Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le marché immobilier ISLANDE vit une phase paradoxale : les prix continuent de grimper, mais l’euphorie des dernières années laisse place à une forme de “normalisation” sous forte tension. Entre pénurie de logements, jeunes ménages en quête d’une première acquisition, inflation encore élevée, taux d’intérêt en reflux mais toujours lourds, et pression touristique qui détourne une partie du parc vers la location courte durée, l’équilibre reste fragile. Dans ce contexte, les pouvoirs publics tentent d’accélérer la construction tout en poussant le secteur vers des standards de durabilité particulièrement ambitieux.
Un marché cher, tendu, mais plus calme qu’au pic de la flambée
ISLANDE compte environ 390 000 habitants, dont près des deux tiers concentrés dans la région de la capitale. C’est là que se joue l’essentiel des transactions, et c’est aussi là que les prix atteignent des sommets.
En février 2025, l’indice national des prix résidentiels progresse encore de 7,94 % sur un an, mais cette hausse reste nettement inférieure au pic de 11,89 % observé quelques mois plus tôt. En termes réels, c’est‑à‑dire corrigé de l’inflation, la hausse atteint environ 3,6 %. Autrement dit, la surchauffe se calme, sans disparaître.
La région de la capitale en première ligne
Les chiffres de l’Autorité du logement et de la construction (HMS) illustrent l’ampleur de l’écart entre la région de Reykjavík et le reste du pays. Sur la moyenne glissante de trois mois arrêtée à janvier 2025, les prix se répartissent ainsi :
| Zone géographique | Prix moyen (ISK) | Prix moyen (USD) | Variation annuelle |
|---|---|---|---|
| Région de la capitale | 87 043 296 | 619 746 | +11,06 % |
| Municipalités voisines | 64 603 678 | 459 976 | +7,64 % |
| Zones rurales | 52 442 008 | 373 386 | +3,61 % |
Au sein même de la région de la capitale, les maisons individuelles prennent plus de valeur que les appartements. Toujours à janvier 2025, une maison individuelle y dépasse en moyenne 145 millions ISK (environ 1,03 million de dollars), contre près de 76 millions ISK pour un appartement.
| Type de bien – Région capitale | Prix moyen (ISK) | Prix moyen (USD) | Variation annuelle |
|---|---|---|---|
| Maison individuelle | 145 296 331 | 1 034 506 | +11,67 % |
| Appartement | 75 977 558 | 540 958 | +7,69 % |
Hors de Reykjavík, l’écart entre maisons et appartements se réduit, mais la tendance reste la même : la maison gagne nettement plus vite en valeur, y compris dans les zones rurales où le prix moyen des maisons s’envole de près de 13 % sur un an, alors que les appartements y reculent légèrement.
La pandémie a renforcé la demande des ménages pour davantage d’espace, dans un contexte où la qualité de vie et l’environnement sont des priorités centrales.
Un cycle de hausse qui ralentit, sans s’inverser
Sur longue période, le marché résidentiel ISLANDE a connu deux grandes vagues haussières depuis le début des années 2000. Avant la crise financière de 2008, les prix avaient bondi d’environ 150 %, avant de corriger d’une douzaine de points au plus fort de la crise. Depuis 2011, une nouvelle phase ascendante s’est installée, soutenue par une économie solide, un boom touristique et des taux alors bas.
Entre 2020 et 2023, les prix de l’immobilier ont progressé en moyenne de 8 % par an.
Les corrections ponctuelles restent limitées : en mai 2025, les prix reculent de 0,45 % au niveau national, essentiellement sous l’effet d’une baisse d’environ 1,1 % à Reykjavík, tandis que les zones régionales continuent de monter. On est encore loin d’un retournement de cycle, mais la période des envolées à deux chiffres semble derrière nous.
Demande solide, jeunes ménages et chocs volcaniques
Si les prix résistent, c’est d’abord parce que la demande logeuse reste forte. ISLANDE connaît une croissance démographique soutenue, largement tirée par l’immigration, et une structure par âge favorable aux achats de première résidence.
