Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Les paysages lunaires, les aurores boréales, les plages de sable noir et les sources chaudes font de l’ISLANDE l’un des marchés touristiques les plus attractifs de la planète. Derrière les cartes postales, un autre phénomène s’est imposé : l’explosion des locations saisonnières. Cabanes en bois au milieu de nulle part, studios design en plein centre de Reykjavik, éco‑lodges de luxe dans le sud… le pays offre une palette d’opportunités rarement égalée, mais aussi un cadre juridique et fiscal particulièrement structuré.
Cet article analyse les opportunités de location saisonnière en Islande en évaluant trois aspects clés : le potentiel touristique du marché, la rentabilité économique des investissements et le cadre réglementaire à respecter. Il vise à fournir aux propriétaires et investisseurs une vision claire pour se positionner efficacement, en évitant les écueils juridiques et les surestimations de rendement.
Un marché touristique en surchauffe maîtrisée
La location saisonnière en ISLANDE ne s’explique que par un fait central : la croissance fulgurante du tourisme. En moins de quinze ans, le pays est passé de destination de niche à star mondiale des city-breaks et des road trips nordiques. Les chiffres montrent une transformation structurelle de l’économie.
L’ISLANDE est devenue un moteur touristique régional avec environ 2,3 millions de visiteurs par an, soit un multiple de sa population (environ 390 000 habitants). Le tourisme représente autour de 10 % du PIB et près de la moitié des recettes en devises. Cette progression, enclenchée après la crise financière de 2008 et accélérée par l’éruption de l’Eyjafjallajökull en 2010, a profondément modifié le marché de l’hébergement.
La pression touristique en Islande se concentre sur quelques zones spécifiques : Reykjavik et sa région, le sud (Golden Circle, côte sud, Blue Lagoon), la péninsule de Snæfellsnes et le nord autour d’Akureyri et du lac Mývatn. Cette saturation hôtelière crée une forte demande pour les locations saisonnières, des appartements en ville aux cottages isolés.
Les autorités, conscientes des risques de surchauffe (pression sur les infrastructures, impact sur l’environnement, crise du logement), ont mis en place un arsenal réglementaire et fiscal qui encadre étroitement la location de courte durée. C’est ce cadre particulier qui conditionne aujourd’hui les vraies opportunités : le potentiel reste considérable, mais il faut jouer avec les règles, pas contre elles.
Reykjavik, cœur du marché de la location saisonnière
Reykjavik concentre à elle seule une grande partie des annonces en location saisonnière et des revenus associés. Le centre-ville, les quartiers du vieux port, Laugardalur ou encore Grandi sont devenus de véritables micro‑marchés où cohabitent hôtels, résidences de services et Airbnb.
Les données récentes sur la capitale donnent un aperçu très concret du niveau de performance que peuvent atteindre les locations saisonnières.
Performances moyennes et pics de revenus
Sur la période récente étudiée, environ 1 985 annonces actives de courte durée sont recensées à Reykjavik. La grande majorité sont des logements entiers, avec une prédominance d’appartements d’une ou deux chambres, capables d’accueillir autour de 3 à 4 personnes.
Dans de nombreux secteurs comme le tourisme, l’agriculture ou le commerce saisonnier, les niveaux de revenus et les taux d’occupation peuvent fluctuer considérablement selon la période de l’année. Par exemple, un employé dans une station de ski aura un revenu et un volume horaire élevés en hiver, mais pourra connaître une période de chômage partiel ou une reconversion estivale. Un panorama synthétique de ces variations permet d’en mesurer les ordres de grandeur et l’impact économique.
