Comparaison des prix immobiliers entre les villes aux Maldives

Publié le 29 décembre 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Longtemps perçues comme un paradis réservé aux touristes fortunés, les Maldives sont aussi un marché immobilier complexe, fracturé entre une capitale saturée, des îles urbaines en pleine expansion et des atolls plus périphériques misant sur le tourisme. Derrière les cartes postales, les écarts de prix entre villes sont considérables, que l’on parle de location, d’achat ou même d’accès à la propriété pour la population locale.

Malé vs reste du pays : un marché à deux vitesses

Malé est le cœur économique et politique du pays. Sur moins de deux kilomètres carrés, la capitale concentre plus d’un tiers de la population, avec une densité qui a dépassé 65 000 habitants par km² en 2015, l’une des plus élevées au monde. Cette pression démographique se répercute directement sur les prix immobiliers et sur la structure du marché.

Alors que, à l’échelle nationale, le loyer mensuel moyen était d’environ 12 683 MVR en 2019, Malé se situe déjà au-dessus avec 13 494 MVR, soit environ cinq fois plus que dans les atolls (2 668 MVR). En quelques années, ces loyers ont encore progressé, et la part de ménages locataires a fortement augmenté.

Aperçu comparatif des loyers moyens (2019)

Zone	Loyer mensuel moyen (MVR)	Rapport par rapport aux atolls
Malé	13 494	≈ 5 fois plus
Moyenne nationale	12 683	≈ 4,75 fois plus
Atolls (hors Malé)	2 668	Référence

Ces chiffres ne disent pas tout. À Malé, environ la moitié des ménages locataires payaient déjà plus de 13 000 MVR par mois en 2019, contre 43 % en 2016. Pour les 10 % les plus pauvres, le loyer peut absorber jusqu’à 68 % du revenu, quand la moyenne des ménages locataires tourne autour de 35 %.

Cette cherté explique qu’une majorité d’habitants ne puisse tout simplement pas envisager d’acheter. Seuls 31 % des foyers maldiviens ont un revenu annuel suffisant (au moins 400 000 MVR) pour espérer accéder à la propriété avec un apport. Environ 45 % gagnent entre 150 000 et 399 999 MVR par an, de quoi payer un loyer moyen mais pas d’assumer un achat. Les 26 % restants, en dessous de 150 000 MVR, n’ont même pas les moyens du marché locatif moyen.

Malé : loyers, prix au pied carré et rendement locatif

Les données les plus récentes disponibles pour Malé montrent un marché résidentiel qui reste tendu et coûteux, même en comparaison du revenu moyen.

Le salaire net moyen après impôt y tourne autour de 15 000 à 17 000 MVR par mois, alors que l’indicateur « price-to-income ratio » dépasse 9,7, ce qui place l’accession à la propriété loin de la réalité de la majorité des ménages. La charge d’un emprunt immobilier standard peut dépasser 125 % du revenu mensuel moyen, avec un taux d’intérêt hypothécaire sur 20 ans autour de 12 à 14 %.

Indicateurs clés du marché résidentiel à Malé

Indicateur	Valeur indicative
Ratio prix / revenu	9,3 – 9,75
Mensualité de crédit en % du revenu	≈ 126 – 132 %
Loan affordability index	0,76 – 0,79
Taux d’intérêt hypothécaire (20 ans)	≈ 12,4 – 14 %
Salaire net moyen mensuel	≈ 15 000 – 17 250 MVR

Ces chiffres suffisent à montrer que, pour un ménage moyen, acheter un appartement à Malé nécessite soit un apport massif, soit des aides publiques, soit une situation professionnelle très au-dessus de la moyenne.

Niveaux de loyers à Malé

L’éventail des loyers pour les appartements illustre la pression sur l’habitat. Pour un logement d’une chambre au centre, le loyer mensuel moyen avoisine 14 200–15 300 MVR, avec des extrêmes courants entre 10 000 et 20 000 MVR. En périphérie, on descend autour de 10 000–10 500 MVR, mais avec une fourchette qui peut encore monter jusqu’à 16 000 MVR.

Loyers mensuels typiques à Malé (appartements)

Type de bien	Emplacement	Loyer moyen (MVR/mois)	Fourchette courante (MVR)
1 chambre	Centre-ville	14 222 – 15 333	10 000 – 20 000
1 chambre	Hors centre	≈ 10 000 – 10 556	9 000 – 16 000
3 chambres	Centre-ville	25 375 – 27 250	20 000 – 35 000 (jusqu’à 38 000)
3 chambres	Hors centre	≈ 21 375 – 22 750	18 000 – 30 000

Pour un ménage qui gagne environ 16 000 MVR par mois, louer un simple deux ou trois pièces au centre revient donc souvent à consacrer la quasi-totalité du revenu, d’autant que les charges (électricité, eau, internet) peuvent facilement ajouter plus de 2 000 à 3 000 MVR mensuels.