Une forte poussée de la tranche 22–29 ans
La cohorte des 22–29 ans, traditionnellement la plus active sur le marché des primo‑accédants, ne cesse d’augmenter. Elle est passée de moins de 38 000 personnes en 2016 à plus de 44 000 début 2024. Cette vague de jeunes adultes arrive sur un marché déjà tendu, où la baisse des taux amorcée par la Banque centrale commence à rouvrir la porte de l’accession, mais avec des conditions encore exigeantes.
Les économistes anticipent une demande soutenue grâce au reflux des taux et à un marché de l’emploi dynamique, avec un chômage proche de son niveau naturel (4-5%). La part des travailleurs étrangers dans la population active a fortement augmenté, passant de 11% en 2014 à près de 24% en 2024, notamment dans les secteurs de la construction, du tourisme et de la pêche.
Grindavík, un choc local aux effets nationaux
La récente activité volcanique sur la péninsule de Reykjanes a ajouté un choc exogène au marché. La ville de Grindavík, déclarée dangereuse, a dû être en grande partie évacuée. Pour éviter une crise humanitaire, l’État a créé la société publique Þórkatla, chargée de racheter les logements menacés et de reloger les habitants.
C’est la hausse annuelle du volume des transactions immobilières en 2024, gonflé par les achats liés à l’éruption du Grindavík.
La région de la capitale concentre 59 % de ces ventes, mais c’est la péninsule Sud, épicentre du phénomène, qui affiche la plus forte dynamique transactionnelle. Seule la région de l’Est accuse une baisse du nombre d’actes.
Une offre qui augmente… mais pas là où il faut, ni assez vite
Face à cette demande, l’offre réagit, mais de façon imparfaite. Les mises en chantier et les livraisons progressent, tout en restant en deçà des besoins estimés, et la géographie des constructions ne correspond pas toujours aux attentes du marché.
Plus de logements livrés, mais un pipeline qui se contracte
En 2024, 3 486 nouveaux logements ont été achevés dans tout le pays, soit une hausse de plus de 13 % par rapport à l’année précédente. Sur les seuls mois de janvier et février 2025, 585 logements ont été livrés, ce qui représente une augmentation impressionnante de près de 38 % par rapport à la même période de 2024.
En mars 2025, le stock de logements en construction a globalement reculé de près de 10 % sur un an, avec 7 181 logements en chantier. Cette baisse est particulièrement prononcée dans la région de la capitale, où le nombre de constructions a chuté de plus de 23 %. À l’inverse, les municipalités périphériques et les zones rurales ont enregistré une légère progression.
Les projections de HMS prévoient encore entre 3 100 et 3 600 livraisons en 2025, mais tablent ensuite sur un repli à 2 400–3 000 en 2026, avant un modeste rebond l’année suivante. Sans relance significative des mises en chantier, la pénurie structurelle risque donc de se réactiver dès le milieu de la décennie.
Des blocages structurels dans la planification
Les professionnels de la construction dénoncent une série d’obstacles récurrents : procédures d’urbanisme jugées imprévisibles, rareté des terrains constructibles, délais de validation jugés trop longs, règles municipales changeantes, charges et redevances élevées, ainsi que des servitudes complexes.
À cela s’ajoute un problème de calibration de l’offre : certaines municipalités ont imposé des surfaces minimales élevées pour les appartements, ce qui a produit un surplus de grands logements moins adaptés à la demande réelle, notamment celle des jeunes ménages et des foyers modestes.
La forte hausse des taux d’intérêt en 2022–2023 a significativement augmenté le coût des financements pour les promoteurs et les acquéreurs, conduisant à des reports ou des révisions de projets. Bien que la Banque centrale ait amorcé un cycle de baisse fin 2024, le crédit immobilier demeure onéreux, ce qui réduit mécaniquement la capacité d’emprunt et la solvabilité de nombreux acheteurs potentiels.