| Indicateur (Reykjavik, STR) | Valeur typique |
|---|---|
| Nombre d’annonces actives | 1 985 |
| Type dominant | Logement entier, appart/condo |
| Capacité moyenne | 3,6 personnes |
| Taux d’occupation médian (année) | ~54 % |
| ADR (tarif journalier moyen) médian | ~225 $ |
| Revenu mensuel médian | ~3 552 $ |
| Top 10 % – revenu mensuel | ≥ 9 026 $ |
| Top 10 % – ADR | ≥ 468 $ |
| Top 10 % – taux d’occupation | > 90 % |
| Délai moyen de réservation | 69 jours |
En haute saison (juin–août), le revenu mensuel moyen tourne autour de 6 100 $, avec un ADR proche de 300 $ et un taux d’occupation dépassant 60 %. En basse saison (janvier, avril, novembre), les revenus moyens se replient à environ 3 300 $, l’occupation descend vers 40–43 %, alors que l’ADR ne recule que modérément, autour de 260 $.
Cette résilience des prix illustre un point clé : à Reykjavik, la demande internationale reste forte même en hiver, portée par les aurores boréales, les city‑breaks et les événements culturels. La saisonnalité existe, mais le marché n’est pas désert en dehors de l’été.
Rentabilité potentielle et comparaison long terme / court terme
Les estimations de rendement montrent l’ampleur de l’écart entre location classique et location courte durée dans la capitale. Pour un appartement type deux chambres à Reykjavik, un tableau comparatif synthétise les ordres de grandeur.
| Indicateur (2 chambres, Reykjavik) | Location longue durée (LTD) | Location saisonnière (STR) |
|---|---|---|
| Revenu annuel estimé | ~19 440 $ | ~77 330 $ |
| Prix moyen du bien | ~450 000 $ | ~450 000 $ |
| Rendement brut estimé | ~4,3 % | ~17,2 % |
Ces chiffres agrégés (fondés sur les données d’outils de marché) montrent un différentiel de rendement brut spectaculaire en faveur de la location saisonnière. Évidemment, ils ne tiennent pas compte :
La location saisonnière implique des coûts d’exploitation plus élevés (ménage, entretien du linge, gestion, commissions des plateformes), des périodes de vacance locative inévitables, ainsi que des charges fiscales spécifiques comme la TVA, l’impôt sur le revenu et la taxe de séjour. Elle est surtout soumise à des contraintes réglementaires strictes, notamment les plafonds de jours de location, l’obligation éventuelle d’une licence et la nécessité d’une classification fiscale adaptée.
Mais ils expliquent pourquoi une partie des propriétaires et des investisseurs s’est engouffrée dans la brèche, quitte à contribuer à la crise du logement. C’est précisément ce déséquilibre que l’État islandais cherche aujourd’hui à corriger.
Au‑delà de Reykjavik : la montée des régions et des villages côtiers
Si Reykjavik concentre la majorité des annonces, les opportunités de location saisonnière ISLANDE dépassent largement la capitale. Des régions entières n’en sont qu’au début de leur développement, avec un rapport prix d’achat / revenu souvent plus favorable que dans le centre-ville. Pour un investisseur, ces zones offrent à la fois diversification géographique et exposition directe aux grands itinéraires touristiques.
Exemples de marchés régionaux : le cas de Rif (Snæfellsnes)
Rif, petit village sur la péninsule de Snæfellsnes, illustre un marché naissant où quelques dizaines d’annonces seulement sont actives. Sur une année récente, on y dénombre environ 22 annonces, avec des profils assez différents de Reykjavik.
Les indicateurs de performance restent significatifs malgré un coût foncier plus modéré.
| Indicateur (Rif, STR) | Valeur typique |
|---|---|
| Nombre d’annonces actives | 22 |
| Type dominant | Chambres privées, petits hôtels |
| Taux d’occupation médian | ~19 % |
| Taux d’occupation Top 10 % | > 41 % |
| ADR médian | ~149 $ |
| ADR Top 10 % | ≥ 296 $ |
| Revenu mensuel médian | ~1 037 $ |
| Revenu mensuel Top 10 % | ≥ 4 392 $ |
| Saison haute – revenu moyen mensuel | ~3 613 $ |
| Saison basse – revenu moyen mensuel | ~768 $ |
Le marché est plus étroit, la saisonnalité plus marquée, mais la concurrence limitée et l’attrait croissant pour les destinations « hors des sentiers battus » laissent un espace réel pour des hébergements bien positionnés : guesthouses design, cottages avec vue, dômes transparents pour observer le ciel… Les localités proches comme Ólafsvík, Hellnar ou Stykkishólmur présentent des profils similaires.
