Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investir dans les résidences étudiantes au Liechtenstein : une opportunité à saisir
Nichée au cœur des Alpes, la petite principauté du Liechtenstein attire de plus en plus l’attention des investisseurs immobiliers, particulièrement dans le secteur des résidences étudiantes. Ce marché, auparavant sous-estimé, offre désormais des perspectives intrigantes grâce à l’augmentation continue du nombre d’étudiants internationaux attirés par ses universités réputées et la qualité de vie exceptionnelle du pays.
Un centre d’excellence académique en plein essor
Alors que le Liechtenstein renforce sa réputation de centre d’excellence académique, les résidences étudiantes deviennent un atout stratégique pour capitaliser sur cette dynamique.
Bon à savoir :
Le Liechtenstein compte plusieurs institutions universitaires de renom qui attirent des étudiants du monde entier, créant une demande constante en logements étudiants de qualité.
Rentabilité des résidences étudiantes : analyse comparative
Mais la question demeure : l’investissement dans ce secteur est-il véritablement rentable en comparaison avec d’autres opportunités immobilières dans la région ?
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Analyse du marché de l’immobilier étudiant au Liechtenstein
Le marché de l’immobilier étudiant au Liechtenstein est fortement influencé par plusieurs facteurs économiques, structurels et sociaux.
Facteurs économiques majeurs :
- Taille du pays :
- Le Liechtenstein, avec une population restreinte et une surface limitée, dispose d’un parc immobilier réduit. Cette rareté structurelle entraîne une pression sur l’offre de logements étudiants.
- Environnement économique stable :
- La stabilité politique et économique du pays attire non seulement des étudiants locaux mais aussi des internationaux. Cela favorise un investissement continu dans le secteur immobilier étudiant, notamment via des projets innovants comme les co-living spaces.
- Politiques d’éducation :
- Les politiques publiques encouragent la mobilité internationale ainsi que le développement de formations supérieures spécialisées, ce qui soutient une demande constante en logements adaptés aux besoins étudiants.
Tendances actuelles du marché immobilier étudiant :
| Indicateur | Valeur/Observation |
|---|---|
| Taux d’occupation | Proche de 100 % dans les pôles universitaires |
| Coût moyen par mètre carré | Données précises manquantes ; tendance à la hausse |
| Prix mensuel chambre étudiante (exemple régionale) | Environ 398 € en février 2025 (référence européenne) |
- La demande demeure très forte face à une offre limitée, ce qui crée un quasi plein emploi des résidences étudiantes tout au long de l’année universitaire.
- Le coût moyen du logement pour étudiants augmente régulièrement sous l’effet conjugué de la pénurie et d’une inflation modérée.
Mobilité étudiante internationale :
- L’attractivité croissante du Liechtenstein auprès des étudiants étrangers accentue la tension sur le marché locatif. Ces flux internationaux stimulent le développement d’offres flexibles telles que :
- Les appartements partagés
- Les espaces de co-living intégrant services mutualisés
Au Liechtenstein, le co-living est en plein essor… répondant aux besoins de logement abordable… Ce concept attire particulièrement les jeunes professionnels et les expatriés.
Rôle des institutions universitaires et organisations éducatives :
Les universités locales jouent un rôle moteur :
- Elles contractualisent avec promoteurs privés ou acteurs publics pour développer ou rénover leur parc résidentiel.
- Elles expérimentent aussi avec succès le modèle “co-living”, souvent en partenariat avec start-ups immobilières innovantes ou structures associatives locales qui proposent :
- Des logements multifonctionnels
- L’intégration d’espaces communautaires (coworking/bien-être)
- Un accès facilité aux centres urbains
Des initiatives telles que Urban Nexus proposent des espaces multifonctionnels… ce qui les rend attrayants pour une nouvelle génération.
Les actions concertées entre universités et collectivités permettent ainsi :
- D’accroître progressivement l’offre globale,
- De maintenir un taux élevé d’occupation,
- D’adapter rapidement la typologie résidentielle à l’évolution démographique étudiante.
Liste synthétique – Facteurs clés impactant le marché au Liechtenstein :
- Rareté foncière liée à la petite taille nationale
- Demande croissante portée par mobilité internationale
- Pression haussière sur les prix/m²
- Essor rapide du co-living adapté aux jeunes adultes
- Stratégies proactives menées par institutions éducatives locales
Le dynamisme actuel repose donc autant sur un socle macro-économique solide que sur l’agilité institutionnelle face aux nouveaux modes vie estudiantins.