Des délais de vente qui s’allongent, surtout pour le neuf
L’autre signe d’un marché en recomposition tient à l’allongement des délais de vente. Au début de 2025, le délai moyen approche cinq mois, soit deux de plus qu’au milieu de 2024. La différence entre neuf et ancien est frappante : les logements existants se vendent en trois mois et demi, contre environ quatorze mois pour les logements neufs.
Dans la grande région de Reykjavík, près de 4 000 biens sont en vente au printemps 2025, dont plus de la moitié sont des constructions neuves. Au niveau national, le nombre de biens disponibles atteint 4 400, un record depuis 2017. Le marché du neuf semble donc entrer dans une phase de digestion, avec un volume important en vitrine mais un rythme d’écoulement plus lent.
Un locatif sous haute tension : loyers en envolée et rôle croissant du privé
À côté du marché de la transaction, la location longue durée ISLANDE traverse sa propre crise. Les loyers augmentent plus vite que les prix d’achat et plus vite que l’inflation générale, tandis que la proportion de ménages locataires s’accroît.
Des loyers qui progressent plus vite que les prix
En février 2025, l’indice des loyers réels – la composante “loyers effectifs” de l’IPC – grimpe de 10 % sur un an, alors que l’inflation globale tourne autour de 4,2 %. L’indice HMS des loyers dans la région de la capitale affiche même 11,4 % de hausse annuelle.
Les niveaux moyens témoignent d’un marché devenu très onéreux :
| Indicateur (février 2025) | Montant moyen (ISK) | Montant moyen (USD) |
|---|---|---|
| Loyer moyen par logement | 263 318 | 1 874 |
| Studio / 1 pièce | 186 861 | 1 330 |
| 2 pièces | 241 645 | 1 720 |
| 3 pièces | 284 042 | 2 022 |
| Loyer moyen au m² – Islande | 3 639 | 25,90 |
| Loyer moyen au m² – Reykjavík | 4 041 | 28,76 |
| Loyer moyen au m² – Kópavogur | 3 810 | 27,12 |
En un an, le loyer au mètre carré augmente de 8,5 % au niveau national, de 9,8 % à Reykjavík et même de plus de 10 % à Reykjanesbær. La pression est donc particulièrement forte dans et autour de la capitale, là où se concentrent emplois, universités et services.
Indexation massive et réforme du droit locatif
La dynamique des loyers est amplifiée par l’architecture des contrats. Environ 70 % des baux sont indexés sur l’IPC, avec révision mensuelle, ce qui transmet presque mécaniquement toute poussée inflationniste au locataire. Lien de cause à effet qui, depuis plus de treize ans, se révèle étroit entre charges de remboursement des prêts immobiliers et niveau des loyers, les propriétaires répercutant leurs hausses de mensualités.
Une réforme de la loi sur la location (Acte n° 36/1994) est entrée en vigueur en septembre 2024. Elle interdit l’indexation et les révisions de loyer pour les baux de douze mois ou moins. Cependant, cette mesure ne s’applique pas aux contrats de durée supérieure, qui restent majoritaires, et ne permet pas de résoudre rapidement le déséquilibre d’un marché caractérisé par une offre insuffisante.
Plus de locataires, plus de grands bailleurs
Dans ce contexte, la part d’adultes locataires progresse, de 13 % en 2020 à 16 % en 2024 selon les enquêtes. HMS estime toutefois que près de 37 000 personnes, essentiellement des étrangers, sont probablement sous‑déclarées, ce qui porterait la proportion réelle de locataires à près de 29 % des adultes.
Un peu plus de 40 % des locataires en France louent leur logement à un propriétaire privé individuel.
Dans le même temps, le pays a vu émerger de grands opérateurs locatifs à but lucratif, tandis que l’État encourage le développement d’acteurs à but non lucratif. Ce mouvement rapproche peu à peu le modèle ISLANDE de celui d’autres pays nordiques où les bailleurs institutionnels jouent un rôle structurant.
Pour les investisseurs, les rendements bruts demeurent attractifs : autour de 5,2 % en moyenne nationale, et près de 4,9 % à Reykjavík. Mais ces chiffres doivent être mis en regard d’un coût du capital historiquement élevé.