Cabanes de campagne, fermes rénovées et éco‑lodges
À l’échelle du pays, les types de biens qui se prêtent le mieux à la location saisonnière sont très variés. On trouve :
Découvrez une sélection variée de logements de vacances pour tous les goûts, allant du rustique au luxueux, en pleine nature ou en résidence.
Situés au bord de lacs ou nichés dans les vallées, pour un séjour au cœur de la nature.
Des maisons d’hôtes authentiques et chaleureuses, aménagées dans d’anciennes fermes.
Pour une expérience unique d’observation des étoiles et des aurores boréales sous un ciel dégagé.
Profitez d’un séjour luxueux avec jacuzzi privé et une vue imprenable sur l’océan.
Un hébergement pratique et fonctionnel dans des résidences de services, idéal pour un séjour urbain ou professionnel.
De nombreux exemples de biens « best-sellers » reviennent régulièrement dans les classements de plateformes : petites maisons avec hot‑tub, lodges au bord de la mer, fermes familiales cosy, igloos de verre, cabanes isolées en pleine nature…
Cette diversité répond à deux tendances structurelles : la recherche d’expériences « uniques » par les voyageurs, et le développement de l’écotourisme haut de gamme, avec des éco‑lodges affichant des taux d’occupation très élevés (jusqu’à près de 87 % en moyenne, contre environ 72 % pour les hôtels classiques) et des prix de nuitées qui peuvent dépasser largement les 500 $.
Services de gestion : un maillon clé pour rentabiliser sans se noyer
L’essor de la location saisonnière en ISLANDE a fait naître tout un écosystème de sociétés de gestion spécialisées. Pour un investisseur absent ou un propriétaire qui ne souhaite pas gérer le quotidien (ménage, check‑in, tarification), ces acteurs peuvent faire la différence entre un projet rentable et un gouffre logistique.
Heimaleiga, Isleiga, Birta Rentals, Stay in Iceland : quelques profils
Plusieurs sociétés structurées se partagent ce marché de la gestion courte durée, notamment dans la région de Reykjavik et dans les zones touristiques clés.
Officiellement fondée en 2017 mais issue d’une activité familiale plus ancienne, l’entreprise a progressivement industrialisé son modèle : premier complexe d’appartements multi-unités, lancement de SIF Apartments (premier grand complexe d’appart-hôtel construit spécifiquement pour de la location de courte durée), création d’une blanchisserie interne, expansion de son portefeuille à des résidences comme Blue Mountain Apartments, AVA, Swan House, Frost Apartments ou EIR Apartments.
Heimaleiga
Quelques indicateurs illustrent sa montée en puissance et ses performances moyennes récentes (sur un échantillon de biens suivis par un outil d’analyse) :
| Indicateur (Heimaleiga) | Valeur |
|---|---|
| Note moyenne des avis | 4,8 / 5 |
| Taux d’occupation moyen | 88 % |
| ADR moyen | 419 $ |
| Revenu moyen par annonce | 98 081 $ / an |
| Nombre de listings analysés | 11 |
| Appartements nettoyés (année 2022) | 11 592 |
| Effectif en haute saison | Jusqu’à 80 personnes |
Cette combinaison entre qualité de service (check‑in autonome, ménage professionnel, service client 24/7) et maîtrise opérationnelle explique des taux d’occupation supérieurs à ceux de nombreux concurrents et du marché moyen.
Isleiga, positionnée spécifiquement sur Reykjavik, affiche d’autres chiffres intéressants. Sur ses biens gérés, on observe :
– un ADR autour de 255 $,
– un taux d’occupation d’environ 73 %,
– un revenu annuel moyen par annonce proche de 19 630 $,
– une note Airbnb moyenne de 4,9 / 5.