Prix d’achat au pied carré à Malé

Le décalage entre loyers et prix de vente se lit dans les ratios achat/location. En centre-ville, le prix moyen pour acheter un appartement tourne autour de 3 500 à 4 000 MVR par pied carré, avec une fourchette qui va d’environ 2 500 MVR jusqu’à plus de 7 700 MVR pour les unités les plus recherchées. En périphérie, les prix moyens descendent autour de 1 500 à 2 700 MVR le pied carré, avec des extrêmes allant de 700–800 à 3 500 MVR.

Prix d’achat d’appartements à Malé

Emplacement	Prix moyen au pied² (MVR)	Fourchette (MVR/pied²)
Centre-ville	≈ 3 500 – 4 030	≈ 2 500 – 7 700
Hors centre	≈ 1 535 – 2 720	≈ 715 – 3 500

Convertis en euros, ces niveaux amènent Malé dans une fourchette assez large : en moyenne, autour de 3 000 € le m² pour la capitale, avec des pointes qui dépassent les 5 000 €/m² dans les quartiers les plus centraux ou face à l’océan, quand certaines zones périphériques peuvent passer sous les 2 000 €/m².

Rendements locatifs à Malé

Malgré ces prix élevés, les rendements bruts affichés restent attractifs pour un investisseur, du moins sur le papier. Les données récentes indiquent des rendements bruts de l’ordre de 7 à 8,2 % en centre-ville et autour de 8 % en périphérie pour les appartements. Les ratios prix/loyer (price-to-rent) s’établissent autour de 12 à 13, ce qui signifie qu’un investisseur récupère théoriquement sa mise en une douzaine d’années de loyers bruts, sans compter charges ni fiscalité.

Dans la réalité, le coût du financement – avec des taux hypothécaires autour de 12 à 14 % – réduit très fortement l’intérêt du levier bancaire pour les acheteurs locaux. D’où l’importance de l’épargne préalable ou des dispositifs publics.

Hulhumalé : une alternative (un peu) plus accessible ?

Face à la saturation de Malé, les autorités ont lancé dès la fin des années 1990 la création de Hulhumalé, île artificielle censée offrir des logements supplémentaires et mieux planifiés. La première phase d’aménagement a commencé en 1997, les premiers 280 logements ont été occupés en 2004, et la population dépassait déjà 40 000 habitants en 2016. Hulhumalé est aujourd’hui au cœur de la stratégie de développement urbain du Grand Malé.

Les comparaisons de coût de la vie montrent qu’Hulhumalé reste globalement un peu moins chère que la moyenne nationale : environ 5 % de moins sur l’ensemble des dépenses, avec des loyers et coûts de logement près de 3 % inférieurs à la moyenne du pays. Cela ne veut pas dire que les prix sont bas, mais qu’ils demeurent légèrement en retrait de ceux de Malé tout en offrant un environnement plus aéré.

Coût de la vie et logement à Hulhumalé

Indicateur	Écart vs moyenne Maldives
Coût de la vie global	≈ –5 %
Logement (loyers + charges)	≈ –3 %
Alimentation	≈ –6 %
Loisirs / sports	≈ –10 %

En valeur absolue, les loyers à Hulhumalé restent élevés. Un appartement d’une chambre au centre peut coûter autour de 20 000 MVR par mois, soit un niveau supérieur à celui d’un petit appartement au centre de Malé dans certaines séries de données. Hors centre, un une-chambre tourne autour de 12 000 MVR, avec une fourchette courante de 9 000 à 15 000 MVR. Pour un trois-chambres, on retrouve des niveaux de 35 000 à 45 000 MVR mensuels selon la localisation.

Loyers mensuels typiques à Hulhumalé

Type de bien	Emplacement	Loyer moyen (MVR/mois)	Fourchette (MVR)
1 chambre	Centre-ville	≈ 20 000	–
1 chambre	Hors centre	≈ 12 000	9 000 – 15 000
3 chambres	Centre-ville	≈ 45 000	–
3 chambres	Hors centre	≈ 35 000	–

Pour un salarié moyen, ces loyers restent tout aussi difficiles à supporter que ceux de Malé, d’autant que le salaire net médian à Hulhumalé est inférieur à celui de la capitale, autour de 9 978 MVR par mois selon certaines estimations. Le coût du crédit y est même légèrement plus élevé (environ 13,9–14 % sur 20 ans), ce qui renchérit encore l’accession à la propriété.

Grand Malé : un bassin unique, des dynamiques différentes

La région dite du Grand Malé regroupe Malé, Hulhumalé et Villimalé. Elle concentre l’essentiel des opportunités d’emploi, des services (santé, éducation supérieure, administrations) et, par conséquent, de la demande en logement. Les migrations internes des atolls vers cette zone sont massives, alimentées par la recherche de travail, de soins de qualité et de scolarisation.