Taux d’intérêt : un desserrement prudent après un cycle très serré
L’autre clé du marché immobilier ISLANDE se trouve du côté de la politique monétaire. Après avoir relevé agressivement ses taux pour juguler une inflation qui a culminé à 8,7 % en 2023, la Banque centrale a enclenché, à partir d’octobre 2024, une série de baisses graduelles.
La principale facilité de dépôt à sept jours est ainsi passée de 9,25 % à 7,75 % en mars 2025, puis à 7,25 % à l’automne. Même à ce niveau, le coût de l’argent reste nettement supérieur à celui des autres pays nordiques, où les prêts hypothécaires s’établissent souvent entre 3 % et 5 %.
Un système dominé par les crédits indexés
ISLANDE se distingue par la place considérable des prêts indexés sur l’inflation. Environ 60 % des encours de prêts au logement sont adossés à l’IPC : ces crédits offrent un taux nominal plus bas, mais le capital restant dû s’ajuste avec la hausse des prix. À l’inverse, les prêts non indexés portent des taux nominaux plus élevés, mais un capital fixe.
Le taux variable moyen des prêts non indexés début 2025, en baisse par rapport à l’année précédente.
Pour les ménages, l’arbitrage reste complexe : accepter une mensualité élevée mais un capital stable, ou une charge initiale plus légère au prix d’un capital qui gonfle en cas de résurgence de l’inflation. Ce dilemme explique en partie que la baisse des taux ne se traduise pas immédiatement par une détente massive sur les remboursements.
Un endettement encore important, mais mieux maîtrisé
En 2024, les nouveaux prêts au logement atteignent environ 157 milliards ISK, en hausse de plus de 18 % après deux années de forte contraction. Le stock total de prêts immobiliers gérés par les banques de dépôt approche 1 940 milliards ISK début 2025, soit environ 42 % du PIB, en recul par rapport au pic de 48 % observé en 2021. Si l’on inclut les prêts des fonds de pension et de l’organisme public HMS, l’encours grimpe à 2 760 milliards ISK, soit près de 60 % du PIB.
Les fonds de pension proposent désormais des taux de crédit légèrement inférieurs à ceux des banques. Cependant, des règles plus strictes sur le ratio dette/revenu et la quotité de financement limitent l’accès au crédit pour les ménages fragiles. Depuis 2022, le montant moyen des nouveaux prêts a chuté d’environ 45 % en termes réels, favorisant ainsi les acheteurs avec un apport personnel conséquent.
Tourisme, Airbnb et pression sur l’accessibilité pour les habitants
Impossible de parler de l’immobilier ISLANDE sans mentionner le tourisme. Ce secteur pèse environ 6 à 9 % du PIB selon les années, et a connu une explosion après la crise bancaire de 2008. Dans certaines années récentes, les touristes ont été jusqu’à six fois plus nombreux que les habitants.
Un lien direct entre afflux de visiteurs et prix immobiliers
Les études macroéconomiques montrent qu’un choc de demande touristique entraîne à la fois une hausse des loyers et des prix de l’immobilier. Le mécanisme est simple : plus de touristes signifie plus de demande d’hébergements, ce qui pousse les prix des nuitées à la hausse. Les entrepreneurs investissent alors dans des biens destinés à la location touristique, ce qui réduit l’offre disponible pour les résidents et renchérit le marché.
Hausse en pourcentage des licences de location de courte durée type Airbnb en un an dans la capitale.
Un marché de la location courte durée très saisonnier
Les données sur les locations de courte durée confirment la saisonnalité extrême du marché. Dans la région de la capitale, on recense près de 2 000 annonces actives sur les plateformes de type Airbnb. Le taux d’occupation moyen tourne autour de 54 %, mais grimpe à plus de 60 % pendant l’été, période où les revenus mensuels moyens dépassent fréquemment 6 000 dollars pour les meilleurs biens.
Le taux d’occupation des logements touristiques en janvier, illustrant la chute des performances hivernales.