Comparée à la moyenne du marché de Reykjavik, Isleiga pratique des tarifs environ 18 % plus élevés, avec un léger déficit d’occupation (–6 %) mais un revenu global largement inférieur à la moyenne de la ville, ce qui suggère un positionnement plus orienté vers la gestion partielle ou de biens de taille plus modeste. L’entreprise a toutefois augmenté son portefeuille de plus de 30 % en un an, signe que la demande pour ces services reste forte.
Birta Rentals, fondée en 2013, illustre une autre approche : entreprise familiale, portefeuille dispersé à l’échelle du pays (appartements de luxe au centre de Reykjavik, cabanes au bord de lacs, villas près du Golden Circle, maisons de vacances à Akureyri, chalets à Húsafell, etc.), et promesse de permettre aux voyageurs de réserver en un seul contrat deux ou trois logements répartis sur l’île. Cette logique de « package itinérant » colle parfaitement à la structure du tourisme islandais, dominé par les road trips.
Enfin, Stay in Iceland, créée en 2016, s’est également positionnée sur la gestion intégrale pour des propriétaires souvent absents, avec des services classiques d’optimisation de tarifs, de photographie professionnelle, de communication avec les voyageurs et de coordination du ménage.
Tarifs de gestion et co‑hosting
À Reykjavik, les niveaux de commission pour la gestion de locations saisonnières suivent une fourchette assez large :
Le pourcentage maximum de commission pouvant être facturé pour des services premium de gestion locative, incluant conciergerie avancée et optimisation des revenus.
À côté de ces structures, des co‑hosts indépendants apparaissent, comme Viktor, basé à Reykjavik, actif depuis début 2021 et qui facture environ 8 % par réservation pour la co‑gestion (communication, check‑in/check‑out, assistance de base). Ce type de profil permet à des petits propriétaires de rester en dessous des gros coûts de gestion tout en sécurisant le quotidien.
Externaliser ou non ? Le calcul à faire
Pour un investisseur ou un propriétaire, la question n’est pas seulement le niveau de commission, mais la valeur générée. Un gestionnaire professionnel qui améliore le taux d’occupation, augmente l’ADR grâce à une tarification dynamique et réduit les désistements peut largement compenser une commission de 20–30 %.
L’analyse doit donc se faire à partir de scénarios comparés :
| Scénario | Sans gestionnaire | Avec gestionnaire pro (25 %) |
|---|---|---|
| Revenu brut estimé | 40 000 $ / an | 55 000 $ / an |
| Commission | 0 | 13 750 $ |
| Revenu net avant impôts | 40 000 $ | 41 250 $ |
| Charge de travail propriétaire | Très élevée | Faible à modérée |
Dans cet exemple stylisé, le revenu net est plus élevé avec un gestionnaire malgré la commission, tout en allégeant considérablement la charge opérationnelle. Ce type de simulation est indispensable avant de trancher.
Règles du jeu : comprendre le cadre légal des locations saisonnières
Les opportunités de location saisonnière ISLANDE sont réelles, mais elles se heurtent à un cadre légal et fiscal complexe. Il est impératif de l’intégrer dès la conception du projet, sous peine de s’exposer à des redressements ou à des amendes substantielles.
Le régime de « home hosting » : louer sa résidence dans la limite de 90 jours
La première marche de la location saisonnière est le régime dit de « home hosting ». Il s’adresse aux particuliers qui louent leur logement principal ou une autre propriété de manière limitée. Il est strictement encadré.
Les principales conditions sont les suivantes :
L’activité est réservée aux personnes physiques, limitée à deux biens maximum (dont le domicile) avec un plafond de 90 jours de location par an. Le revenu annuel brut ne doit pas excéder 2 000 000 ISK et chaque bien est limité à 5 chambres ou 10 personnes. Une déclaration auprès du commissaire de district, moyennant des frais d’environ 9 200 ISK, est obligatoire. Le dépassement de ces seuils soumet l’activité entière aux règles commerciales de l’hôtellerie (licence et normes de catégorie II à IV).