Pour comprendre comment les prix immobiliers se structurent, il faut prendre en compte l’ensemble du bassin.

Dans ce Grand Malé, les études de marché estiment que le prix d’équilibre pour la location varie selon la taille du logement :

– en dessous de 10 000 MVR pour un une-chambre ;

– entre moins de 10 000 et 15 000 MVR pour un deux-chambres ;

– entre 10 000 et 15 000 MVR pour un trois-chambres.

Le Grand Malé est donc marqué par une forte concentration des loyers dans un intervalle qui reste très élevé par rapport aux revenus de la majorité de la population, ce qui alimente surpeuplement et conditions de logement dégradées.

Hulhumalé présente un profil intermédiaire : environ 61,8 % des personnes interrogées y vivaient en location, 29,2 % dans leur propre logement et 9 % dans un logement social. La région du Grand Malé est donc structurellement un marché de location, plus que de propriété, avec tous les enjeux sociaux que cela implique.

Addu City : un marché plus abordable, mais en mutation

À l’autre extrémité de l’archipel, Addu City raconte une autre facette du marché immobilier maldivien. Située juste au sud de l’Équateur, cette collectivité regroupe six îles habitées – Feydhoo, Maradhoo, Maradhoo-Feydhoo, Hithadhoo, Hulhudhoo et Meedhoo – pour une population d’environ 33 000 habitants, soit près de 10 % de la population nationale.

Historiquement, Addu a joué un rôle stratégique, abritant une base britannique sur Gan durant la Seconde Guerre mondiale. Aujourd’hui, la ville est en train de se positionner comme pôle régional de transport et de tourisme pour le sud du pays, avec un aéroport international (Gan International Airport), des liaisons maritimes et routières et la perspective de nouveaux développements touristiques.

Surtout, la volonté politique de développer le tourisme à Addu va transformer progressivement la demande immobilière. Le président a validé la création de 4 000 nouveaux lits touristiques, via la mise en bail de 96 parcelles situées dans cinq zones touristiques spécialement planifiées. Le parc actuel n’est que de 1 378 lits, ce qui laisse entrevoir une multiplication par plus de deux à moyen terme.

Même si les prix de vente de ces parcelles ne sont pas détaillés dans le corpus, le simple contraste des niveaux tarifaires dans l’hôtellerie et le fait qu’Addu soit présenté comme une destination plus abordable laissent peu de doute : l’investissement immobilier y est, pour l’instant, nettement moins cher qu’à Malé ou dans les atolls de luxe du nord (Noonu, Baa, etc.), mais avec un potentiel de rattrapage si le tourisme et les liaisons internationales se renforcent.

Entre marché local et marché de luxe : deux univers parallèles

Comparer les prix immobiliers entre les villes aux Maldives ne peut se limiter aux seuls marchés résidentiels de Malé, Hulhumalé ou Addu City. Une large part de la valeur immobilière du pays se joue sur un autre terrain : celui des villas de luxe, des résidences intégrées à des resorts et, au sommet, des îles privées entièrement louées ou aménagées pour des ultra-riches.

Dans ces segments, la géographie ne se lit plus en termes de « villes » mais d’atolls : North Malé Atoll, South Malé Atoll, Baa Atoll, Lhaviyani Atoll, Noonu Atoll, Addu Atoll, etc. Les écarts de prix entre atolls sont aussi marqués que ceux qui séparent Malé des atolls habités populaires.

Description géographique des Maldives

Dans le Grand Malé, les appartements urbains se négocient entre 250 000 et 900 000 dollars, avec un prix au mètre carré de l’ordre de 3 000 à 5 000 dollars. À l’autre extrémité du spectre, les villas de marque dans les atolls premium (Baa, North Malé, Noonu) peuvent atteindre 8 000 à 12 000 dollars par m², voire plus sur certaines opérations très exclusives.

Comparaison synthétique des prix par zone (marché investisseur)

Zone / type de produit	Fourchette de prix	Prix indicatif au m² (USD)
Appartements urbains – Grand Malé	250 000 – 900 000 USD	3 000 – 5 000
Villas sur plage – North Malé Atoll	1,5 – 4 M USD	7 000 – 9 000
Villas sur pilotis – North Malé Atoll	1,8 – 3,5 M USD	9 000 – 12 000
Villas de marque – Baa Atoll	1,5 – 3,2 M USD	8 000 – 11 000
Résidences sur l’eau – Lhaviyani	0,9 – 2,2 M USD	6 500 – 9 000
Villas d’investissement – Addu Atoll	0,5 – 1,5 M USD	4 500 – 7 000

Pour un investisseur étranger, les villes au sens administratif comptent finalement moins que la localisation dans un atoll réputé, la distance par rapport à l’aéroport international de Malé, l’affiliation à une marque hôtelière et la facilité d’accès par hydravion ou bateau rapide.