Cet usage intensif du parc résidentiel pour la location touristique se fait au détriment du marché longue durée, en particulier dans les quartiers centraux de Reykjavík où les habitants sont peu à peu repoussés vers la périphérie. Les commerces et services s’y adaptent davantage aux besoins des visiteurs qu’à ceux des résidents, alimentant un débat politique récurrent sur la régulation de l’hébergement touristique.
Virage “vert” : la construction sous contrainte environnementale
ISLANDE a déjà la particularité de produire 100 % de son électricité et de son chauffage de manière renouvelable, principalement grâce à l’hydraulique et à la géothermie. Cette avance énergétique se double désormais d’un tournant réglementaire majeur dans le bâtiment.
Depuis le 1er septembre 2025, les nouveaux projets de construction relevant de certaines catégories doivent intégrer une analyse de cycle de vie (ACV) complète des bâtiments. Cette obligation, adoptée dès 2024 par HMS, s’inscrit dans une feuille de route nationale visant une réduction de 43 % des émissions de la construction d’ici 2030.
Les Analyses de Cycle de Vie (ACV) doivent impérativement inclure toutes les phases, de la production des matériaux jusqu’au traitement des déchets en fin de vie. Seuls les matériaux réemployés (et non simplement recyclés) peuvent être comptabilisés avec une empreinte carbone nulle, favorisant ainsi cette pratique. Ces données serviront à établir, dès 2027, des seuils d’émissions contraignants pour les nouvelles constructions.
Ce nouveau cadre renchérit à court terme les coûts de conception et de construction, dans un pays où les contraintes climatiques imposaient déjà des standards élevés en matière d’isolation, de résistance aux vents et de performance thermique (triple vitrage, pompes à chaleur géothermiques, systèmes de gestion technique poussés). Mais il devrait consolidar, à moyen terme, l’image d’un marché profondément “vert”, susceptible d’attirer investisseurs et occupants soucieux de leur empreinte environnementale.
Vers un marché plus équilibré… mais durablement cher
Malgré ces tensions, la plupart des analyses convergent vers l’idée que le marché immobilier ISLANDE se dirige vers une forme d’équilibre relatif. L’offre de logements à vendre s’est nettement étoffée, les délais se normalisent, les taux d’intérêt reculent progressivement, et l’inflation ralentit.
Pour autant, plusieurs facteurs laissent penser que l’immobilier ISLANDE restera durablement cher et exigeant pour les ménages :
– la concentration de la population et des emplois autour de Reykjavík ;
– des contraintes urbanistiques et environnementales fortes qui limitent l’étalement ;
– un coût de construction élevé, accentué par le climat et par les nouvelles normes de durabilité ;
– une pression touristique qui continuera de capter une partie du stock de logements ;
– un système de crédit où les taux, même en baisse, restent nettement supérieurs à ceux des autres pays nordiques.
Un paysage contrasté pour les investisseurs immobiliers, mêlant opportunités de rendement et risques réglementaires et conjoncturels.
Les rendements locatifs bruts, autour de 5%, sont attractifs dans un contexte de pénurie chronique de logements.
Risques accrus de régulation sur les locations touristiques, impactant potentiellement la rentabilité.
Volatilité des taux d’intérêt et sensibilité du marché à la conjoncture (tourisme, activité volcanique, politique monétaire).
Nécessite une approche d’investissement de long terme, très sélective sur la géographie de l’île.
Pour les ménages, l’enjeu est tout autre : accéder à la propriété sans s’endetter de manière excessive, ou trouver une location décente à un loyer supportable, dans un pays où le coût de la vie figure déjà parmi les plus élevés d’Europe. C’est là que se jouera, au cours des prochaines années, la capacité des autorités à concilier attractivité économique, justice sociale et transition écologique dans l’un des marchés immobiliers les plus singuliers du continent.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Islande pour chercher du rendement locatif et une exposition à la couronne islandaise. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Reykjavík, Kópavogur, Hafnarfjörður), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison de ville dans un quartier recherché de Reykjavík, combinant un rendement locatif brut cible de 6–7 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps, permettant de maîtriser les risques juridiques, fiscaux et locatifs.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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