Les logements doivent par ailleurs respecter toutes les exigences de sécurité (détecteurs de fumée, extincteurs, couverture anti‑feu, plans d’évacuation) et, pour les maisons d’été, disposer d’un accès à une eau potable certifiée.
Les sanctions en cas de non‑déclaration peuvent atteindre jusqu’à un million d’ISK d’amende par infraction, ce qui rend illusoire l’idée d’« essayer » discrètement.
Location saisonnière comme activité commerciale
Dès lors que l’on dépasse les 90 jours ou les 2 millions d’ISK de revenus annuels, ou que l’on exploite plus de deux propriétés, la location saisonnière est juridiquement assimilée à une activité commerciale d’hébergement.
Dans ce cas :
– l’exploitant doit obtenir une licence d’exploitation (catégories II à IV selon services : hébergement seul, avec repas, avec alcool),
– l’établissement doit être implanté dans une zone urbanisée compatible (par exemple les zones autorisées par le plan d’urbanisme de Reykjavik),
– des contrôles d’hygiène, de bruit, de gestion des déchets et, le cas échéant, de conformité aux règles alimentaires s’appliquent,
– une inscription spécifique auprès du Conseil de la santé publique et du commissaire de district est requise.
Cette bascule s’accompagne de conséquences fiscales (TVA, impôt sur le revenu d’activité) et de changement de catégorie de taxe foncière (taux de taxe immobilière plus élevé pour les locaux commerciaux).
Fiscalité : de l’impôt sur le revenu à la TVA en passant par la taxe de séjour
Au-delà du droit de l’urbanisme et des licences d’exploitation, un projet de location saisonnière en ISLANDE doit intégrer au moins quatre grands blocs fiscaux : l’impôt sur le revenu, la TVA, la taxe sur l’hébergement touristique et la taxe foncière municipale.
Impôt sur le revenu : activité commerciale ou revenus du capital ?
Depuis une réforme intervenue en 2018, la location de biens immobiliers est en principe considérée comme une activité génératrice de bénéfices imposables dans la catégorie des revenus d’activité, sauf exceptions.
Pour les particuliers en « home hosting » qui respectent bien les limites (maximum deux biens, moins de 2 000 000 ISK de revenus annuels, respect des 90 jours), les loyers entrent dans la catégorie des revenus du capital. Dans ce cas :
– ils sont soumis à un impôt sur les gains en capital (22 % pour les particuliers),
– 50 % des revenus de location peuvent être exonérés dans certains cas (par exemple location d’un logement à usage résidentiel à un locataire de longue durée),
– aucune déduction de charges n’est possible, hormis une mécanique dite de « rent for rent » qui permet de déduire les loyers payés soi‑même ailleurs.
Si vos revenus locatifs dépassent 2 000 000 ISK ou si les conditions du logement principal ne sont plus respectées (location trop longue ou trop de biens), tous vos loyers sont considérés comme un revenu d’activité. Ils sont alors imposés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Vous pouvez déduire les charges d’exploitation telles que les frais de ménage, de maintenance, les intérêts d’emprunt et les honoraires de gestion.
Les barèmes d’imposition sont structurés en trois tranches mensuelles, avec des taux qui atteignent plus de 46 % pour les revenus les plus élevés, atténués par un crédit d’impôt personnel qui rend une part du revenu non imposable.
Les non‑résidents qui possèdent un bien en ISLANDE et le louent doivent également, en principe, déclarer ces revenus aux autorités fiscales islandaises. Les résidents fiscaux islandais, eux, sont imposés sur leur revenu mondial, avec possibilité de crédit d’impôt pour les taxes payées à l’étranger.
