la spéculation sur les sites isolés, mais crée une forte rareté de l’offre accessible et sécurisée sur les terrains à haute valeur touristique. Cela conduit les promoteurs à se concentrer sur les zones urbaines déjà titrées, comme Port Moresby, plutôt que de développer les zones côtières coutumières, jugées juridiquement risquées.
Résidences secondaires et essor des logements préfabriqués
Dans un contexte de coût élevé des matériaux importés, de rareté de la main-d’œuvre qualifiée et de pression permanente sur le foncier, les maisons préfabriquées et « kit homes » prennent une place croissante dans la construction résidentielle. Des entreprises comme NiuHomes (PNG Forest Products), Atlas Steel, iBuild (Australie) ou Rhodes PNG livrent des maisons en bois traité ou structures acier, adaptées au climat tropical et livrables en conteneur.
Pour le marché des résidences secondaires, ces solutions présentent plusieurs atouts :
La construction modulaire offre plusieurs avantages notables : une rapidité d’exécution, avec seulement quelques mois entre la commande et la remise des clés ; des coûts plus prévisibles, limitant les surcoûts et retards fréquents dans les chantiers classiques ; une grande adaptabilité, permettant une installation sur des terrains en pente ou en zone inondable grâce à l’utilisation de pilotis ; et enfin, une facilité de démontage ou de modification pour s’adapter à l’évolution des besoins.
Les gammes de NiuHomes, par exemple, couvrent aussi bien des maisons de village (Haus Ples) que des modèles contemporains plus chers (Komoa, Pacifica) pouvant atteindre 583 000 kina hors taxes. Rhodes PNG, très impliqué dans des projets comme Valkyrie Estate, propose des maisons à ossature légère en acier, isolées, imputrescibles et conçues pour résister au climat et aux termites.
Pour un propriétaire qui dispose d’un bail sécurisé sur un terrain côtier ou dans un lotissement périurbain, ces constructions constituent une option crédible pour une résidence secondaire : une maison de 2 ou 3 chambres, montée sur pilotis, pouvant accueillir famille et amis le week-end, puis être louée à des travailleurs ou à des touristes le reste du temps, avec un amortissement plus rapide grâce aux coûts de construction maîtrisés.
Le tourisme comme moteur potentiel des futures résidences secondaires
Les analyses de la Banque mondiale et de la TPA convergent sur un point : la Papouasie-Nouvelle-Guinée dispose d’un potentiel touristique sous-exploité dans plusieurs niches haut de gamme – plongée, observation d’oiseaux, trekking, culture traditionnelle, sites de la Seconde Guerre mondiale. Les scénarios de croissance jusqu’en 2027 envisagent, dans le cas le plus ambitieux, plus de 86 000 visiteurs de niches par an, pour près de 286 millions de dollars de recettes, à condition d’investir massivement dans les transports, l’hébergement et le marketing.
La concrétisation des projections ouvrirait un vaste marché pour les résidences secondaires de loisir, notamment dans les provinces d’East New Britain (Rabaul, Kokopo, îles Duke of York) et de Milne Bay (Alotau, îles Trobriand, Misima, Tawali), à condition de lever plusieurs verrous simultanément.
– sécuriser des montages fonciers à long terme sur les terres coutumières, au bénéfice des communautés et des investisseurs ;
– améliorer les liaisons aériennes nationales (coûts et fiabilité) et maritimes ;
– mettre en œuvre des évaluations environnementales rigoureuses pour éviter la dégradation des récifs coralliens, des mangroves et des sols côtiers ;
– garantir un niveau minimal de sécurité dans les principales destinations ;
– former des gestionnaires et des exploitants capables de maintenir des standards internationaux.
L’exemple de Loloata Island Resort illustre un modèle où les résidences secondaires sont intégrées à un écolodge sous forme de bungalows ou de copropriétés, combinant hébergement, activités nautiques et programmes environnementaux comme la restauration corallienne et la replantation de mangroves. Ce projet montre comment concilier rentabilité, préservation de l’environnement et retombées économiques locales.