À l’inverse, des atolls comme Addu, Raa ou Dhaalu se positionnent comme marchés émergents, avec des prix d’entrée généralement 15 à 30 % plus bas que les zones déjà « matures », mais avec des perspectives d’appréciation jugées plus fortes sur cinq à dix ans.

Rendements, taux d’occupation et différences entre villes

Sur le plan de la rentabilité, les écarts entre segments sont tout aussi significatifs que les écarts de prix.

Dans le résidentiel urbain (Malé, Hulhumalé), les rendements bruts sont élevés en apparence, autour de 6 à 7 % pour les appartements, voire 7 à 10 % pour certains projets. Mais ces chiffres doivent être relativisés par le coût du financement local, la fiscalité indirecte (TVA sur les loyers, par exemple), les charges de copropriété et la vacance locative éventuelle.

La localisation joue ici un rôle crucial. Un appartement urbain à Malé verra sa rentabilité dépendre du marché domestique (fonctionnaires, salariés du secteur privé, expatriés de longue durée), tandis qu’une villa sur pilotis dans un atoll de luxe s’adresse essentiellement à une clientèle mondiale à hauts revenus.

Politiques publiques et distorsions de marché

Les différences de prix entre villes aux Maldives s’expliquent autant par la géographie et la rareté foncière que par les politiques publiques. Face à la crise du logement dans le Grand Malé, l’État est devenu le principal promoteur et bailleur du pays.

À travers la Housing Development Corporation (HDC) et Fahi Dhiriulhun Corporation (FDC), le gouvernement a lancé de vastes programmes de logements sociaux et en accession, en particulier à Hulhumalé (programmes « Buy-Sell », « Hiyaa », etc.). Plus de 13 000 unités ont été financées, principalement grâce à des emprunts internationaux qui ont porté la dette garantie du secteur du logement à plus de 600 millions de dollars début 2024. Le service de la dette lié au logement doit culminer autour de 129 millions de dollars en 2025.

Sur le plan des ménages, ces politiques ont partiellement freiné la hausse des loyers sur certains segments, mais sans résoudre la tension structurelle créée par l’exode vers Malé et Hulhumalé. Dans les atolls comme Addu, où la pression démographique est moindre et la propriété plus répandue, les marchés immobiliers restent plus « naturels », guidés par la croissance progressive du tourisme et des activités locales plutôt que par de gigantesques programmes publics.

Pourquoi les prix diffèrent autant d’une ville à l’autre ?

Plusieurs facteurs se conjuguent pour créer ces disparités entre villes et régions.

Ensuite, la concentration des emplois et services. Malé et Hulhumalé concentrent les administrations, les meilleures écoles, les hôpitaux, les sièges d’entreprises. Cela alimente une demande structurelle qui pousse les loyers à la hausse, sans équivalent dans les villes plus éloignées comme Addu City.

Enfin, les risques environnementaux et la résilience climatique commencent à influencer les valorisations. Des propriétés mieux protégées contre l’érosion côtière et l’élévation du niveau de la mer, ou conçues selon des standards écologiques élevés (panneaux solaires, traitement de l’eau, etc.), se vendent et se louent plus cher, en particulier dans le segment de luxe.

Quel avenir pour les prix immobiliers dans les principales villes maldiviennes ?

Les projections disponibles tablent sur une hausse moyenne des valeurs immobilières d’environ 5 % par an si les tendances actuelles se maintiennent. Historiquement, l’immobilier maldivien a affiché :

– 4 à 5 % de hausse annuelle entre 2010 et 2015,

– 6 à 8 % entre 2016 et 2020,

– 3 à 5 % entre 2020 et 2022, période plus volatile,

– puis une accélération autour de 8 à 10 % depuis 2023, portée par la reprise touristique et les investissements étrangers.

La question clé, pour les Maldiviens comme pour les investisseurs étrangers, sera celle de la soutenabilité. D’un côté, les rendements locatifs, le dynamisme touristique et la rareté foncière plaident pour une poursuite de la hausse des prix, surtout sur le segment haut de gamme. De l’autre, les contraintes sociales (logement abordable, surpeuplement, inégalités d’accès à la propriété) et environnementales (risque climatique, coûts de protection côtière) exercent une pression pour repenser le modèle.

Pour qui s’intéresse à ce marché, qu’il s’agisse de comprendre les enjeux sociaux du logement ou de mesurer le potentiel d’investissement, la première étape reste donc de bien distinguer ces trois univers, et d’observer comment ils s’influencent mutuellement dans un archipel qui manque de terre mais ne manque pas d’ambitions immobilières.

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