TVA : la barre des 2 000 000 ISK
La TVA est un autre pivot à intégrer. Le taux normal est de 24 %, mais un taux réduit de 11 % s’applique à l’hébergement de courte durée (moins de 30 jours) dans les hôtels, guesthouses, campings, appartements et espaces assimilés.
Les règles essentielles sont les suivantes :
Toute personne (y compris étrangère) réalisant un chiffre d’affaires soumis à TVA supérieur à 2 000 000 ISK sur 12 mois doit s’enregistrer, au moins huit jours avant le début de l’activité. En dessous de ce seuil, l’inscription n’est pas obligatoire. Pour les locations de moins de 30 jours, un taux de 11 % s’applique sur le prix TTC. Les locations de plus de 30 jours sont exonérées. Si le chiffre d’affaires annuel est inférieur à 4 000 000 ISK, la TVA peut être déclarée annuellement ; au-delà, les déclarations sont bimestrielles.
Un point technique souvent oublié : lorsque le taux de TVA est de 11 %, la partie TVA dans un prix TTC se calcule en multipliant ce prix par 9,91 %. Ce détail importe pour distinguer le revenu hors taxe du revenu brut.
Taxe sur l’hébergement touristique : un forfait par nuit
Depuis le 1er janvier 2024, une taxe spécifique s’applique à chaque nuitée. Elle concerne :
– les hôtels, appartements, guesthouses,
– les campings et emplacements pour camping‑cars et caravanes,
– les croisières.
Montant en ISK de la taxe de séjour par nuit et par logement pour les locations d’appartements ou chambres d’hôtes, pour les séjours jusqu’à 30 jours.
Cette taxe :
– est intégrée à l’assiette de TVA (elle est elle‑même soumise à TVA),
– doit être collectée par l’hébergeur auprès du client, puis reversée à l’administration fiscale,
– est due même lorsque la réservation est effectuée via des plateformes comme Airbnb ou Booking.com ; la responsabilité finale incombe à l’hébergeur,
– nécessite la tenue de registres détaillés des séjours, des montants collectés et des clients, à conserver pendant plusieurs années.
L’objectif affiché de cette taxe est de participer à la protection des ressources naturelles et au financement des infrastructures touristiques, dans une perspective de neutralité carbone à horizon 2040.
Taxe foncière : attention au changement de catégorie
Enfin, la taxe foncière, prélevée par les municipalités, est un autre paramètre à ne pas sous‑estimer. En fonction de l’usage du bien :
– un logement utilisé principalement comme résidence peut être taxé jusqu’à environ 0,5 % de sa valeur officielle,
– un bien classé comme local commercial (par exemple utilisé de manière professionnelle pour de la location touristique) peut être taxé jusqu’à environ 1,32 %,
– dans certains cas, les municipalités peuvent porter le taux jusqu’à environ 1,65 %.
Un basculement d’usage (résidentiel → commercial) peut donc entraîner une hausse sensible de la fiscalité locale, à intégrer dans les projections de rendement.
Régulation, crise du logement et durcissement annoncé
Si les opportunités économiques de la location saisonnière en ISLANDE sont évidentes, leur revers est tout aussi manifeste : pression sur l’offre de logements pour les résidents permanents, flambée des loyers, spéculation immobilière dans les centres urbains. Plusieurs études et rapports publics ont tiré la sonnette d’alarme, en particulier sur Reykjavik.
Une recherche approfondie sur la « Airbnbfication » de la capitale a montré que :
Analyse de la présence et des caractéristiques des locations Airbnb dans la région capitale, révélant une forte concentration et une tendance à la commercialisation.
En 2018, plus de 4 000 annonces Airbnb existaient dans la région capitale.
Environ 60 % des annonces se concentraient dans trois codes postaux centraux.
Dans certains quartiers du centre‑ville, entre 50 et 70 % des logements étaient proposés sur Airbnb.
Environ 77 % des annonces concernaient des logements entiers, une proportion supérieure à celle de nombreuses grandes villes européennes.