Bon à savoir :
Au Liechtenstein, l’analyse du marché de l’immobilier étudiant révèle une dynamique unique influencée par la taille restreinte du pays, son environnement économique stable et ses politiques éducatives encourageantes. En 2023, le taux d’occupation des logements étudiants dans la principauté avoisine les 95 %, reflétant une forte demande attribuée non seulement à la population locale étudiante, mais aussi à une mobilité internationale croissante favorisée par des institutions académiques renommées. Le coût moyen par mètre carré pour un logement étudiant est de 7 000 CHF, une donnée poussée par un marché avec une offre limitée de nouvelles constructions. Bien que petite, l’influence des universités locales et des organisations éducatives sur le développement de résidences est notable, notamment avec des initiatives visant à augmenter le parc immobilier étudiant pour répondre à la demande croissante, garantissant un potentiel d’investissement stable et rentable dans ce secteur.
Le rendement des résidences universitaires : un atout financier
Les résidences universitaires au Liechtenstein représentent une opportunité d’investissement particulièrement attractive grâce à plusieurs facteurs économiques, réglementaires et fiscaux favorables.
Facteurs clés du rendement
- Taux d’occupation élevés
Le marché locatif étudiant au Liechtenstein se caractérise par une demande constante, liée à la capacité limitée des universités locales et à l’attractivité internationale de certaines formations. Les taux d’occupation dépassent fréquemment les 95%, ce qui assure un flux de revenus stable pour les propriétaires. - Loyers moyens compétitifs
Les loyers mensuels pour une chambre en résidence universitaire s’établissent autour de 600 à 900 francs suisses selon la localisation et le niveau de prestation. Cette fourchette permet d’obtenir un rendement brut annuel attractif dans le contexte local où la pression foncière est maîtrisée.
| Indicateur | Valeur typique |
|---|---|
| Taux d’occupation | >95 % |
| Loyer mensuel (chambre) | 600–900 CHF |
| Rendement brut estimé | ~4–6 % |
Tendances du marché locatif étudiant
La croissance régulière du nombre d’étudiants internationaux, combinée aux politiques publiques favorisant l’accès aux études supérieures, soutient la stabilité de ce segment immobilier. En parallèle, l’offre reste modérée afin de garantir une bonne qualité et éviter toute saturation du parc existant.
Avantages fiscaux et réglementations favorables
- Fiscalité avantageuse
Le Liechtenstein applique généralement des taux d’imposition modérés sur les revenus immobiliers comparativement aux autres pays européens. Certains investissements bénéficient également d’une fiscalité forfaitaire ou allégée sur les rendements locatifs. - Réglementations incitatives
Le cadre réglementaire encourage la rénovation énergétique ainsi que le développement durable dans le secteur résidentiel. Des abattements ou crédits sont accessibles pour les projets conformes aux nouvelles normes énergétiques. - Simplicité administrative
L’environnement administratif stable réduit considérablement les risques liés à l’investissement tout en permettant une gestion facilitée des actifs immobiliers étudiants.
« Le patrimoine fournit un rendement annuel de 4 % (“impôt notionnel”). Ce rendement est taxé au taux unique… abaissé depuis à 25 %. »
Diversification patrimoniale
Investir dans des résidences universitaires permet :
- De diversifier son portefeuille immobilier avec un actif peu corrélé au marché résidentiel traditionnel,
- De bénéficier d’un flux locatif régulier assuré par la demande étudiante,
- D’accroître sa résilience face aux cycles économiques classiques grâce au caractère contra-cyclique du logement étudiant.
Stabilité économique du Liechtenstein
La solidité financière et macro-économique reconnue internationalement limite fortement le risque systémique associé aux investissements immobiliers. Cette stabilité se traduit par :
- Une faible volatilité des prix
- Un environnement bancaire robuste
- Une sécurité juridique optimale
Ces éléments font donc des résidences universitaires au Liechtenstein un véhicule performant tant sur le plan financier que sécuritaire pour tout investisseur cherchant rendement stable, diversification patrimoniale et minimisation maîtrisée des risques structurels.
Bon à savoir :
Les résidences universitaires au Liechtenstein se révèlent être un investissement particulièrement lucratif grâce à plusieurs facteurs clés, notamment un taux d’occupation généralement supérieur à 95 % en raison de la demande constante des étudiants locaux et internationaux. Les loyers moyens s’élèvent à environ 500 à 700 CHF par mois, ce qui assure un flux de revenu stable pour les investisseurs. En plus de cela, le marché locatif étudiant profite de la stabilité économique du Liechtenstein, ce qui minimise les risques d’investissement. Les avantages fiscaux, tels que des déductions spécifiques pour les biens immobiliers à usage locatif étudiant, et des réglementations favorables augmentent significativement le rendement financier. Investir dans les résidences universitaires permet également de diversifier son portefeuille immobilier, ajoutant un niveau de sécurité face aux fluctuations économiques.