Poids des réglementations et démarches pour les investisseurs étrangers
Tout investisseur étranger souhaitant acquérir ou exploiter une résidence secondaire en Papouasie-Nouvelle-Guinée doit composer avec un arsenal réglementaire dense. Le pilier en matière d’investissement est l’Investment Promotion Act de 1992, qui définit ce qu’est un investisseur étranger, un investissement, une entreprise étrangère, et fixe l’obligation de certification auprès de l’Investment Promotion Authority (IPA) pour toute activité commerciale. La détention d’un bien immobilier à des fins locatives entre clairement dans ce périmètre, tout comme la participation à un projet touristique structuré.
Le Land Act de 1996 régit les baux d’État, attribués sur avis d’un Land Board et décision ministérielle, avec des restrictions d’usage (résidentiel, commercial, industriel). Un non-citoyen ne peut acquérir un tel bail sans approbation ministérielle et ne peut détenir de freehold. La pratique courante est de constituer une société locale pour détenir le bail, tout en respectant les obligations de reporting et de fiscalité.
Les investisseurs doivent également tenir compte de la fiscalité sur les revenus locatifs, du droit de timbre (généralement autour de 2 à 5 % de la valeur de la transaction), des taxes de transfert et des obligations légales en matière d’emploi s’ils gèrent eux-mêmes une petite structure (permis de travail, programmes de transfert de compétences, etc.). Les taux d’imposition sur les sociétés non résidentes sont élevés (jusqu’à 48 % pour certains types d’activités), et des retenues à la source s’appliquent sur les dividendes, redevances ou honoraires versés à l’étranger.
Ce cadre réglementaire vise à décourager les achats-reventes spéculatifs à court terme, sans pour autant empêcher la constitution d’un patrimoine immobilier sur le long terme. Il favorise plutôt les stratégies d’investissement incluant une résidence secondaire dans une perspective à long horizon, nécessitant une capacité à appréhender la complexité des règles en vigueur.
Entre informalité et besoin d’urbanisme : le défi des périphéries
À côté du marché formel, rigoureusement encadré mais étroit, un vaste marché informel s’est développé ces dernières années sur les marges urbaines. À Port Moresby, des vallées comme Taurama ont été transformées en quartiers de classe moyenne sur terres coutumières, avec des centaines de maisons construites sans planification, sans titres officiels, parfois en contradiction avec la loi sur l’aménagement physique. C’est là que se logent une grande partie des nouveaux arrivants et des classes moyennes émergentes incapables de payer les prix du marché formel.
Pour le segment des résidences secondaires, ces zones présentent un paradoxe. Les prix y sont plus abordables, l’espace plus généreux et la proximité avec la ville réelle. Mais l’absence de titre, l’insécurité juridique, les risques de conflits fonciers et l’absence de normes de construction en font un terrain extrêmement risqué pour un investissement que l’on souhaite transmettre ou valoriser à long terme. Les spécialistes locaux recommandent d’éviter ce type de projets « semi-formels » pour toute personne qui n’est pas maîtrisant les dynamiques de clans et les usages coutumiers en vigueur.
Les autorités nationales et le NRI insistent d’ailleurs sur l’urgence de mieux planifier ces expansions, de développer la titrisation adaptée (notamment via un futur système de copropriété – strata titling – encore absent) et de doter les périphéries d’infrastructures de base avant que n’éclatent des crises plus graves de logement et d’environnement. L’introduction annoncée de mécanismes plus clairs de titrisation des unités (strata) permettrait, à terme, de vendre des appartements ou des villas en copropriété à l’unité, au lieu des ensembles obligatoirement cédés « en bloc », ce qui ouvrirait davantage le marché aux petites résidences secondaires.