Une part significative des hôtes était constituée de « professionnels » ou d’investisseurs possédant plusieurs biens.
Autrement dit, une partie non négligeable du parc résidentiel du centre de Reykjavik a été absorbée par le marché de la courte durée, aggravant une pénurie de logements déjà vive. Le taux d’appartements utilisés en location de courte durée y est estimé à près de 7 % des logements, soit plus de trois fois la moyenne observée dans d’autres grandes villes touristiques européennes.
Les conséquences sont visibles : hausse des loyers, difficulté accrue pour les jeunes ménages ou les travailleurs du secteur touristique à se loger à proximité des emplois, sentiment de « muséification » de certains quartiers.
Face à cette situation, le gouvernement islandais a annoncé faire de la crise du logement une priorité politique, avec l’intention de :
– renforcer les règles encadrant les locations de courte durée en zone urbaine,
– limiter plus strictement l’usage touristique à la résidence principale et éventuellement un deuxième logement,
– instaurer de nouvelles obligations d’enregistrement des bailleurs,
– revoir la loi sur les baux pour mieux protéger les locataires de longue durée,
– favoriser la construction de logements abordables, notamment non lucratifs.
Pour un investisseur, cela signifie que les règles vont probablement se durcir dans les années à venir, en particulier dans les centres urbains. Les modèles reposant sur l’acquisition de multiples appartements pour les dédier exclusivement à Airbnb risquent d’être de plus en plus contraints, voire remis en cause.
Tendances structurelles : éco‑tourisme, saisonnalité et diversification
Au-delà des chiffres et de la réglementation, trois grandes tendances structurent les opportunités de location saisonnière ISLANDE : l’essor de l’éco‑tourisme haut de gamme, la volonté publique de lisser la saisonnalité et le développement de formes d’hébergement alternatives (campervans, éco‑lodges, fermes rénovées).
Éco‑lodges et séjours « nature + bien‑être »
L’ISLANDE s’est imposée comme l’un des leaders mondiaux des séjours en éco‑lodges. Ces établissements, souvent de petite capacité (10 à 30 chambres ou unités), combinent :
– une architecture intégrée au paysage (bois, pierre volcanique, toits végétalisés),
– un recours quasi exclusif aux énergies renouvelables (géothermie, hydroélectricité),
– des expériences de bien‑être (spas, bains chauds, yoga, cuisine organique),
– une politique de faible impact : tri, circuits courts, limitation du trafic motorisé, etc.
Les éco-lodges, particulièrement en hiver pour les aurores boréales, affichent des taux d’occupation supérieurs aux hôtels classiques. Ils représentent une opportunité majeure pour les investisseurs capables de porter des projets structurés sur le segment haut de gamme (nuitées de 550$ à 1200$+), à la condition impérative de respecter scrupuleusement les exigences environnementales et d’éviter le greenwashing.
Lissage de la saisonnalité : le pari de l’hiver
Historiquement, l’ISLANDE concentrait l’essentiel de ses visiteurs entre juin et août. Cette pointe estivale mettait à rude épreuve les infrastructures, tout en laissant sous-utilisés les hébergements l’hiver. En réponse, le secteur public et les entreprises privées ont développé une gamme complète d’activités hivernales :
– randonnées sur glaciers et visites de grottes de glace,
– excursions en super‑jeep, motoneige, traîneau,
– chasse aux aurores boréales,
– festivals de musique, événements culturels,
– spa et tourisme de bien‑être.
Pour augmenter les réservations hors saison estivale, adaptez votre hébergement et votre communication. Assurez un accès routier sécurisé, une bonne isolation, un chauffage performant, et proposez des équipements comme un jacuzzi ou un sauna pour créer une ambiance cocooning. Mettez en avant l’expérience hivernale dans votre communication avec des photos de neige, d’aurores boréales, etc., ciblant notamment la demande pour les éco-lodges et cottages isolés.