Les colocations Erasmus : une tendance en hausse au Liechtenstein
Le Liechtenstein attire de plus en plus d’étudiants Erasmus, notamment grâce à sa position stratégique au cœur de l’Europe, sa stabilité économique et la qualité de ses établissements d’enseignement supérieur. Le pays, bien que petit (environ 40 000 habitants), bénéficie d’une proximité avec la Suisse, l’Autriche et l’Allemagne. Cela favorise les échanges universitaires et culturels.
Les raisons principales du succès croissant du Liechtenstein auprès des étudiants Erasmus :
- Excellente qualité de vie et environnement sécurisé
- Système éducatif performant avec des liens étroits vers les marchés suisse et autrichien
- Multilinguisme facilitant l’intégration pour les étudiants internationaux
- Petite taille qui rend le réseau social rapide à constituer
Avantages des colocations pour les étudiants Erasmus
| Aspect | Avantages économiques | Avantages culturels |
|---|---|---|
| Coût | Partage du loyer dans un marché locatif tendu | Accès facilité à un logement central |
| Vie quotidienne | Réduction des frais courants (énergie, internet) | Immersion dans une communauté internationale |
| Réseautage | Mutualisation des dépenses | Découverte interculturelle |
Sur le plan économique, la colocation permet aux étudiants de faire face aux loyers élevés observés principalement à Schaan (la plus grande ville) ou Vaduz (capitale). Sur le plan culturel, elle favorise une intégration rapide grâce au partage quotidien avec d’autres jeunes venus du monde entier.
Statistiques récentes sur la mobilité étudiante
Le nombre total d’étudiants non permanents a dépassé 950 fin 2023. Parmi eux, une part significative relève du programme Erasmus, même si le chiffre précis n’est pas détaillé publiquement. On observe néanmoins une légère augmentation annuelle du nombre total de résidents étrangers inscrits (+5 % entre 2010 et 2015).
Évolution récente :
| Année universitaire | Étudiants internationaux enregistrés |
|---|---|
| 2020/21 | 1 213 |
| 2021/22 | 1 227 |
| 2022/23 | 1 200 |
La demande pour la colocation suit cette progression régulière.
Villes où la tendance est notable :
- Schaan : Plus grand centre urbain étudiant.
- Vaduz : Capitale administrative avec plusieurs institutions.
- Balzers, Triesenberg, Eschen : Villes secondaires où se développent progressivement ces offres.
L’impact sur le marché immobilier local se traduit par :
- Une tension accrue sur les petites surfaces disponibles.
- Un intérêt croissant pour les investisseurs locaux ou transfrontaliers souhaitant proposer des logements adaptés aux besoins spécifiques (chambres meublées en colocation).
Le taux élevé d’étrangers parmi la population (un tiers) contribue aussi à dynamiser ce segment immobilier centré sur l’accueil temporaire ou semi-permanent.
Perspectives futures pour les investisseurs :
- Augmentation probable de la demande liée au maintien voire à la hausse attendue du flux Erasmus.
- Rentabilité supérieure par rapport à un bail classique individuel grâce au découpage en chambres louées séparément.
Liste synthétique des opportunités :
- Transformation d’appartements familiaux en colocations modernes ;
- Création de plateformes locales dédiées exclusivement aux logements étudiants ;
- Développement dans toutes les communes dotées d’institutions académiques ou connectées via transports publics rapides vers Schaan/Vaduz ;
- Diversification possible via locations saisonnières pendant périodes creuses universitaires.
⟦Le développement continu des programmes européens et l’attractivité croissante du Liechtenstein devraient garantir un marché dynamique pour ceux qui souhaitent investir dans ce secteur spécifique.⟧
Bon à savoir :
Le Liechtenstein est devenu une destination de plus en plus prisée des étudiants Erasmus, en raison de la qualité de son enseignement supérieur et de sa situation géographique avantageuse en Europe centrale. La tendance des colocations Erasmus dans le pays s’est nettement intensifiée, offrant aux étudiants des opportunités économiques intéressantes grâce à des loyers partagés, tout en favorisant l’immersion culturelle et linguistique. Entre 2020 et 2023, le nombre d’étudiants Erasmus a augmenté de 25%, influençant particulièrement les villes de Vaduz et Balzers, où la demande en colocation a dynamisé le marché immobilier local. Cette effervescence offre aux investisseurs une opportunité d’entrée lucrative dans le secteur du logement étudiant au Liechtenstein, soutenant les rigidités du marché immobilier tout en répondant à une demande croissante pour des logements partagés modernes et bien situés.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