Une demande locale forte, mais encore peu de produits spécifiquement « seconde résidence »
En l’état, la quasi-totalité des politiques publiques en matière de logement vise à répondre au déficit massif de résidences principales, non à encourager l’achat de résidences secondaires. Le gouvernement a mis en place un First Home Ownership Scheme, avec le concours de la Bank of South Pacific, offrant des prêts à taux subventionné pour des montants plafonnés à 400 000 kina. Les grandes institutions de retraite proposent des avances logement pour les dépôts. Des réformes foncières (National Land Development Program, pilotes de mobilisation de terres coutumières autour de Napa Napa) sont orientées vers la production de terrains pour des lotissements, pas vers des programmes de villégiature.
C’est la fourchette de prix en kina pour laquelle il existe une forte demande de logements de la part des classes moyennes urbaines, selon les sondages.
Le marché reste encore trop étroit, trop cher et trop risqué pour que les produits purement « vacances » – villas occupées quelques semaines par an, sans vocation locative – se développent largement. La Papouasie-Nouvelle-Guinée n’est pas encore une « Floride tropicale » ou un « Algarve du Pacifique », et il est probable que, pour longtemps, toute résidence secondaire y sera un bien hybride, à mi-chemin entre outil de logement, placement et refuge.
Des risques importants, mais une trajectoire de fond difficile à ignorer
En additionnant l’ensemble de ces éléments – démographie jeune et urbaine, rareté du foncier titré, poids des grands projets, déficit d’habitations, potentiel touristique, faiblesse des infrastructures, complexité foncière et réglementaire –, le marché des résidences secondaires Papouasie-Nouvelle-Guinée apparaît comme un terrain d’investissement atypique. Les risques sont bien identifiés : insécurité physique dans certaines zones, vulnérabilité aux aléas naturels, volatilité économique liée aux matières premières, litiges fonciers possibles, lenteur administrative, accès limité au crédit local pour les non-résidents, et exposition aux fluctuations du kina.
Mais plusieurs signaux structurels jouent en faveur d’une montée en puissance progressive du segment des résidences secondaires au sens large :
Principales tendances de développement structurant le pays, de l’urbanisation aux investissements.
Poursuite de l’urbanisation des centres majeurs : Port Moresby, Lae, Madang et Kokopo/Rabaul.
Croissance d’une classe moyenne salariée dans les secteurs des services, télécoms, banque et administration.
Multiplication de projets résidentiels en périphérie avec lots viabilisés et maisons préfabriquées.
Développement de l’industrie touristique avec des stratégies niches haut de gamme et zones pilotes (East New Britain, Milne Bay).
Intérêt croissant d’investisseurs étrangers à long terme, acceptant un cadre complexe pour des rendements supérieurs.
Dans ce contexte, la Papouasie-Nouvelle-Guinée ne deviendra probablement jamais un marché de masse pour les résidences secondaires au sens occidental, mais elle pourrait, dans les prochaines décennies, s’affirmer comme une destination de niche pour des propriétaires avertis : expatriés de retour, familles papoues aisées, investisseurs régionaux expérimentés, capables de conjuguer usage personnel, revenus locatifs, partenariat avec des communautés locales et gestion des risques.
Pour réussir un investissement immobilier en Papouasie-Nouvelle-Guinée, il est crucial de privilégier les zones bien desservies et les titres de propriété les plus sûrs, comme les baux d’État enregistrés ou les futures copropriétés. Lorsque le foncier coutumier est concerné, l’intégration aux communautés hôtes est essentielle. Il ne faut jamais oublier que, dans ce pays, la terre relève avant tout du lien social, de la mémoire et de l’identité, bien plus que du simple rendement financier. Une résidence secondaire y représente ainsi non seulement un actif, mais aussi un engagement à long terme dans l’un des territoires les plus singuliers et complexes du Pacifique.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Papouasie-Nouvelle-Guinée pour chercher du rendement locatif et une exposition au kina (PGK). Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Port Moresby, Lae, Kokopo), la stratégie retenue a consisté à cibler une maison individuelle ou un petit immeuble dans un quartier sécurisé et en croissance de Port Moresby, combinant rendement locatif brut cible d’environ 10 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + mise aux normes + sécurisation) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation et prise en charge par un réseau local (agent immobilier, juriste spécialisé sur les terres coutumières, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (bail emphytéotique, société locale ou joint-venture) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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