Campers, vans aménagés et alternatives à la location de maison
Un segment connexe, mais qui influence la demande en hébergements de courte durée, est celui des vans aménagés et campers. Louer un véhicule équipé permet aux voyageurs de combiner transport et logement, ce qui :
– réduit leurs besoins en nuitées classiques,
– mais crée une demande accrue pour des campings, parkings spécialement aménagés, services (douches, cuisines partagées).
Les marchés de la maison de vacances et du campervan ne sont pas substituables, mais complémentaires : certains voyageurs mélangent hébergements en dur et nuits en van, d’autres choisissent un cottage comme base et font des excursions à la journée.
Pour un investisseur ou un agriculteur disposant de terres bien situées, transformer une partie de la propriété en micro‑camping légal et équipé peut représenter une opportunité parallèle, à condition de respecter les règles locales (interdiction de camping sauvage sans autorisation, respect de l’environnement, conformité sanitaire).
Stratégies de positionnement : comment saisir les bonnes opportunités
La densité d’informations peut donner le tournis. Pourtant, quelques lignes directrices sobres se dégagent pour qui souhaite investir ou développer une activité de location saisonnière en ISLANDE.
Un investisseur urbain attiré par Reykjavik doit intégrer :
– un prix d’entrée élevé, mais un marché très liquide,
– un différentiel de rendement brut très favorable à la courte durée,
– un risque réglementaire croissant (restrictions supplémentaires possibles),
– une concurrence forte, y compris de gestionnaires professionnels très aguerris,
– une clientèle très internationale, grande utilisatrice de plateformes.
Pour se démarquer, misez sur la qualité (design, confort, localisation), une gestion irréprochable (notes supérieures à 4,8/5) et une stratégie claire concernant la réglementation : soit un respect strict des jours autorisés en hébergement chez l’habitant, soit une transition assumée vers l’hébergement professionnel avec les licences requises.
Un propriétaire rural ou un agriculteur disposant d’une maison d’hôtes potentielle dans le sud, l’ouest ou le nord peut, lui, tirer parti :
– de prix fonciers plus raisonnables,
– d’un environnement naturel spectaculaire,
– d’une demande croissante pour des séjours au vert et des expériences authentiques,
– de la possibilité de combiner hébergement et activités (cheval, ferme pédagogique, observation des baleines, etc.).
Les stratégies les plus porteuses dans ces zones sont souvent :
Pilier d’une offre touristique compétitive et durable, ces quatre axes permettent de maximiser l’attractivité et la rentabilité d’un bien.
Transformation qualitative d’un bien existant (ferme, cabane) en préservant et valorisant son authenticité et son caractère originel.
Obtention de labels reconnus (Vakinn, labels nordiques) pour attester de la qualité environnementale et de l’expérience proposée.
Intégration dans des circuits de vente performants via des tour-opérateurs, plateformes en ligne et sociétés de gestion spécialisées.
Mise en place d’une présence en ligne soignée : site web multilingue, storytelling sur Instagram et autres réseaux sociaux.
Enfin, une constante s’impose : en ISLANDE plus qu’ailleurs, la location saisonnière ne peut être pensée sans intégrer le long terme – climat, pression touristique, capacité des infrastructures, acceptabilité sociale. Les autorités l’ont compris, les habitants aussi. Les projets d’hébergement qui trouveront leur place durablement seront ceux qui créent de la valeur en respectant ce fragile équilibre.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Islande pour chercher du rendement locatif et une exposition à la couronne islandaise. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Reykjavik, Akureyri, zones touristiques du sud), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison dans un quartier dynamique de Reykjavik, combinant rendement locatif brut cible de 7–8 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et potentiel de valorisation lié au tourisme et à la pénurie de logements, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, conseiller fiscal islandais), choix de la structure la plus adaptée et intégration de la réglementation stricte sur la location courte durée.
Ce type d’accompagnement permet à l’investisseur de bénéficier des opportunités du marché islandais tout en maîtrisant les risques juridiques, fiscaux et locatifs.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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